1、项目七 物业收费法律制度知识目标知识目标:了解物业收费的原则和收费项目,熟悉并掌握物业收费法律规定。能力目标能力目标:会办理物业收费,能运用所掌握的法律知识解决物业收费中的纠纷。学习目标任务一物业服务收费概述某物业服务企业从来不向业主公布收支账目,业主戴某对于物业服务企业的此举不满,于是提议要求代表业主查物业服务企业的账目,或者由业主委员会主聘请会计师事务所对物业服务企业的收支情况进行审计。请分析戴某的想法是否可以得到法律的支持。评析:戴某的想法可以得到法律的支持。物业服务企业应当按照物业管理条例等有关法规,向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收
2、支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。物业服务收费采取酬金制方式,物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。案例导学一、物业服务收费的概念与特征(一)物业服务收费的概念根据物业服务收费管理办法第二条的规定,物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和维护相关区域内的环境卫生和秩序,向
3、业主所收取的费用。物业服务费用作为物业服务企业提供管理服务向业主收取的报酬,是物业服务企业开展正常业务、提供物业管理服务的保障。它既是物业服务企业的重要权利之一,也是业主的主要义务之一。(二)物业服务收费的特征1.物业服务收费主体是物业服务企业2.物业服务交费主体是业主3.政府对物业服务收费实行监管二、物业服务收费的原则物业管理条例第四十条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。”(一)合理原则(二)公开原则(三)服务费用与服务水
4、平相适应的原则任务二物业服务收费法律规定余女士系某商场某商铺的业主,2011年2月将该商铺转手。同年7月,她突然收到法院的一纸传票,原商铺的物业服务企业要求她继续支付物业管理费。余女士没想到自家商铺都转手好几个月了,自己还得为新业主支付物业管理费。该案例说明了什么?评析:业主转让物业应注意相关手续的办理,尤其应注意入住时与物业服务企业签订的公约合同等中的相关条款。案例导学一、物业服务收费的定价与收取(一)物业服务价格的确定方法物业服务收费管理办法第六条规定:“物业服务收费应当区分不同物业和性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行
5、政主管部门确定。”物业服务价格分为政府指导价和市场调节价两种。1.政府指导价根据物业管理条例第四十二条的规定,县级以上人民政府价格主管部门,应当加强对物业收费的监督。专业化的物业管理是一种市场行为,是物业服务企业受业主聘请提供的一种服务商品,按照市场经济的要求,商品的价格应主要受供求关系的影响,由供求双方协商确定2.市场调节价随着人们生活水平的提高以及物业管理市场的完善,物业管理服务的价格由供求双方,即业主和物业服务企业进行协商确定将成为主要定价方法。(二)物业服务费用的收取方式物业服务收费管理办法第九条第一款规定:“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”物业服务
6、费用的收取方式分为包干制和酬金制。1.包干制包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。目前我国物业管理收费普遍采取此种收费方式。2.酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。二、物业服务收费的范围与标准(1)物业的办公费、保洁费,住宅房屋由物业服务企业按建筑面积以每月每平方米或每套为单位向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由物业服务企业按建筑面积以每月每平方米为单位向业主或物业使用人收取。对服务费
7、标准的调整,双方可以规定一个幅度。(2)空置房屋的收费,由物业服务企业按建筑面积以每平方米为单位收取。(3)业主和物业使用人拒不缴纳物业服务费用的,合同双方可以约定选择按以下方式处理:其一,从逾期之日起按每天交纳合同约定数额滞纳金;其二,从逾期之日起按每天应交服务费的万分之几缴纳滞纳金;其三,其他方式。(4)车位和使用服务费由物业服务企业区分露天车位和车库,按合同约定标准向车位使用人收取。(5)物业服务企业对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护及其他特约服务,由当事人按当时发生的费用计付,收费标准可以与业主委员会在合同中约定,也可以由物业服务企业制定标准,经业主委员会
