1、1写字楼新模式众创空间分析研究写字楼新模式众创空间分析研究目录众创空间概念辨析01众创空间运营及盈利模式国内众创空间商业模式分析SOHO复兴广场案例研究020304众创空间在我国的发展现状 在2009年开始在国内出现，但目前整体处于发育期，数量和规模较小，据公开数据显示，中国目前真正的众创空间在我国有70余家，辐射区域涵盖了华北、长三角、珠三角、华中、西部地区和东北地区 众创空间在我国尚无统一的概念，通常被称为“创客空间”、“联合办公空间”、“众创空间”、“新型孵化器”等国内众创空间活跃区域概念辨析 国内对众创空间的概念并无统一的认识，习惯上将联合办公空间、众创空间和新型孵化器统称为“共享式办
2、公空间”；众创空间实际上是基于联合办公空间与孵化器结合在一起的新模式联合办公空间提供工作台、基础办公设备和简单的增值服务众创空间提供办公空间，同时配套增值服务和融资服务，通常针对于科技/IT/互联网创业者新型孵化器致力于孵化创业团队的专业空间，在提供创业扶持的同时也提供融资服务新型孵化器 一般而言，新型孵化器主要分为企业平台型和投资驱动型两类，企业平台型主要是大企业带动下的创业指导和技术服务，投资驱动型则重点关注为创业项目提供资金扶持新型孵化器定义定义例子例子企业平台型定义定义 通常由大型企业（互联网、科技类）所主导基于企业现有技术、为创业者提供创业服务产业等方面资源例子例子 羊城同创汇腾讯创
3、业基地万科云城创客空间投资驱动型通常由有经验的个人或者投资基金所创立，目的在于建立一个平台来吸引有能力的创业者与项目3W咖啡、车库咖啡创新谷、创客街等联合办公空间 联合办公模式：某公司用折扣价租下某写字楼的空间，并将办公场地划分为许多小块，向初创公司和小公司收取会员费联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式。目前的服务商包括办公柔性办公基地、协纵国际企业港、创业SOHO等 联合办公空间实际是为了降低办公成本而共用空间，对配套服务及增值服务的要求较低1 一个办公场地被划分成许多小块2 免费提供公共空间、网络、茶水、安保等服务3 即租即用，租期灵活3 来之不同公司的个人共享一
4、个办公环境联合办公空间特征众创空间与联合办公的区别 众创空间域联合办公在客户端、服务端和盈利端存在差别，但二者也有 之处。1、客户端众创空间联合办公2、服务端3、盈利端初创团队，自由职业者，小微企业，大企业外挂机构择客，只要创业团队众创空间 只做创业服务，一切围绕融资、上市联合办公 商务服务、创业服务、生活服务等众创空间 也收房租，但重点在增值服务，股权投资收入联合办公 重点在房屋和物业增值众创空间是什么？众创空间是顺应创新2.0时代用户创新、大众创新、开放创新趋势，把握互联网环境下创新创业特点和需求，通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建的低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业服务平台
5、的统称低成本租金相对低，享受低成本的服务便利化即租即用，租期灵活、获得创业资源更便利全要素提供创业创新所必须的场所、材料设备设施和服务开放式场地开放、社区和社交开放，相互交流四要素类型主导者商业模式典型代表企业平台型大型企业（互联网、科技类）基于企业现有技术、产业等方面的优势资源，为创业者提供创新创业服务前期不追求租金收益，聚焦在孵化器中寻找有助于打造未来新型业务模式的潜力股通过为上游企业带去新技术，寻找赢利点百度开发者创业中心、腾讯众创空间、微软创投加速器等媒体驱动型面向创业企业的媒体机构通过成熟的媒体平台为船业项目在极短时间内造势，吸引眼球，扩大用户群对接各路投资人、撮合项目与资本的约谈及
