1、深圳市城市空间规划设计有限公司深圳市城市空间规划设计有限公司 二一年九月二一年九月黄江镇上群花园“三旧”改造单元规划中期成果汇报中期成果汇报 2010.09过过程程回回顾顾 依据东莞市“三旧”改造实施细则、东莞市“三旧”改造单元规划编制指引（试行）及东莞市黄江镇“三旧”改造专项规划及年度实施计划（在编）等相关文件，结合城市规划及现状发展要求，开展黄江镇上群花园“三旧”改造单元规划编制。20102010年年5 5月中旬，向市城建局提交月中旬，向市城建局提交黄江镇上群黄江镇上群花园花园“三旧三旧”改造单元规划改造单元规划编制计划的申请，编制计划的申请，并开展现状调查、资料收集与规划工作。并开展现状
2、调查、资料收集与规划工作。20102010年年6 6月下旬，进行初步方案设计，向甲方及月下旬，进行初步方案设计，向甲方及规划所提交初步方案。规划所提交初步方案。20102010年年7 7月上旬，向甲方及规划所提交方案比选月上旬，向甲方及规划所提交方案比选成果，并确定了规划方案。成果，并确定了规划方案。20102010年年8 8月中旬，向镇政府党委汇报中期成果。月中旬，向镇政府党委汇报中期成果。汇汇报报内内容容1.项目背景2.项目概况3.上层次规划4.规划方案6.实施措施及建议5.规划影响评价1 项目背景项目背景1.1.东莞市东莞市“三旧三旧”改造规划全面推进带来的机遇改造规划全面推进带来的机遇
3、 依据依据东莞市东莞市“三旧三旧”改造实施细则改造实施细则、东莞市东莞市“三旧三旧”改改造单元规划编制指引（试行）造单元规划编制指引（试行）等相关文件，在满足等相关文件，在满足2010201520102015年年“三旧三旧”改造规模及年度改造规模及年度“三旧三旧”改造规模要求的前提下，对改造改造规模要求的前提下，对改造条件成熟且控制性详细规划已批准实施的近期重点改造片区，可同条件成熟且控制性详细规划已批准实施的近期重点改造片区，可同时开展时开展“三旧三旧”改造单元规划的编制工作。改造单元规划的编制工作。2.2.与黄江镇各城区一体化协调发展的需要与黄江镇各城区一体化协调发展的需要 随着黄江镇各城
4、区一体化协调发展速度的加快，北部作为旧随着黄江镇各城区一体化协调发展速度的加快，北部作为旧城组团，城市存量土地效益低下，物质性老化和功能性老化现象凸城组团，城市存量土地效益低下，物质性老化和功能性老化现象凸显，城市整体风貌亟需协调，需要更加强化空间资源的集约化利用，显，城市整体风貌亟需协调，需要更加强化空间资源的集约化利用，提高土地的开发效率。为了提升黄江镇旧城区的整体建设水平，解提高土地的开发效率。为了提升黄江镇旧城区的整体建设水平，解决现状存在的各种问题，以及规范和推动黄江镇决现状存在的各种问题，以及规范和推动黄江镇“三旧三旧”改造工作，改造工作，结合城市规划及现状发展要求，提出对上群花园
5、地块进行改造。结合城市规划及现状发展要求，提出对上群花园地块进行改造。3.3.改造地块周边发展势头良好，改造应适应新的发展需改造地块周边发展势头良好，改造应适应新的发展需求。求。改造地块周边地块开发已较为成熟，整体居住、商业环境较好。改造地块周边地块开发已较为成熟，整体居住、商业环境较好。而改造地块位于环城路与聚富路交汇处，区位条件优越，因此，本而改造地块位于环城路与聚富路交汇处，区位条件优越，因此，本次改造应立足成熟的片区环境，承担新的城市功能，打造集商业、次改造应立足成熟的片区环境，承担新的城市功能，打造集商业、居住于一体的复合功能地块，达到进一步完善城市功能，优化城市居住于一体的复合功能
6、地块，达到进一步完善城市功能，优化城市空间结构，塑造良好城市形象，提升经济效益的目的。空间结构，塑造良好城市形象，提升经济效益的目的。工工作作框框架架流流程程工作技术路线工作技术路线 本次规划主要围绕以下五大部分进行：1）认识：全面的充分调查现状，理性的分析现状；2）解读：全面的深刻领会上层次规划及相关规划对该片区发展的要求；3）展望：科学的制定片区发展目标；4）策略：制定合理的可操性强的规划实施策略；5）反馈：通过充分的分析研究，对上层次规划进行检讨与反馈，创建一个合理的、理性的规划。2 项目概况项目概况2.1 位置与范围位置与范围2.2 改造主体改造主体2.3 现状建设概况现状建设概况2.