8、同意后实施。(6)双方还可以约定其他物业服务企业向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准:其一,高层楼房电梯运行费按实结算,由物业服务企业向业主或物业使用人收取;其二,房屋的公用部分、共用设施设备和附属建筑物、构筑物、共用绿地的小修与养护费用、大中修费用、更新费用。(7)物业服务合同以外的项目。物业服务合同约定的主要内容是带有普遍性要求的内容,如公共部分、共用设施设备的管理等。这些内容只能反映人们的基本和普遍性要求,由于业主对物业管理服务的要求不同,可能会有物业服务合同以外的服务要求,这就要求物业服务企业根据物业的特殊情况和业主的需求,提供物业管理的特色服务。三、物业服务收费对象物业管理条例
9、第四十一条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”业主作为物业服务合同的当事人,享受了物业服务企业提供的管理服务,就应当根据物业服务合同向物业服务企业交纳物业服务费用。有时业主与物业使用人并不一致,此时向谁收费往往会形成纠纷。一般应以向业主收取为原则,在业主与物业使用人约定由物业使用人交纳时,从其约定,但业主应负连带责任。四、物业服务收费的法律规定(一)对物业服务企业的规定(二)对业主交费责任的规定(三)对于空置房收费的规
10、定(四)对于公共服务单位收费的规定(五)对于业主拥有产权的物业公共部分或公共设施经营所产生收入的规定(六)对于物业管理中的其他收费规定五、案例分析某小区还有20%的房屋没有售出,开发商与物业服务企业关系密切,故双方约定空置物业的服务费用只按对其他业主收费标准的30%交纳。对此,业主意见很大,认为开发商与物业服务企业的行为侵犯了业主的利益。业主的说法是否有道理?案例分析:开发商应该和其他业主一样平等地支付物业管理费,而不论空置房是否入住或卖出,其理由如下:小区的物业服务费主要是公共性服务收费,包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费,绿化管理费,清洁卫生费,保安费,办公费等。从这些费用的构成来
11、看,物业服务费不会因为物业是否空置而有太大的变动。并且,对于业主来说,物业服务费用都是入伙预收的,即物业费在交房时开始支付,而无论是否实际入住,即使交房后空置,也要交纳相应的费用。所以,开发商为空置物业支付与业主相平等的物业服务费用,才是公平的做法,才符合民事问题处理的公平原则。物业管理条例第四十一条第二款规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”案例1五、案例分析某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞,电话委托管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重,在6楼疏通不开,又转到5楼,从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力,管道彻底疏
12、通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块,证明堵塞是该住户装修造成的。当维修人员收取40元维修费用时,该住户以维修未使用任何材料为由,拒不交费,并振振有词地说,自己装修完刚入住,别的楼房都有一年保修期,他也应当住满一年后再交费。该案例应如何处理?案例分析:维修费用包括材料费用和人工费用等其他费用,业主以未使用维修材料拒绝交付维修费用的理由不成立。本案例下水管道维修范围处于业主室内,属有偿服务范围,其堵塞显然是由业主装修期间未按装修管理规定,对下水管道使用不当造成的,其责任完全应由业主承担,业主应承担维修费用。至于业主提出的保修期问题,关键在于保修期时效的计算。房屋保修期的计算,是从业主
13、办理入伙手续之日起计算时间,与业主入住房屋的时间无关,因此,业主所说刚刚入住的理由也不成立。物业服务企业应根据业主办理入伙手续的时间计算保修期,依据实际情况酌情妥善处理。案例2五、案例分析A女士购买了一套房,在办理入住手续时,对房屋内部提出了不少质量问题,认为该房没有达到入住条件。A女士因马上要出国,就在入住交接单上提出了自己的意见,并收了房门钥匙。半年后,A女士回国发现,有关质量问题仍未解决,而物业服务企业却发出了多份催交物业费的通知。A女士觉得很不公平:“当初收房时就对房子不满意,这半年自己也没住,怎么还要交纳物业管理费?”该案例应如何处理?案例分析:A女士认为房屋有问题,并提出了自己的意
