1、英国土地制度2022-12-28土地法的法律体系v土地法由成文法和判例中的各种规则组成；判例法的规则包含普通法规则和衡平法规则。v普通法：习惯，由严格遵守法律字面意义的法官极为严苛地执行的。v衡平法：利益受损的公民写信向国王申诉，由枢密大臣进行回复，推翻王座法院的法官判决结果。自大约1935年之后，枢密大臣法法庭，即大法官法庭已经经常推翻王座法院的判决。2022-12-28成文法v土地法成文法的标志性日期为1925年。v英国的土地法包含：vAEA 遗产管理法vLPA 财产法vLCA 土地负担法vLRA 定序土地法vSLA 转让受限土地法vTA 受托人法v其他2022-12-28什么是土地v普通
2、法中，土地是指土壤，地下岩石以及地上空间。它包括其上生长物以及其附属建筑物。一般规则是，附属于土地的一切物体都是土地的一部分。v“附属物”？v1977年波利诉波利特（Berley v.Poulett）案。2022-12-28v波利特伯爵八世将其土地出售，并带走了其中一座希腊神大理石雕像和一些图画，这些图画之前一直被镶在镶板上。买方因此对其提起诉讼，主张卖方带走的物品是土地的一部分。v法院认为，本案需要解决两个问题：首先，该物品在何种程度上附属于土地？其次，它为什么附属于土地？最终法院判决（上诉法院多数意见）：该图画与雕像均非“附属物”。原因是这些图画并非房间固有设计的一部分，而该雕像不像伯爵未
3、带走的底座并非是园景花园的重要组成部分。2022-12-28土地定义的重要性（1）v租赁土地时：承租人对土地增加的一切附属物都可能成为土地的组成部分，从而成为出租人的财产。例如，由于房屋按揭未付而导致银行收回房产，那么地毯，燃气，厨房设备都有可能成为“土地”，债权人则可以将其出售，以所获收益实现债权。2022-12-28土地定义的重要性（2）v买卖土地时：当某一物品附属于土地之后，即使买方在购买时未支付价款，供货方也可能无法再收回货物。v梅卢什诉英国中部航空公司(Melluish v.BMI)案：某公司将一套安装于会议厅的中央供暖设备出租给当地政府部门，上议院认定，一旦该物附属于土地，那么它就
4、成为该政府部门的财产，而与当事人的主观意图无关。2022-12-28其他定义v根据1925年财产法第205条第一款第ix项，土地是指：v土地包括任何保有形式的土地，矿藏及矿物建筑物或建筑物的任何部分以及其它有形的可继承地产；同时也包括地租和其它无形的可继承地产，以及地役权，特别权益或者来自土地或土地之上的利益。2022-12-28v注意：自主持有地产权与租赁持有地产权均属“土地”，故而购买租赁持有地产权的人（即承租人）即是购买土地的人。v“有形的可继承地产”指土地及其附属物的。v“无形的可继承地产”指土地上的无形利益，例如抵押权与地役权（如道路通行权）。因此，购买邻居土地道路通行权的人也称之为
5、土地购买方。2022-12-282022-12-28地产权的体例“地产权”：设定于土地之上具有特定存续期限的权益。自从1066年以来，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说英王(国家)是唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使甩权(或占有权)。2022-12-28持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做他的产业权。主要有如下四种土地产业权：无条件继承的土地产业权；限定继承的土地产业权；终身保有的土地产业权；限期保有的土地产业权。前三种属于永业权(freehold)，最后一种属于租业权(leasehold).20
6、22-12-28v无条件继承的土地产业权的土地持有人实际上是该土地的所有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲地利用和处分土地，即可以占有、使用、收益、处分、遗嘱继承。v限定继承的土地产业权只限本人和后裔享有。v终身保有的土地产业权只限本人终身享有，并可在期限内转让权利。v限期保有的土地产业权是有一定期限的地产权，依协议而产生。又可分为：有期限地产权和定期地产权。v前者因合同中规定的期限届满而终止，后者只有在地主或租户在台同约定的期限届满前通知对方时才终止，如果逾期未通知，则新一轮租借期又开始。2022-12-282022-12-28英国中央统计局曾推算全英土地所有制结
