1、提交日期：2014.6.9成果编号：成果名称一二级土地开发及经济测算所属分类住宅地产 商业地产 办公地产 产业地产 养老地产 旅游地产 城市运营交通地产 企业咨询 其他 土地开发研究方案研究内容土地一级开发的相关知识要点及经济测算方法研究方法定性分析、案例借鉴解决的关键问题及创新点土地一级开发的模式、流程、风险及规避方法；一二级联动开发中经济测算的方法主要用途一级开发项目拓展、操作应用人员配置姓名员工号公司职级积分分配（%）王伟锋AAX23顾问中心100%本报告是严格保密的。一二级联动及经济测算一二级联动及经济测算海尔区域开发项目分享海尔区域开发项目分享本报告是严格保密的。两张表：一级开发成本
2、表和一二级联动动态测算表两张表：一级开发成本表和一二级联动动态测算表3一级开发成本表一级开发成本表一二级联动动态测算表一二级联动动态测算表本报告是严格保密的。两张表背后的两张表背后的4本报告是严格保密的。目录目录5PART 一级开发相关一级开发的模式和流程一级开发的工作计划表一级开发的成本构成及返还方式一级开发中所面临风险及规避方式PART 一二级联动经济测算经济测算所需要的基础知识测算的思想案例分析：海尔长兴县项目PART 过往世联经济测算中可以改进的地方PART 做好经济测算的一些建议本报告是严格保密的。PART 一级开发相关一级开发的模式和流程一级开发的工作计划表一级开发的成本构成及返还
3、方式一级开发中所面临风险及规避方式PART 一二级联动经济测算经济测算所需要的基础知识测算的思想案例分析：海尔长兴县项目PART 过往世联经济测算中可以改进的地方PART 做好经济测算的一些建议6本报告是严格保密的。现阶段，我国的土地一级开发主要存在四种模式现阶段，我国的土地一级开发主要存在四种模式7完全政府主导模式一完全政府主导模式一完全政府主导模式二完全政府主导模式二政府主导、市政府主导、市场化运作模式场化运作模式完全市场化运作完全市场化运作模式模式政企合作模式政企合作模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业（或一级开发企业），一级开发企业不分享土地增值收益由政府相关部
4、门和政府投资成立的国有开发企业完全垄断土地一级开发政府“抓两头”，即控制土地储备计划和供应计划；“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发政府将毛地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商开发企业与政府成立股份公司进行土地一级开发，共同分享土地增值收益以广州市为代表。政府通过严格的计划及规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成了“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。成功的前提在于广州市早期城市规模不太大，政府财政实力强，土地开发实施得早，操作难度小、成本低，因此政府有能力承担全部的土地开发资金。以上海市、苏州市、重庆市为代表。如重庆，土地
5、一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团(城市建设、高速公路、开发投资集团等)以北京市为代表,其背景在于北京市城市规模巨大，政府无法垄断一级开发市场由于过去很多地方政府财力较弱，此模式曾经较普遍，比较适合一二级联动，但长远来看，空间越来越窄该模式对于主要收益来源为一级开发的企业而言，是运作较为广泛的方式，比如天津泰达代表政府实施一级开发的企业不同，承担职责也不同土地的储备和供应计划，前者由政府主导，后者由企业主导谁占主导权，由股份大小决定，若企业所占股权比例过高，会变相演变为完全市场化运模式合作方式具体内容代表案例区别本报告是严格保密的。而企业获取一级开发权的方式
6、有三种而企业获取一级开发权的方式有三种8在项目所在区县政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后，区县政府提出土地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。目前该方式是目前该方式是主要方式，主要方式，如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司方式一：授权委托指政府土地储备机构对列入年度土地储备开发计划的特定土地一级开发项目，通过公开招标确定土地一级开发实施主体的行为。投标和评标是两大关键环节。以北京市为例，自2007年以来，除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开