6、投资通过占股、收取撮合资金、数据集咨询服务盈利36氪、创业家等投资驱动型天使投资人、投资机构通过搭建融资平台呢吸引优质的创业项目通过提供融资服务提前进入，分享期成长红利，同时提高创业团队成功率创新工场，天使汇等垂直产业型一般由政府或产业协会主导针对某产业进行定向孵化，提供先进技术、孵化基金、帮助创业者实现技术落地、产业化发展主要为了实现产业聚集和产业升级中关村云基地、亦庄云基地、石谷轻文化产业孵育基地开放空间型咖啡馆、长租公寓为创业者提供基础的办公空间，同时提供共享办公设备，创业导师驻场、融资撮合等服务盈利方式：通过收取低廉租金，提供融资、招聘服务收费3W咖啡、YOU+青年国际创业社区、车库咖
7、啡地产思维型大型地产商、资深地产职业经理人为创业者提供基础的办公空间，同时提供共享办公设备、创业导师服务，投融资对接服务等盈利模式：靠出租办公位、投融资对接、工商注册、法律财务等服务盈利SOHO3Q、优客工场众创空间的类型及商业模式 目前国内众创空间依据主导者和商业模式的不同，大致可分为6中类型：项目盈利方式SOHO3Q工位租金、增值服务费用优客工场1、工位租金，占比90%以上；2、会议室、IT维修等基础增值服务收入；3、培训、传媒等优客自身提供的各种高级服务；4、会员会费万科云城工位租金+物管费+增值服务费（金融服务、工商服务、法律服务、财会服务）深圳星河以现金、产权或“现金+产权”的方式与
8、入驻园区的上市或拟上市企业进行股权置换众创空间盈利模式 从目前市场上存在的众创空间运作模式来看，目前其盈利模式主要通过“一体两翼”模式来盈利 基于主导者的目标不同，一般来说赢利点侧重点有所不同众创空间一般盈利模式租金收入增值服务股权收入开放空间型、媒体依托型：增值服务企业平台型、投资驱动型：股权投资地产思维型：租金收入和房产增值地产思维型项目及盈利模式众创空间对传统写字楼经营模式的变革 第一、地产开发到地产运营的轻资产变革传统模式下，“拿地、开发、招租”的资金投入量大，运作周期漫长，以众创空间的模式经营的地产运营商通过物业改造升级、可以在数月内完成项目交付，快速回笼资金 第二、写字楼产品形态变
9、革从租面积到租工位，打破楼层、面积、户型、实用率等为带代表的写字楼复杂性，租赁标准可伸缩性及租期的灵活性，减少了营销成本 第三、公共空间的强调强调前台、会议室、茶水吧和休闲区域等公共资源的利用，在多元化的空间完成工作、交流、协作 第四、服务平台的打造不再仅仅是地产商，更注重提供财务、人力资源、商务接洽、日常办公等相关服务，降低客户采购成本众创空间的国外先驱WeWork 发展背景：2010年，金融危机后的美国市场存在大量闲置的办公楼 WeWork做法：“二房东”模式，不购置房产，用折扣价组下某写字楼的的空间，将办公场所划分为许多小块，向希望紧挨着办公的初创企业和小公司收取会员费 Wework的本
10、质：通过空间设计，创造“偶遇”客户、合作伙伴、投资人的机会，发掘优秀创业型企业，引入投资或直接投资WeWork的商业模式 WeWork整体运营主要包括以下内容：闲置办公闲置办公场所购置场所购置开放式办开放式办公空间打造公空间打造服务体系服务体系配套配套网上办公网上办公空间预定空间预定在翻新或萧条的街区，新建的开发区等区域租用物业，做“二房东”小面积、低总价办公室、工作位创意性打造有形产品：安保、前台、宽带、打印服务、等设施无形产品：商业网络，包括合作伙伴，客户和投资人等手机APP、网上工作位或工作室预定，并支付租金WeWork盈利模式12345分拆空间，整合租金以低于市场价10%左右的折扣租用
