1、 资产评估基本方法本章着重学习资产评估的基本方法：本章着重学习资产评估的基本方法：成本法、收益法、市场比较法的基本原理、成本法、收益法、市场比较法的基本原理、及各种方法的适用范围和影响因素。及各种方法的适用范围和影响因素。这是本课的重点章节，要求学生熟练这是本课的重点章节，要求学生熟练掌握资产评估的成本法、收益法、市场比掌握资产评估的成本法、收益法、市场比较法。掌握各种方法的公式、评估价值标较法。掌握各种方法的公式、评估价值标准、每种方法的适用范围，以及各自的优准、每种方法的适用范围，以及各自的优缺点。为下一步运用评估方法进行资产评缺点。为下一步运用评估方法进行资产评估奠定基础。估奠定基础。第
2、一节 成本法 一、成本法定义、公式一、成本法定义、公式 二、重置成本分类二、重置成本分类 三、损耗的定义和分类三、损耗的定义和分类 四、重置成本的计量方法四、重置成本的计量方法 五、有形损耗的计量方法五、有形损耗的计量方法 六、功能性损耗的估算六、功能性损耗的估算 七、经济性损耗的估算七、经济性损耗的估算 八、成本法的适用范围八、成本法的适用范围 九、影响重置价格的主要因素九、影响重置价格的主要因素 十、成本法的评估程序十、成本法的评估程序第一节 成本法 成本法的基本原理成本法的基本原理n成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费一、成本法定义、公式（一）成本法定义成本
3、法定义 指在资产继续使用的前提下，按评估资产的现实完全重置成本减去应扣损耗或贬值来确定被评估资产价格的一种方法。一、重置成本法定义、公式 （二）公式：（二）公式：被评估资产的价值被评估资产的价值 =重置成本重置成本 -累计应计损耗额累计应计损耗额 =重置成本重置成本 -有形损耗有形损耗 -功能性损耗功能性损耗 -经济性损耗经济性损耗二、重置成本分类n 重置成本定义 指购买一项全新的与被评估的资产完全相同的资产所支付的最低金额。n分类：复原重置成本-指用与被评估资产相同的材料、建造标准、设计结构和技术条件、技术要求等，以现时价格水平重新购建相同的全新资产所需的成本。更新重置成本-指按照现行的技术
4、条件，利用新型材料、新工艺、新技术标准，以现时价格购建的相同功能的全新资产所需的成本。二、重置成本分类复原成本与更新成本的选择：n相同点：均采用现行价格计算。n不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进。三、损耗的定义、分类 （一）损耗的定义（一）损耗的定义n在资产的使用和储存过程中，由于物理和化学原因以及技术和产业的发展，使资产的价值降低，其降低额即为资产的损耗。n它不同于会计上的损耗或折旧。三、损耗的定义、分类（二）损耗的分类（二）损耗的分类n
5、有形损耗有形损耗在资产的存放和使用中，由于使用及自然力的作用而导致的资产物理性能的损耗或下降，而引起资产的价值损耗。n功能性损耗功能性损耗由于技术进步所造成 的资产功能落后，从而发生的资产价值贬值。n经济性损耗经济性损耗由于外部经济条件的变化而导致资产利用率及获利水平下降所引起的资产贬值。四、重置成本的计量方法 1、重置核算法加和法 2、物价指数法价格趋势法 3、功能系数法 4、统计分析法四、重置成本的计量方法1、重置核算法重置核算法加和法n以现行市价为标准，计算被评估资产的重置全价的一种方法。n公式 重置成本=直接成本+间接成本四、重置成本的计量方法1）直接成本直接成本购建全新资产的全部支出
6、中可直接计入购建成本的那部分支出。包括购置费用、运输费用、安装调试费用等。2）间接成本间接成本购建全新资产的全部支出中不能直接计入购建成本的那部分支出。需采用相应的方法标准进行分配后计入购建成本。为简化间接成本的估算手续，通常按比例进行估算。采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。四、重置成本的计量方法3）间接成本估算方法n间接成本百分率法 间接成本=直接成本 间接成本占直接成本百分比例n单位价格法 间接成本=实耗工时 单位价格n人工成本比例法 间接成本=人工成本总额成本分配率练习n重置购建设备一台，现行市场价格为每台
7、50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，则该机器设备的重置成本是多少？四、重置成本的计量方法2 2、物价指数法、物价指数法价格指数法价格指数法n通过资产价格变动指数或价格变化趋势等指标，利用统计预测技术，对被评估资产的账面价值进行调整，使之变为估算资产的重置全价。n公式：n 定基指数下 被评估资产重置全价=被评估资产帐面原值评估基准日价格指数/原购置时日价格指数n环比指数下：被评估资产重置全价=被评估资产帐面原值（1+价格变动指数）练习n某被评估资产购建于2006年，账面原值为5