7、构如下：公共部门所有的土地占15.4，其中中央政府所有为2.6，地方政府所有为11.0；民间所有的土地占84.6，其中私人所有为65.5，法人所有为14.4。值得注意的是：女王所有土地与女王个人所有土地是两个概念。地产权上的地产权益v地产权上可能存在无限多份的土地权益，即从“地产权”这样主要的权利中又划分出次位的地产权益。v“土地权益”揭示出相关主体的权利义务并非是人身性的或合同性的。这些权利义务同土地紧密相连，并自动地转移到购买或继承土地的人身上，因此他们可以转让给他人并对第三人产生约束力。2022-12-28 普通法权益和衡平法权益普通法权益和衡平法权益v普通法法院承认各种地产权及土地权益
8、，并会保障普通法所有人权利的实现；v衡平法法院可能会认为一方当事人对土地拥有更重要的道德上的权利，并基于此推翻普通法院的判决。在衡平法院看来普通法权益的所有人只是代表（基于信托）享有更大权利的所有人拥有那些权益。2022-12-28布尔诉布尔案v布尔诉布尔（1955）1 QB 234)案：一对母子共同购买了一栋位于伦敦市郊的房子，但转让文书（契据）上只注明了儿子的名字，他也就成了普通法上的所有人。随后儿子结婚并试图独占这栋房子，上诉法院判决儿子不能把他母亲赶出房子，因为她参与了房子的购买，并因此分享衡平法上的所有权，儿子只是代衡平法上的所有人（这一对母子）享有普通法上的所有权。从另一个角度来说
9、儿子是他自己和母亲的受托人，他们分享该受益权。当表面上的所有人实质上是全部或部分地为他人的利益而持有该土地，衡平法院通常会认定如上信托关系的存在。通过信托这一有效且常用的手段，地产权得以被多人分享。2022-12-28英国土地利用规划制度英国土地利用规划制度v1909年，英国建立了土地规划制度，1947年作了进一步修改，形成了完善的土地利用规划制度。v英国的土地利用规划体系由中央规划、大区规划、郡规划和市规划四级构成，均具有法律效力。v在规划制定上，各级政府部门制定本级土地利用规划。全国自下而上编制规划，上级规划控制下级规划，下级规划与上级规划协调一致。在规划期限上，大区、郡、市的规划期分别为
10、20年、15年和5年，这三级规划均每5年修编一次。2022-12-28v在四级土地利用规划中，市政府对土地利用规划有更多更大的权力，规划的作用也更直接。v政府土地利用规划的重点是土地开发，对改变土地用途及改变建筑物本身用途和性质的项目开发，必须得到规划许可，而对土地转让、地价、土地使用安全性等，土地利用规划没有作过多的控制和限制。2022-12-282022-12-28土地规划中的上诉制度：当私人开发商的开发项目不被当地政府许可时，可直接向中央政府提出上诉，如确有必要，中央政府可以直接否决地方政府的决定，地方政府必须修改规划。英国土地规划政策的特点v一是规划编制时公众广泛参与，提高了规划的实用
11、性和可操作性；v二是规划一经通过，就具有法律效力，有很大的强制性和权威性；v三是规划实施中的上诉制度。2022-12-28城市绿带政策和存量土地利用政城市绿带政策和存量土地利用政策策v英国从上世纪年代开始建立城市绿带greenbelt，目的是控制城市过度外扩，减少乡村土地占用和保护环境。v绿带政策的负效应：绿带刚性成为阻碍城市发展的主要障碍。v在剑桥，由于绿带过于紧凑，存量土地有限，基本没有工业废弃地，导致地价急剧上升，房地产价格过高，引起了可就业人口与居住人口的失衡，影响了经济发展。2022-12-28v英国主要利用存量土地进行开发建设：中央政府明确规定，为加快废弃地的改造，方便居民就近上班
12、，减少家用轿车数量，新增住宅建设要集中在城区内，60%的新住宅要在已开发土地（存量土地）上建设。v利用存量土地的做法：一是充分利用老城区遗留下来的在功能上已不适应的建筑物，对其进行内部更新改造。二是充分利用工业废弃地，中央政府对废弃地改造采取了多种鼓励支持的政策，各级政府比较注意把废弃地的开发利用与实现资源的可持续利用和经济的可持续发展结合起来，并成立了专门的开发机构。开发商根据政府的规划许可，采取先治理，改善周边环境后再开发建设的做法。2022-12-28皇家特许测量师学会皇家特许测量师学会v英国皇家特许测量师学会（RICS）是英国影响最大的民间资产评估机构，是由社会俱乐部形式发展起来的。v
