1、 3、王女士购买了、王女士购买了10万元的货币市场基金万元的货币市场基金,该基金该基金不能投资于不能投资于()A、一年以内的大额存单一年以内的大额存单B、1年以内的债券回购年以内的债券回购C、可转换债券可转换债券D、剩余期限在剩余期限在397天以内的债券天以内的债券 4、小何因急需现金想通过信用卡取现、小何因急需现金想通过信用卡取现.他的信用他的信用卡每卡每日取现金金额累计不超过人民币卡每卡每日取现金金额累计不超过人民币()A、2000元元B、3000元元C、4000元元D、信用额度的信用额度的10%5、小王持有某银行的信用卡、小王持有某银行的信用卡,他近期内打算出国他近期内打算出国旅游旅游,
2、于是向该银行电话申请调高临时信用额度于是向该银行电话申请调高临时信用额度,申请调高的临时信用额度一般在申请调高的临时信用额度一般在()天内有效天内有效.A、15天天 B、30天天 C、45天天 D、60天天 6、关于典当的说法不正确的是（、关于典当的说法不正确的是（）。）。（A）典当对客户的信用几乎为）典当对客户的信用几乎为0（B）典当手续便捷）典当手续便捷（C）所有股票都可以典当）所有股票都可以典当（D）所有符合条件的不动产也可以典当）所有符合条件的不动产也可以典当 7、下列关于现金规划中交易动机说法不正、下列关于现金规划中交易动机说法不正确的是（确的是（）。）。（A）满足支付日常的生活开支
3、而持有现）满足支付日常的生活开支而持有现金或现金等价物的动机。金或现金等价物的动机。（B）一般来说，个人或家庭的收入水平）一般来说，个人或家庭的收入水平越高，交易数量越大，从而为应付日常开越高，交易数量越大，从而为应付日常开支所需要的货币量就越大。支所需要的货币量就越大。（C）为了预防意外支出而持有一部分现）为了预防意外支出而持有一部分现金及现金等价物的动机。金及现金等价物的动机。（D）个人或家庭出于交易动机所拥有的）个人或家庭出于交易动机所拥有的货币量决定于收入水平生活习惯等因素。货币量决定于收入水平生活习惯等因素。理财规划理财规划第三章第三章 消费支出规划消费支出规划本章的工作内容及能力要
4、求本章的工作内容及能力要求（一）制定住房消费方案（一）制定住房消费方案1、能够分析客户的住房消费需求、能够分析客户的住房消费需求2、能够选择支付方式、能够选择支付方式3、能够根据因素变化调整支付方案、能够根据因素变化调整支付方案4、能够能够向客户提供相关咨询服务、能够能够向客户提供相关咨询服务（二）制定汽车消费方案（二）制定汽车消费方案1、能够分析客户的汽车消费需求、能够分析客户的汽车消费需求2、能够选择支付方式和和贷款机构、能够选择支付方式和和贷款机构3、能够根据因素变化调整支付方案、能够根据因素变化调整支付方案（三）制定消费信贷方案（三）制定消费信贷方案1、能够分析客户的消费信贷需求、能够
5、分析客户的消费信贷需求2、能够帮助客户擅用信用卡及其其他消、能够帮助客户擅用信用卡及其其他消费信贷方式费信贷方式outline制定住房消费制定住房消费方案方案制订消费信贷制订消费信贷方案方案住房支出的分类住房支出的分类 住房消费信贷住房消费信贷汽车消费概述汽车消费概述自筹经费购车与贷款购车的决自筹经费购车与贷款购车的决策策购房的目标购房的目标购房的财务决策购房的财务决策租房的选择租房的选择制定汽车消制定汽车消费方案费方案汽车消费信贷汽车消费信贷个人综合消费信贷个人综合消费信贷个人耐用消费品贷款个人耐用消费品贷款一、知识要求一、知识要求（一）（一）1、住房消费（租金价格衡量）、住房消费（租金价格
6、衡量）购房；购房；租房。租房。2、住房投资、住房投资 （二）（二）购房的目标（时间、面积、房价）购房的目标（时间、面积、房价）1、购房面积需求、购房面积需求不必盲目求大（面积闲置问题）；不必盲目求大（面积闲置问题）；无需一次到位（时尚、人口调整问题）无需一次到位（时尚、人口调整问题）量力而行（考虑首付款金额）。量力而行（考虑首付款金额）。2、购房环境需求、购房环境需求 房价取决于区位和面积。房价取决于区位和面积。居住居住需求需求空间空间需求需求环境环境需求需求生活生活品质品质购或购或租租？决策决策购购否否？购购房房规划规划是是租租否否购房消费规划流程图居住居住需求需求空间空间需求需求环境环境需
7、求需求家庭家庭人口人口生活生活品质品质购或购或租租？决策决策购购否否？购购房房规划规划是是租租否否总价总价首付首付款款贷款贷款（三）购房或租房的选择（三）购房或租房的选择适合租房的人群：刚踏入社会的年轻人工作地点和生活范围不固定储蓄不多不急需买房且辨不清房价走势租租 房房购购 房房优点优点1用较低成本，居住较大房屋。用较低成本，居住较大房屋。1提供属于自己的长久居住场所。提供属于自己的长久居住场所。2对未来收入的变化有较大承受能力对未来收入的变化有较大承受能力 2满足中国人居有定所的传统观满足中国人居有定所的传统观念。念。3留存首期款，用作其它投资渠道和留存首期款，用作其它投资渠道和收益。收益