7、4主要问题及工作重点主要问题及工作重点2.4 改造意愿改造意愿项目区位项目区位2.项目概况项目概况 此次改造单元位于黄江镇城市北翼，原黄江旧城区，属北部旧城组团。地块涉及已批控规黄江镇板湖片区控制性详细规划范畴。地块位于环城路和板湖大道之间，使得该地块同时具有着优越的区位和交通优势，是展示城市建设风貌的重要节点。改造单元项目范围项目范围2.项目概况项目概况改造主体改造主体 本次规划范围为板湖大道以西，环城路以东，聚富路以南的区域，单元规划用地面积约4.14公顷，其中改造用地范围面积约3.81公顷。村集体自改村集体自改单元规划范围面积4.14公顷聚富路聚富路环环城城 路路板板湖湖 大大 道道改造
8、用地范围面积3.81公顷行政区划行政区划2.项目概况项目概况 编制范围涉及板湖社区上群花园旅馆地块。现状概况现状概况上群花园改造单元 编制范围现状大部分用地为板湖村土地联合社的工业用地，为合法用地。拆建范围内主要为汽车别墅旅馆及仓库，建筑质量一般。现状土地利用现状土地利用2.项目概况项目概况（1）改造用地范围内以商业用地和工业用地为主。（2）东侧用地环境较差，河涌将地块一分为二，道路微循环不畅。（3）配套设施缺乏，与周边城市风貌不协调。序号用地代号用地名称面积 （公顷）占建设用地比例（%）1C公共设施用地1.9847.83 其中C2商业金融业用地1.9847.83 2S道路广场用地0.337.
9、97 其中S1道路用地0.337.97 3M工业用地1.4735.504E水域和其它用地1.8344.20 E1水域0.276.52 E10闲置地0.092.68 5合计建设用地4.14100现状权属现状权属2.项目概况项目概况 据土地权属调查，单元规划范围内宗地数为2宗。宗地属板湖村委会，其中，西侧用地为合法工业用地，已办证。编号地籍号土地使用者地类名称地类代号面积（）1040100026东莞市黄江镇板湖经济联合社工业用地22137058.842其它用地4369.67小计41428.51现状建设概况现状建设概况2.项目概况项目概况 改造地块范围拆迁建筑包括改造地块范围拆迁建筑包括上群花园旅馆
10、及东侧仓库，建筑上群花园旅馆及东侧仓库，建筑面积共面积共67006700平方米平方米。现状建筑概况现状建筑概况2.项目概况项目概况建筑质量建筑质量 二类建筑沿环城路分布，四类建筑为东侧的仓库。建筑高度建筑高度 拆迁范围内建筑高度为1-3层为主。二类建筑二类建筑四类建筑四类建筑聚富路板湖大道环城路现状道路交通概况现状道路交通概况2.项目概况项目概况对外交通：对外交通：横向联系依托聚富路，纵向联系依靠环城路、板湖大道。内部交通：内部交通：西侧上群花园旅馆内部道路为环状道路，连接各栋旅馆；东侧用地内无明确道路。聚富路单元规划范围单元规划范围板湖大道环城路现状景观情况现状景观情况2.项目概况项目概况需
11、要解决的主要问题需要解决的主要问题2.项目概况项目概况1)如何在现状的基础上发挥自身的资源优势，达到相关上层次规划对本片区的要求，结合控规实现原有用地结构的调整优化，使集体经济、居民收入在城市化过程中得到持续发展。2)如何利用“三旧”改造的推动，明显改善片区的生态环境、市容市貌、交通环境，完善配套设施；3)如何处理由于开发建设引起的拆迁赔偿安置问题，协调政府、居民及开发主体单位的关系；4)在城市空间、城市形象上如何与黄江镇各片区一体化发展相互协调。工作重点工作重点2.项目概况项目概况1 1）拓展建设空间，保障发展用地）拓展建设空间，保障发展用地 通过合理整合“三旧”改造用地，优化城市空间结构，
12、为发展现代生产性服务业或增加城市配套腾挪空间，为城市的可持续发展提供保证。2 2）完善城市功能，增加公建配套）完善城市功能，增加公建配套 结合区域空间战略对片区带来的影响进行深入研究，落实相关层次规划要求，为地区的发展提供指引，确定黄江镇“三旧”改造各片区的功能定位和发展目标。3 3）研究土地利用和开发强度控制策略）研究土地利用和开发强度控制策略 确定各片区的用地布局与功能，明确土地利用原则。确定地块划分、控制指标和建设形态布局。4 4）梳理和完善道路交通系统）梳理和完善道路交通系统 通过城市更新，完善黄江镇的对外交通，整合内部交通；确定道路系统规划的基本骨架和主要交通设施的布置；确定静态交通