13、1868年成立的“测量师学会”是现在学会的前身，1881年学会被准予皇家注册，1946年启用皇家特许测量师学会的名称。2022-12-28v特许测量师是就有关土地、物业、建筑及环保事务提供专业建议的世界性权威人士。v英国皇家特许测量师学会拥有11万名会员，遍布全球120个国家和地区，是从事有关土地、物业、建筑及环保事务的领先专业团体。v皇家特许测量师学会下设7个专业分会，各分会名称及占会员总数的比例如下：综合管理分会，占会员总数的42%；工程预算分会，占39%；房屋测量分会，占8%；土地代理及农业分会，占6%；计划及发展分会，占2%；土地及水文测量分会，占2%；矿业测量分会，占1%。2022-
14、12-282022-12-28英国皇家特许测量师学会是一个独立、非营利的机构，不受任何政府部门的约束，以公众利益为本，针对世界各地影响企业及社会利益的重大事项，提供不偏不倚和权威的评估和建议。英国土地登记制度v契约登记：由政府土地登记局负责土地登记局。v土地登记局总部设在伦敦。7个分局分布在英国各地。v土地登记局与军用测绘部门配合密切。土地登记所需的图件，一般由军用测绘部门负责提供，宗地图由业主委托测量师v土地登记局通过登记收费设立了不动产基金，同时，土地登记局的业务经费从收取的土地登记费中解决。2022-12-28v英国目前实行的是产权登记制度。v土地可以其绝对产权、有限产权、占有产权或有效
15、的租赁保有产权的形式进行登记。v土地登记旨在服务于地产市场的交易活动；以简化地产交易过程中律师所承办的各种法律手续。v英国土地产权与登记制度要求在土地登记之前，必须参照地图对其产权予以确认，如果有必要的话，还必须去实地勘测其边界线。土地保有人必须为其产权提供证据以满足土地登记官的要求。2022-12-28土地登记的新规定v2003年10月13日英国修订了的土地登记法案2002和土地登记规则2003。v2003年10月13日以前的土地登记仍然有效,登记中的权利束在此日期之后仍有相同的效果。2022-12-28必须进行登记的新权利v租借或租赁期限在7年以上的v 转让后租赁期限在7年以上的v从被授予
16、之日起至今已超过3个月的任何租借或租佃v不连续的租借如每年租借两周可不进行登记。v2003年10月13日之前,获得授权且租赁期在21年之上的租赁必须进行登记。2022-12-28可以进行登记的新土地权利v不连续的租借如每年分时租借两周如果时间总长少于7年,可不进行登记v 现有租赁还有7年以上的剩余租期v独立于土地所有权之外的某种运动权或钓鱼权等v特权由皇家授予的特别权利,如市场占有权或征税权2022-12-28土地登记程序（产权买卖）v买者委托律师对拟购不动产向土地登记局咨询；v买者决定购买、买卖双方律师代当事人商定买卖协议；v向土地登记局提出土地登记申请；v土地登记局审查、登记制作土地证书（
17、包括登记的全部内容并附有宗地图）；v通知当事人缴费；v新的土地所有权人办理完上述土地登记手续后，土地登记局发给新的产权人一张新的土地证书，土地证书副本存档，老土地证书作废收回。2022-12-28登记期限及实际内容v登记局必须在19个工作日之内给予登记。v英国的土地登记实际上是土地及其建筑物的登记，即房地产或不动产登记。v对于承载建筑物的土地，本着房从属于地、房随地走的原则，一并登记，但不另外发放单独的房屋产权证书，而是在土地权属证书及所附宗地地籍图中，用文字和图形载明。土地、房屋的产权证是一个证而不是两个证。不论私房、公房的买卖、租赁，都必须在土地登记局登记。主管城市建设、住房建设的环境事务
18、部，没有管理房地产权属的职能。2022-12-28登记审查v登记审查方面，其产权必须落实到具体人，以免在发生纠纷时找不到责任人。v外国驻英国使领馆的用地用房，也需要以使馆官员的个人名义买下，在土地登记局登记，并发给土地所有权证书，如果再出卖，必须由当时的登记承办人承办，否则出卖无效。2022-12-28矛盾的处理v在进行土地登记时发生漏登或错登的，按规定允许修改。造成业主损失的，业主可向当地土地登记办事处申请登记赔偿。v如登记错误致使另一业主多用土地，该业主不必对多用的土地进行补偿，而少用土地的业主可向登记部门申请赔偿。如果责任确实在登记部门一方，则按规定给予相应赔偿。如果登记办事处认为责任在
