1、学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来2022年12月20日星期二万科市场导向的产品研万科市场导向的产品研发流程发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来 流程流程 Process 实践实践 Practice 启示启示 Inspiration万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来l 流程流程项目导向项目导向流程流程序序号号阶段阶段管理内容（管理内容（C C类节点）类节点）B B类节点类节点A A类节点类节点区域总经理层区域总经理层1 1投资分投资分析析成员公司项目建筑师成员公司项目建筑师成员公司设计部成员公
2、司设计部区域设计工程部区域设计工程部项目基础资料基地踏勤竞争楼盘调查强度分析用地价值分析产品建议书2 2设计前设计前期期产品选型概念方案设计任务书概念方案评审会概念方案评审会开发计划建议书3 3实施方实施方案案规划方案设计任务书公建配套规模分析经济技术指标表产品配比表及户型确定总平面/组团管理模式图规划设计方案定案规划设计方案定案日照分析报告（最终）材料部品清单初稿示范区控制计划项目实施整体汇报项目实施整体汇报4 4施工图施工图精装修施工图精装修施工图6 6销售配销售配合合强度分析强度分析为核心的投资分析阶段为核心的投资分析阶段产品定位产品定位为核心的设计前期阶段为核心的设计前期阶段产品设计产
3、品设计为核心的实施方案阶段为核心的实施方案阶段质量控制质量控制为核心的施工图阶段为核心的施工图阶段问题问题：以项目为核心，缺少对市场：以项目为核心，缺少对市场 和客户的持续关注和客户的持续关注万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来 市场调查：竞品分析市场调查：竞品分析/客户研究客户研究l 模式模式客户导向客户导向流程流程序序号号阶段阶段管理内容（管理内容（C C类节点）类节点）B B类节点类节点A A类节点类节点区域总经理层区域总经理层1 1投资分投资分析析成员公司项目建筑师成员公司项目建筑师成员公司设计部成员公司设计部区域设计工程部区域设计工
4、程部项目基础资料基地踏勤竞争楼盘调查强度分析用地价值分析产品建议书2 2设计前设计前期期产品选型概念方案设计任务书概念方案评审会概念方案评审会开发计划建议书3 3实施方实施方案案规划方案设计任务书公建配套规模分析经济技术指标表产品配比表及户型确定总平面/组团管理模式图规划设计方案定案规划设计方案定案日照分析报告（最终）材料部品清单初稿示范区控制计划项目实施整体汇报项目实施整体汇报4 4施工图施工图精装修施工图精装修施工图6 6销售配销售配合合 产品调整产品调整 产品要素整理产品要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变
5、命运,知识创造未来知识创造未来 模式模式 Model 实践实践 Practice 启示启示 Inspiration万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来l 实践实践 苏州金鸡湖苏州金鸡湖万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来l 实践实践苏州金鸡湖苏州金鸡湖 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 通过深访得到的客户核心价值通过深访得到的客户核心价值 与父母一起居住，方便照顾与父母一起居住，方便照顾 接触接触“地气地气”，有利于身体
6、健康，有利于身体健康 内院活动空间要大内院活动空间要大,有大客厅满足接待聚会要求有大客厅满足接待聚会要求 小区内必须有水，代表聚财；而且小区的绿化要好小区内必须有水，代表聚财；而且小区的绿化要好 别墅有别墅有3层，对地下室接受度较高，希望地下室是半地下，可以通风层，对地下室接受度较高，希望地下室是半地下，可以通风万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来l 实践实践苏州金鸡湖苏州金鸡湖 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 2 2、标配标配地下室空间地下室空间（60-8060-80
7、平方米）平方米）停车停车(室内外双车位室内外双车位)、储藏；、储藏；3 3、利用利用中部院落中部院落划分功能空间并解决日照要求划分功能空间并解决日照要求把握适宜尺度增加居住生活感受；把握适宜尺度增加居住生活感受；4 4、提高提高会客厅的层高会客厅的层高增强别墅特征；增强别墅特征；5 5、相对相对独立的主卧区独立的主卧区独立区域包含卧室、主人书房、进入衣帽间、主人卫生间；独立区域包含卧室、主人书房、进入衣帽间、主人卫生间；6 6、标配完整标配完整4 4居室居室11层或层或2 2层注意考虑老人卧室的流线便捷；层注意考虑老人卧室的流线便捷；1 1、户型面积控制户型面积控制190-220190-220