8、。3提高生活品质。提高生活品质。4不用考虑未来房屋价格的下跌风险。不用考虑未来房屋价格的下跌风险。4强迫储蓄，累积财富。强迫储蓄，累积财富。5租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。5具有投资价值和资本增值机会。具有投资价值和资本增值机会。6房屋质量或损毁风险由房主承担房屋质量或损毁风险由房主承担6可以按自己意愿布置和装饰家可以按自己意愿布置和装饰家居。居。缺点缺点1别人房产，主动权在房主。别人房产，主动权在房主。1资金动用额大，缺乏流动性资金动用额大，缺乏流动性2无法按自己意愿装修布置房屋无法按自己意愿装修布置房屋2维护成本较高。维护成本较高。3有房屋租金价格不断上升
9、的风险有房屋租金价格不断上升的风险3需要承担房屋价格下跌和损毁需要承担房屋价格下跌和损毁的风险的风险4有房屋上涨，未来购房成本增加的有房屋上涨，未来购房成本增加的风险。风险。购房和租房的优缺点对比购房和租房的优缺点对比:购房或租房的选择年成本法 购房年成本购房年成本=首付款首付款存款利率存款利率+贷款余贷款余额额贷款利率贷款利率+年维修及税收费用年维修及税收费用 租房年成本租房年成本=房屋押金房屋押金存款利率存款利率+年租年租金金 年成本法应结合：年成本法应结合：未来房租的调整。未来房租的调整。房价趋势。房价趋势。利率高低。利率高低。小李看上了一套小李看上了一套100平米的住房，位于广平米的住
10、房，位于广州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月房，房租每月5,500元，元，以以1个月房租作为押金。个月房租作为押金。如果购房，总价如果购房，总价120万元，可申请万元，可申请60万元贷款，万元贷款，房贷利率为房贷利率为6%，自备首付款，自备首付款60万万元，假定房屋的维护成本为元，假定房屋的维护成本为5000元元/年，年折年，年折旧率为旧率为2%，押金与首付款机会成本均为，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？问：该房屋应该租还是购？购房或租房的选择年成本法案例购房或租房的选择年成本法案例 分析：分析：n租房年成本：租房
11、年成本：5,500（元）（元）125,500（元）（元）13%66,165（元）（元）购房年成本：购房年成本：60（万元）（万元）3%60（万元）（万元）6%+5000（元）（元）+120（万元）（万元）2%=83000元元 计算表明，计算表明，购房的平均年成本为购房的平均年成本为83,000元，元，比租房年成本比租房年成本66,165元元 高高25.44%。购房或租房的选择净现值法 其中其中NPV为净现值，为净现值，t为年份数，为年份数，CFt为各年的净为各年的净现金流，现金流，i为折现率。为折现率。n0ttt)i1(CFNPV 若小李已确定要在该处住满若小李已确定要在该处住满5年，如果租房
12、，年，如果租房，月房租每年增加月房租每年增加500元，第五年底将押金元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价元收回；如果购房，房价120万，维护万，维护成本第一年成本第一年5,000元，以后每年提高元，以后每年提高5,000元，元，假定该住房在第假定该住房在第5年末能以年末能以125万价格卖出。万价格卖出。（假定折现率为（假定折现率为3%）购房或租房的选择净现值法案例 租房租房NPV的计算的计算租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付:CF0=押金押金+第一年租金第一年租金=-5,500-5,500 12=-71,500CF1=第二年租
13、金第二年租金=(-5,500-500)12=-72,000CF2=第三年租金第三年租金=-5,500+2 (-500)12=-78,000CF3=第四年租金第四年租金=(-5,500+3 (-500)12=-84,000CF4=第五年租金第五年租金=(-5,500+4(-500)12=-90,000CF5=取回押金取回押金=5,500NPV=-367,017 购房购房NPV的计算的计算CF0=首付款首付款=-600，000每年房贷本例摊还每年房贷本例摊还=PMT(6%,20,600,000)=-52,310.7五年后房贷余额五年后房贷余额PV(6%,15，-52，310.7)=508，055C