7、发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体。该方式是未来发展趋势该方式是未来发展趋势方式二：招标委托购买已经取得一级开发项目的企业股权，即给原有公司的股东一定的补偿，让其退出，把公司的法人股东进行更换后，以获得土地一级开发资格方式三：股权收购本报告是严格保密的。当前，由企业实施的一级开发项目以政府授权委托为主，而北京当前，由企业实施的一级开发项目以政府授权委托为主，而北京市的授权委托程序最规范完整，对其它地方具有指导意义市的授权委托程序最规范完整，对其它地方具有指导意义9土土地地一一级级开开发发主主体体 市政府市政府1、土地供应计划2、土地利用 年 度 计划3、土地储备 开
8、发 计划市国土局会同市国土局会同相关部门相关部门1、确定土地一级 开 发 主 体（委托或招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同拟 进 行 一 级拟 进 行 一 级开发单位开发单位1、征得区县和 乡 镇 政 府或 上 级 主 管部门同意2、向市国土局 提 出 土 地一 级 开 发 申请市土地储备开发市土地储备开发联席会联席会市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见依据1、北京市国民 经 济 和 社会发展计划2、北京城市总体规划3、北京土地利 用 总 体 规划市交通委市交通委交通评价意见市文物局市文物局
9、文物保护意见市规委市规委规划意见书市发改委市发改委核准市园林局市园林局古树处理意见市环保局市环保局环境评价意见市政专业部门市政专业部门市政接用意见市建委市建委建设意见 土地一级土地一级 开发主体开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设市政府批准市政府批准1、新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续2、存量国有建设用地收回国有土地使用权 市国土局商市国土局商 相关委办局相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库相关委办局相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。征询
10、意见和审批组织实施土地一级开发前期策划制定计划授权委托企业进行授权委托企业进行一级开发的程序一级开发的程序（以北京市为例）（以北京市为例）土地一级开发验收本报告是严格保密的。并且，其土地入市的程序也是相对较规范完整的，同样也对其它并且，其土地入市的程序也是相对较规范完整的，同样也对其它地方具有指导意义地方具有指导意义10土地整理储备中心土地整理储备中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协议挂牌竞买人登记、购买挂牌文件和有关文件竞买人提出竞买申请检查竞买申请的有效性，发放竞买标志牌竞买国土资源局与竞得人签订挂牌成交确认书土地整理储备中心向土地利用中心移交文件土地利用中心拟定土地出让合同市国土资
11、源局与竞得人签订土地出让合同受让方交纳合同定金储备土地储备土地北京市国土资源局受理土地出让处初审批转土地整理储备中心无规划意见书有规划意见书市规委规划意见书拟定土地收益分配及搬迁协议地价评估拟定挂牌文件拟定挂牌工作方案土地出让处审查主管局长、局长审批出让底价审定小组确定挂牌底价地价办公室地价初审局长办公会地价审定土地出让处申请人提出土地出让申请需提交的文件：1.土地出让申请；2.房屋所有权证；3.国有土地使用证（无国有土地使用证的，提供土地权属来源文件）；4.无法院查封、抵押的证明；5.营业执照或法人资格证明文件；6.有规划意见书及其他规划材料的，提交规划意见书，其他规划材料及3份地价评估报告
12、竞买人提出竞买申请时应提交的文件：1.竞买申请书；2.营业执照；3.法人资格证明文件；4.法人代表身份证复印件；5.不低于公告数额的竞买保证金；6.按照公告须提交的其他文件土地入市土地入市本报告是严格保密的。总体而言，企业参与土地一级开发主要由七个环节组成总体而言，企业参与土地一级开发主要由七个环节组成签订指导框架性协议签订一级开发约定主体责权利、明确收益形式、收益分配比例；明确资金回流及结算等具体事项等；完成控规、详规的设计和申报完成征地有关手续确定拆迁成本和方案确定拆迁实施单位完成拆迁通上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整区域营销，提升区域影响力，增加溢价空间；公建等建设，树