8、0000元，当时该类资产的价格指数为95%，2016年评估基准日该类资产的定基价格指数为160%，则该资产的重置成本为多少？练习n某被评估资产购建于2011年，账面原值为200000元，2016年进行评估。经调查同类资产环比价格指数分别为：2012年11.7%，2013年17%，2014年30.5%，2015年6.9%，2016年4.8%，则该资产的重置成本为多少？四、重置成本的计量方法3 3、功能系数法（功能价值类比法）、功能系数法（功能价值类比法）n通过选择同类功能的资产作参照物，根据资产功能与成本的内在关系，类推被评估资产重置成本的一种方法。n功能与成本的关系n线性关系P=AF+B 用最
9、小二乘法求解A、B，然后代入公式求出P。n指数关系四、重置成本的计量方法n指数关系一生产能力比例法参照物资产年产量被评估资产年产量参照物资产重置成本被评估资产重置成本四、重置成本的计量方法n指数关系二规模经济效益指数法功能价值指数参照物资产功能被评估资产功能参照物资产重置成本被评估资产重置成本练习n某重置全新的一台设备价格为5万元，年产量为5000件，现知被评估资产的年产量为4000件，则其重置成本是多少？四、重置成本的计量方法4 4、统计分析法、统计分析法n根据统计原理，抽样选择有代表性的资产，估算其重置成本，依据资产的原始成本，来推算全部资产的重置成本，适用于企业整体资产评估。n公式：某类
10、抽样资产原始成本某类抽样资产重置成本本某类或总体资产原始成本某类或总体资产重置成1、观察法观察法成新率法成新率法n公式：被评估资产的有形损耗 =重置成本（1-成新率）=重置成本实体性贬值率n成新率指一项资产的新旧程度的百分比。n其确定有两种方式：n直接观察法n结构加权平均法五、有形损耗的估算方法五、有形损耗的估算方法2、使用年限法、使用年限法n公式：被评估资产有形损耗 =（重置成本 预计残值）实际已使用年限/总使用年限n总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限n实际已使用年限=名义已使用年限 资产利用率n资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计名义利用时间100%n成新率
11、=尚可使用年限/总使用年限100%练习n某资产于2006年2月购进，2016年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，在正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时，则该资产利用效率为n(93.75%)五、有形损耗的计量方法2、修复费用法、修复费用法用修复资产功能所支出的费用直接估算实体性贬值的方法。n公式：重置成本不可修复性损耗修复费用综合成新率1001上不合算。：技术上不可行，经济不可修复性损耗合算。：技术上可行，经济上修复性损耗可 六、功能性损耗的估算n公式公式（1 1）超额运营成本）超额运营成本 n被评估资产的功能性损耗 =被评估资产生产成本的年税后超
12、支额剩余使用年限的年金现值系数n被评估资产生产成本的年税后超支额 =（1-所得税）被评估资产生产成本的年超支额n被评估资产生产成本的年超支额 =（旧技术的单位生产成本-新技术的单位生产成本）年生产量六、功能性损耗的估算n公式公式（2 2）超额投资成本）超额投资成本 n被评估资产的功能性损耗 =复原重置成本-更新重置成本七、经济性损耗的估算n两种方法（1）利用年收益损失金额本金化计算直接计算法 经济性损耗=年收益损失额（1-所得税率）/资产收益率=年收益损失额（1-所得税率）（P/A,r,n）（2）通过估算生产能力变化来评价间接计算法n 七、经济性损耗的估算n两种方法（2）通过估算生产能力变化来
13、评价间接计算法n 先计算经济性贬值率n再计算经济性损耗 经济性损耗=重置成本 经济性贬值率%1001规模效益指数原设计生产能力力预计可被利用的生产能经济性贬值率BA练习n某被评估生产线的设计能力为年产20000台产品，因市场需求结构发生变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台，则该生产线的经济性贬值率大约为多少？练习n某被评估生产线的设计能力为年产20000台产品，因市场需求结构发生变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台，每台产品损失利润100元，该生产线上课使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税率为25%，则该生产线的经济性贬值额大约为多少？八、重置