14、F1=年房贷本利摊还年房贷本利摊还+第一年维护第一年维护=-52，311-5000=-57，311CF2=年房贷本利摊还年房贷本利摊还+第二年维护第二年维护=-52，311-10，000=-,62，311CF3=年房贷本利摊还年房贷本利摊还+第三年维护第三年维护=-52，311-15，000=-,67，311CF4=年房贷本利摊还年房贷本利摊还+第四年维护第四年维护=-52，311-20，000=-,72，311CF4=年房贷本利摊还年房贷本利摊还+第四年维护第四年维护+第五年底房屋出售额第五年底房屋出售额-第五年底房第五年底房贷余额贷余额=-52，311-25，000+1,250，000-5
15、08,055=664,634NPV=-266,902-266,902-367017，购房净现值比租房高，购房划算。，购房净现值比租房高，购房划算。（四）购房的财务决策（四）购房的财务决策1、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法 （1）估算负担得起的房屋总价。）估算负担得起的房屋总价。可负担首付款可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终目前净资产在未来买房时的终值值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值年年收入中可负担首付比例的上限；收入中可负担首付比例的上限；可负担房贷可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年以未来购房时年收入为年金的年金现
16、值金现值年收入中可负担贷款的比率上限；年收入中可负担贷款的比率上限；可负担房屋总价可负担房屋总价=可负担首付款可负担首付款+可负担房贷；可负担房贷；可负担房屋单价可负担房屋单价=可负担房屋总价可负担房屋总价/需求平方米需求平方米数。数。购房规划估算负担得起的房价案例 李先生一家拟在广州定居，计划李先生一家拟在广州定居，计划5年后购房，年后购房，贷款至多贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资年。李先生家庭目前有金融资产产30万元，其中万元，其中50%可用于购房准备。李可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余先生一家目前每年可结余10万元，其中可万元，其中可用于购房的额度约为用于购房的额度约为4万
17、元。目前银行房贷万元。目前银行房贷利率是利率是6%，而李先生的投资报酬率约为，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大约大约100平方米，房屋单价是多少？平方米，房屋单价是多少？李先生可负担的购房首付款李先生可负担的购房首付款 =30万万50%复利终值系数（复利终值系数（n=5，r=4%）+4万万年金终值系数（年金终值系数（n=5，r=4%）=39.92万元万元 李先生可负担的购房贷款李先生可负担的购房贷款 =4年金现值系数（年金现值系数（n=15，r=6%）=38
18、.85万元万元 届时可负担房屋总价届时可负担房屋总价=39.92万元万元+38.85万元万元=78.76万元万元 李先生可负担购房单价李先生可负担购房单价=78.76万元万元 100=7876元元（2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。费用。欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价=房屋单价房屋单价需求面积；需求面积；需要支付的首期费用需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价 （1-按揭贷款成数比例）；按揭贷款成数比例）；需要支付的贷款部分需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价 按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例；每月摊还的贷
19、款本息费用每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的以月为单位的准年金值。准年金值。购房规划按想购买的房屋价格估算每月负担费用案例 张先生欲购买张先生欲购买100平方米的房子，目前市场上一平方米的房子，目前市场上一般价格是般价格是30006000元元/平方米，则欲购买平方米，则欲购买100平平方米的房子费用是方米的房子费用是3060万元。贷款至多万元。贷款至多7成，期成，期限限20年，贷款利率年，贷款利率6%，等额本息还款。，等额本息还款。30万元房屋总价万元房屋总价需要支付的首付款需要支付的首付款=30（1-70%）=9万元万元需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额=30 70%=21万元万元每月摊