13、立区域形象标杆完善基础设施配套建设等完成国土、规划等部门的相关手续，收储土地通过招拍挂对土地进行出让一级开发实施主体收回成本政府与一级开发主体进行利益分配；保证资金滚动，确保项目持续开发征地拆迁组织主体设计七通一平区域运作建设土地收储12345土地出让67资金流转主要内容本报告是严格保密的。PART 一级开发相关一级开发的模式和流程一级开发的工作计划表一级开发的成本构成及返还方式一级开发中所面临风险及规避方式PART 一二级联动经济测算经济测算所需要的基础知识测算的思想案例分析：海尔长兴县项目PART 过往世联经济测算中可以改进的地方PART 做好经济测算的一些建议12本报告是严格保密的。一级
14、开发工作计划表一级开发工作计划表13本报告是严格保密的。PART 一级开发相关一级开发的模式和流程一级开发的工作计划表一级开发的成本构成及返还方式一级开发中所面临风险及规避方式PART 一二级联动经济测算经济测算所需要的基础知识测算的思想案例分析：海尔长兴县项目PART 过往世联经济测算中可以改进的地方PART 做好经济测算的一些建议14本报告是严格保密的。我国的土地价格体系分为两种，一种是政府定价我国的土地价格体系分为两种，一种是政府定价15价格价格定义定义作用作用说明说明两者的联系与区别两者的联系与区别基准地价在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按商业、居住、
15、工业等用途，分别评估确定的某估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格是标定地价评估的基础确定企事业占有使用的土地资产量依据征收土地税费的依据建立地价体系，完善地籍管理，提供价格数据反映土地市场总体水平及变化趋势引导投资方向和土地利用方式两种表现形式-级别基准地价：同一级别区域的宏观平均地价-区片基准地价：同一级别进一步划分更小均质区域路线价联系：联系：都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用基准地价、标定地价、土地使用权出让底价之间存在着相互承接的关系区别：区别：基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价、土地使用权出让底价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价标定地
16、价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价标定地价以基准地价为基础确定的标准地块的一定使用年限的价格。是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一评估期日的土地使用权价格。确定土地使用权出让底价的依据（当该区域没有标定地价的时候，基准地价为依据）确定清产核资时土地资产量的依据核定土地增值税和税制改革依据制定土地市场管理政策依据由评估机构评估，政府确认的具体地块的地价，即宗地地价，是该类土地在该区域的标准指导价格土地出让价格的依据税费征收和核资的依据制定政策和管理土地的依据土地出让价格的依据税费征收和核资的依据制定政策和管理土地的依据本报告是严格保密的。另一种是市场定价另
17、一种是市场定价16定义定义具体范围具体范围资料来源资料来源国有土地使用权出让金即国有土地使用权出让收入，即国有土地使用权出让收入，简称土地出让收入或土地出简称土地出让收入或土地出让金，也可以称之为让金，也可以称之为“地地价价”。是政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款；转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款；变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款；转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土
18、地价款；改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等国办发2006100号文件国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知特殊情况某些城市的土地出让金不包括征地或拆迁、土地整治开发费用等，并有固定的价格标准。比如重庆（参见重庆市国有土地使用权基准地价和公示地价实施细则），此时土地出让价格土地出让（净）收益土地出让价格土地出让（净）收益+土土地出让金地出让金+土地出让环节应缴税费土地出让环节应缴税费+一级（土地）开发费用一级（土地）开发费用地价毛地价土地使用权出让金（不含一级开发费用）（不含一级开发费用）+市政基
