1、项目六 物业服务合同知识目标知识目标:了解合同的基本法律知识,掌握物业服务合同主要内容、构成要件、订立与履行,熟悉物业服务合同的订立程序。能力目标能力目标:能够拟订简单的物业服务合同,运用法律知识解决物业服务合同履行中存在的问题和纠纷。学习目标任务一物业服务合同概述小区部分业主以A物业服务企业(以下简称A)没有与业主或开发商签订物业服务合同为由拒绝支付物业服务费。A认为自己是经原在该小区进行前期物业管理的B物业服务企业(以下简称B)同意,接替B继续物业管理服务的。虽然开发商未与其签订物业服务合同,后小区业主委员会成立,也未聘用A,而是与C物业服务企业(以下简称C)签订了物业服务合同,但是在B撤
2、走至C进小区前,A实际进行了物业管理服务,有权收取物业服务费和滞纳金,于是对部分业主提起诉讼。业主认为,开发商和业主委员会均未聘请A,也未与其签订合同,未建立服务与被服务的权利义务关系,因此A的诉讼主体资格不符,请求法院驳回其起诉。案例导学该案应如何处理?评析:本案的特殊性在于看似单纯的物业管理纠纷,其实还包含了民法中的“无因管理”的法律关系。由于A是无合同管理,按照物业管理条例的规定,业主“可以不支付”物业服务费也是有法律依据的。因此仅仅按照物业管理条例的有关规定判令业主支付服务费,依据不足。但如果同时参照“无因管理”的规定,本案就较容易解决了,即“没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受
3、损失进行管理或者服务的,有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”。一审法院根据市居住物业管理条例的规定,判决业主支付物业服务费和滞纳金。业主不服上述判决,提起上诉。根据物业服务合同要求,双方应当签订物业服务合同。合同法第十条第二款也明文规定,法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。因此A的行为属无合同管理。认为由A、B约定或同意就可以进行物业管理服务于法无据,对业主也不具有约束力。因此,业主不付物业服务费和滞纳金也于法有据。二审法院考虑到A实际进行了管理,根据等价有偿的原则,同时物业管理条例中的“可以不支付”而不是“应当不支付”,又使二审法院能在“可以”二字上找到了依据,最终判令业
4、主支付物业服务费,但对A加收滞纳金的请求不予支持。这样的判决,应当说是合理合法的。一、物业服务合同的概念 物业服务合同是指物业服务企业与业主、业主委员会在平等、自愿基础上依法签订的,以物业服务企业提供物业管理服务、业主支付物业服务费用为内容的,规范业主与物业服务企业权利与义务的协议。物业服务合同的主体是特定的,一方是业主或者业主选举产生的业主委员会,即委托人,另一方是具有相应资质条件的物业服务企业,即受托人;物业服务合同的客体是物业服务企业提供的综合性服务;物业服务合同的内容是业主与物业服务企业在物业管理活动中双方的权利与义务。二、物业服务合同的特征(一)主体的特定性(二)内容的服务性(三)服
5、务的综合性三、物业服务合同的主要内容物业服务合同是确立业主和物业服务企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。在物业管理活动中,合同是否依法订立、合同的内容是否详细、合同是否具有可操作性,对于维护各方在物业管理活动中的合法权益至关重要。物业服务合同应当具备以下主要内容:(1)业主或业主委员会和物业服务企业的名称、住所。(2)物业管理区域的范围和管理项目。(3)物业管理事项及要求和标准。公共服务包括以下事项:1)物业公用部分的维护与管理。主要包括楼盖、屋顶、外墙面、的维护与管理。这是为了保持物业完好、确保物业使用功能而进行的管理与服务工作。2)物业共用设施设备、市政公用设施及附属建筑物、构筑物的