19、业主一方，则不予以赔偿。v业主不服可向登记局提出申诉或向法院起诉。2022-12-28v每年土地登记局都会有1000多万英磅资金用于因为登记错误给业主造成的损失而给予的赔偿。v2008/2009年度，登记局赔偿产权人的损失申请1364项，共支出1005.9万英磅，比上一年度减少9.4。v土地登记局设有专门的赔偿基金，赔偿费由赔偿基金支付。2008/2009年度赔偿基金总额为1540万英磅。当年的基金年评建议增加基金额度760万英磅，使其总额达到2300万英磅。2022-12-28公地居住权v无权占有某块土地的期限达10年以上且无人提出异议的,则该人可以申请登记为该土地的所有者。2022-12-
20、28土地登记局内部管理v土地登记局设有土地登记委员会和执行委员会以支持局长的管理工作，土地登记委员成员有10名：1名局长，6名业务主管，3名非执行理事，其职责主要是在部门的工作战略和发展方向等重大问题上提出决策建议，包括制定10年战略规划等。v执行委员会成员由土地登记委员会中除3名非执行理事以外的其他成员组成，负责制定和发布每年经营计划和日常的管理工作。2022-12-28v土地登记局还设有9个委员会或小组以支持和监督执行委员会的工作，9个辅助委员会或小组分别是：经营改革政策和战备委员会，经营改革计划委员会，高效经营计划委员会，信息管理委员会，预算和计划委员会，技术发布委员会，保障或赔偿委员会
21、，财产管理委员会，计划协作小组。各附属委员会的主席大多为执行委员会的成员。2022-12-28英国土地征用制度英国土地征用制度v土地征用：土地的强制性购买(compulsory purchase)。v主要的法律依据是：1845年颁布的土地条款统一法、1961年的土地补偿法、1965年的强制购买法、1973年的土地补偿法、1981年的土地取得法、1990年的城乡规划法的第四部分、1991年的规划和补偿法、1992年颁布的交通与工程法、2004年规划与强制性购买法。2022-12-28土地征用的目的v土地征用的目的为公共利益。v英国没有公共利益用地的目录。v土地的强制购买权不仅局限于公共部门，私人
22、用途也属于强制购买范围内。v英国的大部分公用事业已经私有化，根据1992年颁布的交通与工程法，这些私有的公用事业公司可以通过强制购买取得土地来进行铁路交通和其他公用事业建设。v根据城乡规划法，英国地方当局可以通过强制购买的方式取得土地进行城市开发，而土地的用途并不仅仅限于公共利益，而是可以用于私人用途如商业中心，也可以在取得土地以后转由私人开发商进行开发。2022-12-28土地征用机构v在英国并没有一个具有强制购买权的机构或部门的统一目录。v实际操作中为具有强制购买权的征地机构包括政府部门和大多数政府机构、地方政府、具有法定义务的团体、受限制的团体和通过临时法令取得强制购买权的其他团体,包括
23、由法律确定的各项公共事业实施主体。2022-12-28土地征用程序v请求取得土地的政府各部、地方政府或其他征地者向当地征地主管机构(苏格兰设有土地征用局)提出土地征用的申请。v在确认征地令时，征地部门必须证明该项目是“一个令人信服的符合公众利益的案例”,比如证明该项目所带来的好处超过某些被剥夺土地的人受到的损失。v征地者必须用一张相关的地图描述所要求得到的土地，至少在一份地方报纸上发布征用通告，并且要求持续两周。同时根据征用法令，给所有与计划征用的土地有关的土地所有人、租户和居住者送达通告。2022-12-28v征用申请的审批，政府主管机构收到相关文件以后，要征询土地产权人的意见;如果土地产权
24、人对于征地有异议，审批部门需要任命听证员举行公开听证会，并根据听证报告作出征地与否的决定;如果征地申请获批，主管部门发布征地令，对征地令的有效性有异议者可以诉诸法院裁决。v补偿的议定或裁决，征地者与土地所有者及相关利益人达成补偿协议，或由土地法庭作出裁决;v让与合同的订立和补偿的支付。v征地者进入土地。2022-12-28土地征用补偿v土地所有人、承租人和占用者当其土地被征用时都有得到补偿的权利v土地补偿的规定包括土地征用补偿原则、补偿范围和标准、土地征用补偿的估价日期、补偿支付与安置、补偿争议的处理等2022-12-28土地征用补偿原则v土地征用补偿以市价为基础，即以愿意买者与愿意卖者之市价
