1、土地增值税土地增值税王建军王建军第一部分第一部分 土地增税基本问题土地增税基本问题 一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并着物（以下简称转让房地产）并取得收入取得收入的单位和个人，为土的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。地增值税的纳税义务人。u 不论法人与自然人不论法人与自然人u 不论经济性质不论经济性质u 不论内外资企业、中国公民与外籍个人不论内外资企业、中国公民与外籍个人u 不论部门不论部门注：注：全国人大常委会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、全国人大常委会关于外商投资企业和外国企业
2、适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的决定消费税、营业税等税收暂行条例的决定（19931993年年1212月月2626日八日八届人大五次会议）届人大五次会议）国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知业税等税收暂行条例的有关问题的通知（国发（国发199410199410号）号）国家税务总局关于外商投资企业和外国企业及外籍人员适用税国家税务总局关于外商投资企业和外国企业及外籍人员适用税种问题的通知种问题的通知（国税发（国税发19941231994123号）号）二、征税范围二、征税范围 转让国有
3、土地使用权、地上的建筑物及其附着转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。物。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。增值额和适用税率计算征收。（一）基本范围（一）基本范围转让国有土地使用权转让国有土地使用权地上建筑物及其附着物连同国有土地一并转让地上建筑物及其附着物连同国有土地一并转让存量房地产的买卖存量房地产的买卖 注：转让与出让的区别；注：转让与出让的区别；“卖方卖方”；存量房；补；存量房；补交土地出让金。交土地出让金。（二）具体情况判定（二）具体情况判定“继承、赠与继承、赠与”不予征税。不予征收土地增值税的赠与行不予征税。
4、不予征收土地增值税的赠与行为主要包括两种：为主要包括两种：房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系直系亲属或者承担直接赡养义务人亲属或者承担直接赡养义务人”。房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。社会福利、公益事业。房地产的出租房地产的出租 指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人
5、向出租人支付租金的行为。房地产企承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。房地产的抵押房地产的抵押 房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生房产的产权、土地使
6、用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。不征收土地增值税。房地产的互换房地产的互换 房地产的互换房地产的互换 由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。以房地产进行投资联营以房地产进行投资联营 以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作
7、为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。合作建房合作建房 对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；但建成后转让的，应征收土地增值税。但建成后转让的，应征收土地增值税。企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产
8、转让到兼在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。并企业中的，免征收土地增值税。房地产的代建行为房地产的代建行为 是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。故不在土地增值税征税范围。房地产的重新评估房地产的重新评估 按照财政部门的规定，国有企业在清产
9、核资时对房地产进按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。不属于土地增值税征税范围。土地使用者处置土地使用权土地使用者处置土地使用权 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使
10、用权属证书变更登记程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税事人就应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等。等。三、税率、应税收入和扣除项目三、税率、应税收入和扣除项目土地增值税四级超率累进税率表土地增值税四级超率累进税率表级数级数增值
11、额与扣除项目金额的比率增值额与扣除项目金额的比率税率（税率（%）速算扣除系数（速算扣除系数（5）1不超过不超过50%的部分的部分3002超过超过50%至至100%的部分的部分4053超过超过100%至至200%的部分的部分50154超过超过200%的部分的部分6035税率：四级超率累进税率应税收入的确定应税收入的确定 转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益入，即与转让房地产有关的经济收益 扣除项目扣除项目取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付
12、的地价款和按国家统一规定交纳的有地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。开发土地和新建房及配套设施的成本开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地以下简称房地产开发成本产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工。包括土地征用及拆迁