6、维护与管理。3)公共绿化、环境卫生的管理。主要包括对公共绿地、花木等的养护与管理4)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务5)物业装饰装修管理服务。包括房屋装修的安全、垃圾处理等各项管理工作。6)专项维修资金的代管服务。7)物业档案资料的管理。(4)物业服务的费用。服务费用是业主为获取物业服务企业提供的服务而支付的价款。(5)物业服务的期限。物业服务合同的期限条款应当尽量明确、具体。(6)违约责任。(7)合同变更、解除、终止的约定。(8)争议解决方式 (9)当事人双方约定的其他事项。四、案例分析某住宅小区与某物业服务企业签订了物业服务合同。金先生入住该住宅小区之后,一直没有缴纳
7、物业服务费。当物业服务企业催缴物业服务费时,金先生认为自己买房子自己住、自己管,不需要物业服务企业的管理。金先生拒绝承认物业服务企业与业主委员会签订的物业服务台同,并声明不会跟物业服务企业建立任何物业合同关系。金先生认为有拒绝与物业服务企业建立合同关系的权利,因为合同是平等主体的自然人、法人或者其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议,当事人依法享有订立合同或不订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。试问:金先生有权拒绝与物业服务企业建立合同关系吗?案例分析:依据物业管理条例的规定,金先生无权拒绝物业服务企业对小区实施的统一物业管理。金先生入住之前物业服务企业就已被小区业主委员会
8、聘请,金先生入住小区时无权拒绝承认业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同,并且金先生在入住后也与物业服务企业建立了合同关系。案例1四、案例分析某住宅小区业主万某骑一辆自行车途经小区大门口的花园小道时,被路面上路桩钢管绊倒,头部受伤,经医院治疗用去医疗费30265元。万某要求负责管理该小区的物业服务企业赔偿未果,遂将该物业服务企业告上法院。被告辩称:万某的受伤与物业服务企业无关。因路面上的路桩是以前建筑施工单位留下的,物业服务企业不负责任。法院经调查证实,该路桩原是按照物业管理规定,为防止大中型汽车进入小区产生噪声污染而设置的,当时高度 1 米多,有红白相间的醒目标志线。后由于各种原因,1
9、米多的路桩只剩下了十多厘米的路桩根,历时数月无人问津,最终酿成事故。法院判令被告物业服务企业对业主万某承担赔偿责任。物业服务企业是否应对业主万某承担赔偿责任?案例分析:依照物业服务合同,物业服务企业对小区内公共设施、市政设施等有维护、管理的责任。本案小区道路上的路桩变成十多厘米高的路桩根时,被告物业服务企业应当及时采取有效措施,防止意外事故的发生。但该物业服务企业没有积极履行职责,造成了万某路经该处时自行车被绊倒,导致其头部受伤。万某受伤与被告物业服务企业的不及时履行职责消除隐患有直接的因果关系。因此,物业服务企业应当对万某受伤负有不可推卸的责任。案例2四、案例分析2009 年3月,某小区一业
10、主在回家时,被潜伏在自家楼下空房内的两名犯罪分子杀害,劫得人民币 18000 元。2009年8月14日,某市中级人民法院以故意杀人罪和抢劫罪判处两名犯罪分子死刑。2009年12月14日,省高级人民法院驳回两名犯罪分子上诉,维持原判。2010年4月被害人家属向物业服务企业提出70 万元的索赔请求。4月16日该市某区人民法院立案受理。案例3该案应如何处理?案件分析:物业服务企业的基本义务是保障住宅区物业合理使用、维护住宅区的公共秩序。若把物业服务企业保护业主及非业主使用人的人身、财产安全视为义务,则违背了市住宅区物业管理条例的立法精神,违背了物业服务企业合同的性质、目的、交易习惯,该附随义务的责任
11、远比物业服务企业合同中的主义务的责任还重大,违背了合同的诚信等价原则。物业服务企业依照法律法规和物业服务企业的约定,不具有对小区全体业主及非业主使用人的人身、财产保护的义务和能力,不具有公安、司法机关依职权打击犯罪的基本职能。对犯罪行为造成的危害结果,根据罪责自负的原则,应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。物业服务企业工作人员的行为并不构成违约。案件处理:2010年5月15日、5月31日该市某区人民法院经两次公开审理,认为物业服务企业存在违约事实,依据合同法第一百一十三条第一款的规定,认定被告物业服务企业履行义务不符合约定,应当承担违约责任,向受害者家属赔偿人民币 40 万元。被告物业服务企