25、为补偿的基础；v补偿以相等为原则，损害以恢复原状为原则。v不因为被征购土地的特殊用途而给当事人以价格补贴。v如果土地的目前使用有违反公众利益或违反法律的情形，由此发生的收益在征购价格中也不予考虑。v在特别情形下，土地裁判所会不考虑市场价格，而考虑一个“重置等价”。例如，一座教堂，如果按市场价出售，所有者所获得的款项难以在另外的地方建立一座同样的教堂。这个时候，土地征用局只能考虑教堂的重置费用了。v考虑打搅补偿。2022-12-28土地征用补偿的范围v土地(包括建筑物)v残余地的分割或损害v租赁权损失v迁移费、经营损失v无土地征收情况下的补偿：征地及建设中导致临近土地权益的损害；公共设施运营中对
26、周围土地的侵害v其他必要费用支出的补偿(如律师或专家的代理费用、权利维护费用等)2022-12-28补偿的估价日期v土地征用机关在行使土地征用权时，应通知被征用土地的所有权人及其他权利人，但其取得土地往往会在通知后的几个月或更长时间，在地价上涨的情况下，土地征用补偿的估价日期成为十分关键的议题。英国土地征用评估准则规定，假如当事人双方所同意协商补偿金额，则以土地征用通知日期为估价日期。假如土地征用补偿争议上诉时，则以土地裁判所听证的最后一日为估价日期。2022-12-28补偿支付与安置v补偿支付包括征地补偿费用支付以及损失支付。v征地补偿支付：针对土地的价值、隔绝或有害影响、干扰以及相关费用的
27、补偿支付。征地补偿可在征地机关占有土地前后支付。当事人有权要求先期支付，由征地机关在申请之日起3 个月内支付，先期支付的价值一般为补偿金额的90%。2022-12-28v损失支付。损失支付针对征地对居住年满一年的当事人造成的不便，包括基本损失补偿和居住者损失补偿。拥有或使用土地一年以上的当事人可以获得基本损失补偿(为土地价格的7.5%，最高不超过7.5万英镑)。满足上述条件的居住者还可以获得相应的居住者损失补偿(为地产价格的2.5%，最高不超过2.5万英镑)。2022-12-28利息与安置v利息：若征地机关在补偿金额确定前占有土地，必须按照指定的利率支付自占有之日直到补偿支付期间的利息。对于无
28、土地征收的补偿，利息计算自提交补偿申请之日起到支付之日。v安置：征地机构对于当事人无法定安置义务，但通常情况下会讨论是否提供安置，但费用将在补偿费用中扣除。2022-12-28矛盾的解决方式v在土地强制征购这一事件中，任何利益相关人如果认为这一事件使自己的利益受到伤害，他都可以在规定的时间内向当地的土地裁判所或法律部门提出诉讼(如苏格兰规定，当事人应当在6周之内采取法律行动即向苏格兰土地裁判所提出诉讼)。土地裁判所负责征地补偿争议的裁决。土地裁判所不属于法院，也不属于行政系统，组织上与行政机关联系，活动上保持独立性。2022-12-28启动土地强制征购的行政裁判过程v政府确定土地强制征购项目之
29、后,首先由实施强制征购的基层政府发布命令,并送达当事人;v公示时间为三个月,在公示期内如果有人对其提出异议,政府要举行调查会或听证会,之后仍然有人有异议的,可以向国务大臣提出申诉;v申诉后仍有异议的可以直接向最高法院起诉,通过行政法庭审判裁定。2022-12-28v公示期满没有异议的项目，土地征购官员可以进入被征购土地并与当事人协商有关补偿事项。v价款首先由政府土地评估专员提出，经协商有争议的，则由争议方向土地估价裁判所提出裁决申请。v估价裁判所依照规定程序进行裁决。2022-12-28v经过估价裁判所裁决后双方仍存在争议的,任何一方都可以上诉到上一级土地裁判所申请裁决。土地裁判所经过协调和必
30、要听证程序,最终进行裁决。v土地裁判所的裁决结果虽然是终局裁决,但当事人如果对土地裁判所在裁判过程中适用法律或裁判程序有异议而不服的,可以向最高法院申请司法审查或者也可对土地裁判所的最终裁决提出上诉。最高法院对土地裁判所裁决的上诉一般只做形式审判,不直接改变土地裁判所的裁决。2022-12-28征地时间v以建设一个大型购物中心为例,获得中央和地方两级政府的批准就需要四五年时间,从立项到建成平均需要10年左右的时间,有的长达16年。v根据2007年国土资源部的赴英考察报告，目前英国强制征购土地的平均时间是：高速公路征地需要9年时间，规划征地6年(英格兰和威尔士)，住宅征地4年，公用事业征地3年。2022-12-28完