19、础设施建设费熟地价土地使用权出让金（含一级开发费用）（含一级开发费用）+市政基础设施建设费未经拆迁安置补偿的旧城区土地（毛地）或未进行征地补偿的新区土地（生地）已具备“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建设条件的土地（熟地）一般情况下本报告是严格保密的。其中，对于通过一二级联动拿地的企业而言，一级（土地）开发费用其中，对于通过一二级联动拿地的企业而言，一级（土地）开发费用通常占拿地成本的通常占拿地成本的50%50%85%85%左右，所以，控制一级开发成本是企业左右，所以，控制一级开发成本是企业降低成本的有效途径降低成本的有效途径17一二级联动一二级联动拿地价格拿地价格一级开一级开发发费用费
20、用土地出让应缴土地出让应缴税费税费土地出让（净）收益土地出让（净）收益所占比例所占比例50%85%15%18%情况不一，收益相对不高，某些地方政府基于特定情况甚至愿意“零收益”供地（以北京市为例）序号相关费用金额比例一项目前期费用 41472.99%二征地补偿费用 46495 29.83%1土地补偿费 92415.93%2青苗补偿办法 17431.12%3其它费用及税金 22677 14.55%4回迁房征地费用127748.19%三拆迁补偿费用 40772 26.15%1农民房屋拆迁补偿费 34305 22.01%2公企业用房拆迁费 5,258 3.37%3其它费用及税金 972 1%四市政基
21、础建设费用 23,813 30.36%1道路工程（含雨水、排污工程）7840 5.03%2五通费用 7992 5.13%3土地平整费用（一平）2826 1.81%4水面清淤 4042 2.59%5公共配套设施建设费用 6公共环境景观建设费用 五不可预见费用及其它费用55503.56%六管理费用 2775 1.78%七财务费用 88245.66%案例：海尔长兴县区域开发项目本报告是严格保密的。土地出让金的返还方式土地出让金的返还方式18前期费用拆迁补偿费用征地补偿费用（包含开发环节应缴税费）土地出让环节应缴规费土地出让环节应缴规费土地储备中心土地储备中心财政中心财政中心税务局税务局一级开发企业一
22、级开发企业一级开发企业一级开发企业土地增值收益分成土地增值收益分成此部分返还周期相对此部分返还周期相对较长，不确定性较高较长，不确定性较高工程建设费用管理、财务、风险等间接成本一级开发成本一级开发成本农地开发基金土地出让业务费国有土地收益基金农田水利建设基金社保基金此部分返还周期相对较快，此部分返还周期相对较快，通常地卖出去后，通常地卖出去后，1 12 2月月按股权比例返还全部返还地方所得部分可以返还本报告是严格保密的。也可以在此基础上设计其它的返还方式，以减少开发成本和收益也可以在此基础上设计其它的返还方式，以减少开发成本和收益的返还时间，此种方式操作难度相对较大的返还时间，此种方式操作难度
23、相对较大19双合同方式n案例：在由上海城投公司实施综合一级开发的某项目中，上海城投与地方政府约定，土地出让净收益按7：3分配。具体执行则由二级开发商跟上海城投签订“土地一级开发补偿合同”，该合同金额只包括该合同金额只包括土地一级开发成本；土地一级开发成本；另外还需跟政府签订“土地出让合同”，该合同金额只包含土地净收该合同金额只包含土地净收益和土地出让环节的税费，益和土地出让环节的税费，最后再由政府将净收益的最后再由政府将净收益的70%70%返还给企业。返还给企业。二级开发商政府投资公司土地出让合同一级开发补偿合同返还净收益本报告是严格保密的。PART 一级开发相关一级开发的模式和流程一级开发的
24、工作计划表一级开发的成本构成及返还方式一级开发中所面临风险及规避方式PART 一二级联动经济测算经济测算所需要的基础知识测算的思想案例分析：海尔长兴县项目PART 过往世联经济测算中可以改进的地方PART 做好经济测算的一些建议20本报告是严格保密的。基于城市发展的大思维制定区域价值定位以盈利模式为核心制定开发策略兼顾长短期目标的成功启动基于项目增值的区域整体营销推广基于价值实现的项目商业模式研究 战略层面战略层面运营层面运营层面营销层面营销层面基于案例借鉴和项目特征的项目发展模式判断区域的持续增值措施对于大规模的区域开发项目，需要系统的考虑三个层面的八大问题对于大规模的区域开发项目，需要系统
