1、无锡城中区办公楼商业旅游市场调研分析报告(3 4 张)课件无锡城中区办公楼商业旅游市场调研分析报告(3 4 张)课件一、办公楼市场调研一、办公楼市场调研写字楼个案分布状况写字楼个案分布状况 目前市场在售个案未来即将推出个案写字楼个案分布状况 目前市场在售个案售写字楼、商住楼个案售写字楼、商住楼个案 名称名称华仁逸景国际大厦华仁逸景国际大厦文博华邸国际大厦文博华邸国际大厦西西BDBD联创大厦联创大厦凯燕环球中心凯燕环球中心时代杰都时代杰都图片图片位置位置无锡市太湖大道近明园西路梁青路北面，东邻孙蒋路隐秀路与太湖大道交界处往北500米无锡市南长区永和路18号湖滨路86号（无锡海关对面）销售销售价格
2、价格价格：8500-10000元/价格：7800-11000元/均价：5600元/最高价：8000元/办公公寓为13000-14000元/均价：4700元/最高价：6000元/（毛坯）出租出租行情行情租金：2.22.5元/天暂不出租暂不出租暂不出租暂不出租面积面积单层面积：1650面积：90-146单层面积：约为1000单层面积：874面积64.94-151.58单层面积：2068面积：39.9-132.26物业物业管理管理太湖世家物业管理公司5元/月暂时未定高力国际（顾问）凯宾斯基大饭店5元/月无锡威孚物业2元/月写字写字楼等楼等级级甲级5A写字楼甲级5A写字楼甲级5A写字楼1-22F为五星
3、级凯宾斯基大饭店，22F以上有少量办公公寓商住两用楼开盘开盘时间时间2006.42006.9.252006.7206.4.222005.3.1销售销售状况状况目前销售60%左右共有房源177套，目前销售3套，销售率1.7%目前销售30%左右凯燕环球中心共有房源734套，已销售352套，销售率为47.96%时代杰都共有房源349套，已销售230套，销售率为65.9%从在售的写字楼个案我们可以看出办公产品一般会采用弹性隔间形式出现，以满足不同业主的不同需要，通过区分楼层进行面积的控制，高楼层设置大面从在售的写字楼个案我们可以看出办公产品一般会采用弹性隔间形式出现，以满足不同业主的不同需要，通过区分
4、楼层进行面积的控制，高楼层设置大面积户型积户型,低楼层一般设置小面积户型低楼层一般设置小面积户型;在写字楼装修方面，办公空间内部一般不进行装修，但是公共空间会统一进行精装修。在写字楼装修方面，办公空间内部一般不进行装修，但是公共空间会统一进行精装修。售写字楼、商住楼个案 名称华仁逸景国际大厦文博华邸国际大厦西在租写字楼、商住楼个案在租写字楼、商住楼个案 名名称称太湖明珠发展大厦太湖明珠发展大厦太湖明珠数码大厦太湖明珠数码大厦蠡园经济开发区蠡园经济开发区星湖名都星湖名都盛世天下盛世天下建工大厦建工大厦鹏程大厦鹏程大厦101101公馆公馆图图片片位位置置蠡园经济开发区太湖西大道1890号太湖大道与
5、清扬路交界口太湖大道、隐秀路交界处向北500米蠡园经济开发区太湖西大道1890号永乐路与清扬路交叉口湖滨路与孙蔣路交界处蠡溪路与梁溪路交叉口青祁路101号出出租租行行情情1.3元/天1.5元/天0.9-1.1元/天1.1元/天1.3元/天0.75-0.9元/天0.68元/天0.7-0.95元/月写写字字楼楼等等级级5A写字楼5A写字楼普通写字楼商住2用楼商住2用楼普通写字楼商住2用楼商住2用楼物物业业管管理理戴德梁行润德梁4元/月无锡润德梁行物业5元/月开发区自行管理大楼物业自行管理2元/月新江南花园物业2元/月大厦自行管理2元/月康盛物业1.1元/月安佳物业1元/月概概况况说说明明出租率70