13、设施的组织原则和布局。5 5）划定）划定“三旧三旧”改造范围，研究城市更新策略改造范围，研究城市更新策略 以“三旧”改造各片区现状存在问题的解决和未来发展目标的定位为双重导向，制定相关改造策略和措施，改善城市环境、补充新的城市功能。6 6）改善环境质量，提升空间品质）改善环境质量，提升空间品质 黄江镇处于东莞市东南部的节点位置，故制定整体的城市空间结构和城市景观体系，以及对各景观要素控制目标对提升黄江镇的城市景观面貌具有直接的影响。改造意愿改造意愿2.项目概况项目概况 （1 1）改造地块内部河涌，使其沿聚富路及环城路一侧流经改造地块，并将其改为）改造地块内部河涌，使其沿聚富路及环城路一侧流经改
14、造地块，并将其改为暗渠暗渠。（2 2）改造地块功能为居住及商住功能。）改造地块功能为居住及商住功能。3 上层次规划上层次规划3.1 黄江镇总体规划黄江镇总体规划3.2 生态控制线规划生态控制线规划3.3 土地利用总体规划土地利用总体规划3.4 相关控规相关控规3.5 三旧专项规划及年度实施计划三旧专项规划及年度实施计划东莞市黄江镇总体规划（东莞市黄江镇总体规划（2004-2020）3.上层次规划上层次规划总规对改造单元的要求：总规对改造单元的要求：用地性质：用地性质：商业金融业用地和二类居住用地为主。上群花园改造单元东莞市生态控制线规划东莞市生态控制线规划3.上层次规划上层次规划 上群花园改造
15、单元位于总体规划中的建设用地范围，符合生态控制线规划要求。上群花园改造单元黄江镇土地利用总体规划黄江镇土地利用总体规划 2006-2020 3.上层次规划上层次规划 上群花园改造单元中，不涉及基本农田保护用地。上群花园改造单元控制性详细规划控制性详细规划3.上层次规划上层次规划 初步划定的上群花园改造单元涉及已批的黄江镇板湖片区控制性详细规划。上群花园改造单元（1 1）用地性质：）用地性质：旅馆业用地及二类居住用地为主，部分水域及防护绿地。（2 2）容量控制：）容量控制：用地开发强度，西侧旅馆业用地为2.5，东侧二类居住用地为3.0。（3)3)配套设施：配套设施：西侧旅馆业用地内配置公厕、10
16、kv开关站等设施；东侧二类居住用地配置居委会、文化室、社区服务站、社区健康服务中心、警务室等设施。（4 4）道路系统：）道路系统：控规规划的主干道环城路（32米）位于改造地块西侧；次干道板湖一路（聚富路）、板湖大道（15米）位于地块北侧及东侧。黄江镇黄江镇“三旧三旧”改造专项规划及年度实施计划改造专项规划及年度实施计划3.上层次规划上层次规划 上群花园改造单元上群花园改造单元属于专属于专项规划中的项规划中的旧城综合组团改造旧城综合组团改造范围范围。（1 1）功能定位：）功能定位：以旧城综合组团的建设为契机，充分结合现状，完善并提高公共服务设施的档次，建设一个环境优美、配套设施齐全的商业居住组团
17、。（2 2）配套设施：）配套设施：西侧旅馆业用地内配置公厕、10kv开关站等设施；东侧二类居住用地配置居委会、文化室、社区服务站、社区健康服务中心、警务室等设施。（3 3）城市设计：）城市设计：规划片区属于商业居住风貌区，注重区内商业界面控制。（4 4）实施操作指引：）实施操作指引：改造单元属于2010年年度实施计划，采取整体拆建改造模式。上群花园改造单元上群花园改造单元上群花园改造单元上群花园改造单元4 规划方案规划方案4.1 原则及目标原则及目标4.2 功能定位功能定位4.3 规划策略规划策略4.4 规划方案规划方案原则、目标原则、目标4.规划方案规划方案n原则原则 塑造功能，公共优先，建
18、设安全、健康的生活环境；塑造功能，公共优先，建设安全、健康的生活环境；建设节约型社区，促进可持续发展；建设节约型社区，促进可持续发展；公众参与，各方共赢，建设和谐社会；公众参与，各方共赢，建设和谐社会；因地制宜，强化可操作性。因地制宜，强化可操作性。n目标目标 改善形象改善形象将环城路及板湖大道沿线城市形象延伸进片区；将环城路及板湖大道沿线城市形象延伸进片区；控制强度控制强度控制开发增量，但支持改造的合理增量；控制开发增量，但支持改造的合理增量；合理配置合理配置完善道路交通、市政基础设施和公共配套设施，消除城市安全隐患；完善道路交通、市政基础设施和公共配套设施，消除城市安全隐患；控制节奏控制节
