1、 第一节 国外评估准则概述 第二节 国际评估准则 第三节 美国评估准则 第十四章第十四章 国外评估准则国外评估准则 学习目标学习目标 重点难点重点难点 国际评估准则的结构体系 专业评估执业统一准则关于评估报告的内容要求 了解国际评估准则理事会制定的国际评估准则 了解美国评估促进会制定的专业评估执业统一准则 了解英国皇家特许测量师学会制定的评估准则 第一节第一节 国外评估准则概述国外评估准则概述 1974年英国成立了评估和估价准则委员会，并与1976年制定了第一 部评估与估价指南，之后又进行了多次修订。之后，美国在经历了20 世纪80年代的评估行业动荡之后，于1987年制定了第一部专业评估执业
2、统一准则（UAPAP），之后定期进行修订。近些年来，为适应经济全球 化的发展需要，英、美等评估行业较为发达的西方国家不断总结评估行业 的发展经验，加大了对评估准则制定和修订工作的力度。 目前，具有较大影响的评估准则主要有： 国际评估准则理事会（IVSC）制定的国际评估准则（IVS）； 美国评估促进会（AF）制定的额专业评估执业统一准则（USPAP）； 英国皇家特许测量师学会（RICS）制定的评估准则（Valuation- Professional standards）。 第二节第二节 国际评估准则国际评估准则 一、国际评估准则简介 二、国际评估准则体系结构体系 三、国际评估准则中的基本概念 一
3、、国际评估准则简介一、国际评估准则简介 国际评估准则委员会自1985年发布了国际评估准 则，之后根据评估业务发展的适时需要进行了多次修 订。2005年2月10日，国际评估准则委员会发布了国际 评估准则2005，这是第七版国际评估准则，用以 满足国际会计准则和相关实务对评估行业的需求。 目前，国际评估准则理事会发布的新版国际评估准则 2013已于2014年1月1日开始实施。新准则对基本准则、 资产准则和评估应用部分进行了修订，明确了评估准则 对评估复核业务的适用性。 二、国际评估准则体系结构体系二、国际评估准则体系结构体系 国际评估准则主要包括以下几个部分： 1.前言 2.主要变化 3.国际评估
4、准则定义 4.国际评估准则的框架 5.基本准则 6.资产准则 7.评估应用 三、国际评估准则中的基本概念三、国际评估准则中的基本概念 国际评估准则中的基本概念是理解国际评估准则 的基础及重要出发点。 （一）与资产相关的概念 在资产评估中，资产更多地被理解为是基于某项资产的 各种权利的排列与组合。资产在一般意义上往往用来表示不 动产、动产或两者的总称。 （二）资产评估的经济概念 资产评估可通过很多角度进行理解，但对评估师和评估 报告使用者而言，最重要的便是认识到资产评估是个经济概 念，即从经济意义上说，评估师进行评估的对象是资产或无 形资产本身。 三、国际评估准则中的基本概念三、国际评估准则中的
5、基本概念 （三）折旧概念 评估师在资产评估业务中所使用的折旧概念表示从估计 的全新重置成本中扣除的任何部分。这些部分依其产生原因 可分为实体性损耗、功能性（技术性）陈旧或经济性（外部 环境）贬值。 （四）市场、成本、价格和价值概念 国际评估准则在总结相关国家评估理论研究成果的 基础上，避开了不必要的争论，指出价格和成本是事实，而 价值是对资产在一定条件下应当进行交易的价格的估计额。 市场是买方和卖方之间在价格机制作用下就商品和服务进行 交易的体系，市场的存在是资产评估能够得以进行的基础条 件之一。 三、国际评估准则中的基本概念三、国际评估准则中的基本概念 （五）最佳用途概念 资产具有各种不同的
6、用途，在每种用途下该资产发挥 的作用也不同，因此反映到价值上，不同用途下资产所具 有的价值也有很大不同。评估市场价值时不应当考虑个别 市场主体对该资产的用途及价值的认识。而应反映市场整 体认同的、合理的、能够导致价值最大化的用途，这就是 最佳用途。 最佳用途又称为最大最优用途，指对某项资产而言，实际 可能的、经合理证明的、法律允许的、财务上可行的并能 实现该被评估资产最大价值的最有可能用途。 三、国际评估准则中的基本概念三、国际评估准则中的基本概念 （六）价值类型 价值类型反映了评估结论成立的基本假设。 1.三种价值类型 2.市场价值 3.投资价值 4.公允价值 5.特殊价值 第三节第三节 美