12、业不服,向某市中级人民法院提起上诉。二审法院经审理判决:撤销某区人民法院的判决,物业服务企业不承担赔偿责任。任务二物业服务合同的订立、变更与解除某小区业主凌先生搬进刚装修好的新房不到一个月,发现其主卧室卫生间的地漏冒水,三间卧室及走廊地面铺装的复合地板大部分被污水浸泡,卧室门和门套的下沿也被浸泡,屋内臭味弥漫。物业服务企业在疏通过程发现,阻塞部位是在该套房屋下部与楼下房屋相连的主下水管线处,阻塞物有水泥等装修垃圾和其他生活垃圾。凌先生认为由于物业服务企业未履行职责造成了自己很大的损失,故要求物业服务企业赔偿,双方几经协商未能达成一致意见,于是凌先生将物业服务企业告上法院,要求物业服务企业对此次
13、事件负责,并要求物业服务企业赔偿更换门、门套、地板及衣柜的损失。该案应该怎么处理?评析:被告辩称:在原告进行装修前,物业服务企业与其签订了合同,禁止向下水道排污物,房屋被水浸泡后,也及时派人疏通管道、排放污水并进行了维修。而且浸水原因是水泥及生活垃圾等造成下水道堵塞,因为原告和该层其他几户业主都在装修,所以无法查清堵塞物的来源,据此要求物业服务企业承担责任是没有道理的,故要求法院驳回原告的诉讼请求。法院经审理后认为:原告的房子遭到污水浸泡,阻塞部位在其居住的楼层与下层的主下水管道之间,该部应属公共设施部,维修管理责任在物业服务企业。同时,物业服务企业在装修完毕后,未能及时排除装修的质量隐患,在
14、尚未明确责任的情况下出现纠纷,物业服务企业应当承担相应的违约责任。案例导学一、物业服务合同的订立 物业服务合同的订立,是指合同双方当事人为了订立物业服务合同而进行的反复协商,以求达成双方真实意思表示一致的过程,主要包括要约和承诺两个过程。(一)物业服务合同订立的含义(二)物业服务合同订立的基本原则 1.平等原则 2.意思自治原则 3.公平原则 4.诚实信用原则二、物业服务合同的变更(一)物业服务合同的转让一般情况下,物业服务合同中业主、开发商一方转让合同权利义务主要于业主、开发商在进行物业所有权、使用权转让中发生相应的转让。合同法规定,债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人
15、不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。业主在进行物业所有权、使用权转让中发生的物业服务合同权利、义务的相应转让,也应履行通知物业服务合同的另一方当事人物业服务企业的义务。合同法规定,债务人转移债务必须经债权人同意的目的是保护债权人的利益,如上所述法律通过设定物业服务合同对第三人的效力来实现这一目的显然更为有力和便捷。物业管理条例规定,业主、开发商将合同权利义务全部或部分转让给第三人后,并不能退出合同关系,而是与第三人形成连带关系,此规定使得物业服务企业的权益获得法律上的保障。因此物业服务合同的转让完全无必要经债权人同意,而只要通知物业服务企业即可。(二)物
16、业服务合同内容的变更物业服务合同是合同当事人双方协商一致而成立的,因此,通过协商一致的方法可以变更物业服务合同内容自不待言。需要强调的是这个协商一致是订立物业服务合同的当事人的协商,而不是任何单个业主都可以直接参加协商的。只有在履行了规定的相关手续之后,物业服务合同的变更也才能生效。三、物业服务合同的解除(一)物业服务合同解除的条件合同的解除是指合同有效成立后,当具备合同解除条件时,因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭的一种行为。而物业服务合同的解除,是指物业服务合同的当事人在具有法律效力的合同未全部履行之前,终止该合同的效力。依据合同法总则的规定,合同的解除可有约定解除和法定解除