19、奏保持房地产市场的良性发展；保持房地产市场的良性发展；合理利用合理利用有序和有效转移现状社会财富；有序和有效转移现状社会财富；纳入法制纳入法制城中村所有的城市建设活动纳入城市规划管理范畴。城中村所有的城市建设活动纳入城市规划管理范畴。功能定位功能定位4.规划方案规划方案n 功能定位功能定位 依托高起点、高标准的北部旧城组团建设，打造集商业、居住于一体，打造集商业、居住于一体，商业氛围活跃、居住环境优美的活力商业居住片区。商业氛围活跃、居住环境优美的活力商业居住片区。规划策略规划策略4.规划方案规划方案n1 1、优化城市功能布局、优化城市功能布局 黄江镇北部旧城区的商业节点主要沿莞樟公路等主干道
20、分布，形成“一心多点”的布局形态。然而在莞樟公路、公常路、北环路和刁郎大道围合的区域中却形成了商业空心。因此，将规划改造地块功能定位为商住及居住功能，以完善片区的商业服务功能，吸引周边消费人群。商业节点商业节点莞樟公路北环路公常路规划东环路刁郎大道改造地块旧城商业中心旧城商业中心商业节点商业节点商业节点商业节点商业节点商业节点商业节点商业节点商业节点商业节点商业节点商业节点规划策略规划策略4.规划方案规划方案n1 1、优化城市功能布局、优化城市功能布局 改造地块周边的老城商业中心分布着众多的购物中心、商场和酒店，对改造地块的商业功能定位及对其商业氛围的形成起到良好的促进作用。同时，改造地块的商
21、业功能也完善了老城北片区的城市功能。黄江大道改造地块莞樟公路大新百货嘉荣购物中心、假日酒店天和商场太子酒店明乐福超市沃尔玛玉堂围市场天虹商场规划策略规划策略4.规划方案规划方案n 2 2、提升地块环境品质、提升地块环境品质 通过对地块内板湖河的改造，提升地块的环境品质。1）调整地块内河涌走向，使其沿聚富路、环城路流经地块，并将明渠改暗渠，在其上面布置广场用地；控规对板湖河规划：位置：地块中部穿过河道宽度：10m地块内部：明渠单元规划：位置：沿环城路、聚富路河道宽度：10m地块内部：暗渠聚富路环城路规划策略规划策略4.规划方案规划方案n 2 2、提升地块环境品质、提升地块环境品质 2）依据最新的
22、黄江镇防洪排涝规划，规划暗渠宽度控制为16米，建筑退让距离控制10米;沿路结合沿街商业，布置商业休闲广场。暗渠上盖广场范围示意暗渠与建筑关系示意规划策略规划策略4.规划方案规划方案n 2 2、提升地块环境品质、提升地块环境品质 3）河道改造后，改善了地块现状景观环境，保持了地块的完整性和通达性，并与地块周边的暗渠进行了有效的衔接。同时，暗渠沿街布置后，地块内部增加了公共活动空间，使得地块内沿街商业与周边的道路形成有机整体，有利于商业休闲氛围的形成，改善了地块的环境品质，提升了地块价值。规划策略规划策略4.规划方案规划方案n 3、完善公共配套设施完善公共配套设施 1、沿环城路、聚富路设置为休闲广
23、场，为市民提供休憩场所及临时停车服务，提升地块附加值。2、西侧商住区凭借外围休闲广场和步行商业街，吸引周边居住小区人流，塑造高品质的商业购物功能区，为城市提供商业服务。3、东侧围合式片区内部绿地，形成住宅私密活动空间，提升居住质量；外围为沿街商业。休闲广场，为市民提供休憩场所及停车服务，提升地块附加值。结合环城路、聚富路及商业街营造商业氛围。塑造高品质的居住片区，提升居住、购物质量。规划策略规划策略4.规划方案规划方案n 4 4、改善道路交通系统、改善道路交通系统 编制范围地块对外联系交通环境优越，西临环城路、北依托聚富路，东紧邻板湖大道，为改造地块创造了良好的外部交通环境。本次改造范围内主要