8、平方米平方米，建筑建筑主体主体2 2层层，局部，局部3 3层层;7 7、通过设置通过设置天井天井解决车库、户型内部局部采光和通风解决车库、户型内部局部采光和通风增加内院空间变化；增加内院空间变化；8 8、户型内部户型内部避免避免采用采用直跑直跑楼梯，降低疲劳感；楼梯，降低疲劳感；万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来半地下车位地下室半地下车位地下室大中庭大中庭独立主卧区独立主卧区高厅高厅半地下车位地下室半地下车位地下室高厅高厅大中庭大中庭l 实践实践苏州金鸡湖苏州金鸡湖 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户
9、测试和后评估 产品调整产品调整 万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来一层一层二层二层三层三层四间朝南卧室四间朝南卧室主体两层主体两层主卧二层设置主卧二层设置l 实践实践苏州金鸡湖苏州金鸡湖 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来项目建筑风格户型面积总价主力户型指标车位金鸡金鸡湖湖现代建筑正房正院260-29%230-40%300万面宽(1.5)南卧北卧7.86.34(+1)01:1.6项目
10、建筑风格户型面积总价主力户型指标车位中海中海项目项目欧陆风情部分天井180-20%215-27%240-26%300万面宽(1.0)南卧北卧5.76.87.5311:1.5项目建筑风格户型面积总价主力户型指标车位水墨水墨江南江南中式现代正房侧院226-25%243-27%250万面宽(1.5)南卧北卧7.5401:1l 实践实践苏州金鸡湖苏州金鸡湖 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来金鸡湖金鸡湖水墨江南水墨江南全地库全地库1：2停车停车
11、到户到户采光井采光井赠送赠送70平平方米地下方米地下空间空间赠送赠送57平平方米地下方米地下空间空间采光井采光井采光井采光井l 实践实践苏州金鸡湖苏州金鸡湖 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来金鸡湖项目金鸡湖项目水墨江南水墨江南可分可合可分可合中院空间中院空间架空层上面架空层上面南入户花园南入户花园约约4米进深米进深的北花园的北花园化整为零的化整为零的院落空间院落空间40平方平方米客厅米客厅40平方平方米客厅米客厅南北景南北景观餐厅观餐
12、厅南景观南景观餐厅餐厅多功能多功能厨房厨房户外地户外地面停车面停车6.6米米进深进深5.1米米进深进深l 实践实践苏州金鸡湖苏州金鸡湖 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来金鸡湖项目金鸡湖项目水墨江南水墨江南主卧区面主卧区面宽宽4.1米米主卧区面主卧区面宽宽4.8米米南向卧室南向卧室南向卧室南向卧室6.6米米进深进深5.1米米进深进深l 实践实践苏州金鸡湖苏州金鸡湖 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客
13、户测试和后评估 产品调整产品调整 万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来金鸡湖项目金鸡湖项目水墨江南水墨江南阳光露台阳光露台阳光露台阳光露台次主卧区次主卧区次主卧区次主卧区北露台北露台坡屋顶节坡屋顶节能效果好能效果好平屋顶活平屋顶活动空间大动空间大l 实践实践苏州金鸡湖苏州金鸡湖 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来l 实践实践 深蓝深蓝万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学
14、习改变命运,知识创造未来知识创造未来3分分2分分7分分4分分城市角色城市角色配套设施配套设施交通条件交通条件环境景观环境景观l 实践实践深蓝深蓝根据土地属性及项目容积率所限，深蓝地块的产品应定位在根据土地属性及项目容积率所限，深蓝地块的产品应定位在别墅类别墅类产品，是蓝山一期的联排别墅的产品，是蓝山一期的联排别墅的升级版升级版 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来通过访谈，想了通过访谈，想了解什么问题？解什么问题？设设计问卷框架计问卷框架
15、途径一：客户访谈途径一：客户访谈第一部分：对于一二期产品哪第一部分：对于一二期产品哪些方面是被客户认可的？和设些方面是被客户认可的？和设定的蓝山定的蓝山DNA是否吻合？是否吻合？首先：蓝山最吸引你的是什么？首先：蓝山最吸引你的是什么？其次：新产品的基本配置是什么？其次：新产品的基本配置是什么？最后：希望怎样的社区的生活方式？最后：希望怎样的社区的生活方式？第二部分：提升品质，选择独第二部分：提升品质，选择独栋，你的选择与要求是什么？栋，你的选择与要求是什么？第三部分：希望社区内的会所第三部分：希望社区内的会所商业有些什么配置？商业有些什么配置？工作方法工作方法 搜索同等档次的楼盘户型搜索同等档