11、1-2层楼面，并将办公场地划分为许多小块，向租用的初创企业和小公司收取会员费或工位费客源广，靠基数获利租期短，最短仅为一周，且办公室面积以小面积办公室、甚至工位为单位，客户汇集了初创公司、小企业、自由撰稿人、艺术家等众多客源衍生性服务收入为客户提供办公家具、协同工作以及衍生的福利性服务，会员享受平台服务需缴纳会员费，平台为会员提供医疗、会计、法律和商务云计算等服务众筹办公的投资空间以创客孵化器概念吸引投资者参与众筹，在合伙人不要求使用众筹项目租赁空间的情况下，给予约7%左右的投资回报从0到1发掘创业价值Wework本质不是靠收租盈利，而是发掘优质创业型企业，引入投资或直接投资，获取投资红利We
12、Work的成功要素 时代机遇美国后金融危机时代提供了大量闲置的办公资源，又催生了大批对小型、灵活办公空间有着强烈需求的小微企业，联合办公在新趋势 共享经济 针对小微企业共有的行政、人事、财务服务需求，WeWork为会员提供统一的安保、前台、宽带、打印等服务，同时引进相关人力资源、财务服务平台 创业交流平台 不是简单的房屋中介，而是为创业者提供有利于事业发展的开放平台，始终站在创业者的角度思考企业发展问题 快速扩张其成成功受益于快速扩张能力，迅速占领市场时代机遇共享经济成功要素创业交流平台快速扩展中国版WeWork:核心目的是增加租金收入 中国版WeWork的主要盈利来源为三类：工位费，实用办公
13、桌需要支付部分费用会员费，享受平台资源的会员费跟投红利，服务运营商跟投优质企业，获取投资回报，但风险较大 就现状而言，跟投红利和会员费整体收入较低，如办公工位能够充分出租，就已经可以实现盈利老旧厂房老旧厂房办公园区办公园区原有业主（国资背景）运营商创业企业整包改造分割出租租金/股权承租中国版WeWork运营模式毛大庆优客工场 企业概括：为创业团队提供多重服务，旨在打造生态创投圈区别于房地产开发，其本质是一家互联网式服务公司，是在“搭建一个办公的智能硬件”区别于传统孵化器，从资产管理到互联网，属于社会服务+办公服务 运营模式：合伙人轻资产操作，盈利模式多元化租金包括：办公室租金、各类服务费（法律
14、、人力资源、财务等）运营效果：布局一线城市，此外在南京、杭州、武汉、西安、天津烟台、青岛等城市已签约20个项目，2015年完成入驻工位8000个欧美同学会亿润投资万科集团鸿坤集团红杉资本优客工场合伙人阳光100海龙大厦优客工场 企业概括：由北大校友、联想之星创业联盟成员企业共同发起的移动互联和互联网金融孵化器 旨在为创业团队提供办公场地、业务对接和天使投资等专业化的产业链服务 孵化与盈利模式：采取业务对接+组合投资的孵化模式，驻场孵化与虚拟孵化相结合以“工位收入+产业链服务收费+天使投资”作为盈利点 经营现状：2014年有338加申请，录取114家，有32家共获得3.1亿元人民币投资移动游戏互
15、联网金融移动互联网应用在线教育可选增值服务多元办公空间日常运营支持全程创业辅导关键合作对接组合投资支持北大校友创客总部服务领域软硬件结合O2O与电商服务内容中关村车库咖啡 企业概况：是一家以创业和投资为主题的咖啡厅2011年4月开始营业，只需要点一杯咖啡就可以使用一天免费开放式办公环境 经营与盈利模式：基本收入：人均20-50元的咖啡和简餐、打印材料费、会议室费用商品出售费：咖啡杯、木质U盘、储存卡、音响广告收入：广告位租赁费用会员费用，每年1200元会员费，每季度吸纳约50个团队 经营现状：提供招聘墙、交流沙龙、车库活动、投资人/媒体人坐班，午间半小时的那个特色服务，每天约150-200人次