24、增加南侧小区路以及南北向的步行通道，解决地块内部交通问题；同时，为改造片区及周边提供一定数量的社会停车位，解决周边缺乏停车设施的需求。环城路聚富路北环大道莞樟公路东环路西环路改造范围改造范围板湖大道改造模式改造模式4.规划方案规划方案n 改造模式改造模式 整体拆除改造整体拆除改造 改造用地面积：改造用地面积：3.813.81公顷。公顷。功能结构规划功能结构规划4.规划方案规划方案“一环两区一环两区”一环：一环：外围休闲步行景观带。外围休闲步行景观带。两区：两区：商住功能区、居住功商住功能区、居住功能区。能区。休闲步行景观带休闲步行景观带商住功能区商住功能区居住功能区居住功能区用地规划用地规划4
25、.规划方案规划方案 单元规划范围内用地面积为单元规划范围内用地面积为4.144.14公顷公顷，以商，以商住、居住用地为主。其中改造用地范围面积为住、居住用地为主。其中改造用地范围面积为3.813.81公顷公顷，改造范围内公共用地面积为，改造范围内公共用地面积为1.291.29公顷公顷，占改造用地范围面积的占改造用地范围面积的33.75%33.75%，符合，符合“三旧三旧”改改造政策要求。造政策要求。序号用地代号用地名称面积 （公顷）占建设用地比例（%）1R居住用地2.5260.87其中R2二类居住用地1.3432.37R5 商住用地1.18 28.52S道路广场用地1.5336.96其中S1道
26、路用地0.54 13.04 S2广场用地0.99 23.923G绿地0.092.17其中G1公共绿地0.092.174合计建设用地4.14 100.00 5改造用地范围3.81公共用地比例占33.75%，符合“三旧”改造要求。其中规划公共用地1.29与控规协调与控规协调4.规划方案规划方案123本次方案控规（1）调整地块内河涌走向，使其沿环城路、聚富路流经地块；并将明渠改暗渠；沿街布置广场用地，增加地块的公共用地面积；（2）调整原旅馆业用地为商住用地；（3）调整二类居住用地范围，沿板湖大道控制8米绿化带。开发强度开发强度4.规划方案规划方案 1 1、改造范围位于北部旧城居住组团，周边、改造范围
27、位于北部旧城居住组团，周边分布着大量的居住区。改造地块位于主干道环分布着大量的居住区。改造地块位于主干道环城路、次干道聚富路、板湖大道所围合的区域城路、次干道聚富路、板湖大道所围合的区域内，为板湖片区的中心地区，区位交通条件优内，为板湖片区的中心地区，区位交通条件优越。地块开发应强调土地的集约利用，提升该越。地块开发应强调土地的集约利用，提升该片区的开发强度。片区的开发强度。2 2、改造地块现状为建筑质量较好的低层酒、改造地块现状为建筑质量较好的低层酒店建筑，原控规依照现状将地块功能定为酒店店建筑，原控规依照现状将地块功能定为酒店业用地，容积率为业用地，容积率为2.52.5。本次。本次“三旧三
28、旧”改造单元改造单元规划将改造原旅馆业用地为商住用地，配套商规划将改造原旅馆业用地为商住用地，配套商业功能。考虑到拆迁赔偿及改造成本较大，应业功能。考虑到拆迁赔偿及改造成本较大，应适当提高地块开发强度。适当提高地块开发强度。环环 城城 路路聚聚 富富 路路板板 湖湖 大大 道道地块控制地块控制5.规划方案规划方案 本次规划用地范围内共划分为本次规划用地范围内共划分为4 4个地块，进行指标控制。个地块，进行指标控制。规划控制指标一览表规划控制指标一览表地块编码用地性质代码用地性质用地面积（m2）容积率建筑密度（%）绿地率（%）建筑限高（m）地面以上总建筑面积（m2）配建停车位（个）公共配套设施备
29、注 01S2广场用地9887-3.145-20广场规划02R5商住用地118405.0825606000040010kv开关站、公共厕所规划03R2二类居住用地133873.88456552000440居委会、小区级文化室、社区服务站、社康中心、警务室规划04G1公共绿地938-规划规划总平面图规划总平面图4.规划方案规划方案 规划南侧小区路，解决地块机动车交通及沿路设置地下车库出入口；沿环城路、聚富路设置休闲广场，为市民提供休憩场所及临时停车服务，提升地块附加值。依托外围休闲广场，以及中间南北向的商业步行街吸引人流，并形成开放式的商业界面。西侧商住功能区结合外围休闲广场和二层平台，形成良好的