16、次的楼盘户型比较筛选比较筛选途径二：楼盘调查途径二：楼盘调查l 实践实践深蓝深蓝 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来l 实践实践深蓝深蓝 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 工具工具1：客户深访问卷：客户深访问卷万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来l 实践实践深蓝深蓝 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品
17、设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 工具工具2：竞品调研表：竞品调研表万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来l 实践实践深蓝深蓝 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 访谈问题访谈问题反馈统计概括反馈统计概括分分析析分析与结论分析与结论1吸引你买蓝山的吸引你买蓝山的原因？原因？75%回答是与众不同的风格，其他为安静或品牌集集中中设计风格设计风格 的认可与前期定位吻合，产品个性的认可与前期定位吻合，产品个性价值有充分的体现；价值有充分的体现；2你对木平台、大
18、你对木平台、大玻璃窗、露台的玻璃窗、露台的感觉如何？感觉如何？80%认为木平台很好；100%对大玻璃窗满意，不惜耗能；100%喜欢露台；集集中中对对丰富的室内外空间丰富的室内外空间与采光设计的认可，是与采光设计的认可，是可以保留的设计语言；可以保留的设计语言；3层高感觉是否满层高感觉是否满意？意？75%的人认为二楼层高不足；集集中中对新产品的层高提出要求对新产品的层高提出要求4花园是否满意？花园是否满意？50%认可25%认为太小；分分散散TH产品花园面积不应小于产品花园面积不应小于40平米平米5停车是否满意？停车是否满意？50%认为1辆车位满足使用，但出入困难集集中中TH产品，对产品，对1车位
19、的基本认可车位的基本认可对于客户意见的统计分析对于客户意见的统计分析万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来 使用价值使用价值精神价值精神价值1花园完整集中花园完整集中1原创的现代设计风格原创的现代设计风格2高品质的外立面材料高品质的外立面材料2私密的小组团布局私密的小组团布局3两个在自宅视线之内的车库两个在自宅视线之内的车库3可识别性和归属感可识别性和归属感4入口灰空间与停车结合，舒适遮雨，具备功能要求入口灰空间与停车结合，舒适遮雨，具备功能要求(取报纸、收伞、小孩玩耍、换鞋、停车到进家有高差取报纸、收伞、小孩玩耍、换鞋、停车到进家有高差)4独
20、立别墅的身份感独立别墅的身份感5功能布局紧凑功能布局紧凑5回家感受回家感受 6可灵活划分的完整空间可灵活划分的完整空间6私家花园私密性私家花园私密性7主要生活空间朝南、自然通风主要生活空间朝南、自然通风7多层次的室外空间多层次的室外空间8主卧配置功能完整、私密性强、有室外活动空间主卧配置功能完整、私密性强、有室外活动空间8室内空间的趣味性室内空间的趣味性9附送的空间附送的空间10独立工作室独立工作室11两层的建筑体量两层的建筑体量12采光地下室采光地下室l 实践实践深蓝深蓝 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 客户价值点归纳
21、客户价值点归纳万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来l 实践实践深蓝深蓝 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 工具工具3：规划设计任务书（单体设计指引）：规划设计任务书（单体设计指引）万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来l 实践实践深蓝深蓝 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 工具工具3：规划设计任务书（单体配置表）：规划设计任务书（单体配置表）类型一类型
22、一类型二类型二类型三类型三类型四类型四类型五类型五L型联排型联排普通联排普通联排联排端头户型联排端头户型小独栋小独栋大独栋大独栋1建筑面积建筑面积200平米平米200平米平米230平米平米300平米平米400平米平米2用地面积用地面积250平米平米250平米平米350平米平米400平米平米500平米平米3花园面积花园面积40平米平米40平米平米90平米平米130平米平米150平米平米4地上层数地上层数3层层3层层3层层主体主体2层，可局部层，可局部3层层主体主体2层，可局部层，可局部3层层5功能厅功能厅2厅：厅：客厅、餐厅客厅、餐厅2厅：厅：客厅、餐厅客厅、餐厅3厅：厅：客厅、餐厅、家庭厅客厅