13、补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。房地产开发费用是指销售费用、管理费用、财务房地产开发费用是指销售费用、管理费用、财务费用。费用。细则细则规定：规定：u财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利率计算的金
14、额。u其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额及其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的房地产开发成本之和的5%5%以内予以扣除。以内予以扣除。u凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的及房地产开发成本的10%10%以内计算扣除。以内计算扣除。利息支出利息支出的具体规定的解释的具体规定的解释纳税人能够按照转让房地产项目计算分摊利息支纳税人能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出，且能够提供出，且能够提供金融机构证明的金融机构证明的
15、，其允许扣除的，其允许扣除的房地产开发费用为：房地产开发费用为：利息利息+（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开房地产开发成本）发成本）5%5%以内以内纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息纳税人不能够按照转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能够提供金融机构证明的，其允许扣支出或者不能够提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）10%10%以内以内 房地产企业既向金融机构借款又有其他借款的，房地产企业既向金融机构借款又有其他借款的，其开发费用的
16、计算不能同时使用上述方法其开发费用的计算不能同时使用上述方法 全部使用自有资金没有利息支出的，按照上述方全部使用自有资金没有利息支出的，按照上述方法扣除法扣除 利息扣除中利息上浮幅度按照国家的规定执行，利息扣除中利息上浮幅度按照国家的规定执行，超过上浮幅度的不允许扣除超过上浮幅度的不允许扣除 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除许扣除 土地增值税清算时，已计入开发成本的利息支出土地增值税清算时，已计入开发成本的利息支出应调整至财务费用中计算扣除。应调整至财务费用中计算扣除。其他扣除项目其他扣除项目 从事房地产开发的企业可以按取得土地使用权支
17、从事房地产开发的企业可以按取得土地使用权支付金额和房地产开发成本之和加计付金额和房地产开发成本之和加计2020扣除扣除旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格认的价格与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税
18、。营业税、城市维护建设税、印花税。因因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。以扣除。纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证证的，的，准予作为与转让房地产有关的税金予以扣准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除，但不作为加计除，但不作为加计5%5%的基数的基数四、土地增值税税收优惠政策四、土地增值税税收优惠政策 建造普通标准住宅税收优惠建造普通标准住宅税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额除项目金额2020的，免征土地增值税；增值额超
19、的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额过扣除项目金额2020的，应就其全部增值额按规的，应就其全部增值额按规定计税。定计税。普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建筑的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不筑的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。属于普通标准住宅。对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用此免税规
20、定。不能适用此免税规定。普通标准住宅应同时满足下列条件普通标准住宅应同时满足下列条件（20052005年年6 6月月1 1日起实施）日起实施）住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.01.0以上；以上；单套建筑面积在单套建筑面积在120120平方米以下；平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格格l.2l.2倍以下。倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的套建
21、筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的比例不得超过上述标准的2020。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。土地增值税。这类房地产是指因城市实施规划、国家建设的需这类房地产是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府征用或收回的房地产。要而被政府征用或收回的房地产。因城市实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人因城市实施规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的税收优惠自行转让原房地产的税收优惠 对个人转让房地产的税收优惠对个人转让房地产的税收优惠个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住个人因工作调动或改善居住
