1、中南置地济南战区运营管理部运营管理要点目目 录录一、运营一、运营概念理解概念理解二、二、运营过程要点运营过程要点三、运营三、运营关键指标关键指标2运营？是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。从另一个角度来讲，运营管理也可以指为对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进的管理工作。运 做（事务）运 营经 营（指标）运做是基于项目的运作，是强调过程。组织组织管理管理经济经济管理管理风险风险管理管理计划计划管理管理品质品质管理管理技术技术管理管理结果结果导向导向过程过程沟通沟通过程过程沟通沟通交付交付开盘开盘满意度满意度目的：
2、保障和提高项目运营效率目的：保障和提高项目运营效率目的：保障和提高项目运营效果、运营质量目的：保障和提高项目运营效果、运营质量目的：保障和提高项目运营的决策效率、决策质量；目的：保障和提高项目运营的决策效率、决策质量；规避控制决策风险规避控制决策风险目的：知识积累、知识共享目的：知识积累、知识共享在项目运营中知累知识在项目运营中知累知识在项目运营中应用知识在项目运营中应用知识PMO体系PMO：(Project Management Office)一般称为项目管理办公室、项目管理中心或者项目管理部矩阵式管理残酷的现实理想中的项目开发决策管理体系流程优化风险预控计划管理运营运营管理管理保证项目各阶
3、段的决策需求，确定最佳选择严控关键流程减少犯错机会减少或避免损失运营风险最小化项目计划可控，各部门充分交圈全景计划介绍1234567全景计划管理u保证项目的按时开盘、交房u监控运营进程、暴露运营风险u设置节点完成时间、责任人，进行考核计划管理：计划管理：土地获取标准期量节点基准点06015303545完成概念方案评审完成规划方案评审 1、项目启动阶段（8个标准期量节点，1个基准点）一阶段启动会成果审批通过65完成市场定位评审完成目标成本评审完成运营关键指标评审项目定位会成果审批通过 2550二阶段启动会成果审批通过9525天10天20天10天30天（非首期基础开工前125天完成）55全景计划标
4、准期量节点设置计划管理：全景计划标准期量节点设置主体施工至可售状态-50-40-35-30-25-20-15取得预售许可证2、项目开盘阶段（4个标准期量节点，1个基准点）示范区开放首次开盘前风险检查首次开盘标准期量节点基准点-7-147天7天30天计划管理：全景计划标准期量节点设置基础开工（垫层）0-60-30-90总包定标（总价包干）306090完成施工图设计完成施工图设计（内审、招标版）（内审、招标版）总包单位入围总包单位入围主体结构施工至正负零主体结构封顶砌体及二次结构完成至1/2中期运营停止点外墙抹灰完成至1/380-20-65-80砌体及二次结构完成屋面工程地库顶板防水及保护层外墙抹
5、灰外架拆除完成外墙保温及涂料施工完成外墙门窗主框施工室内地热及地坪施工施工电梯拆除2503、工程实施阶段（18个标准期量节点，1个基准点）正式电梯验收完成并投入使用标准期量节点基准点20天45天60天70天180天30天30天45天80天10天28030天90天180天（竣备前10个月）90天前30天355390计划管理：全景计划标准期量节点设置4、市政工程及验收交房阶段（14个标准期量节点，1个基准点）组团后评估交房030-30-60-90-120-150-18090-45工地开放日前点评竣工验收及备案单体验收档案验收节能验收规划验收交房启动会景观单位进场开闭站、配电房设备安装完成-75消防
6、泵房、生活水泵房设备及管道安装完成自来水进场电力进场燃气进场标准期量节点基准点35天45天30天150天180天90天600天竣备前5个月市政验收风险管理：1风险的定义风险的定义风险产生的原因风险产生的原因风险控制风险控制3524风险发生的耦合性风险发生的耦合性风险发展的趋势图（风险的蝴蝶效应）风险发展的趋势图（风险的蝴蝶效应）风险管理：项目风险指的是项目损失的不确定性，对建设工程项目管理而言，风险是指可能出现的影响项目目标实现的不确定因素；下雨刮风下雪雾霾政治会议高考水泥停产人员变动总包破产铝模新工艺耐火窗新材料喷涂石膏新材料外墙涂料色差导墙未浇筑基层处理不到位项目缓建延期交付更换施工单位限