14、成本法的适用范围n被评估资产处于继续使用状态；n被评估资产的预期收益能够支持其重置；n被评估资产的使用效益有较大提高；n被评估资产的折旧额与资产的自然有形损耗不相吻合；n被评估资产的帐面历史成本欠实，甚至找不到历史成本资料的根据。八、重置成本法的适用范围n下列情况不适用重置成本法n待评估资产在评估后改变了其原有使用用途，已不符合继续使用假设；n不可再生、不能复制的资产，如土地、矿藏等；n待评估资产必须是随时间推移而具有贬值性的资产，否则不能应用此法，如文物、古董。九、影响重置价格的主要因素n价格因素n有形损耗因素n无形损耗因素十、成本法的评估程序1、被评估资产一经确定，即应根据该资产实体特征等
15、基本情况，用现时市价估算其重置全价；2、确定被评估资产的已使用年限、尚可使用年限及总使用年限；3、估算资产的有形损耗和无形损耗；4、确认被评估资产的重置价格。第二节 收益法 一、收益法定义、公式及影响因素 二、收益法的计算方法 三、收益法的应用 四、企业收益及预测方法 五、折现率的计算 六、折现率与资本化率的联系与区别 七、收益额与折现率的对应 八、收益法评估资产的优缺点 九、收益法评估资产的程序第二节 收益法n收益法的理论基础n 效用价值论效用价值论 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。n收益法的评估思路 预期收益折现n收益法运用的前提条件 1、资产的收益可用货币计量并可以预测
16、 2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测一、收益现值法定义、公式及影响因素 1、收益现值法定义 通过估算被评估资产未来的预期收益能力，并以适当的折现率或本金化率将未来收益折成现值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。一、收益现值法定义、公式及影响因素 2、公式n适用条件：资产投入使用ntt11折现率各期未来预期收益收益现值一、收益现值法定义、公式及影响因素 3、影响因素1）预期收益n指资产在剩余寿命期内所带来的净收入。n期望值和标准差是评估人员选择评估所用的预期收益值的依据。一、收益现值法定义、公式及影响因素 3、影响因素1）预期收益 预期收益的计
17、算指标n税后利润n净现金流量-不包括筹资活动现金流量。n企业净现金流量 =营业活动现金净流量+投资活动现金净流量 =利润总额+资产折旧-税金-追加投资 (1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金税后利润+折旧追加投资（2）从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。一、收益现值法定义、公式及影响因素 3、影响因素 2）折现率（贴现率）n将未来预期收益折算成现值的比率。n折现率计算 折现率=无风险报酬率+风险报酬率 折现率=无风险报酬率+风险报酬率+通货膨胀率 折现率=长期负债占全部资本的比例长期负债成本（利息率）+业主权益占全部资本的比例业主权益要求的报酬率（无风险报酬率+风险
18、报酬率）二、收益现值法的计算方法 1、有限期内各年收益折现法1111nttntttPArPRr当预期年收益恒定不变时当预期各年的收益不等时未来收益有限期 (1)每期收益不等额 (2)每期收益等额niiirRP1)1(),()1(11)1(1)1(11nrAPArrArArAPnniinii二、收益现值法的计算方法2、无限期收益折现法 1）收益稳定情况n整个永续时期收益稳定年金化法P=A/I=预期收益额/资本化率n整个永续时期内，前期收益不稳定，后期收益稳定分段法NrIAtrtRP11未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。(1)稳定化收益法（年金化法）n稳定化收益A的估算方法：rAP
19、1(,)(1)niiRAP A r nr未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。(1)稳定化收益法（年金化法）(2)历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 注意:方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。二、收益现值法的计算方法2）、收益不稳定的情况n收益按固定比例增长的情况。grgRnrgRrgRgRRttttttt1,111)1)1(010100上式为当（收益现值增长率法nniniirgrgRrRP)1(11)1(1二、收益现值法的计算方法n收益不稳定的情况前期收益不可能按固定比例增长，而存在波动情况，只在后期才有可能以固定比
