1、清华大学建筑学院 于学文1第六讲 控制性详细规划主要内容提要 控制性详细规划的作用 控制性详细规划的内容第六章 控制性详细规划6.1控制性详细规划的产生背景6.2控制性详细规划作用6.3控制性详细规划的内容、深度与成果6.4控制性详细规划成果表达模式6.5编制中应注意的问题6.1 控规的产生背景 控制性详细规划的出现，是规划编制方法的变革。它是我国城市规划长期的实践、不断充实和完善的结果，也是城市规划适应变革的必然产物。在新的经济、社会发展条件下，城市规划从单纯的物质形态规划的方法论中走出来，研究城市开发、土地经济等规律，使规划与规划管理、城市开发工作更好地衔接起来。一、土地使用制度改革提出的
2、新问题1.国有土地无偿使用有期有偿使用土地变为有价。2.可利用土地资源为财政提供积累为城市基础设施建设筹资6.1 控规的产生背景二、建设方式与投资渠道变化带来的新要求n改自行分散建设为房地产综合开发 改国家包建的单一投资渠道为多家投资的多渠道n如何实现按城市总体规划意图对土地开发实行控制三、城市经济、产业、社会等结构的大调整提出的新要求用地需求的变化要求把总体规划意图落实到每一块建设用地上进行控制的要求6.1 控规的产生背景四、新的建设机制对传统规划设计与管理的冲击1.对规划管理工作的冲击 要求改变土地管理的观念与办法 土地无期无偿使用管理有期有偿使用管理土地的无收益管理有期有收益管理分散拨地
3、成片拨地无计划批地管理有计划分期分批投放土地行政手段单一管理行政、经济、法律并用的手段 要求改变房地产开发管理的方式批地、审图、支持开发的管理招标议标、中标开发经营国家单一投资开发管理多渠道多投资的开发管理 要求以城市规划为手段，对土地实行全面、系统、微观、具体的控制和管理6.1 控规的产生背景2.对规划设计工作的冲击 要求适应规划管理工作的需要规划要点明确、简练、具体，利于制定或转换为城市管理实施条例便于为城市每片、块土地租让提供招议标底条件与管理准则利于对修建性详细规划编制的管理 要求规划具有弹性 要求实施性规划符合总体规划意图 要求具体体现城市设计构想6.2 控规的作用一、控规是连接总规
4、于修详的、承上启下的关键性编制层次具有宏观与微观、整体与局部的双重属性二、控规是规划与管理、规划与实施衔接的重要环节，更是规划管理的依据“三分规划，七分管理”三、控规是体现城市设计构想的关键6.3 控规的内容、深度与成果一、控规的编制内容1.土地使用性质细分及其兼容范围控制定性确定城市土地细分性质定量用地面积、建筑量定位建设用地或项目的设置范围或具体位置定界设定项目的具体建设用地范围与界限注意：根据城市的不同规模、城市特征、所处区位、土地开发性质等确定土地细分类别；根据区位、土地使用性质，特别是土地租让和房地产开发要求，合理划分片、块建设用地大小；适度的土地使用兼容范围。6.3 控规的内容、深
5、度与成果2.土地使用强度控制对开发建筑容量的控制3.主要公共设施与配套服务设施控制根据规划用地所处区位不同而考虑其对配套公建的不同要求考虑经济规律和市场调节机制对配套公建项目配置的影响根据配套公建项目特点，提出不同的控制要求 对公益类要明确控制6.3 控规的内容、深度与成果4.道路及其设施与内外道路关系控制道路及其设施控制 支路设计内外道路关系控制 不宜向城市交通性干道开设出入口 建筑后退红线距离 建设用地划分较小时提出后退用地边界要求5.城市特色与环境景观控制应强调不同功能区的使用特征应突出城市重点区段控制应根据不同对象选用不同控制采用指令性与引导性相结合的控制指标6.工程管线控制6.3 控
6、规的内容、深度与成果二、控规的深度与成果1.深度将总体规划、分区规划的宏观控制意图，以微观、具体的控制指标与要求进行体现满足市政府、规划管理部门对土地出让转让，对修建性详细规划设计和城市建设管理工作的要求2.成果控规说明书控规图纸控规实施文本与图则附件：如基础资料汇编等6.4 控规的成果表达模式一、常规表达模式 控规首先必须具有与前一层次基本相应的编制内容，即规划说明书和规划图纸，除深度加深外成果表达方式与上级规划一致二、独特表达模式1.条例化文本以法律条文的形式表达，以利管理2.指标化控制要求以定性、定量的控制指标实现3.图则化将落实到每片、块建设用地上的控制指标与要求，图文并重地集于大比例