17、两种情形。约定解除物业服务合同有两种情况:一是在物业服务合同中有解除权条款约定的,当解除物业服务合同的条件成熟时,解除权人就可以解除物业服务合同;二是在物业服务合同中虽没有约定解除条款,但在物业服务合同履行过程中经合同当事人协商一致,也可以解除物业服合同。法定解除通常是指在不可抗力、对方预期违约不履行主要合同义务、迟延履行主要合同义务、根本违约不能实现合同目的等情形下,当事人可以解除合同。合同法总则关于合同一般法定解除的规定同样适用于物业服务合同。实践中还存在以下两个特别的问题值得探讨:一是前期物业服务合同的解除。二是普通物业服务合同的解除中(二)合同解除的法律后果 1.物业服务合同的解除的溯
18、及力物业服务合同是一种继续性合同。所谓继续性合同是指履行必须在一定继续的时间完成,而不是一时或一次完成的合同。继续性合同的解除原则上无溯及力。对于继续性合同而言,在基于合同而产生的债务关系存续中,须由债务人继续履行债务,才能实现债之本旨,而债务人继续履行债务的形态,或为实施继续性行为,或为反复为个别给付行为。当提前消灭继续性合同的效力时,若使其具有溯及力,则使已履行部分归于无效。这显然是不符合实际的。依据物业服务合同,物业服务企业已经为业主提供了物业公用部分、共用设备设施的使用管理、维修和更新、保洁、保安等服务,这些服务是不能恢复原状的。承认合同解除具有溯及力则使当事人须返还所得利益,因难以操
19、作,而增加法律适用的成本。因此,物业服务合同的解除原则上不应有溯及力,其解除只使物业服务合同的效力向将来消灭。2.物业服务合同解除的后合同义务民法规定,合同关系消灭后,当事人依诚实信用原则应负有某种义务,以维护给付效果或协助对方处理合同终了善后事务,此即后合同义务。由于物业服务合同的解除大部分情形是物业服务企业的更换,物业管理区域内物业管理服务将由新的物业服务企业来提供,所以合同解除后,原物业服务企业应当负有一定的后合同义务,以保证物业管理的继续和顺畅衔接。四、案例分析某年6月7日,南城嘉园小区业主委员会与业主大会选定的佳和物业服务企业(以下简称佳和)签订了物业管理委托合同。次年4月9日佳和把
20、该小区的物业管理权转让给了力都物业服务企业(以下简称力都),由力都享受和承担南城嘉园小区与佳和公司签订的物业管理委托合同的全部权利和义务。次年4月11日,力都与南城嘉园小区业主委员会共同发布公告,称南城嘉园小区业主委员会认可了佳和与力都之间签订的转让协议书,双方已就聘用力都公司负责该小区物业管理一事达成一致意见并签订了物业管理委托合同。从次年10月开始,小区大部分业主因不满力都的服务态度和服务质量,不承认力都的物业管理服务者地位,并拒绝缴纳物业管理费。这种情况一直持续到第三年,力都以部分业主不缴纳物业管理费为由撤离该小区。第三年,力都将欠缴物业管理费用的业主起诉到法院,请求法院判令这部分业主补
21、缴拖欠的物业管理费和滞纳金。被起诉后,有欠费业主提出这样的疑问:“力都有权利告我们吗?我们还用补缴拖欠的物业管理费和滞纳金吗?”案例4请对此进行分析案例分析:第一,物业服务企业将欠缴物业管理费的业主起诉到法院是合法的。第二,佳和将小区的物业管理权转让给力都,并由力都享受和承担原佳和与南城嘉园小区业主委员会签订的物业管理委托合同的全部权利和义务,是违法的。物业管理条例第三十九条明确规定:“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”物业管理条例第六十条规定:“违反本条例的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一
22、并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。”因此,佳和也会因非法转让行为而受到行政处罚、退还所得收益或承担民事赔偿责任。第三,物业管理条例第十一条规定,选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定(即只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可)。同时,第三十四条规定,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业