20、例增长的情况。NrgrgNRnttrtR)1(1111被评估资产的收益现值分段法 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。nniiirrArRP)1(1)1(1前期 （设n=5）后期 012345678951)1(iiirR前期现值 rA资本化现值nrrA)1(1资本化现值的现值分段法图解分段法图解),2,1(ni),2,1(nniv 选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。三、收益现值法的应用三、收益现值法的应用n例：某企业从日本松下电器公司引进一条彩电玻壳生产线，经测算，该生产线可使用20年，在使用期间，若开工率为100%时，每
21、年可给公司带来3000万元的净收益，行业平均投资收益率为15%，请评估这条生产线的全部固定资产的价值。n解：P=A（P/A，15%，20）=30006.259 =18777.9（万元）三、收益现值法的应用三、收益现值法的应用例：对某企业进行预测得出，该企业未来能长期收益，并得知未来期第一年年收益30万元，第二年年收益40万元，第三年年收益60万元，第四年年收益30万元，第五年年收益20万元，设定从第六年开始的预期收益将保持在20万的水平上，折现率为10%，资本化率为10%，试用分段法计算收益现值。三、收益现值法的应用三、收益现值法的应用解：（万元）2605%1011%10205%1011204
22、%1011303%1011602%101140%101130P债券评估的方法例：某企业拥有另一个企业发行的债券10000元，5年期，年利息率17%，评估时已购入债券2年，每年支付利息一次，评估时的国库券利率为8%，发行债券企业的风险报酬率为2%，求该债券的评估值。债券评估的方法解：债券利息=17%10000=1700（元）折现率=国库券利率+风险报酬率=8%+2%=10%债券剩余年限为3年，每年支付一次利息，则债券的评估值=1700（P/F，10%，1）+1700（P/F，10%，2）+1700（P/F，10%，3）+10000（P/F，10%，3）=11740.56（元）债券评估的方法例：某
23、企业购买国库券10万元，年利率10%，不计复利，5年期。评估时国库券已购入满2年，问该国库券的评估值。解：属到期后一次还本付息。债券到期值=10（1+510%）=15（万元）P=15（P/F，10%，3）=11.27（万元）直接投资的评估例：甲企业以两台设备向乙企业投资，该设备作价1万元，并规定投资5年后以货币形式收回投资，投资期内各年的投资收益视乙企业的经营情况而定。评估时，甲企业的这项投资已过去2年。通过预测和分析乙企业的经营状况，预计未来3年内甲企业每年将从乙企业得到1800元的投资收益，甲企业所在行业的平均收益率为12%。根据以上资料，试评估甲企业长期投资的收益现值。直接投资的评估解：
24、P=1800（P/F，12%，1）+1800（P/F，12%，2）+1800（P/F，12%，3）+10000（P/F，12%，3）=11441（元）直接投资的评估3有限期收益作价法例题例：A企业在B企业用设备资产进行长期投资，投资总期限为8年，评估时剩余投资年限为5年，投资期结束后设备归B企业，设备作价在未来投资期内以收益形式逐年收回，预计在未来5年内每年的投资收益分别为2万元、3万元、4万元、5万元、6万元。投资方所在行业的投资收益率为12%，求A企业该设备投资的评估值。直接投资的评估解：设备投资评估值=2（P/F，12%，1）+3（P/F，12%，2）+4（P/F，12%，3）+5（P/
25、F，12%，4）+6（P/F，12%，5）=13.6（万元）例：某企业未来5年内的收益预计如下：第一年120万元，第二年125万元，第三年128万元，第四年120万元，第五年130万元，年金本金化率为10%，试对企业的资产整体价格进行评估。解：企业未来5年内收益现值为：n120（P/F，10%，1）+125（P/F，10%，2）+128（P/F，10%，3）+120（P/F，10%，4）+130（P/F，10%，5）=471.24（万元）求能带来等额现值的年金：A=471.24（A/P，10%，5）=471.24/（P/A，10%，5）=124.31（万元）则该企业的资产整体价格为P=124.