30、的商业氛围。东侧居住片区内部为围合式绿地，形成组团内私密活动空间，提升居住质量；外围形成沿街商业。经济技术指标经济技术指标4.规划方案规划方案 规划总户数规划总户数800800户户，规划人口，规划人口25602560人人。规划总建筑面积规划总建筑面积112000112000平方米平方米，其中商业建筑其中商业建筑3960039600平方米平方米，居住建，居住建筑筑7130071300平方米平方米，公共设施建筑面积，公共设施建筑面积11001100 平方米，平方米，提供提供860860个个停车位。停车位。地块毛容积率为地块毛容积率为3.13.1。经济技术指标表类别数值改造用地面积3.81ha建设用
31、地面积3.61ha总建筑面积112000其中商业建筑面积39600居住建筑面积71300公共建筑面积1100毛容积率3.10 户数715户人口2286人停车位地面停车位20个地下停车位840个建筑密度45%绿地率30%道路交通规划道路交通规划4.规划方案规划方案主要道路：主要道路：环城路（城市主干道）和板湖大道、聚富路（城市次干道）。小区路：小区路：连通环城路、板湖大道的规划路。停车位停车位：860个（其中：地上，20个；地下，840个）P:840P:840个车位个车位P:20P:20个车位个车位环环 城城 路路聚聚 富富 路路板板 湖湖 大大 道道道路交通规划道路交通规划4.规划方案规划方案
32、车行及人行流线车行及人行流线改造单元道路分为改造单元道路分为车行流线车行流线和人行流线和人行流线。车行流线车行流线为解决通过性交为解决通过性交通以及为地块提供通以及为地块提供停车出入停车出入口与货物装卸的通道口与货物装卸的通道。人行流线人行流线主要的步行空间，主要的步行空间，连接建筑的出入口和公共空连接建筑的出入口和公共空间，同时考虑与商业界面的间，同时考虑与商业界面的结合。结合。车行入口车库入口步行入口地下空间地下空间4.规划方案规划方案地下空间设计指引地下空间设计指引 地下停车场：地下停车场：大部分停车位大部分停车位设置都采用地下的方式，一方面设置都采用地下的方式，一方面有利于地面空间的集
33、约利用；另有利于地面空间的集约利用；另一方面减少对地面景观环境的影一方面减少对地面景观环境的影响，有利于形成安全、舒适的步响，有利于形成安全、舒适的步行环境。但这类停车场的范围不行环境。但这类停车场的范围不能超出地块的红线。能超出地块的红线。规划地下停规划地下停车库一层，共车库一层，共840个停车位。个停车位。地下空间开发范围地下空间开发范围负一层车库约25000840个停车位公共配套设施规划公共配套设施规划4.规划方案规划方案 地块内规划广场、10kv开关站、公共厕所、居委会、小区级文化室、社区服务站、社区健康服务中心和警务室等配套设施，满足地块服务需求。规划范围外，300米范围内有一所规划
34、幼儿园、规划小学；500米范围内有两所规划中学，一所规划幼儿园，为改造地块提供了教育设施支撑。规划小学规划小学规划中学规划中学规划中学规划中学R=300MR=500M规划幼儿园规划幼儿园规划幼儿园规划幼儿园城市设计城市设计4.规划方案规划方案城市公共广场城市公共广场 主要考虑主要考虑城市公共城市公共空间、与周边景观协调、空间、与周边景观协调、沿街商业界面沿街商业界面等问题，等问题，形成良好的集商业、居形成良好的集商业、居住、休闲功能于一体的住、休闲功能于一体的城市空间格局。城市空间格局。沿街商业界面沿街商业界面景观视线通廊景观视线通廊城市设计城市设计4.规划方案规划方案鸟瞰图鸟瞰图城市设计城市
35、设计4.规划方案规划方案公共空间指引公共空间指引开敞空间开敞空间公共开敞空间主要包括公共开敞空间主要包括广场、广场、商业街商业街。广场广场主要包括主要包括外围步行景外围步行景观广场和入口广场观广场和入口广场。广场提。广场提供较大范围的集散场地，为供较大范围的集散场地，为周边居住及前来购物的居民周边居住及前来购物的居民提供良好的休憩场所。提供良好的休憩场所。商业街商业街主要指主要指沿街商业廊沿街商业廊道道，为市民提供休闲购物的，为市民提供休闲购物的去处。去处。步行商业街步行商业街外围步行景外围步行景观广场观广场入口广场入口广场城市设计城市设计4.规划方案规划方案私密空间私密空间 城市设计方案除提