14、见,但收取了房屋钥匙,A女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了。处理结果:A女士所购买的房屋虽然未住过,但物业服务企业的综合服务并未因此而减少,故仍应交纳管理费。案例3六、案例实操家住某小区的骆先生称,在购房时开发商承诺物业管理费为0.6元每平方米,有管道煤气、24小时热水等配套服务,且写进了购房合同,但入住近1年了,非但管道煤气、24小时热水等没有落实,而且物业管理费反而涨到0.8元每平方米。物业服务企业回答说,“开发商说的不算数”,收费是依据有关标准确定的,而开发商则称物业管理已移交,自己无权过问。该案例应如何处理?案件提示:注意区分购房合同与物业管理服务合同的不同。案例4案例处理
15、六、案例实操2013年初,李某所在的小区物业服务企业催收2012年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含保安费,可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全,造成自己在小区中一年内丢了三辆自行车,因此拒绝交纳物业管理费。物业服务企业反复说明保安只负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理,对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件,应由公安机关负责处理,与物业服务企业无关。但李某仍不听其解释劝说,坚决拒绝交纳2012年度的物业管理费。该案例如何解决?案件提示:交纳物业管理费是业主应尽的义务,但物业服务企业在收缴中总会遇到一些以各种原因
16、为理由拒绝交纳物业管理费的业主,对此物业服务企业应按实际情况,采取一般性追缴和区别性追缴的不同追缴方式进行催缴,必要时可利用法律手段保护企业利益。案例5案例处理任务三住宅专项维修资金某大厦雨水管道垂直贯穿5层住房阳台板,从4层阳台顶部弯出墙外连通污水干管,唯一的检修疏通孔就在弯部。要实施检修疏通,必须穿行于4层的居室,这就不可避免地会给该居室业主带来或多或少的不便,因而许多人不愿给予配合。一次,物业服务企业准备对其中一条雨水干管进行清淤。维修人员两次上门联系,都被业主拒之门外。维修主管又第三次登门做工作,还是没有做通。业主认为管道清淤非常麻烦,强调管理处应当拿出一劳永逸的方案。此情况该怎么解决
17、?评析:本案例是一件较为典型的因雨水干管设计不当而引发的公共部位维修纠纷案例,因对雨水干管的检修疏通的确给住户生活带来诸多不便,因此,在纠纷的处理上,物业服务企业态度要谦恭,处处表现出对业主的尊重,让业主能够理解物业服务企业的苦衷,配合完成雨水干管的检修疏通工作。如果业主仍不理解,不愿配合,就要介绍相关的物业管理法规,让业主了解配合物业服务企业完成对公共部位的维修是业主应尽的义务。案例导学一、住宅专项维修资金的来源及归属住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。是物业保值、增值的保障,对物业的物理寿命和经济寿命有直接的作用,对业主和物业使用人的
18、生活环境和人身安全有至关重要的影响。住宅专项维修资金来源于业主交纳、开发商交纳、经营收入以及维修资金的增值四部分。在签订商品房买卖合同时,作为买受人的业主与作为出卖人的开发商,通过合同约定建筑物及其附属设施的专项维修资金比例和份额。一般认为,业主对区分建筑物享有三项权利:(1)区分所有权,即各业主对物业各专有部分享有的所有权。(2)共有权,即全体业主对于物业的公用部分、共用设施设备所共同享有的所有权。(3)成员权,即各业主所享有的对物业的管理权,如参加业主大会和行使表决的权利。后两项权利是以第一项权利为基础的,业主不得将此三项权利分别转让。二、住宅专项维修规资金的运作则 住宅专项维修资金的使用
19、应该按照住宅专项维修资金管理办法,专项用于住宅公用部分、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。对于共用部位、共用设施设备,根据住宅专项维修资金管理办法第三条的规定,住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备
20、使用的房屋等。从以上规定可知,住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。强制规定了专项维修资金的使用范围,即不允许当事人协议变更使用范围。不是公用部分和共用设施设备的维修,不在专项维修资金中支付。三、住宅专项维修资金的使用管理住宅专项维修资金应当存入专门的账户,由业主团体管理,并且制作专门的会计账册,定期公布开支明细表供查阅。住宅专项维修资金的使用管理必须由全体业主通过一定的方式共同确认。住宅专项维修资金的使用应由业主大会决议,与物业服务费用一样,由业主委员会制作每年的预算方案提交业主大会决议。决议之后,由业主委员会具体实施。还可以规定,在住宅专项维修资金的单项