26、31/10%=1243.1（万元）例：待评估企业预计未来5年内的生产及收益趋于平稳，5年中的收益分别为100万元，120万元，160万元，180万元，200万元，5年以后各年收益额均为200万元，适用的折现率与本金化率均为15%，则该企业的整体资产评估价值为：123455(1)(1)1001201601802002001(1 15%)(1 15%)(1 15%)(1 15%)(1 15%)15%(1 15%)100 0.870 120 0.756 160 0.658 180 0.572 200 0.497 1333.333 0.4971042.747ntNtntRRPrrrn例：某企业未来5年
27、中，超额收益分别为：300万元，400万元，400万元，500万元，500万元，折现率为20%，则：商誉评估的超额收益法商誉的价格=300（P/F，20%，1）+400（P/F，20%，2）+400（P/F，20%，3）+500（P/F，20%，4）+500（P/F，20%，5）=1202.3（万元）商誉评估的超额收益法四、企业收益及预测方法n企业收益必须具有以下特征n必须是未来收益，需要科学合理的预测；n是正常收益，需要对企业经营环境进行分析；n必须是业主收益。2、预期收益的测算 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法 适宜预期收益趋势明
28、显的情况2010201120122013201420152016201720182019收益时间图32 使用时间序列法预测某企业的净收益（2）因素分析法确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；预测这些因素未来可能的变动情况；估算基于因素变动的未来收益水平。五、折现率的计算n选择折现率应考虑的相关指标n银行利率n政府债券利率-无风险报酬率n行业平均资金收益率五、折现率的计算n折现率的计算方法加和法n折现率=无风险报酬率+风险报酬率市场比较法n折现率=（样本资产收益/样本资产价格）/N资本成本加权法n折现率=长期负债占全部资本的比例长期负债成本（利息率）（1-所得税率）+业主权益占全部
29、资本的比例业主权益要求的报酬率（无风险报酬率+风险报酬率）确定折现率的基本方法(1)、加和法 折现率无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率的确定：国债收益率n风险报酬率的确定：（3.1.1）风险累加法报酬率行业风险报酬率财务风险报酬率经营风险风险报酬率（3.1.2）系数法 n适用于股权被频繁交易的上市公司的评价CAPM：ifmiRRR)()(fmfRRRr市场平均风险报酬率 (2)、资本成本加权法 如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:折现率长期负债占资产总额的比重长期负债 利息率（1所得税率）+
30、所有者权益 占资产总额的比重投资报酬率 投资报酬率无风险收益率+风险报酬率(3)、市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。31nnni）样本资产价格样本资产的收益折现率（六、折现率与资本化率的联系与区别 资本化率（本金化率）n资本化指投入资本的回收过程。n资本化率收回投资的速度，即每年按多大比率收回投资。资本化率=折现率-未来年收入的增长率资本化率=资金收益率 =年收益额/资金总额即 资金总额=年收益率/资本化率六、折现率与资本化率的联系与区别n折现率与资本化率n联系：n都是反映投入资本回收状况的经济指标，即都是将未来收益或资金换算成现值的比率。n二者的确定都有相同的依据，如参考银行利率
31、，通货膨胀率，风险利率。n区别：n有限的年限，把未来收入折成现值折现率n资本化是永续收入的折现（二）折现率与本金化率 1.二者无本质区别 2.内涵上略有区别:n 折现率无风险报酬率+风险报酬率n 本金化率折现率未来年收入的增长率n 若资产年收入增长率为零，则二者相等。七、收益额与折现率的对应问题n收益额与折现率的对应问题 收益额折现率税后利润净资产收益率息前税后利润加权平均资本成本现金净流量净资产投资回收率息前现金净流量净资产投资回收率八、收益法的优缺点八、收益法的优缺点n优点：n能真实和较准确地反映企业本金化的价格。n与投资决策相结合，应用此法评估的资产价格，易为买卖双方所接受。n缺点：n预