6、%左右出租率60%左右出租率80%左右出租率70%左右出租率70%左右出租率65%左右出租率80%左右出租率80%以上在租写字楼、商住楼个案 名称太湖明珠发展大厦太湖明珠数码大厦无锡无锡5A5A智能化办公楼个案表智能化办公楼个案表 写字楼写字楼华仁逸景华仁逸景文博华邸文博华邸西西BDBD联创大厦联创大厦图片图片位置位置无锡市太湖大道近明园西路梁青路北面，东邻孙蒋路隐秀路与太湖大道交界处往北500米分布分布蠡园开发区商圈范围内蠡园开发区商圈范围内蠡园开发区商圈范围内价格价格价格：8500-10000元/价格：7800-11000元/价格：5600-8000元/配套配套1.高档低辐射LOW-E中空
7、玻璃，进口大理石地面及花岗岩墙面2.高级名牌洁具3.全自控排风系统、大金多联体VRV智能冷媒空调4.600门程控电话、26个/层宽带接口、5台OTIS电梯5.有线卫星电视、会议中心设卫星接收器6.120个闭路监控点，无监控死角，电子巡更系统，无线巡更，2点/层7.烟感、雾感报警器，火灾自动报警系统1.公共部分采用星级标准装饰2.知名品牌洁具及品牌热水器和部分灯具3.西子奥的斯电梯4.美国斯图华纳多联式空调系统5.24小时巡更安保，12小时环境保洁服务6.公共阅览室、大堂VIP客户接待室、商务中心、自助洗衣中心7.入户开门系统、停车管理系统、电梯乘坐管理系统、物业收费管理系统、大厦制定场所消费划
8、卡管理系统8.电信光纤百兆宽带9.电话、手机、宽带信号覆盖系统及其端口10.自动换风、自动泛光照明、智能电梯监控系统11.40台闭路监控系统，无监控死角12.烟感、雾感报警器，火灾自动报警系统1.双层中空镀膜LOW-E玻璃2.全置换式新风系统3.日本三菱电梯4.大金中央空调系统5.百兆光线，宽带接入6.电话、手机、宽带信号覆盖系统及其端口7.闭路监控系统，无监控死角8.烟感、雾感报警器，火灾自动报警系统由上表可看出目前无锡具备5A级智能化办公楼个案非常少，而且均是新推出个案，在配套规划上也可看出并未将5A自动化标准自动化标准楼宇自动化系统 (BA)办公自动化系统(OA)信息自动化系统(CA)消
9、防自动化系统(FA)保安自动化系统(SA)真正全面规划入产品中。真正全面规划入产品中。无锡5 A 智能化办公楼个案表 写字楼华仁逸景文博华邸西B D 联创未来将推出商业办公个案地块状况未来将推出商业办公个案地块状况（市区板块）地块名称地块名称广南路与锡沪路交叉东北侧地块广南路与锡沪路交叉东北侧地块江海东路与锡沪路交叉东南侧地块江海东路与锡沪路交叉东南侧地块广瑞路西北侧地块广瑞路西北侧地块惠工桥小学地块惠工桥小学地块竟得单位竟得单位蒋佳争无锡市崇安区广益资产经营公司无锡泰吴置业有限公司无锡市北塘区旧城改造开发服务公司地块位置地块位置地块位于广南路和锡沪路交叉口东北侧，西为广南路，北为规划道路，南
10、至易初爱莲，东为杜巷。地块位于江海东路、锡沪路交叉口东南侧，西为江海东路，北为锡沪路，南至上马墩三村，东为规划26米道路。地块位于广瑞路西北侧，西至宝锡大厦，北至江南花苑。地块位于通惠路与春申路交叉口西南角，东至春申路、西至惠工桥小学围墙线、北至通惠桥、南至顾桥河。用地面积用地面积24068.224068.2（3636亩）亩）53963.253963.2（8181亩）亩）3769.43769.4（5.655.65亩）亩）64946494（9.749.74亩）亩）用地性质用地性质商业、办公商业、办公商业、办公商业、办公容积率容积率2.02.01.63.0建筑密度建筑密度40404530绿地率绿地