21、开支达到一定数量以上的,实行公开招标的方式确定提供专项维修服务的企业,以保障发挥住宅专项维修资金的最大效益。四、住宅专项维修资金的管理和监督为了使住宅专项维修资金的使用能够落到实处,其使用还必须遵守一定的程序。根据住宅专项维修资金管理办法的规定,业主大会成立前,专项维修资金由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。业主大会成立后,专项维修资金的使用由业主委员会管理。(一)住宅专项维修资金的管理根据住宅专项维修资金管理办法第十五条的规定,业主大会成立后,应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。专户
22、管理银行将该资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。从该条规定中可以推出,业主委员会也可以自行管理专项维修资金(二)住宅专项维修资金的监督1.业主委员会的监督根据住宅专项维修资金管理办法第三十条的规定,业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目。可见业主委员会有权监督住宅专项维修资金的管理和使用状况。2.业主的监督此处包括业主的监督权和知情权。根据物业管理条例第五十三条第二款的规定,住宅专项维修资金属于全体业主所有。3.政府的监督直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门,负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会,应
23、当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目,并向业主、公有住房售房单位公布。五、案例分析某高层住宅小区建于1986年,商品房预售许可证是在1998年10月1日前核发的。按住宅专项维修资金管理办法的规定,该小区物业管理处要求用户依照规定,按购房款的2%交纳物业管理专项维修资金,引起小区业主们的投诉。业主认为维修费应从管理费中出,不应该再交钱,就是交钱也应由开发商出钱,管理处是在替开发商转嫁负担。由于收专项维修资金在业主中造成的反应过于强烈,管理处决定缓收专项维修资金。但小区内的电梯、消防设备已趋于老化,电梯困人现象时有发生,消防设备几近瘫痪,居民投诉不断。案例6该案应如何处理?案例分析
24、:案例所述现象目前已不仅仅存在于这一个小区,而是几乎每个物业服务企业都会面临的共同问题。众所周知住宅专项维修资金是维持物业状况的重要保证,但现在很多早期入住的业主不肯补交这笔费用,而新建物业的开发商也迟迟不肯交专项维修资金。其中的原因是多方面的,主要有:一是业主把专项维修资金与物业管理费混为一谈,认为住宅既然已交了不少物业管理费,维修费自然应从物业管理费中出,不应另外收费。其实,物业服务企业的物业管理费支出只包括简单维修的小修项目,较大的维修则需从专项维修资金中列支,或由业主据实分摊。二是住宅专项维修资金管理有待规范。住宅专项维修资金的管理一般有三种情况:第一种,由当地房地产行政主管部门代管;
25、第二种,由业主委员会代管;第三种,由物业服务企业代管。实际上这三种管理方式都有一定的弊端。政府主管部门代管虽防止了专项维修资金的挪用或乱花,但因对具体物业情况了解不全面,易产生审批慢而误事及难以达到经济、合理的使用目的;业主委员会或物业服务企业自行代管,两者会因各自出发点不同和目的不同,引发一些争端,进而影响到专项维修资金的正常审批和使用。三是个别物业服务企业乱用专项维修资金,未把专项维修资金专款专用,有扩大使用范围的现象。如有的物业服务企业把专项维修资金挪作投资、炒股或进行其他项目维修等;一些物业服务企业借机使用专项维修资金修缮本应从管理费中支出的维修项目。物业服务收费是指物业服务企业按照物
26、业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费要遵循相关法律规定,如物业服务收费管理办法物业管理条例等。住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金要接受业主、业主委员会、政府的监督。项目小结 实训目的实训目的(1)了解物业费收取的事项;(2)熟悉物业费收取的工作流程;(3)学会独立进行物业费收取工作。实训内容实训内容协助某物业小区物管员参与物业费的收取活动。实训要求实训要求(1)联系一个物业小区;(2)写一份参与物业费收取活动的体会。职业实训练习职业实训练习