25、的考虑三个层面的八大问题协调各方利益的目标体系的建立企业商业模式选择开发主体的合法性确立目标体系的建立区域价值定位项目整体定位项目主要功能定位规划设计关键要点项目开发运营模式区域营销要点规划跟进本报告是严格保密的。三个层面的问题在解决时可能遇到九大风险三个层面的问题在解决时可能遇到九大风险政府不合作 征地成本风险控制资金压力大利润不高目前开发进程中，企业可能遇到的问题 投入成本风险投入成本风险征地拆迁风险征地拆迁风险政府风险政府风险投资回收风险投资回收风险增值收益风险增值收益风险区域控制风险区域控制风险规划把控风险规划把控风险土地出让风险土地出让风险踢出风险踢出风险本报告是严格保密的。土地一级
26、开发的若干风险需要通过一级开发各个环节的把控进行土地一级开发的若干风险需要通过一级开发各个环节的把控进行有效的规避，以实现区域成功运营有效的规避，以实现区域成功运营23征地拆迁组织主体设计七通一平区域运作建设土地收储12345土地出让67资金流转开发持续性踢出风险收益风险政策风险拆迁时间不可控拆迁费用不可控政府以项目思路对区域开发进行干扰，导致政企恶性博弈土地价格过低，难以保证开发主体收益开发主体很难获得二级开发土地土地指标结算周期不可控结算方式不可控后期退出存在进退维谷的风险风险要点风险要点本报告是严格保密的。为此，我们需要设计一套完整的全程风险控制体系为此，我们需要设计一套完整的全程风险控
27、制体系24前期投入的控制2 24 43 3 3 3土地一级开发权的获取的控制3 3 1 13 355成本风险控制土地二级开发权获取的控制其它风险控制全程风险控制体系全程风险控制体系本报告是严格保密的。25前期投入的控制2 24 43 3 3 3土地一级开发权的获取的控制土地一级开发权的获取的控制3 3 1 13 355成本风险控制土地二级开发权获取的控制其它风险控制全程风险控制体系全程风险控制体系1.1.三权一利三权一利2.一级开发进度控制本报告是严格保密的。紧抓紧抓“三权一利三权一利”，实现项目一级开发的唯一开发实施主体的地，实现项目一级开发的唯一开发实施主体的地位确定位确定初步初步区域开发
28、主导权区域开发主导权规划控制权规划控制权n以明文确定，合资公司作为区域开发唯一法定的开发主体合资公司作为区域开发唯一法定的开发主体，其他任何一级、二级投资者进入区域开发，需由合作开发公司同意，由合作开发公司统一安排土地增值收益分成土地增值收益分成开发主导权开发主导权n政府下放图影开发区的规划权政府下放图影开发区的规划权，即技术上由合资公司负责编制规划，政府则保留审批权，规划调整需由经发主导、参与；n规划获得通过后，政府不得单方面随意改变规划建设项目政府不得单方面随意改变规划建设项目；土地出让控制权土地出让控制权n要求政府需与政府需与合资公司合资公司共同商议确定区域内土地的出让计划、出让方式以及
29、出让共同商议确定区域内土地的出让计划、出让方式以及出让条件条件；n合资公司具备土地使用权优先获取权合资公司具备土地使用权优先获取权。n根据股权比例关系股权比例关系，实现区域土地增值收益分成。为控股股东。本报告是严格保密的。一权：区域开发主导权一权：区域开发主导权确立合资公司作为唯一的法定开发主体，区域一确立合资公司作为唯一的法定开发主体，区域一级开发商和二级开发企业的引入需经合资公司统一协调级开发商和二级开发企业的引入需经合资公司统一协调土地一级土地一级开发商开发商合作开发合作开发公司公司二级开发二级开发企业企业区域内如涉及引入其它土地开发企业，引入的方向与引入的决定由政府与企业共同商议，合资
30、公司起主导作用合资开发公司实施区域开发，作为合资开发公司的控股股东，将对一、二级开发企业统一协调二级开发企业的引入，以市场化为基础，以新区发展规律为依托，合资公司对二级开发商的引入有着协调权利本报告是严格保密的。如不掌控区域开发如不掌控区域开发控制性详细规划修建性详细规划一级开发商前期的大量投入，抬升了区域价值规划的功能配比、强度可能会受到政府调整规划的区域配套项目可能会受到政府增加规划的实施进程可能会受到政府要挟或干扰结果结果二权：规划控制权二权：规划控制权合资公司掌控本项目的规划权，规划审批合资公司掌控本项目的规划权，规划审批之后，政府不得单方面修改规划之后，政府不得单方面修改规划规划方案
31、中，可出让用地的规模是开发商进入区域开发的底线，政府调整规划影响区域中的可出让用地用地规模长三角开发商访谈二是把区域规模继续往南扩大2.4平方公里（南向推后500米），想把有风险的项目放到后面做（通过规划手段，把体育中心南放），控制成本珠三角开发商访谈增加企业开发难度商业、商务体量规模大，市场难以实现增加企业大量投入，但区域可获收益没有增加规划实施过程，企业资金使用受到较大程度限制政府换领导之后总想对区域规划进行调整，增加一些项目，调整一些项目的空间布局海南开发商访谈本报告是严格保密的。三权：土地出让参与权三权：土地出让参与权政府需与政府需与共同商议确定区域内土共同商议确定区域内土地的出让计划