20、还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用=1505元元 60万元房屋总价万元房屋总价需要支付的首付款需要支付的首付款=60（1-70%）=18万元万元需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额=60 70%=42万元万元每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用=3009元元2、换屋规划考虑因素、换屋规划考虑因素 客户有无能力支付换屋所必须支付的首付客户有无能力支付换屋所必须支付的首付款款 换屋需要支付的首付款换屋需要支付的首付款 新房净值新房净值-旧房净值旧房净值 （新房总价（新房总价-新房贷款）新房贷款）-（旧房总价（旧房总价-旧房贷款）旧房贷款）客户未来有无能力偿还换屋后的贷款客户未来有无能力
21、偿还换屋后的贷款换屋规划案例 郭先生现年郭先生现年40岁，他看上了一套价值岁，他看上了一套价值100万的新房。郭先生的旧房当前市价万的新房。郭先生的旧房当前市价50万，万，尚有尚有20万未偿贷款。如果购买新房，郭先万未偿贷款。如果购买新房，郭先生打算生打算55岁之前还清贷款。银行要求最高岁之前还清贷款。银行要求最高贷款成数是七成，贷款利率贷款成数是七成，贷款利率6%n郭先生换屋必须支付的首付款（100万元 100 万元 0.7）-（50万元-20万元）0万元n 郭先生换屋后每年应偿还贷款100万元0.7年金现值系数（n15，r6%）7.21万元n 然而郭先生不换屋，每年应偿还贷款20万元年金现
22、值系数（n15，r6%）2.06万元u可见，换屋后郭先生的房贷压力增加了不少（每年增加了5.15万元）。如果郭先生未来有充裕的储蓄缴纳贷款，则可以考虑换屋计划。3、购房财务规划的主要指标、购房财务规划的主要指标 房屋月供款与税前月总收入的比率。房屋月供款与税前月总收入的比率。一一般不应超过般不应超过25%30 所有贷款月供款与税前月总收入的比率。所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在一般应控制在33%38%4、住房消费信贷、住房消费信贷（1）住房消费贷款的种类：）住房消费贷款的种类：个人住房公积金贷款利率：个人住房公积金贷款利率：个人住房商业性贷款利率：个人住房商业性贷款利率：个人住
23、房组合贷款个人住房组合贷款个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款住房公积金贷款的特点住房公积金贷款的特点 贷款期限短，最长不超过贷款期限短，最长不超过30年；年；比银行其他贷款利率低；比银行其他贷款利率低；贷款担保贷款担保 贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；基贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；基本上没有年龄上限制；本上没有年龄上限制；贷款额度大于商业银行个人住房额度，贷贷款额度大于商业银行个人住房额度，贷款额度不超过购房合同金额的款额度不超过购房合同金额的80%。但还有最高。但还有最高限额。如北京限额。如北京40万，上海万，上海20万。万。个人住房公积金贷款案例 一位参加一位参加s市住房公积金制
24、度的客户，打算购买一套市住房公积金制度的客户，打算购买一套评估值为评估值为50万元的自住房，并申请公积金贷款。客万元的自住房，并申请公积金贷款。客户目前的住房公积金本息余额为户目前的住房公积金本息余额为6000元。上个月公元。上个月公积金汇储额积金汇储额150元。本人离法定退休年龄剩元。本人离法定退休年龄剩30年：年：客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额=目前本目前本人名下公积金本息余额人名下公积金本息余额+上个月汇储额上个月汇储额*剩余退休年剩余退休年限限*12=6000+150*30*12=6万元万元 借款人的家庭成员在退休内的公积金是借款人的家庭成