7、高矿坑更换材料高压线空鼓、开裂风险管理：项目环境因素社会影响因素重点：停滞、降效环保治理、新政策、新规范影响。风险管理：项目因素地上地下不利因素重点：净地移交风险管理：项目因素市政配套现状及接入风险重点：市政施工/验收风险管理：2.关于风险量的分析风险区C风险区A风险区B风险区D损失量发生概率风险等级分类发生概率大小中大发生概率中小中中发生概率小可忽略小中风险等级损失程度小损失程度中损失程度大不重要重要紧急不紧急运营思路冰山原理职业化素质模型水平面以下：隐性职业素质水平面以上：显性职业素质职业职业资质资质职业职业行为行为职业职业技能技能职业职业道德道德职业职业态度态度职业职业意识意识运营思路6
8、31631原则原则注重依据注重依据样板带路样板带路三七原则三七原则成本倒推成本倒推末梢原则末梢原则客户满意度客户满意度思维数据库行为结果已知未知思想影响能力培养行 为业绩表现企业文化工作原则素质能力经营意识职业素质专业能力没有功劳，没有功劳，也有苦劳！也有苦劳！挥汗如雨挥汗如雨态度不是结果态度不是结果职责不是结果职责不是结果任务不是结果任务不是结果理由不是结果理由不是结果核心内容关键指标单位销售/价格总签约额全盘销售均价成本/税费总成本建安成本营销费用/费率管理费用/费率财务费用/费率税金/税率利润/回报净利润净利率IRR资金/融资资金峰值融资总额前端开发贷其他累计现金流回正周期经营现金流回正
9、周期效率/计划拿地-开盘/计划时间拿地-交付/计划时间费用与总货值和费率成正比：*费用=*费率总货值一般情况下：1、营销费率：2%-2.5%2、管理费率：2%-2.5%3、财务费率：管理口径开盘前，占用集团资金的15%，开盘后按照10%计算IRR:内部收益率（Internal Rate of Return(IRR)），就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。取值范围：从经济意义上，内部收益率IRR的取值范围应是：-1IRR，大多数情况下的取值范围是0IRR意义作用：内部收益率是进行盈利能力分析时采用的主要方法一，是投资项目最低应达到的收益率。当IRRi0时，则表明项
10、目的收益率已达到或超过设定折现率水平，项目可行，可以考虑接受。内部收益率可通过方程求得，但该式是一个高次方程，通常采用“试算内插法”求IRR的近似解。IRR=5%IRR=6%IRR=9%收入提前一期支付延后一期IRR=18%增加销售收入IRR=44%减少资金支出经营性现金流：在财务会计中，经营性现金流指的是企业从经营活动中获取的利润除去与长期投资有关的成本以及对证券的投资后剩余的现金流量。计算公式：OCF（经营性现金流）=EBIT（息税前利润）税收+折旧EBIT（息税前利润）=企业的净利润+企业支付的利息费用+企业支付的所得税通俗的说：经营产生的现金流=收到的房款-土地成本-开发支出-税费-营
11、销及管理费用支出核心指标：经营性现金流IRR含融资现金流IRR项目公司销售净利率%项目公司净利润额中南方权益净利率%中南方净利润参考指标：第一次支付地价款时间经营性现金流回正的时间经营性现金流回正月数含融资现金流回正的时间含融资现金流回正月数经营性资金峰值(万元)经营性资金峰值的时间含融资资金峰值(万元)含融资资金峰值的时间利润是企业在一定期间的经营成果。利润=收入-成本-税金-管理费用-营销费用-财务费用中南集团目前对利润有两个口径，一是管理利润，二是会计利润。管理利润：资本金成本除了考虑对外借款的利息费用外，还考虑占用集团资金的利息费用会计利润：资金成本只考虑对外借款的利息费用。我们参考的是管理利润。THANK YOU