32、、出让方式以及出让条件地的出让计划、出让方式以及出让条件区域发展后果区域发展后果没有把控区域土地出让没有把控区域土地出让权，土地出让被政府主权，土地出让被政府主导，其他项目开发者不导，其他项目开发者不受协议约束，有进入区受协议约束，有进入区域开发的机会域开发的机会p企业利益难以保障p区域开发品质难以把控招商对象不可控招商对象不可控开发时间不可控开发时间不可控地块选址不可控地块选址不可控本报告是严格保密的。一利：土地增值收益分成一利：土地增值收益分成根据合作公司股权比例关系，实现根据合作公司股权比例关系，实现区域土地增值收益分成区域土地增值收益分成重点项目建设基础设施打造配套生活型设施配套服务型
33、设施土地出让后投入的开发成本及时返还项目公司地价增幅后，在土地开发地价增幅后，在土地开发成本返还之后，合资公司成本返还之后，合资公司中政府和企业依据股权比中政府和企业依据股权比例关系，确定并进行土地例关系，确定并进行土地收益分成收益分成投入区域开发投入区域开发土地出让后返还成本土地出让后返还成本土地增值收益分成土地增值收益分成本报告是严格保密的。31前期投入的控制2 24 43 3 3 3土地一级开发权的获取的控制土地一级开发权的获取的控制3 3 1 13 355成本风险控制土地二级开发权获取的控制其它风险控制全程风险控制体系全程风险控制体系1.三权一利2.2.一级开发进度控制一级开发进度控制
34、本报告是严格保密的。鉴于区域启动开发投入较大，市场风险较高，需要政府保证前阶段的高限土鉴于区域启动开发投入较大，市场风险较高，需要政府保证前阶段的高限土地指标，同时必须保证土地当年出让，支持合资公司滚动开发地指标，同时必须保证土地当年出让，支持合资公司滚动开发支撑期商业模式要求支撑期商业模式要求初始投入估算810亿启动期投入启动期投入启动、支撑期产出启动、支撑期产出鉴于二级市场实现风险，主要以土地一级开发为主体支撑期基础投入估算500亩500亩500亩早期土地指标规模早期土地指标规模土地指标前阶段保证五百亩高限的土地指标供给，如若按照成功出让，保守收入在12亿元，具备支持滚动开发的基础条件例如
35、：以西安某项目为例，通过计算，需每年保证例如：以西安某项目为例，通过计算，需每年保证500500亩的土地指标，方能保证项目的滚动开发亩的土地指标，方能保证项目的滚动开发本报告是严格保密的。33前期投入的控制前期投入的控制2 24 43 3 3 3土地一级开发权的获取的控制3 3 1 13 355成本风险控制土地二级开发权获取的控制其它风险控制全程风险控制体系全程风险控制体系1.1.前期融资（前期融资（BTBT、基金、保险）、基金、保险）2.一级开发成本计入二级开发投入3.精心设计的“滚动开发”模式本报告是严格保密的。前期融资前期融资BTBT。通过。通过BTBT模式承建项目区域内部的道路、桥梁等
36、模式承建项目区域内部的道路、桥梁等大型公共设施，从而强化对项目土地的控制大型公共设施，从而强化对项目土地的控制n增加对项目的控制权一旦出现政府违约的情况，可以拒绝移交工程，在退出时与政府谈判处于有利位置nBT合约由BT公司、一级开发公司、政府签订三方协议，当地政府与一级开发公司作为双甲方，项目公司只做为委托代管，土地收储中心以土地收益权质押为合同履约提供担保。跟政府签融资较容易，土地储备中心作担保如果跟合资公司签，一旦发生付款问题，将是控股的一级开发公司与独资的BT项目公司的债务关系，使自身陷入被动状态BT项目公司地产土地储备中心担保当地政府BT协议BT项目委托合资公司+本报告是严格保密的。前
37、期融资前期融资BTBT。此模式还能为一级开发企业获取一定的利润。此模式还能为一级开发企业获取一定的利润nBT模式本身可以为一级开发企业获取一定的收益除了获取工程施工的成本返还以外，还可以获得高于银行贷款的利息收入：工程款的返还包括成本工程款的返还包括成本+利利息（银行同期贷款利率上浮息（银行同期贷款利率上浮30%以内）两部分以内）两部分通过工程、财务设计可获取的额外收益：工程造价上浮工程造价上浮当地政府BT项目公司收益返还BTBT工程项目的利润组成：工程项目的利润组成：BT工程项目施工过程中的全部建设成本 BT项目公司所垫付工程款项的利息（不高于3-5年期银行贷款利息上浮30%）通过工程、财务