23、、餐厅、家庭厅3厅：厅：客厅、餐厅、家庭厅客厅、餐厅、家庭厅3厅：厅：客厅、餐厅、家庭厅客厅、餐厅、家庭厅6房间房间4房：房：3卧，卧，1多功能房多功能房4房：房：3卧，卧，1多功能房多功能房4房：房：3卧，卧，1多功能房多功能房4房：房：3卧，卧，1多功能房多功能房5房：房：4卧，卧，1多功能房多功能房7卧室卧室双主卧双主卧套内卫生间套内卫生间套内卫生间套内卫生间套内卫生间套内卫生间双主卧双主卧套内卫生间套内卫生间进入式衣帽间进入式衣帽间双主卧双主卧套内卫生间、休息室套内卫生间、休息室进入式衣帽间进入式衣帽间9保姆房保姆房无无无无设保姆房设保姆房设保姆房设保姆房设保姆房设保姆房10内入口内入
24、口鞋柜鞋柜鞋柜鞋柜设玄关设玄关储鞋柜、衣帽柜储鞋柜、衣帽柜设门厅设门厅储物柜、鞋柜、衣柜储物柜、鞋柜、衣柜设门厅设门厅有进入式衣帽间有进入式衣帽间11地下室地下室无无无无无无？有地下室有地下室12车位车位1内内1外或外或1具顶盖具顶盖1外外2外外1内内1外或外或2个有顶盖个有顶盖2室内室内万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来附送采光地下室附送采光地下室,四拼别墅四拼别墅 车库层平面图车库层平面图双车库双车库l 实践实践深蓝深蓝 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 万科市场导
25、向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来四拼别墅四拼别墅 一层平面图一层平面图花园朝南完整集中花园朝南完整集中l 实践实践深蓝深蓝 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来工具工具4 4：产品力曲线图：产品力曲线图，通过与竞品在核心要素上的，通过与竞品在核心要素上的价值评估价值评估，得出结论，得出结论l 实践实践深蓝深蓝 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评
26、估 产品调整产品调整 万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来普遍认为玄关很重要，但在心理上对地下室不重视，因此不会将地下玄关作为装饰普遍认为玄关很重要，但在心理上对地下室不重视，因此不会将地下玄关作为装饰重点，而一层的玄关作为亲戚朋友主要入户方式，作为重点，而一层的玄关作为亲戚朋友主要入户方式，作为“门面门面”，一层玄关是客户，一层玄关是客户着重装饰的部分。着重装饰的部分。行动：行动：调整玄关设计，改成地面层和停车层的双玄关设计调整玄关设计，改成地面层和停车层的双玄关设计l 实践实践深蓝深蓝 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计
27、 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 有客户认为二层有三个卧室和一个书房足够了，作为家庭私密区不喜欢过多的人聚集在有客户认为二层有三个卧室和一个书房足够了，作为家庭私密区不喜欢过多的人聚集在同一层。也有客户认为房间多比较好，可以自主安排。同一层。也有客户认为房间多比较好，可以自主安排。行动：行动：三套样板房中的卧室层采取三套样板房中的卧室层采取多种分隔多种分隔方案，交房不做隔断方案，交房不做隔断万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来小结：小结：以客户价值为核心的产品研发流程；以客户价值为核心的产品研发流程；以以客户访谈表、竞品调
28、查表、设计任务书、产品力曲线图客户访谈表、竞品调查表、设计任务书、产品力曲线图 的工具保证了从客户到产品的操作执行。的工具保证了从客户到产品的操作执行。l 实践实践深蓝深蓝 市场调查市场调查 要素整理要素整理 产品设计产品设计 客户测试和后评估客户测试和后评估 产品调整产品调整 万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来 模式模式 Model 实践实践 Practice 启示启示 Inspiration万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命
29、运,知识创造未来知识创造未来万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来 模式模式 Model 实践实践 Practice 启示启示 Inspiration万科市场导向的产品研发流程35PPT1学习改变命运学习改变命运,知识创造未来知识创造未来 有价值的有价值的产品创新产品创新来源于对来源于对客户需求客户需求的深刻理解的深刻理解 地产设计师应致力于把地产设计师应致力于把客户语言客户语言转变为转变为产品语言产品语言 产品设计的过程是对产品设计的过程是对市场市场的的持续关注持续关注和和解读解读过程过程l 启示启示万科市场导向的产品研发流程35PPT1