7、尺的控规图纸上，即所称的图则6.4 控规的成果表达模式名 称内 容注规划说明书深化完善总规、分规内容与阐述规划构思可以条文的形式表达控规实施文本主要控制指标与控制要求以法律条文的形式表达附件基础资料汇编三、成果内容1.规划文件6.4 控规的成果表达模式名 称内 容图纸比例备 注规划用地区位图与城市及周围环境关系不限规划用地现状图展示现状地物同下规划总平面图标注土地使用性质与使用强度1:5000 1:2000含密度规划图、容积率规划图等道路交通规划图路网结构的深化、增加各级支路同上含道路坐标、标高、断面图及道路交通设施公共设施规划图标注主要的公共与服务设施项目同上含城市公共与市政设施及按人口规模
8、配套的服务设施环境景观规划图同上含特色与保护规划图工程管线规划图标注各类管线的管径与走向同上2.规划图纸6.4 控规的成果表达模式名 称 内 容图纸比例备 注地块编号图（索引）1:5000控规图则地块控制指标与控制要求1:1000 1:2000分地块在现状地形图上绘制3.图则7-4S37-3C28-2C110-1C2M2H=262.07M210-3H=262.07X=60070.75Y=71828.54H=248H=259.517H=258.9572.0%1.0%7%X=59787.27Y=71668.61H=244.827.0%3577533293R15R15R15R153775332935
9、55R20R203577533243R20R203577533243R20R202444422162R15R15P垃圾转运站公共厕所车行出入口方向重庆市城市规划协会规划咨询部 2003.3地块编号7图例1:2000地块控制指标一览表7-3地块编号公共配套设施-(M)最大建筑高度停车泊位30(%)-2(个/M)最小绿地率最大建筑密度(ha)501.5(%)M2最大容积率规划用地性质面 积4.93兼容用地性质规划控制要求17-3是二类工业用地。27-4是公建用地。3道路交叉口路缘石半径的切点向主干路方向延伸70米，向次干路延伸50米，向支路方向延伸30米范围内，为禁止机动车开口路段。1.18C23
10、.0501/20030367-46.5 控规编制中注意的问题一、整体性与延续性1.以总规、分规为依据进行编制2.规划范围应具有从城市整体或城市区、片全局考虑问题的条件3.控制指标与控制要求应考虑城市整体或城市区、片全局进行制定二、主要指标定量数据确定的科学性1.总规、分规的控制要求2.规划用地的区位及其环境条件3.规划用地的使用性质4.国家与省、市相关的规划与建设标准、规范和要求5.典型地块的形体规划对指标进行的测算或验证6.典型地块的土地评估与投入产出的经济估算6.5 控规编制中注意的问题指标分类备注指标分类备注用地性质G用地面积G建筑密度G容积率G建筑限高G绿地率G公建配套项目G按人口规模
11、配置建筑后退红线G沿道路的地块社会停车场库G城市区、片社会停车建筑后退边界G地块之间建筑形体、艺术风格、色调、标志物等城市设计内容Y文物保护、重点地段、风貌街区和特色街道出入口方位、数量和允许开口路段G主要用于街坊和地块配建停车场库G内部配建停车控规中用地控制指标一览表6.5 控规编制中注意的问题三、规定性与灵活性1.规定性指标与引导性指标2.土地使用性质的兼容3.混合用地4.特定条件下，引导性指标上升为规定性指标四、控制性要求的多样性1.城市的多功能，要求多种控制2.城市土地级差，要求区别控制3.城市设计要求多样化控制五、容积率的赋值1.区位及其环境条件2.用地使用性质3.规划用地在城市中的
12、地位与作用6.5 控规编制中注意的问题六、经济效益问题1.合理提高土地的使用效率与效益2.合理确定容积率的高低区位、环境条件好的区段，容积率高级差地租高的区段，容积率高可提高土地使用强度的建设条件，容积率高对城市风貌街区、文物古迹保护区段，容积率低3.对规划范围的典型区段或地块作投入产出的经济估算，以合理确定各项控制指标6.5 控规编制中注意的问题七、城市设计在控规中的具体体现1.将城市设计构想，抽象为具体的条件、要求和指标，如建筑高度、风格、空间尺度与环境要求2.将控制条件、指标与具体要求，落实到相应的建设地块上进行控制3.对城市设计构想的重点区段应作意象性的形体规划八、文本与图则1.文本简练、明确、易懂、易掌握 总则；土地使用分类、兼容及控制；主要指标控制；道路交通控制；配套设施控制；绿地控制；重点区段城市设计导引；广告牌与标志物控制；术语与计算规定2.图则图文并重的集于规划图纸上6.5 控规编制中注意的问题九、可操作性1.合理确定建设用地使用性质兼容范围2.重视和正确安排混合用地3.科学制定主要控制指标的量化值，并宜给予适度幅度4.合理确定地块大小5.提供简练、明确、易懂、易掌握的文本与图则十、实施管理1.弹性在管理中的具体体现2.权威性、调控性由管理部门裁决第六章 控制性详细规划本章结束