38、设计可获取的额外收益：工程造价计算的上浮 人员、财务相关成本计算的上浮本报告是严格保密的。前期融资前期融资地产私募基金。通过金融创新破题一级开发，项目可地产私募基金。通过金融创新破题一级开发，项目可实现各方利益的共赢实现各方利益的共赢n运作原则：坚持政府主导、市场运作、科学管理、合作共赢原则n角色分配：政府和投资商担当GP和基金管理公司的角色，对基金有实际控制权，其它企业和投资人担当LP，享有基金收益权n政府出资方式：以城投公司或政府平台公司来投资n盈利模式：基金收益来自项目管理收益，以及出地出让收入等，在预提管理费之后，按投资份额分红政府（GP）地产（GP&LP）基金公司企业、村集体（LP）
39、基金管理公司合资公司委托管理，支付管理费和业绩报酬 出资设立，100控股项目具体实施 本报告是严格保密的。n背景：北京市发改委牵头，联合国家开发银行金融公司、国家开发银行北京分行、中信集团、首创集团等相关单位研究提出了合作设立北京市小城镇发展基金的工作方案 n运作原则：坚持政府引导、市场运作、科学管理、合作共赢原则n投资领域：基础设施和公共服务设施；特色产业培育和产业结构调整；旧镇改造和新镇建设n政府出资方式：市政府固定资产投资采用出资人代表的方式出资，由北京工程咨询公司作为出资人代表，参与基金管理 北京市政府国家开发银行中信集团首创集团基金公司商业银行大型企业社保基金海外资金社会机构基金管理
40、公司项目公司后续募资对象 首期出资人5亿固定资产投资50亿150亿信贷资金委托管理，支付管理费和业绩报酬 出资设立房山区长沟镇旅游集散镇项目大兴区魏善庄镇低碳生态新镇项目 顺义区李遂镇“中信金融城“项目具体实施北京市小城镇发展基金的设立为利用金融创新模式实现共赢开发北京市小城镇发展基金的设立为利用金融创新模式实现共赢开发提供了样板提供了样板本报告是严格保密的。该模式能实现政府、企业、农民、该模式能实现政府、企业、农民、利益共赢，但作为创新手利益共赢，但作为创新手段各方有一个接受过程段各方有一个接受过程优势分析优势分析劣势分析劣势分析n政府对资金投入方向、资金利用等方面可实现主导，政府投资的引导
41、作用和放大作用十分明显n由政府牵头是可有效的增信措施，对基金发行有很大帮助n可以将战略合作企业（二级开发商、施工企业、酒店等核心资源经营者）单位可以纳入到基金体系之中，共享基金投资收益，同时又保持对项目控制权n有利于整个一级开发的快速启动n部分拆迁补偿抵扣为基金份额，有效缓解了前期资金投入压力n作为创新手段和新鲜事物，各方有一个接受过程n基金管理和运作需要专业团队来执行，相关机制设立较为复杂n基金投资收益需要有相对明确的预期，才能实现对投资者的吸引政府政府企业企业n相比自己主导开发，开发收益有一定的稀释农民农民n农民：解决实地农民可持续发展问题，减小拆迁难度n作为创新手段和新鲜事物，各方有一个
42、接受过程本报告是严格保密的。前期融资前期融资保险。保险资金投资不动产的方式较灵活，但条件保险。保险资金投资不动产的方式较灵活，但条件和范围具有严格限制和范围具有严格限制39n债权、股权、物权三种方式均可采用投资项目投资项目适用法律法规适用法律法规基础设施不动产保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法非基础设施不动产保险资金投资不动产暂行办法金融产品 中国保监会另行规定n保险资金可投资项目保险资金可投资项目商业不动产办公不动产（与保险业务相关的）养老、医疗、汽车服务等不动产自用性不动产（限制较少n非基础设施不动产非基础设施不动产对应保险资金投资方式对应保险资金投资方式条件限制条件限制n所投资的不
43、动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让n保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外范围限制范围限制投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅办公不动产投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30n其它限制其它限制开发方式开发方式 n一级土地开发n二级房地产开发n股权为主建议建议n采用此融资方式，建议加大养老地产的比例，甚至以养老地产的名义立项 本报告是严格保密的。4