11、率30302030供地条件供地条件现状现状现状现状土地价格土地价格2016.75422016.7542万元（万元（55.855.8万万/亩）亩）4521.98024521.9802万元万元（55.855.8万万/亩）亩）850850万元（万元（150150万万/亩亩）24402440万元（万元（250.5250.5万万/亩亩）备备 注注该地块容积率很低，极有可能将来规划成专业大卖场和少量的办公出租楼。该地块容积率很低，极有可能将来规划成专业大卖场和少量的办公出租楼。现已开工，预计明年初公开目前正在拆迁未来将推出商业办公个案地块状况（市区板块）地块名称广南路与一、办公楼市场调研地块名称地块名称延
12、安电影院地块延安电影院地块无锡大戏院地块无锡大戏院地块清扬路虞湾里清扬路虞湾里缫丝一厂地块缫丝一厂地块竟得单位竟得单位无锡市通惠置业有限公司蓝天电脑股份有限公司无锡市南长区房地产经营公司无锡中住投资公司地块位置地块位置地块位于通惠东路惠农桥西南侧，南至新北河、顾桥港，北至万祥弄。地块位于五爱路与人民路交叉口的西南侧，东至五爱路，北至人民路，南至水沟头，西与五爱小学相接。地块位于清扬路东侧虞湾里地区，西侧为清扬路，北侧为规划清名路，南侧为清扬新村，西侧与翠云新村相连。地块位于永乐路与金沟桥街交叉口的西北侧。用地面积用地面积74707470（11.211.2亩）亩）10853.710853.7（1
13、6.2816.28亩）亩）39086.139086.1（58.6358.63亩）亩）22565.822565.8（33.8533.85亩）亩）用地性质用地性质商业、办公商业、办公A块商业、办公；B块居住A块商业、居住；B块商业、办公容积率容积率3.53.0A3.0，B1.6A3.5，B1.3建筑密度建筑密度3535A45，B28A25，B35绿地率绿地率5035A20B35A50B25供地条件供地条件地上建构筑物拆成自然平整地上建构筑物拆成自然平整现状现状土地价格土地价格70607060万元（万元（629629万万/亩）亩）84708470万元（万元（520520万万/亩）亩）71507150
14、万元（万元（121.95121.95万万/亩）亩）51805180万元（万元（153153万万/亩）亩）备备 注注还未开始拆迁目前项目已开始挖基，预计售价不低于6000元/目前项目已开始挖基未来将推出商业办公个案地块状况未来将推出商业办公个案地块状况（市区板块）一、办公楼市场调研地块名称延安电影院地块无锡大戏院地块清扬路二二、无锡市中心大型商场概况无锡市中心大型商场概况二、无锡市中心大型商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商
15、场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况二、商业市场调研无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况二、商业市场调研无锡市中心大型百货商场概况二、商业市场调研无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况二、商业市场调研无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况无锡市中心大型百货商场概况 三、旅游市场调研 无锡对中国来说是