32、期收益额预测难度较大。n评估的适用范围较小。n该方法最适宜：n资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；n成本费用无法或难以计算的资产。n该方法的局限性：n需具备一定的前提条件；n含有较大成分的主观性。n因此该方法的运用比成本法难度大。九、收益现值法评估资产的程序九、收益现值法评估资产的程序1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料；2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势；3、预测资产未来长期收益，确定折现率或本金化率；4、将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值。第三节 市场比较法一、市场比较法的概念二、市场比较法的前提条件三、市场比较法的决定因素四、市场比较法的基本方法五、市场比较法中的
33、调整因素六、市场比较法的评估程序七、市场比较法的优缺点八、市场比较法的适用范围九、市场比较法的应用一、市场比较法的概念 以现实市场上同类资产的市场价格作为价格标准，据以确定资产价值的一种资产评估方法。二、市场比较法的前提条件n被评估资产应具备一个充分活跃的交易市场。充分的市场竞争，买卖双方没有垄断和控制。n市场所反映的资产价格信息应当具有正常性、真实性、准确性，是以评估基准日可能获得的最合理的市场价格来衡量的。n被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、参数等资料应当是可以收集的。n对评估人员的知识经验要求较高。三、市场比较法的决定因素n资产的生产成本：是资产价格形成的基础n供求关系：决定资产价
34、格的高低n质量因素：同类资产中质量好的价格就高四、市场比较法的基本方法n直接法：在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的市场价格，作为被评估资产的现行价格。n比较法：又称市场比较法 在市场上找到与被评估资产相类似的资产价格作为参照物，根据两者间的差异因素，参照资产的交易价格进行必要的调整，从而确定被评估资产的价格。四、市场比较法的基本方法n直接法：n功能价值法n价格指数法n成新率价格法n市价折扣法n成本市价法n市盈率乘数法四、市场比较法的基本方法n功能价值法参照物生产能力评估对象生产能力参照物成交价格被评估资产价值四、市场比较法的基本方法n价格指数法物价变动指数）参照物成交价格被评估资产价值
35、1(四、市场比较法的基本方法n成新率价格法参照物成新率评估对象成新率参照物成交价格被评估资产价值四、市场比较法的基本方法n市价折扣法例：甲企业与乙企业进行联营，甲企业投入专用设备一套，规定使用年限为15年，实际已使用4年，要求按现行市价进行评估。经调查，目前同样设备的全新现行市价为120000元。价格折扣率）参照物成交价格被评估资产价值1(四、市场比较法的基本方法n成本市价法参照物现行合理成本参照物成交价格评估对象现行合理成本被评估资产价值四、市场比较法的基本方法n市盈率乘数法参照物市盈率评估对象收益额被评估资产价值四、市场比较法的基本方法n市场比较法的基本原理（一）理论基础 均衡价值论:由于
36、资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。四、市场比较法的基本方法n市场比较法的基本原理（二）评估思路nni1各项调整系数）（参照物成交价评估值四、市场比较法的基本方法n市场比较法的基本原理（三）运用的前提条件1、充分发育活跃的资产市场。2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。市场比较法中参照物的选择要求 1、成交价必须真实。2、数量：至少三个交易案例。一般3-5个 3、与被估资产相类似（大体可替代，即功能 相同）。4、成交价是正常交易的结果。5、尽可能选择近期成交的交易案例。五、市场比较法的调整因素调整因素
37、n时间因素n地域因素n功能因素n成新率因素n交易情况因素五、市场比较法的调整因素n被评估资产的价值=同类资产的现行市价各项调整系数=同类资产的现行市价+/-时间调整额+/-功能调整额+/-地区及其他调整额1、时间因素2、区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数1一般以被评资产为100，%)1(%)1%)(1(21naaa环比：指数参照物成交时间的物价评估时物价指数定基：100系数五、市场比较法的调整因素3、功能因素 功能系数法4、成新率因素参照物的成新率被估资产的成新率调整系数五、市场比较法的调整因素5、交易情况调整100调整系数五、市场比较法的调整因素 资产评估值的确定将若干个经过调整