44、0前期投入的控制前期投入的控制2 24 43 3 3 3土地一级开发权的获取的控制3 3 1 13 355成本风险控制土地二级开发权获取的控制其它风险控制全程风险控制体系全程风险控制体系1.前期融资（BT、基金、保险）2.2.一级开发成本计入二级开发投入一级开发成本计入二级开发投入3.精心设计的“滚动开发”模式本报告是严格保密的。部分一级开发成本计入二级开发投入，可以加快二级开发项目入部分一级开发成本计入二级开发投入，可以加快二级开发项目入市的速度，以更少的成本换取更早的二级开发收入市的速度，以更少的成本换取更早的二级开发收入n通过与政府的协商，可将部分一级开发成本计入二级开发，加快二级开发收
45、益获取的速度n如：借助湿地公园建设的成本，计入可销售区域的建设投资，用以办理预售许可证要求的规定投资比例，这个投资比例一般为25%湿地公园建设成本部分一级开发成本某块地的二级开发成本计入例如获取预售许可证二级开发投入达到总投入的25%本报告是严格保密的。42前期投入的控制前期投入的控制2 24 43 3 3 3土地一级开发权的获取的控制3 3 1 13 355成本风险控制土地二级开发权获取的控制其它风险控制全程风险控制体系全程风险控制体系1.前期融资（BT、基金、保险）2.一级开发成本计入二级开发投入3.3.精心设计精心设计“滚动开发滚动开发”模式模式本报告是严格保密的。精心设计精心设计“滚动
46、开发滚动开发”模式模式化整为零、滚动开发签一块、补一块；拆一块、挂一块先拆村、后拆路滚动开发、滚动挂地、滚动返还设置N个项目公司分开拿地化零为整 n降低农民对后期土地增值的预期，减少拆迁难度，增加其它开发商中途进场的难度和成本，从而有效降低项目前期投入n将大的开发区域划分成N个小区块，进行滚动开发，可将项目投入进行分摊，降低总投入n“签”是指跟农民签订拆迁补偿协议；“补”是指对农民进行补偿；“拆”是指拆迁平整；“挂”是指土地挂牌出让。以上四个步骤一环扣一环，每一步骤的完成都是下一步骤开展的先决条件，每块地的签约率必须达到每块地的签约率必须达到9090以上以上n在以上工作的基础上，进行滚动有序的
47、开发，并尽量在开发、挂地、返还的这三个环节的间隙缩短时间，并明确挂地并明确挂地和返还的时间和返还的时间n在土地出让过程中，采用“预付预拨”的办法，即二级开发商摘地付款后，预付部分款项需优先拨付给公司，用于偿还一级开发成本，而不是等到全部地价款付清后才返还n对自己有意出让的土地用N个项目公司分开拿地，可以增加自己对土地的掌控度，并在土地转让的时候，可以将单个项目公司整体转让，达到减少土地转让环节中的契税的目的n对自己有意进行二级开发的土地，此时可以将已拍到的土地证合并。该办法和以上方法一样可以有效屏蔽其他的大开发商中途进场，抬高其拿地门槛本报告是严格保密的。44前期投入的控制2 24 43 3
48、3 3土地一级开发权的获取的控制3 3 1 13 355 5成本风险控制成本风险控制土地二级开发权获取的控制其它风险控制全程风险控制体系全程风险控制体系1.1.租地策略租地策略2.2.工程账面成本提升策略工程账面成本提升策略3.3.拆迁成本超出预算的补偿策略拆迁成本超出预算的补偿策略本报告是严格保密的。租地策略租地策略n注册高科技农业发展公司，政府出面以租赁形式征集土地，进行农业产业开发n在一级开发工程中过程中，成为被拆迁企业，享受拆迁补偿。通过农业开发建设，从财务角度可以提高拆迁补偿收益n防止一级开发公司被政府中止一级开防止一级开发公司被政府中止一级开发权利发权利n规避拆迁补偿成本提高，控制
49、农民“抢种”造成的补偿成本提高n防止土地撂荒、在前期可以形成一定的收益n进行生态整理，可以对项目区域进行生态涵养n对基本农田采用租赁形式，可以规避对基本农田采用租赁形式，可以规避政策风险，起到控地作用，留待指标政策风险，起到控地作用，留待指标转换后再开发转换后再开发高科技农业发展公司地产农业开发注册待开发集体用地租赁成为一级开发拆迁补偿对象农业项目开发一级开发公司拆迁补偿补偿项目在此环节，将农业项目的开发成本在财务上做高，获取超出成本投入的拆迁补偿收益农民拆迁补偿本报告是严格保密的。工程账面成本提升策略工程账面成本提升策略n通过工程设计、施工设计，从中为一级开发商提供有力的账面成本设计，帮助一
50、级开发商在获取一级开发成本返还的环节处于有利的位置 工程量较难计量的工程项目，如：土方量工程可以提升账面成本的工程类型：可以提升账面成本的工程类型：大规模的景观绿地项目 挖湖、整理河道等工程项目 市场询价难度较大的材料应用 稀缺石材等建筑材料 树苗、花圃等绿化材料本报告是严格保密的。拆迁成本超出补偿策略，在实施过程中，如果实际发生的拆迁补拆迁成本超出补偿策略，在实施过程中，如果实际发生的拆迁补偿成本超出预算，可采取三种方式进行补偿偿成本超出预算，可采取三种方式进行补偿成本补偿拆迁安置成本超出申请获取土地容积率补偿额外土地补偿 在其他的土地范围内，政府以土地折现形式，以土地作为超出成本的补偿 此