22、条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满房，经向税务机关申报核准，凡居住满5 5年或年或5 5年年以上的，免予征收土地增值税；居住满以上的，免予征收土地增值税；居住满3 3年末满年末满5 5年的，减半征收土地增值税；居住未满年的，减半征收土地增值税；居住未满3 3年的，按年的，按规定计征土地增值税。规定计征土地增值税。其他优惠政策其他优惠政策二、土地增值税清算概述二、土地增值税清算概述（一）土地增值税特点（一）土地增值税特点以转让房地产的增值额为计税依据以转让房地产的增值额为计税依据征税面比较广征税面比较广实行超率累进税率实行超率累进税率实行按次征收实行按次征收（二）土地增值税清算
23、和所得税汇算清（二）土地增值税清算和所得税汇算清缴的差异和联系缴的差异和联系 汇（清）算时间上存在差异汇（清）算时间上存在差异企业所得税实行的是按年汇算清缴，土地增值税企业所得税实行的是按年汇算清缴，土地增值税实行的是按项目（清算单位）清算，项目到达清实行的是按项目（清算单位）清算，项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。税。成本计算项目上存在差异成本计算项目上存在差异企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按六项原则细分核算成本项目（可否销售、分类归六项原则细分核算成本项目（可否销售、分类归集
24、、功能区分、定价差异、成本差异和权益区分。集、功能区分、定价差异、成本差异和权益区分。而土地增值税清算时除考虑上述原则外还需要考而土地增值税清算时除考虑上述原则外还需要考虑普通标准住宅和非普通标准住宅问题。虑普通标准住宅和非普通标准住宅问题。扣除项目存在差异扣除项目存在差异 房地产开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项目时，房地产开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理支出五大内主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理支出五大内容。土地增值税扣除项目包括支付土地价款、房地产开发容。土地增值税扣除项目包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加
25、计扣除，也是五大内容。成本、开发费用、税金和加计扣除，也是五大内容。土地增值税扣除项目中与企业所得税不同的是：房地产开土地增值税扣除项目中与企业所得税不同的是：房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）不是按实际发发费用（管理费用、销售费用、财务费用）不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%10%以内）；加以内）；加计扣除也不是实际发生的成本费用，而是按土地成本和开计扣除也不是实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本的合计数的发成本的合计数的20%20%计算额外扣除；此外，计算额外扣除；此外，房地产开发房地产开发成本是以实际发生的成本费
26、用扣除，要求取得合法有效凭成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。证。而企业所得税成本中，而企业所得税成本中，可以按照税法规定计算预提部可以按照税法规定计算预提部分费用。分费用。利息费用存在差异利息费用存在差异企业所得税计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处企业所得税计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前分配，其中属于财务费用性质
27、的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企扣除。而土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。扣除。公共成本和间接成本分摊方法的差异公共成本和间接成本分摊方法的差异 土地增值税：纳税人分期开发项目或者同时开发土地增值税：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或
28、者同一项目中建造不同类型房地多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用（国税发分摊共同的成本费用（国税发2009.912009.91号）；号）；所得税规定有具体的费用分配方法，并对特定费所得税规定有具体的费用分配方法，并对特定费用的分配有原则性规定（国税发用的分配有原则性规定（国税发2009.312009.31号）号）土地土地增值税法规（新）增值税法规（新）国税发（所）国税发（所）200920093131号号.doc.doc 预增计算基数差异预增计算基数差异（二）土地增值税清算条件（二）土地增
29、值税清算条件 应清算条件：纳税人符合下列条件之一的，应进应清算条件：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。可清算条件可清算条件 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例
30、在占整个项目可售建筑面积的比例在85%85%以上，或该比例虽以上，或该比例虽未超过未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。省税务机关规定的其他情况。（三）土地增值税清算单位确定（三）土地增值税清算单位确定 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计
31、算（细则）或核算对象为单位计算（细则）土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发土地增值税的清算单位以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算（国税发为单位清算（国税发20062006187187号）号）未经政府有关部门批准，企业自行分期开发的项目，或者未经政府有关部门批准，企业自行分期开发的项目，或者与政府有关部门审批的开发项目不一致的，应进行实地审与政府有关部门审批的开发项目不一致的，应进行实地审核察看，结合企业核算情况、有关部门批文和核察看，结合企业核算情况、有关部门批文和土地增值土