23、服务合同。由此来看,选聘或解聘物业服务企业只能由全体业主决定,业主委员会并无此项权力。第四,力都能否得到部分欠费业主补缴的物业管理费用和滞纳金呢?南城嘉园小区业主委员会与力都签订的物业管理委托合同无效,力都有权就自己付出的管理成本要求业主补偿,同时退还给业主已缴费用中的收益(利润)。拒缴物业管理费用的业主应将力都付出的管理成本予以补缴,不存在补缴滞纳金的问题。任务三物业服务合同法律实务一、案例分析案例52012年5月29日,杨某(甲方)与某物业服务企业(乙方)签订了一份物业管理服务合同。合同约定:甲方将居住小区的公共物业管理事务委托给乙方,期限为50年,每月收取公共物业服务费25元;小区内机动
24、车及非机动车一律进库或在规定的地点停放,摩托车每辆每月交停车费15元。免责条款规定:第三人造成甲方人身、财产损害的,乙方不承担责任。2012年8月,杨某购买摩托车一辆,价款3280元。2013年1月7日晚,杨某将摩托车停放在其居住的小区楼下的楼梯间被盗。杨某认为摩托车被盗与该物业服务企业未尽到安全管理义务有关,该物业服务企业应承担赔偿责任。双方就赔偿事宜协商无果,杨某遂于2013年3月1日诉至法院,要求某物业服务企业赔偿损失3280元。该案例应如何处理?案件分析:该物业服务合同是业主与物业服务企业之间签订的,由一方提供服务、另一方支付报酬,是一种典型的双务、有偿合同。杨某与某物业服务企业之间合
25、同性质应该是委托合同,而不是保管合同。理由是,保管人的义务是妥善保管寄存人交付的保管物,并返还该物。保管人履行保管义务应当是在自己能自由支配的地方,如超市、长途汽车站、火车站的行李寄存处,保管人保管他人交付的物品,是在其控制的特定区域,在该区域他人是不能随意活动的。业主将摩托车停放在小区中自己的车位或车库,一是不需要将摩托车交给物业服务企业,二是将摩托车开出也不需要经过物业服务企业的同意。车位或车库完全是业主自由支配的领域。这一点与保管合同关系的根本法律特征完全不符。所以,物业服务企业与业主之间的物业服务合同的性质不能认为是保管合同,尤其是在小区内停放车辆,对于物业服务企业来说不能用保管合同关
26、系来要求其承担保管责任。从另外一个角度讲,对车辆的保安义务并不是独立于整个物业管理服务事项之外的,业主一般也将其认为是物业服务企业的服务事项之一,并不认为与物业服务企业还有一个车辆或其他财物保管合同。案件处理:法院审理认为,原、被告双方签订的物业管理服务合同是双方的真实意思表示,是有效合同。合同中约定,某物业服务企业承担的是公共物业管理义务,在安全上只对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务。从庭审查明的事实来看,某物业服务企业在管理的小区内设立了24小时门卫,并在主要道路上安装了电子监控录像,其对小区物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供了必要的防范服务,且双方签订合同约定了免责条款
27、,即某物业服务企业对杨某摩托车被盗不存在故意或重大过失,该免责条款有效。原告杨某不能提供有效的证据证明被告某物业服务企业未履行公共安全防范义务,其要求该物业服务企业承担摩托车被盗损失的诉讼请求不能成立。法院作出判决:驳回原告杨某的诉讼请求。一、案例分析2011年某小区由A物业服务企业提供管理和服务,小区业主委员会成立之后,与A物业服务企业签订了物业管理合同。一年后,业主委员会出具评审报告,对A物业服务企业一年来的工作给予了肯定性评价。但小区部分业主认为,业主委员会并不能真正代表他们的利益。经过表决之后,选举出新一届业主委员会,新一届业主委员会决定与A物业服务企业提前解除合同,通过招标更换物业服