38、的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。交易案例A的调整值参照物A的成交价时间因素系数区域因素系数功能因素系数情况补正系数交易实例B的调整值=某商业用房，面积为某商业用房，面积为600600平方米，现因企业联营需要进行平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为评估，评估基准日为20162016年年1010月月3131日。评估人员在房地产日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物参照物 ABC交易单价交易单价 5,0005,000
39、 5,9605,960 5,9185,918 成交日期成交日期 2016.62016.6 2016.92016.9 2016.102016.10 区域条件区域条件 比被评估资产好比被评估资产好 比被评估资产好比被评估资产好 比被评估资产好比被评估资产好 交易情况交易情况 正常正常 高于市价高于市价4%4%正常正常 m/2元例：例：被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间
40、因素调整系数为：116；参照物B的时间因素调整系数：104；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。被评估资产单价（被评估资产单价（5,4675,4675,4185,4185,4805,480）3 35,4555,455被评估资产总价被评估资产总价5,4555,4556006003,273,0003,273,000元元参照物 ABC交易单价 5,000 5,960 5,918 时间因素修正 116/100 104/100 100/100 区域因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情况修正100/100 100/104 100/100
41、 修正后的价格 5,467 5,418 5,480 六、市场比较法的评估程序1、明确评估对象，考察其特征，确定评估指标2、进行公开市场调查，寻找参照物3、分析整理资料并验证，确定参照物4、将被估资产与参照物进行比较5、分析调整差异，并将其数量化6、综合确定被评估资产的价值，做出结论。七、市场比较法的优缺点优点：n更能反映市场现实价格。n评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：n需要有公开及活跃的市场作为基础，不适用于缺少参照物交易的不完善市场。n不适用于专用机器、设备，大部分的无形资产。八、市场比较法的适用范围n单项生产要素参股、投资、担保业务n企业承包、转让、联营、兼并、保险业务n外资企业。1
42、、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：宗地 成交价(元/M2)交易时间 交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限 待估宗地2016年2月01.70050年A51502015年2月01.60-1%45年B67002015年8月01.9+2%050年C55502015年12月-2%1.60-1%45年计算题计算题表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2015年2月份到2016年2月
43、份，地价每月环比上涨1%。试根据上述条件评估待估宗地在2016年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)计算题计算题 根据所给资料，分别进行交易时间、交易情况、区域因素、个别因素及土地使用年限因素修订：（1）交易时间修订：根据该城市从2015年到2016年每月地价上升1，则：交易实例A交易时间修正系数=112/100=1.12 交易实例B交易时间修正系数=106/100=1.06 交易实例C交易时间修正系数=102/100=1.02（2）交易情况修订：交易实例A交易情况修正系数=100/100=1 交易实例B交易情况修正系数=100/100=1 交易实例C交易情况修正系数=100/（1-2%）