36、城市设计方案除提供地面广场、商业街等供地面广场、商业街等公共空间外，将西侧二公共空间外，将西侧二层平台作为商住的休闲层平台作为商住的休闲空间；同时，东侧形成空间；同时，东侧形成围合的小区内部私密空围合的小区内部私密空间，为居民提供私密的间，为居民提供私密的休闲活动空间。休闲活动空间。城市设计城市设计4.规划方案规划方案商业界面商业界面包括沿街商铺及广包括沿街商铺及广场商业界面；场商业界面；沿街商铺沿街商铺规划要求规划要求商店在临商店在临街的设施中应占有街的设施中应占有50%50%以上的比以上的比例，商店的深度至少应有例，商店的深度至少应有10m,10m,最多不超过最多不超过20m20m。层高至
37、少在。层高至少在5m5m，商店的入口间距不超过商店的入口间距不超过10m10m。广场商业界面广场商业界面沿广场商业界沿广场商业界面强调与休闲广场的呼应关系，面强调与休闲广场的呼应关系，注重营造休闲氛围及内外部的视注重营造休闲氛围及内外部的视觉通透性。觉通透性。广场商业界面广场商业界面沿街商铺沿街商铺城市设计城市设计4.规划方案规划方案建筑设计指引建筑设计指引裙楼裙楼 基于多层或高层建筑基于多层或高层建筑的主体底部，其面积大于的主体底部，其面积大于建筑主体本身面积的低层建筑主体本身面积的低层附属建筑体。附属建筑体。规定由商店与餐饮组规定由商店与餐饮组成的街墙立面部分，建筑成的街墙立面部分，建筑外
38、墙外墙60%或以上的面积应或以上的面积应安装玻璃门窗安装玻璃门窗，在建筑立，在建筑立面处理上，建立裙房与高面处理上，建立裙房与高层保持联系，而非简单的层保持联系，而非简单的基座关系。基座关系。城市设计城市设计4.规划方案规划方案建筑设计指引建筑设计指引塔楼塔楼 塔楼在规划区域的整塔楼在规划区域的整体形象上起了非常重要的体形象上起了非常重要的作用，因此作用，因此塔楼的设计应塔楼的设计应着重体现群体的统一性与着重体现群体的统一性与协调性。协调性。建议采用建议采用简洁、简洁、现代现代的建筑形式，在整体的建筑形式，在整体统一的前提下允许细部的统一的前提下允许细部的变化，不提倡对本区域形变化，不提倡对本
39、区域形象没有积极影响的怪异形象没有积极影响的怪异形体以及严重脱离地域文化体以及严重脱离地域文化的古典建筑。的古典建筑。塔楼顶部做一定要求，塔楼顶部做一定要求，如屋顶设备用房不能外露。如屋顶设备用房不能外露。城市设计城市设计4.规划方案规划方案建筑设计指引建筑设计指引建筑材建筑材料与色彩料与色彩 为了统一整个环境的为了统一整个环境的协调关系，建议采用协调关系，建议采用玻璃、玻璃、金属金属等现代材料，等现代材料，在建筑材料的颜色选在建筑材料的颜色选择上多用择上多用灰白、黄灰、蓝灰白、黄灰、蓝色等颜色色等颜色，而不是暖色系，而不是暖色系的，如深红等。玻璃材料的，如深红等。玻璃材料可以局部反光，不允许
40、采可以局部反光，不允许采用高度反光的材料。用高度反光的材料。城市设计城市设计4.规划方案规划方案建筑设计指引建筑设计指引建筑小建筑小品品 公共空间以及城市广公共空间以及城市广场和人行道都应场和人行道都应配套协调配套协调的城市家具的城市家具。路边的长凳、。路边的长凳、垃圾箱、单车架、问讯亭、垃圾箱、单车架、问讯亭、广告牌以及其他便利的设广告牌以及其他便利的设施都应该体现地方特色。施都应该体现地方特色。设计应简洁现代，尽可能设计应简洁现代，尽可能采用天然的材料。采用天然的材料。5 规划影响评价规划影响评价5.1 环境影响评价环境影响评价5.2 道路交通影响评价道路交通影响评价5.3 配套设施影响评
41、价配套设施影响评价环境影响评价环境影响评价5.规划影响评价规划影响评价1.1.改善居住环境，优化居住、商业空间。将现状低层旅馆以及仓库改造为商住及二类改善居住环境，优化居住、商业空间。将现状低层旅馆以及仓库改造为商住及二类居住用地，对区内景观进行重新设计，优化片区居民的商业和居住空间。居住用地，对区内景观进行重新设计，优化片区居民的商业和居住空间。2.2.增加开敞空间，提升生活品质。结合底层商业，布置广场，为市民提供休闲、购物增加开敞空间，提升生活品质。结合底层商业，布置广场，为市民提供休闲、购物等功能，提升生活品质。等功能，提升生活品质。改造前改造后道路交通影响评价道路交通影响评价5.规划影