25、员在退休内的公积金是12万元万元 客户可申请的个人住房公积金贷款最高额度客户可申请的个人住房公积金贷款最高额度借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额（金的总额（18万元）万元）所购住房的评估价的所购住房的评估价的70%（35万元）万元）该市公积金管理中心规定的最高贷款额（该市公积金管理中心规定的最高贷款额（10万元）万元）个人住房商业性贷款（个人住房商业性贷款（“按揭按揭”）个人住房商业贷款的条件：个人住房商业贷款的条件：有稳定的经济收入；有稳定的经济收入；有合法有效的购房合同；有合法有效的购房合同；自筹自筹20%以上的房款；以上的房款
26、；能向银行提供有效的抵押、质押能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保；或保证担保；一般最高不超过一般最高不超过100万元；万元；贷款期限一般不超过贷款期限一般不超过30年。年。个人住房商业贷款的方式：个人住房商业贷款的方式：抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；质押贷款：用动产或权利做质押；质押贷款：用动产或权利做质押；保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人；其它经济组织或自然人作为保证人；抵押（质押）加保证贷款。抵押（质押）加保证贷款。住房组合贷款住房组合贷款 凡符合个人住房商业性贷款条件的凡符合个
27、人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款。分别按各自的利率个人住房公积金贷款。分别按各自的利率计算利息。计算利息。住房组合贷款 公积金贷款公积金贷款+商业贷款商业贷款 接案例接案例客户贷款总金额以房价的客户贷款总金额以房价的70%为限为限客户可申请的最高贷款额度客户可申请的最高贷款额度=50*0.7=35万元万元个人住房公积金贷款金额个人住房公积金贷款金额=10万元万元个人商业贷款金额个人商业贷款金额=35-10=25万元万元贷款期限贷款期限=15年，
28、公积金贷款利率年，公积金贷款利率4.41%，商，商业贷款利率业贷款利率5.509%公积金贷款每月还款公积金贷款每月还款=760.4商业贷款月还款商业贷款月还款=2043.77每月供款每月供款=2804.17元元房屋贷款相关费用房屋贷款相关费用契税：契税：普通住宅房价普通住宅房价1.5评估费：评估费：商业贷款不需要，公积金贷款需要。商业贷款不需要，公积金贷款需要。律师费：律师费：3，公积金贷款不需要。，公积金贷款不需要。保险费：公积金贷款可以不购买保险，商业贷保险费：公积金贷款可以不购买保险，商业贷款中财产抵押购买保险，财产抵押并加连带责款中财产抵押购买保险，财产抵押并加连带责任购买保险，财产质
29、押或连带责任担保的，可任购买保险，财产质押或连带责任担保的，可以不购买保险。以不购买保险。抵押登记费抵押登记费:0.30平方米平方米印花税：购房合同印花税：购房合同0.5，贷款合同，贷款合同0.05，产权证产权证5元，出售住房，按所载金额元，出售住房，按所载金额0.5 贴花。贴花。公共维修基金：房价的公共维修基金：房价的2.5合计费用一般以总房价的合计费用一般以总房价的5计算。计算。练习练习1、（、（单项单项）根据材料回答下列根据材料回答下列5个问题。个问题。秦先生目前有存款秦先生目前有存款5万元，打算万元，打算5年后买房。年后买房。秦先生预计年底收入为秦先生预计年底收入为10万元，以后每年有
30、万元，以后每年有望增加望增加5%，每年的储蓄比率为，每年的储蓄比率为50%。假设秦。假设秦先生的投资报酬率为先生的投资报酬率为10%，秦先生买房时准备，秦先生买房时准备贷款贷款20年，计划采用等额本息还款方式，假年，计划采用等额本息还款方式，假设房贷利率为设房贷利率为6%。（1）秦先生秦先生可负担的首付款为（）万元。可负担的首付款为（）万元。、11 、21 、31 、41答案：答案：D解析：解析：可负担首付款可负担首付款=目前净资产在未来购房目前净资产在未来购房时的终值时的终值+以目前到未来购房这段时间内年收以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值入在未来购房时的终值*年收入中可负担
31、首付年收入中可负担首付比例的上限。比例的上限。（2）秦先生秦先生可负担的房贷为（）万元。（可负担的房贷为（）万元。（）。）。、66.7 、76.7 、46.7 、56.7答案：答案：B解析：解析：可负担的房贷可负担的房贷=以未来购房时年收入为以未来购房时年收入为年金的年金现值年金的年金现值*年收入中可负担贷款的比率年收入中可负担贷款的比率上限。上限。（3）秦先生秦先生可负担的房屋总价为（）万元。可负担的房屋总价为（）万元。、117.7 、101.7 、87.7 、97.7答案：答案：A解析：解析：可负担房屋总价可负担房屋总价=可负担的首付款可负担的首付款+可负担的可负担的房贷房贷=41+76.