16、光顾创业者交流与办公场所投资者+关注者接触创业者的场所车库咖啡国内众创空间案例SOHO复兴广场 项目类型：5A甲级写字楼、独栋写字楼、商业 区位：坐落上海内环的中心淮海中路CBD商圈，地铁新天地站上盖，10、13号线双轨直达 规模：总占地20084，总建面137436，写字楼层数：27层 容积率：3.6 开发商：SOHO 中国有限公司区位图位置楼层物业类型规模D栋B1B2商业约40001F2F-4FSOHO3Q办公空间约50005F-27F5A甲级写字楼约40000ABCE栋1F商业约180002-3F独栋写字楼约19000功能类型及分布:甲级写字楼+众创空间+商业 功能规模：办公面积6400
17、0，商业面积22000（含地下两层）租售模式：写字楼：自持、出售soho3Q众创空间：自持商业：自持+出售A栋B栋C栋5A甲级写字楼E栋D栋裙楼商业车位：目前整体免费使用物业类型及规模功能分布图写字楼基本情况 项目分为1栋甲级写字楼和4栋独栋写字楼，其中独栋写字楼首层、甲级写字楼首层和地下2层为商业，商业中餐饮业态比重超过70%，主要用来满足办公人员的餐饮需求 甲级写字楼单层1500-1700，单间325-397，层高3.5m，独栋写字楼面积在5000-8000甲级写字楼平面图SOHO3Q出租方式及租售价格 实现方式：O2O模式，在线选择一个办公位或一间办公室，签订租约，付款交易 客户来源：初
18、创公司、大型公司新项目团队、设计师、自由撰稿人等 租期：一个月、一个星期（目前按周租赁，最长12个周）具体价格：开放式办公桌/1000元/人/周，独立办公室1300元/周/人 收费项目：会议室200元/小时（4人）,访客超过1小时收费50元/小时 免费项目：咖啡茶水、WIFI、打印等服务从SOHO3Q的产品策略来看，定位的中短期过渡办公室需求客群无疑都有较强的支付能力，若换算成月租，则月租基本在5700月左右，加上其他服务费用，月租基本在6000元以上，因此SOHO3Q基本是建立在高租金的基础上SOHO复兴广场办公空间营造1更高新风量，高于国家标准洁净的空气2高效静电除尘过滤，PM2.5过滤9
19、0%03 3低VOC环保材料，健康的办公空间4双银LOW-E玻璃幕墙，坐享冬暖夏凉505冰蓄冷系统，错峰蓄能，节能环保6分户能量计量系统，智能预付费设计策略设计策略外立面主要由花岗石、钢、玻璃构成，风格是简洁的现代主义，竖向线条统领全局；建筑的整体规划引用上海的里弄式格局，旨在延续文脉办公的文化性大堂、中庭等核心空间重点处理，简约而引人注目，让人觉得到了美术馆等文化建筑内部，赋予了办公与商业空间更多的属性办公的文化性办公的文化性0102办公的方式办公的方式开放式办公，展示型办公空间，开放而自由，呈现良好的企业形象，与SOHO的内涵一致060203 低VOC环保材料，健康的办公空间0405 冰蓄冷系统，错峰蓄能，节能环保06室外露台室外露台&平台平台提供与自然接触的机会，放松身心，提高工作效率。休憩平台提供办公和商业的休闲空间超现实主义、富有科技感的电梯间设计，空间简约现代，光带营造了一种时空隧道般的科技感易忽略的设计易忽略的设计引入PM2.5空气净化系统，使PM2.5低于国家标准；室内装修材料采用低VOC含量环保材料；双银LOW-E玻璃幕墙和石材百叶设备设备&建筑材料建筑材料空气净化系统