16、一个著名的旅游城市，每年旅游人口达无锡对中国来说是一个著名的旅游城市，每年旅游人口达 2 2000000多万人次。多万人次。随着经济发展的不断提速,无锡的旅游产业也在持续扩大，人们对休闲文化的需求更是与日俱增，生态旅游、休闲度假成了 21世纪旅游新热点，越来越被现代人所推崇。2005年共接待旅游、参观、访问及从事各项活动的海外游客65.87万人次，增长22.1；接待国内旅游者2637.5万人次，增长19.8。旅游总收入达301.6亿元，增长31.3，其中国际旅游外汇收入2.63亿美元。全市拥有年接待游客10万人以上的景区26个，国家4A级景区7家3A级景区6家，2A级景区8家。年末全市星级宾馆
17、已达72家，其中五星级宾馆4家，四星级宾馆17家。航航 空：空：无锡机场距市中心20公里。距上海虹桥机场120公里。距南京碌口国际机场180公里。公公 路：路：沪宁高速公路约90分钟可以进入上海市区，312国道横贯无锡全境。国家正在规划的北京至上海、同江至三亚、上海至成都的三条 高速公路，其交会点正在无锡市。铁铁 路：路：沪宁线与全国铁路联网直通，而正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供便捷的条件。以上数据来自无锡统计局三、旅游市场调研以上数据来自无锡统计局三、旅游市场调研以上数据来自无锡统计局三、旅游市场调研以上数据来自无锡统计局三、旅游市场调研(单位:人)以上数据来自无锡统计局三、旅游市
18、场调研(单位:人)以上数据来自无锡统计局三、旅游市场调研以上数据来自无锡统计局三、旅游市场调研以上数据来自无锡统计局三、旅游市场调研三、旅游市场调研以上数据来自无锡山水城旅游局三、旅游市场调研以上数据来自无锡山水城旅游局无锡是中国活力四射的新经济中心、中国15个经济中心城市之一、中国综合实力五十强城市之一、中国投资环境四十优城市之一、1999年GDP全国大中城市第十位、2004年城市居民可支配收入江苏省第二位、中国十大旅游胜地之一。以上数据来自无锡统计局三、旅游市场调研无锡是中国活力四射的新经济中心、中国1 5 个经济中心城市之一、无锡市中心商圈汇聚无锡最旺的人气、财气、商气，是市民购物、休闲
19、、娱乐的汇集区；是商家掘金的黄金宝地。他的繁华程度折射出城市的经济状况。市中心商圈已经形成了以中山路为纽带，人民中路为两翼的商业集中营。并已经形成了多条商业特色街，如：中山路是集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业街；县前街是以电脑专卖、数码产品、音像文化用品、学校等构成的文化商业街；健康路是服饰一条街；后西溪是服饰、布料一条街；而人民路是餐饮、休闲娱乐的好去处；复兴路是手机行业集中地。市中心商圈人民路中山路后西溪健康路崇宁路县前街无锡市中心商圈路段路段崇宁路起止地点起止地点中山路至解放东路段面积面积20-80居多，最小11租金租金2.2-8.7元/天主要经营主要经营业态和商家业态和商家服饰：V
20、ISION服饰、艾莱伊、比其、鄂尔多斯羊绒衫、新思雅内衣、玖姿、紫均坊外贸服饰、采轩、秀风、成品衣柜、ST、集采轩等餐饮：老三凤桥慎馀肉庄、无锡烤鸭馆、千尊比萨、东方海港大酒楼、天地一家、布衣侯粥道馆、饺子馆、四川滋味馆、三凤酒家等其他：大富豪KTV、美容美发店、政府机关单位、学校、宾馆、花店、太平洋保险公司、干洗店、足浴、化妆品、婚纱摄影等店铺所店铺所在楼层在楼层一层：沿街商铺；二层：餐饮、美容美发、足浴等；三层：没有商铺；四层：避风塘。商业形态商业形态以服饰、餐饮、休闲娱乐为主，有较高档次和品位路段崇宁路起止地点中山路至解放东路段面积2 0-8 0 居多，最路段路段后西溪起止地点起止地点中