32、7=117.7（万元）（万元）（4）秦先生秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价款所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价款的比率为（）。的比率为（）。、56.92%、75.41%、66.78%、65.17%答案：答案：D解析：解析：秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价秦先生所购房房屋的房屋贷款额占房屋总价款的比率款的比率=76.7/117.7*100%=65.17%.（5）若）若秦先生秦先生计划购买计划购买100平方米的房子，平方米的房子，则可负担的房屋单价为（）元则可负担的房屋单价为（）元/平方米。平方米。、11770 、10770 、9770 、8770答案：答案：解析：解析：可负担房屋单价可
33、负担房屋单价=1177000/100=11770（元（元/平方米）平方米）练习练习2、根据材料回答下列问题。根据材料回答下列问题。李女士在北京购买了一套价值李女士在北京购买了一套价值50万元的普万元的普通住宅。通住宅。（1）购房除了房款本身之外，还需要缴纳契税，购房除了房款本身之外，还需要缴纳契税，李女士购房需要缴纳契税（李女士购房需要缴纳契税（）元。）元。、7500 、5000 、2500 、500答案：答案：A解析：解析：500000*1.5%=7500（元）（元）（2）李女士购房时办理的是公积金贷款，则李女士购房时办理的是公积金贷款，则需要支付律师费（需要支付律师费（）元。）元。、200
34、 、500 、0 、300答案：答案：C解析：解析：办理公积金贷款时不需要支付律师费。办理公积金贷款时不需要支付律师费。办理商业贷款时，银行委托律师事务所或公证办理商业贷款时，银行委托律师事务所或公证处部门对借款个人进行资格认证，买房贷款人处部门对借款个人进行资格认证，买房贷款人需支付律师费或公证费，金额各地规定不同。需支付律师费或公证费，金额各地规定不同。（3）若李女士购房时办理的是商业贷款，若李女士购房时办理的是商业贷款，则下列说法中错误的是（则下列说法中错误的是（）。）。、买房人选用商业贷款，不论采用什么担、买房人选用商业贷款，不论采用什么担保形式，都是可以不购买保险的保形式，都是可以不
35、购买保险的、采用财产抵押担保的，须购买房屋综合、采用财产抵押担保的，须购买房屋综合险险、采用财产抵押并加连带责任的保证担保，、采用财产抵押并加连带责任的保证担保，必须购买房屋综合险必须购买房屋综合险、采用财产质押担保或连带责任担保的，、采用财产质押担保或连带责任担保的，可以不买保险可以不买保险答案：答案：A解析：解析：买房人选用公积金贷款，不论采用什买房人选用公积金贷款，不论采用什么担保形式，都可以不买保险。么担保形式，都可以不买保险。（4）李女士与房地产开发商签订李女士与房地产开发商签订商品房商品房买卖合同买卖合同时，需要缴纳的印花税为（时，需要缴纳的印花税为（）元。元。、200 、250
36、、500 、750答案：答案：B解析：解析：单位与个人与房地产开发商签订单位与个人与房地产开发商签订商商品房买卖合同品房买卖合同时，按照购销金额时，按照购销金额0.5贴花。贴花。50万万*0.5=250（元）。（元）。（5）若李女士是通过向商业银行贷款买房的，若李女士是通过向商业银行贷款买房的，则她与商业银行签订则她与商业银行签订个人购房贷款合同个人购房贷款合同时，时，所缴纳的印花税为（所缴纳的印花税为（）元。（假设她借了）元。（假设她借了50万）万）、20 、25 、50 、75答案：答案：B解析：解析：与商业银行签订与商业银行签订个人购房贷款合同个人购房贷款合同时，按借款的时，按借款的0.