44、=1.02（3）容积率修订：根据所给资料，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9，则：交易实例A容积率修正系数=163/154=1.058 交易实例B容积率修正系数=163/181=0.901 交易实例C容积率修正系数=163/154=1.058（4）区域因素和个别因素修订：交易实例A修正系数=100/（100-1）=1.01 交易实例B修正系数=100/102=0.98 交易实例C修正系数=100/99=1.01（5）土地使用年限修订：则：交易实例A和C修正系数为：02.1%)61(1%)61(14550（6）则修正后地价为：（7）因得到的三个修正后地价比较接近，故采用算术平均法求
45、出评估结果为：待估宗地评估单价=（6287+6271+6294）/3 =6284（元）宗地 成交价（元/M2）交易时间修正系数交易情况修正系数容积率修正系数 区域因素修正系数个别 因素修正系数 土地使用年限修正系数修正后地价A51501.1211.058 11.011.026287B6700 1.06 10.9010.98116271 C55501.021.02 1.05811.011.02 6294第四节 清算价格法 一、清算价格法的基本原理 二、清算价格法适用的前提条件 三、清算价格法的适用范围 四、决定清算价格的主要因素 一、清算价格法的基本原理n清算价格n企业停业，以变卖资产的方式来清
46、偿债务和分配剩余权益状况下的资产价格。n清算价格法n以清算价格为标准，对被评估资产价格进行评估的方法。n它是市场比较法的一种特殊形式 二、清算价格法适用的前提条件n适用的前提条件n应具备具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其它有效文件n资产以整体或拆零方式在市场上可以快速变现n所卖收入足以补偿因出售资产的附加支出金额 三、清算价格法适用范围 适用范围n企业破产n抵押n清理 四、决定清算价格的主要因素 n决定清算价格的主要因素n破产形式-丧失或未丧失资产处置权n债权人处置资产的形式n清理费用n拍卖变现时限n公平市价n参照物的价格清算价格的确定方法 1、市价折扣法 清算价格公允市价折扣率 2、模
47、拟拍卖法（意向询价法）清算时间的长短况市场对该资产的需求状折扣率的确定第五节第五节 各种评估方法的比较各种评估方法的比较一、资产评估方法的多样性和可选择性 从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。二、资产评估方法的最适选择 由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。1、与评估对象相适应 在评估时首先应区别被估资产是：单项/整体，有形/无形，通用/专用，可复制/不可复制一般讲：2、受可搜集到的数据和信息资料的制
48、约 成本法适宜评估可复制的资产专用资产单项资产收益法适宜评估资源性资产无形资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产本章小结n 本章着重介绍了资产评估的方法：成本法、收益法、市场比较法和清算价格法。前三种方法是资产评估工作中常用的评估方法，其基本原理在各项资产业务评估操作中得到体现，因而是学好资产评估学的关键。n 本章小结n 成本法是指在资产继续使用的前提下，按评估资产的现实完全重置成本减去应扣损耗或贬值来确定被评估资产价格的一种方法。重置成本法比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理，有利于单项资产和特定用途资产的评估，应用比较广泛，但其工作量较大，其经济性贬值不易全
49、面准确计算。本章小结n 收益法是通过估算被评估资产未来的预期收益能力，并以适当的折现率或本金化率将未来收益折成现值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。收益现值法能较准确地反映资产本金化的价格，易为买卖双方所接受，但预期收益额预测难度较大、受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响。因而评估的适用范围较小，一般适用于企业整体资产评估和可预测未来收益的单项资产评估。本章小结n 市场比较法以现实市场上同类资产的现行市场价格为基础，据以确定资产价值的一种资产评估方法。通常采用直接法和比较法。市场比较法更能反映市场现实价格，但需要有公开及活跃的市场作为基础，不适用于缺少参照物交易的不完善市场，因而不适用于专用机器、设备，大部分的无形资产的评估。本章小结n清算价格法是以清算价格为标准，对被评估资产价格进行评估的方法。它是市场比较法的一种特殊形式。它适用于企业破产、抵押、清理等特殊情况。n在掌握四种方法的基础上，了解各种方法之间的区别与联系。