7、国评估准则美国评估准则 一、专业评估执业统一准则基本概况 二、专业评估执业统一准则关于评估报告的内容要求 一、专业评估执业统一准则基本概况一、专业评估执业统一准则基本概况 与英国等以不动产评估为主的国家不同，美国资产评估 行业呈现出综合性的特点，评估行业的综合性充分体现在准 则体系上，专业评估执业统一准则是一部典型的综合性 评估准则，包含了资产评估行业的各个专业领域。目的是通 过制定对评估师的要求，提高和保持社会公众对评估行业的 信任程度。 专业评估执业统一准则体现了评估行业的现行标准。 在定义、导言、规则、评估准则和咨询意见几个方面规定了 评估师在职业道德和执业行为方面的义务。10个准则确定
8、了 评估、评估复核与评估咨询服务的要求以及其各项结果表达 的方式，是专业评估执业统一准则的主要构成部分。 二、专业评估执业统一准则关于二、专业评估执业统一准则关于 评估报告的内容要求评估报告的内容要求 评估师编制反映不动产评估结论的报告，应当恰当反映 每项分析、意见和结论，不得误导。 （一）评估报告的形式、格式与类型 （二）评估报告的主要内容 书面不动产评估报告应当采用采用以下三种报告类型之一， 并应当在评估报告中显著标明报告类型：完整型评估报告、 简明型评估报告、限制使用型评估报告。 1.完整型评估报告的内容必须与报告的预期用途相适应。 2.简明评估报告的内容必须与评估的预期用途相一致。 3
9、.限制使用型评估报告的内容必须与评估的预期用途相一致。 4.评估师声明。 二、专业评估执业统一准则关于二、专业评估执业统一准则关于 评估报告的内容要求评估报告的内容要求 (三) 三种类型的评估报告的特点及比较 1.完整型评估报告的特点 （1）完整型评估报告应包含所有对解决评估问 题具有重要意义的信息 （2）“描述”是完整型评估报告与其他报告区 别的术语。要求用足够的信息对进行评估业务所涉 及的工作范畴向客户和评估的期望使用者加以说明 （3）完整型评估报告的阅读者可以期望所有重 要数据都被详细报告。 二、专业评估执业统一准则关于二、专业评估执业统一准则关于 评估报告的内容要求评估报告的内容要求
10、2.简明型评估报告的特点 （1）简明型评估报告应该包含对解决评估问题具有 重要意义的信息做出概略说明。 （2）“概略说明”是简明型评估报告区别于其他评 估报告的重要术语。要求用足够的信息对进行评估业务 所涉及的工作范畴向客户和评估的期望使用者加以概略 说明。 （3）简明型评估报告的阅读者可以期望在表格或简 单叙述中发现所有重要数据。 二、专业评估执业统一准则关于二、专业评估执业统一准则关于 评估报告的内容要求评估报告的内容要求 3.限制型评估报告的特点 （1）限制型评估报告是仅仅为客户使用的。 （2）限制型评估报告应该包含对解决评估问题具有重要 意义的信息的简短陈述。 （3）“陈述”是限制型评
11、估报告区别于其他评估报告的 重要术语。 （4）限制型评估报告的阅读者不应期望所有的重要数据 都被报告。 （5）限制型评估报告报告必须注明存有支持评估人员的 观点和结论的专门资料档案，而且该档案的内容应当足以使 评估人员编制一个简明型评估报告。 二、专业评估执业统一准则关于二、专业评估执业统一准则关于 评估报告的内容要求评估报告的内容要求 4.三种类型的评估报告的比较 完整型评估报告、简明型评估报告、限制性评估报告三种 评估意见的主要区别在于提供的信息的详细程度不同。完整 型评估报告和简明型评估报告之间的重要区别在于提供资料 的详细程度。限制使用型评估报告应该包含对解决评估问题 具有重要意义的信
12、息的简短陈述。“明确说明”是限制使用 型评估报告区别于其他评估报告的重要术语。限制使用型评 估报告的阅读者不应期望所有的重要数据都被报告。评估人 员为支持其限制使用型评估报告必须保存一份详细的、条理 分明的工作底稿。而且该底稿的内容应当足以使评估人员编 制一个简明型评估报告。 复习思考题复习思考题 一、简答题： 1.房地产价格的特性 2. 土地价格的特性 3. 建筑物重置成本的求取方法 4. 房地产评估的市场法适用对象及条件 5. 房地产评估的剩余法适用范围及注意事项 二、计算题 1.房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元平方米。 预计年房租损失费为年预期租金总收入的5，房产税为年预 期租金总收入的12，管理费、修缮费为年预期租金总收入 的6，房屋财产保险费为0.3万元年。预计该房地产尚可 以使用10年。折现率为12。计算该房地产的评估值。