42、响评价规划影响评价1.1.规划通过优化区内道路，疏通规划通过优化区内道路，疏通改造地块内部微循环。改造地块内部微循环。2.2.按照按照莞标莞标技术要求，本次技术要求，本次规划停车位规划停车位860860个，满足地块个，满足地块改造要求的同时，为周边提供改造要求的同时，为周边提供5050个个社会停车位。社会停车位。P:20P:20个车位个车位P:840P:840个车位个车位配套设施影响评价配套设施影响评价5.规划影响评价规划影响评价 编制范围居住户数编制范围居住户数715715户户，居住人口居住人口25602560人，人，与控规比较与控规比较新增人口新增人口11511151人人。方案中规划广场、
43、居委会、方案中规划广场、居委会、文化室、社区健康服务中心等文化室、社区健康服务中心等配套设施。满足地块的配套需配套设施。满足地块的配套需求。求。通过与周边刁朗片区控规通过与周边刁朗片区控规调整进行用地平衡，该片区增调整进行用地平衡，该片区增加的居住人口小于刁朗片区减加的居住人口小于刁朗片区减少的居住人口，因此改造不会少的居住人口，因此改造不会对该区域的配套设施增加额外对该区域的配套设施增加额外负担。负担。规划中学规划中学规划中学规划中学R=300MR=500M规划幼儿园规划幼儿园规划幼儿园规划幼儿园规划小学规划小学6 实施措施及建议实施措施及建议6.1 优惠政策解读优惠政策解读6.2 拆三留一
44、拆三留一6.3 建设时序建设时序6.4 经济可行性分析经济可行性分析优惠政策优惠政策一、用地手续简化1、供地方式简化。政策指出，招标明确企业承担拆迁改造的属于协议出让方式供地。2、用地报批简化。凡是纳入“三旧”改造范围的用地，都可按建设用地现状报批。3、用地空间可扩大。政策指出可适当提高容积率。二、税费优惠多样化1、部分税费减免。土地出让金及相关的报批费用部分可申请返还。2、参与改造的社会资金收益。政策指出，政府可通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，采用协议方式供地。三、审批流程优化1、部门优先审批。2、减少审批环节。3、试行镇街代办。“三旧”改造项目业主在办理相关手续过程中，只需向属地镇街
45、“三旧”改造办公室提出申请，提交相关资料即可，届时由镇街全程代办。6.实施措施及建议实施措施及建议拆三留一拆三留一6.实施措施及建议实施措施及建议“拆三留一拆三留一”核算表核算表项目数据（平方米）比例（%）改造用地面积38080-规划公共用地1285333.75其中道路用地2028-广场用地9887-公共绿地938-建设时序建设时序6.实施措施及建议实施措施及建议同期实施，合理配置公共用地，同期实施，合理配置公共用地，为片区提供公共服务。为片区提供公共服务。6.实施措施及建议实施措施及建议测算条件：（1）根据“三旧”改造优惠政策，地价按东莞国土资源局公布的“东莞市基准地价”的基础上打七折。（2
46、）参照黄江镇中心房地产市场价格，住宅销售价格为4500元/平方米，商业销售平均价格为6000元/平方米。经济可行性分析经济可行性分析经济可行性分析经济可行性分析6.实施措施及建议实施措施及建议经济可行性测算：包括可申请返还成本、不可申请返还成本及销售收入三部分。经济可行性测算：包括可申请返还成本、不可申请返还成本及销售收入三部分。1 1、可申请返还成本、可申请返还成本通过计算，可申请返还成本约为通过计算，可申请返还成本约为1.11.1亿元亿元。经济可行性分析经济可行性分析6.实施措施及建议实施措施及建议2 2、不可申请返还成本、不可申请返还成本通过计算，不可申请返还成本约为通过计算，不可申请返还成本约为4.4.6969亿元亿元。经济可行性分析经济可行性分析6.实施措施及建议实施措施及建议3 3、销售收入、销售收入通过计算，销售收入约为通过计算，销售收入约为5.15.1亿元亿元。改造税后利润为。改造税后利润为22002200万元万元，改造利润率为，改造利润率为4.7%4.7%。汇报结束汇报结束 谢 谢 ！