32、地增值税项目登记表税项目登记表，本着，本着“实质重于形式实质重于形式”的原则，可按建的原则，可按建筑工程规划许可证或其他合理的方式确定清算单位。筑工程规划许可证或其他合理的方式确定清算单位。审批项目分期开发多个项目，且会计核算对象为多个成本审批项目分期开发多个项目，且会计核算对象为多个成本项目应于每个项目为一个清算单位；如果会计核算为一个项目应于每个项目为一个清算单位；如果会计核算为一个成本对象，并且结构、用途、位置、开发起止时间大体一成本对象，并且结构、用途、位置、开发起止时间大体一致的，可以作为一个清算单位；如果会计核算为一个成本致的，可以作为一个清算单位；如果会计核算为一个成本对象，但是
33、各单项建筑结构、用途、地理位置、开发起止对象，但是各单项建筑结构、用途、地理位置、开发起止时间不同的，也应分别划分为几个清算单位时间不同的，也应分别划分为几个清算单位几个建筑行业术语几个建筑行业术语 建设项目是指按一个总体设计组织施工，建成后具有完整建设项目是指按一个总体设计组织施工，建成后具有完整的系统，可以独立地形成生产能力或者使用价值的建设工的系统，可以独立地形成生产能力或者使用价值的建设工程。按照建设项目分解管理的需要可将建设项目分解为单程。按照建设项目分解管理的需要可将建设项目分解为单项工程、单位工程（子单位工程）、分部工程（子分部工项工程、单位工程（子单位工程）、分部工程（子分部工
34、程）、分项工程等。程）、分项工程等。单项工程：具有独立的设计文件，竣工后能单独发挥设计单项工程：具有独立的设计文件，竣工后能单独发挥设计所规定的生产能力或效益。所规定的生产能力或效益。单位工程是指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的单位工程是指具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物。建筑物及构筑物。分项工程指分部工程的组成部分，是施工图预算中最基本分项工程指分部工程的组成部分，是施工图预算中最基本的计算单位。的计算单位。分部工程单位工程的组成部分分部工程单位工程的组成部分,分部工程一般是按单位工分部工程一般是按单位工程的结构形式、工程部位、构件性质、使用材料、设备种程的结构形式
35、、工程部位、构件性质、使用材料、设备种类等的不同而划分的工程项目。类等的不同而划分的工程项目。开发某一小区，建有别墅区、普通住宅、购物广开发某一小区，建有别墅区、普通住宅、购物广场、配套设施建设项目就是某一小区；场、配套设施建设项目就是某一小区；别墅区、别墅区、普通住宅、购物广场、配套设施分别是一个单项普通住宅、购物广场、配套设施分别是一个单项工程。而别墅区，又分为土建、安装等单位工程；工程。而别墅区，又分为土建、安装等单位工程；而土建，又分为砌筑、混凝土、门窗、模板等分而土建，又分为砌筑、混凝土、门窗、模板等分部工程；而混凝土，又分为基础、梁、板、柱混部工程；而混凝土，又分为基础、梁、板、柱
36、混凝土等分项工程。凝土等分项工程。（四）土地增值税清算工作流程、资料（四）土地增值税清算工作流程、资料收集、总体要求收集、总体要求 清算工作流程清算工作流程 应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起足条件之日起9090日内到主管税务机关办理清算手日内到主管税务机关办理清算手续。续。税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳
37、税人应当在收到清算通知之日起算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起9090日日内办理清算手续。内办理清算手续。主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具予以受理；对不符合清算条件的项目，不
38、予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。不得撤消。主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。划单列市税务机关确定。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在
39、上述规定的期限内拒不清算或不要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国中华人民共和国税收征收管理法税收征收管理法有关规定处理。有关规定处理。土地增值税清算资料收集土地增值税清算资料收集 土地增值税清算表及其附表。土地增值税清算表及其附表。房地产开发项目清算说明房地产开发项目清算说明 项目竣工决算报表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣项目竣工决算报表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案文档（建筑工程监督部门）、取得土地使用权工验收备案文档（建筑工程监督部门）、取得土地使用权所支付的地价款凭证、土地使
40、用权出（转）让合同所支付的地价款凭证、土地使用权出（转）让合同(或协或协议议)、银行贷款利息结算通知单及借款合同、项目工程合、银行贷款利息结算通知单及借款合同、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表（内容包同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表（内容包括销售项目栋号、依次房间号、销售面积、销售收入、用括销售项目栋号、依次房间号、销售面积、销售收入、用途等）、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用途等）、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印
41、件。纳税人还应提供记账凭证复印件。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中介机构出具的介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告土地增值税清算税款鉴证报告及相关资及相关资料。料。房地产开发企业的有关清算声明，包括项目开发情况说明，房地产开发企业的有关清算声明，包括项目开发情况说明，清算资料真实性、完整性声明，特别应声明是否存在未结清算资料真实性、完整性声明，特别应声明是否存在未结成本事项、拆迁安置等，如有应详细说明。成本事项、拆迁安置等，如有应详细说明。从征管系统中获取房地产开发企业与转让房地产有关税金从征管系统中获取房地产开发企业与转让