28、务企业。2012年1月,经部分业主多次要求,政府有关部门同意该小区举行物业管理招标,经由评标委员会评定,B物业服务企业中标。双方签订了物业管理合同,合同开始履行的时间为2012年8月1日。在B物业服务企业进驻该小区时,A物业服务企业不同意撤出,双方对峙了数小时。最后,在小区业主委员会的请求和数百名业主的聚众压力下,当地政府和公安机关出面,安排B物业服务企业进入小区,A物业服务企业人员同时撤离。该案应如何处理?案件分析:A物业服务企业以业主委员会无权提前解除合同为由向仲裁委员会申请仲裁,要求继续履行合同并赔偿损失。某仲裁委员会对该案作出终局裁决。仲裁认为,前届业主委员会的权利义务应该由新一届业主
29、委员会承担。小区业主委员会已经对A物业服务企业2011年度的工作作出了肯定性评价,说明A物业服务企业工作已符合业主委员会要求。另外,物业管理合同虽然具有近似委托性质,但并不等同于委托合同,作为业主委员会,不能以委托名义单方随时解除合同。因此裁决:A物业服务企业和小区业主委员会自2012年1月起继续履行双方签订的物业管理合同,业主委员会及全体业主支付A物业服务企业物业管理酬金损失。案例6二、案例实操2010年陈小姐准备入住新居时,发现住房报警系统无法使用,门窗也无法正常关闭,9月26日,她向小区物业服务企业提出了投诉。物业服务企业接到投诉后即派员对其门窗和报警系统进行检查、试验,确定维修事宜。经
30、物业服务企业联系,门窗制造厂商上门维修。两个月后,陈小姐的委托代理人会同物业服务企业及门窗制造厂商共同签署了一份备忘录,确认报修的门窗已修复。6天后,室内报警系统经维修后也交陈小姐正常使用。2011年9月,陈小姐将小区物业服务企业告上法庭。她在诉状中称自己的新居早在2010年5月就已装修完毕,但由于报警系统、门窗故障,加之物业管理混乱,无法提供正常维修服务,致使自己推迟了半年才搬入新居,要求物业服务企业赔偿损失4.2万元。试问:陈小姐的要求能否得到法律支持?案件提示:物业服务企业要想胜诉,就要证明陈小姐陈述事实不实,而此时最重要的就是那些处理业主投诉及维修记录的书面材料。由此,我们就可以看到物
31、业档案资料管理规范的重要性。案例7案例处理二、案例实操某房地开发公司开发了一个住宅小区,该公司与深圳某物业服务企业签订了一份合同,合同约定:物业服务企业在小区售楼期间为小区提供前期物业管理服务,前期物业管理费为13万元,期限至小区正式入伙之日止。同时,双方还约定在小区正式入伙前,开发商必须与该物业服务企业签订正式物业服务合同,否则开发商应承担违约金25万元。在小区正式入伙之前,开发商认为物业服务企业的条件过于苛刻,双方无法达成一致协议,便与另一家物业服务企业签订物业服务合同,原物业服务企业为此向开发商索赔违约金25万元。开发商应赔偿这25万元吗?案件提示:本案涉及前期物业服务合同问题。前期物业
32、服务合同是指在业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位和其选聘的物业服务企业签订的,维护物业管理区域公共秩序的服务协议。案例8案例处理物业服务合同是指物业服务企业与业主、业主委员会在平等、自愿基础上依法签订的,以物业服务企业提供物业管理服务、业主支付物业服务费用为内容的,规范业主与物业服务企业权利与义务的协议。物业服务合同的特征包括:主体的特定性、内容的服务性、服务的综合性。物业服务合同的订立,是指合同双方当事人为了订立物业服务合同而进行的反复协商,以求达成双方真实意思表示一致的过程,主要包括要约和承诺两个过程。物业服务合同的变更包括转让和内容变更两个方面内容。合同的解除是指合同有效成立后,当具备合同解除条件时,因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭的一种行为。项目小结 实训目的实训目的(1)了解物业服务合同的内容;(2)掌握物业服务合同的格式。实训内容实训内容拟订一份物业服务合同。实训要求实训要求(1)分35个小组;(2)联系一个物业服务企业;(3)制作一份物业服务合同。职业实训练习职业实训练习