21、山路鸿运大酒店至解放西路面积面积15-60居多租金租金1.3-6.8元/天主要经营主要经营业态和商家业态和商家服饰：牛仔服饰专营、香雪儿、铜锣湾名品、千色店、一龙牛仔超市、天润服饰、新一代服饰、男士精品专卖、鞋帽服装市场等餐饮：鸿运大酒店、贝萨意式餐厅、三皇家常菜馆、阿兴酸辣汤、川椒火锅城、西部牛仔啤酒牛扒城、丽都饭店、路灯饭店、锡都饭店、7+7快餐等其他：美容美发、皮具、小饰品、学校、政府单位、布艺店、东方电器等商业形态商业形态以服饰、饰品为主，与健康路共同打造服饰街路段后西溪起止地点中山路鸿运大酒店至解放西路面积1 5-6 0 路段路段健康路起止地点起止地点无锡图书中心新华书店至解放南路段
22、面积面积20-40居多租金租金1.3-6.4元/天主要经营主要经营业态和商家业态和商家服饰：新感觉男装、迪美服饰广场、四季鞋帽服装市场、热点服饰、李宁、黑与白、卡哇伊、浅草屋、百伊禾、新概念服饰、豪锦服饰等餐饮：豪客来、上岛咖啡、洁丰饮食店、熙盛源、西北一家人、花之源酒家其他：金融机构、证券公司、化妆品、通讯、小饰品、保险公司、事业单位等商业形态商业形态中低档服饰一条街，以女装居多路段健康路起止地点无锡图书中心新华书店至解放南路段面积2 0-路段路段人民中路起止地点起止地点东林广场至解放西路段面积面积20-400租金租金4.1-13.6元/天主要经营主要经营业态和商家业态和商家餐饮：蔡家食谱、
23、老图们烧烤、焦叶餐厅、豪客来、KFC、新香江城酒店、建都饭店、大荣饭店、7+7快餐、傣妹麻辣涮、五味米线、亚马逊拉丁餐厅等服饰：龙壁休闲服饰、时尚女人、男士天地、热带风暴名品服饰、FUN、蝉之云内衣、舒尔牛仔、杰克丹顿、维尔曼、意丹奴、金阳光服饰大卖场等大卖场：百盛购物广场、大洋百货、苏宁电器、永乐电器、国脉手机、商业大厦、新世界百货娱乐、休闲：崇安寺步行街、大众剧院、无锡钱柜、金都娱乐城、海兰云天浴场、银乐迪KTV等其他：金融网点、电子通信器材、电信、移动、联通、眼镜店、茶叶店等商业形态商业形态以餐饮、服饰为主，其他商业形态为辅的商业街路段人民中路起止地点东林广场至解放西路段面积2 0-4
24、0 0 租路段路段县前东街起止地点起止地点中山路好买得至解放东路宝利广场面积面积20-60平米居多，最小15平米租金租金2元/天左右主要经营主要经营业态和商家业态和商家餐饮：万家灯火大酒店、兰州拉面、欢天喜地美食府、好旺角大酒店、沁香苑酒家、美丽园大酒楼服饰：浩浩服饰、陶陶服饰、凤凰制衣、佰城男装等金融网点：建行、中行、无锡商业银行、锡州商业银行、中国邮政、中国移动等政府机关：崇安区政府等好买得超市、便利店、酒店式公寓（东方云顶、鲲鹏公寓、惠飞公寓、园通公寓）商业形态商业形态商业形态较多，无明显商业特色，金融业相对繁荣路段县前东街起止地点中山路好买得至解放东路宝利广场面积2 0-路段路段中山路
25、起止地点起止地点胜利门广场至南禅寺面积面积40-120（个别面积20左右）租金租金3300-5400元/年9-14.8元/年主要经营主要经营业态和商家业态和商家服饰56家，餐饮21家，珠宝、金店、银楼6家，医疗、保健类15家，投资、金融、保险类16家（银行12家），手机、通信类6家，；休闲娱乐7家，；眼镜店、副食品店、办公设备店各4家、另外，烟酒类店、房屋中介、饰品店各3家，电器卖场2家，大型超市1家，婚纱摄影、婚庆礼仪共2家，高档美容护理2家，其他还有鲜花店、职介、培训、旅馆、印务、饰品、高档化妆品、翻译、文化用品、书店、便利店、食杂店等各1、2家。商业形态商业形态无锡商业的中心聚集地，集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性商业街。路段中山路起止地点胜利门广场至南禅寺面积4 0-1 2 0（个别无锡城中区办公楼商业旅游市场调研分析报告(3 4 张)课件