42、房地产有关税金的缴纳情况。的缴纳情况。其他与项目清算有关资料。其他与项目清算有关资料。土地增值税清算总体要求 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内采主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内采取适当方法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、取适当方法对清算项目的收入、成本确认和归集的合法性、真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项真实性进行审核（纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。目，还应对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核）。土地增值税清算审核结束后，审核人员应按规定作出清算土地增值税清算审核结束后，审核人员应
43、按规定作出清算审核报告，在纳税人报送的土地增值税清算申报表及各项审核报告，在纳税人报送的土地增值税清算申报表及各项附表上签署意见。对需补交税款的，按规定程序作出审核附表上签署意见。对需补交税款的，按规定程序作出审核意见并送达税务事项通知书，由纳税人按规定办理纳税申意见并送达税务事项通知书，由纳税人按规定办理纳税申报手续；如纳税人未按规定办理，移送税务检查（稽查）；报手续；如纳税人未按规定办理，移送税务检查（稽查）；对需清算退税的，按照有关规定办理。对需清算退税的，按照有关规定办理。纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务
44、机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。其在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。其他情况应按有关规定进行处理或处罚。他情况应按有关规定进行处理或处罚。对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。三、土地增值税清算审核三、土地增值税清算审核 清算审核包括案头审核、实地审核。清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等；核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等；实地审核是指在案头审核的基础上，
45、通过对房地产开发项实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。、合理性进行审核。清算审核时应主动到国土、发改、拆迁、规划、建设、房清算审核时应主动到国土、发改、拆迁、规划、建设、房管、建筑工程质量监督等管理部门了解房地产开发项目的管、建筑工程质量监督等管理部门了解房地产开发项目的相关信息。必要时，到档案管理部门调阅有关资料。相关信息。必要时，到档案管理部门调阅有关资料。（一）转让房地产收入的审核（一）转让房地产收入的审核 收入确认的原则收入确认的原则转让房地产收入的确定：
46、纳税人转让房地产并取转让房地产收入的确定：纳税人转让房地产并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。取得的收入，包括货币收入、实物收产的行为。取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有入和其他收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益关的经济收益。关注税法与会计收入确认的差异关注税法与会计收入确认的差异 会计确认收入：企业已将商品所有权上的主要会计确认收入：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已
47、出售与所有权相联系的继续管理权，也没有对已出售的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本可以可靠的计量。入企业；相关的收入和成本可以可靠的计量。税法确认收入税法确认收入 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际
48、测量面积不一致所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整（增值税时予以调整（国家税务总局关于土地增国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知值税清算有关问题的通知国税函国税函20102010220220号号 ）。）。视同销售收入的确认视同销售收入的确认 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销
49、售房地人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产产,其收入按下列方法和顺序确认：其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（评估价值确定。（国家税务总局关于房地产开发企业土国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知地增值税清算管理有关问题的通知国税发国税发20061872006187号号、国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发 的的通知通知国税发
50、国税发200920099191号）。号）。审核重点 以账面为起点审核，账表、账证核对。以账面为起点审核，账表、账证核对。u审核审核“主营业务收入主营业务收入”、“其他业务收入其他业务收入”、“固定资产固定资产清理清理”、“预收账款预收账款”、“应收账款应收账款”、“其他应收款其他应收款”、“银行存款银行存款”等账户等账户u查阅有关的转让合同、协议、测绘报告（房屋实地勘丈成查阅有关的转让合同、协议、测绘报告（房屋实地勘丈成果图册），查询房产、国土部门及部分购买方相关信息，果图册），查询房产、国土部门及部分购买方相关信息，与销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）与销售发票、销售合同（含房