37、05 贴花。贴花。50万万*0.05=25（元）。（元）。（6）若李女士后从有关部门领取若李女士后从有关部门领取房屋房屋产权证产权证时，须缴纳的印花税为（时，须缴纳的印花税为（）元。）元。、5 、15 、25 、50答案：答案：A解析：解析：个人从国家有关部门领取个人从国家有关部门领取房屋产房屋产权证权证时，每件贴花时，每件贴花5元。元。（7）若李女士购买房两年后，房屋价格上涨，若李女士购买房两年后，房屋价格上涨，李女士决定出售该房，在与买方签订的合同中李女士决定出售该房，在与买方签订的合同中该项房屋金额为该项房屋金额为55万元，则签订产权转让收据万元，则签订产权转让收据时，李女士应该缴纳的印
38、花税为（时，李女士应该缴纳的印花税为（）元。）元。、150 、165 、250 、275答案：答案：D解析：解析：55万万*0.5=275（元）。个人出售（元）。个人出售住房，签订产权转让书据，要按所载金额住房，签订产权转让书据，要按所载金额0.5 贴花。贴花。（2）还款方式和还款金额）还款方式和还款金额首付款：首付款：2030（大于（大于90米，米，30；小于；小于90米，米，20）期款：期款：一年以内，本息一次还清；一年以上的可采用：一年以内，本息一次还清；一年以上的可采用：等额本息还款法等额本息还款法 等额递增还款法等额递增还款法 等额递减还款法等额递减还款法 等额本金还款法等额本金还款
39、法等额本息还款法等额本息还款法 它是指在贷款期限内每月以相等的还款它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。额足额偿还贷款本金和利息。适用于适用于收入处收入处于稳定的家庭，如公务员于稳定的家庭，如公务员等。等。每月还款额每月还款额R=P0(1+r)nr/(1+r)n-1 其中，其中，P0=贷款本金；贷款本金；r=月利息率；月利息率；n=还款期数。还款期数。优点：优点：借款人还款操作相对简单，等额借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便贷款人合理安排每月收支。支付月供也方便贷款人合理安排每月收支。等额本息还款法，每月相同，利息较多。等额本息还款法，每月相同，利息较多。等额本金
40、还款法等额本金还款法 它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月所还本金相等。和利息。其中每月所还本金相等。适用于适用于目前目前收入较高但将来收入会减少的人群收入较高但将来收入会减少的人群。如面临退。如面临退休的人员等。休的人员等。每月还款额每月还款额R=P0/n+(P0-P1)r 其中，其中，P0=贷款本金；贷款本金；P1=累计已还本金；累计已还本金；r=月利息率；月利息率；n=还款期数。还款期数。特点：特点：本金在整个还款期内平均分摊，利息本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在逐则按贷款本金余额逐日计算，每月还款额在
41、逐渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。渐减少，但偿还本金的速度是保持不变的。等额本金还款法，等额本金还款法，逐月递减，利息较少。逐月递减，利息较少。例题例题1，李先生向银行申请了李先生向银行申请了20年期年期30万元万元贷款，年贷款利率为贷款，年贷款利率为6.273%，采用等额本息，采用等额本息还款。还款。解：解：每月还款额每月还款额R=P0(1+r)nr/(1+r)n-1 =300000(1+6.273%/12)240 6.273%/12/(1+6.273%/12)240-1 =2196.81（元）（元）例题例题2，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了20年期年期30万元万元贷款，年贷款
42、利率为贷款，年贷款利率为6.273%，采用等额本金，采用等额本金还款。还款。解：解：每月还款额每月还款额R=P0/n+(P0-P1)r 第一个月还款额第一个月还款额=300000/240+（3000000）6.273%/12=2818（元）（元）第二个月还款额第二个月还款额=300000/240+（3000001250）6.273%/12=2812（元）（元）。等额递增还款法等额递增还款法 即把还款期限划分为若干时间段，每个即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。按一个固定金额递增。适用人群：适用人群
43、：目前收入一目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群般，但未来收入会逐渐增加的人群。如毕业不。如毕业不久的学生等。久的学生等。特点：特点：目前收入不高的年轻人可优先考目前收入不高的年轻人可优先考虑此种还款方式。虑此种还款方式。等额递减还款法等额递减还款法 即把还款期限划分为若干时间段，即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。段的还款额按一个固定金额递减。适用于适用于目前还款能力强，但未来收入将减少的人目前还款能力强，但未来收入将减少的人群。群。如中年人或未婚的白领人士。如中年人或未婚的白领人士。特点：特
44、点：客户在不同的时期内还款虽然客户在不同的时期内还款虽然不同，但是有规律地减少，而在同一时期，不同，但是有规律地减少，而在同一时期，客户的还款额是相同的。客户的还款额是相同的。等比递增还款法等比递增还款法 是指在贷款期后的一时间段内每期还是指在贷款期后的一时间段内每期还款相对前一时间段内每期还款额成一固定比款相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等的例递增，同一时间段内，每期还款额相等的还款方式。还款方式。适合人群：适合人群：适合于前期还款压力适合于前期还款压力较小，工作年限短，收入呈上升趋势的年轻较小，工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。人。等比递减还款法等比
45、递减还款法 是指在贷款期的后一时间段内每期还是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额成一固款额相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递减，同一时间段内，每期还款额定比例递减，同一时间段内，每期还款额相等的还款方式。相等的还款方式。适合人群：适合人群：适合收入较适合收入较高、还款初期希望归还较大款项来减少利高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。息支出的借款人。（3）提前还款的选择权）提前还款的选择权 提前还贷发生的三种情况：提前还贷发生的三种情况：借款人在贷款时对自身的偿还能力估计借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足；不足；借款人调整投资组合后而提前偿还贷款
46、；借款人调整投资组合后而提前偿还贷款；借款人在贷款一段时间后收入增加，有借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷。能力提前还贷。提前还贷的方法提前还贷的方法 全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；部分提前还款，剩余的贷款保持每月还部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；款额不变，将还款期限缩短；部分提前还款，剩余的贷款每月还款额部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变；减少，保持还款期限不变；部分提前还款，每月还款额减少，同时部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短。将还款期限缩短。如何还贷更经济如何还贷更经济
47、 如果客户选择的是组合贷款，提前还如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷会贷时可考虑先还商贷会“优惠优惠”很多。很多。两种还款法相比较，两种还款法相比较，“等额本息还款等额本息还款法法”支付的利息高于支付的利息高于“等额本金还款法等额本金还款法”支支付的利息。如果客户现在资金较为雄厚，又付的利息。如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议采用不打算提前还款，建议采用“等额本金还款等额本金还款法法”较为有利。较为有利。（4）延长贷款）延长贷款 借款人应提前借款人应提前20个工作日向银行提交个工作日向银行提交申请和相关证明；申请和相关证明；延长贷款条件：一是贷款未到期，二延长贷款
48、条件：一是贷款未到期，二是先清偿应付的本息及违约金；是先清偿应付的本息及违约金；借款人申请延期只限一次；借款人申请延期只限一次；原借款期限与延长期限之和最长不得原借款期限与延长期限之和最长不得超过超过30年。年。（5）利率调整对还款总额的影响）利率调整对还款总额的影响 贷款期间的利率变动按中国人民银行贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。的规定执行。1 年之内不调整；年之内不调整；1年以上的在年以上的在下一年下一年1月月1日调整。日调整。如遇法定贷款利率调整时，贷款账户如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。开立时执行最新贷款利率。练习练习3、根据材料回答下列问题。根据材
49、料回答下列问题。宋先生在政府机关工作，宋先生在政府机关工作，2006年他向银行年他向银行申请了申请了30年期年期30万元贷款，利率为万元贷款，利率为6%。（1）若宋先生采用等额本息还款法来还贷，则若宋先生采用等额本息还款法来还贷，则他的每月还款额为（他的每月还款额为（）元。）元。A、1799 B、1967C、1477 D、1351答案：答案：A解析解析：由等额本息还款法计算公式得：由等额本息还款法计算公式得：每月还款额每月还款额=300000*6%/12*（1+6%/12）360/（1+6%/12）360-1（2）若宋先生采用等额本金还款法来还贷，若宋先生采用等额本金还款法来还贷，则他的第一个
50、月还款额为（则他的第一个月还款额为（）元。）元。A、2667 B、1333C、1667 D、2333答案：答案：D解析：解析：等额本金还款法计算公式是：等额本金还款法计算公式是：每月还款额每月还款额=贷款本金贷款本金/还款期数还款期数+（贷款本金（贷款本金-累计已还款本金）累计已还款本金）*月利率月利率 第一个月还款额第一个月还款额=300000/360+（300000-0）*6%/12=2333（元）（元）（3）若宋先生在贷款期的后一时间段内每期若宋先生在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一段时间内每期还款额成一固定还款额相对前一段时间内每期还款额成一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额
