1、2023-1-31第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学第五节第五节 房地产评估的市场法房地产评估的市场法 n一、市场法的基本原理及前提条件一、市场法的基本原理及前提条件n1 1、市场比较法市场比较法：是对被评估房地产与最近期：是对被评估房地产与最近期交易的类似房地产相比较，通过调整影响交易交易的类似房地产相比较，通过调整影响交易因素的修正，确定被评估房地产的合理价格的因素的修正，确定被评估房地产的合理价格的一种估价方法。一种估价方法。n2 2、原理：依据房地产评估的替代原则。、原理：依据房地产评估的替代原则。n3 3、前提条件：、前提条件：（1 1）具备公
2、开市场。）具备公开市场。（2 2）被评估对象必须是普遍交易的房地产。）被评估对象必须是普遍交易的房地产。2023-1-32第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学二、基本公式二、基本公式nP=P=p p*A A*B B*C C*D Dn=p=p*100/()100/()*()/100()/100*100/()100/()*100/()100/()*nPP待估房地产评估价待估房地产评估价;np p可比较案例的交易价可比较案例的交易价;nA A交易情况修正系数交易情况修正系数;nB B交易日期的修正系数交易日期的修正系数;nC C区域因素修正系数；区域因素修正系数
3、；nD D个别因素修正系数；个别因素修正系数；2023-1-33第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学其它修正其它修正n此外，还有同土地使用年限修正系数，此外，还有同土地使用年限修正系数，容积率修正系数。容积率修正系数。n1 1、土地使用年限修正系数、土地使用年限修正系数 1-1/(1+1-1/(1+r)r)m m/1-1/(1+r)/1-1/(1+r)n n nrr还原率；还原率；nmm待估对象的使用年限；待估对象的使用年限；nnn可比实例的使用年限。可比实例的使用年限。2023-1-34第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产
4、评估学其它修正其它修正n2 2、容积率修正、容积率修正n容积率与地价的关系呈非线性关系。容积率与地价的关系呈非线性关系。n修正系数修正系数=待估宗地容积率修正系数待估宗地容积率修正系数可可比实例容积率修正系数比实例容积率修正系数 2023-1-35第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学例题例题1 1n比较案例成交地价为每平方米比较案例成交地价为每平方米10001000元，元，对应使用年限为对应使用年限为3030年，而待估宗地出让年，而待估宗地出让年限年限2020年，土地还原率为年，土地还原率为8%8%，求土地使，求土地使用年限修正后的地价。用年限修正后的地价
5、。n修 正 系 数修 正 系 数=1-1/(1+8%)=1-1/(1+8%)2 02 0/1-/1-1/(1+8%)1/(1+8%)3 03 0=(1-0.2 1 4 5)/(1-=(1-0.2 1 4 5)/(1-0.0994)=0.8720.0994)=0.872n修正后的地价修正后的地价=1000=1000*0.872=8720.872=872元元2023-1-36第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学三、市场比较法的估价步骤三、市场比较法的估价步骤n1.1.广泛收集交易案例；广泛收集交易案例；n2.2.选择可比较的交易实例；选择可比较的交易实例；n3
6、.3.建立价格可比基础；建立价格可比基础；2023-1-37第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学4.4.差异修正；差异修正；n交易情况修正；交易情况修正；n交易日期修正；交易日期修正；n区域因素修正；区域因素修正；n个别因素修正；个别因素修正；n综合因素修正。综合因素修正。2023-1-38第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学5.5.确定比准价格确定比准价格(由市场估价由市场估价法得到的价格法得到的价格)。n简单算术平均法；简单算术平均法；n加权算术平均法；加权算术平均法；n中位数法；中位数法；n众数法。众数法。202
7、3-1-39第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学四、应用实例四、应用实例 n例题例题2 2：情况修正：情况修正n市场交易案例市场交易案例A A，其地块成交价的为其地块成交价的为30003000元元/平方米，根据市场行情分析，该地块平方米，根据市场行情分析，该地块为特殊利益关系人之间的交易，价格偏为特殊利益关系人之间的交易，价格偏低为低为4 4个百分点。求地块的修正后的价格。个百分点。求地块的修正后的价格。n修正系数修正系数=100%/(100%-4%)=100/96=100%/(100%-4%)=100/96n修正后价格修正后价格=3000=3000*10
8、0/96=3125100/96=3125元元 2023-1-310第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学【例例3】n某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/m2。nA2160 B2175 C218l D2205 2023-1-311第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学【答案答案】Cn【解析解析】加权算术平均数是在将修正、调整出的
9、各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度不同，先赋予每个价格不同的权数或权重，然后综合出一个价格。n此题中，比准价格21300.3元/m2+21900.4元/m2+22200.3元/m22181元/m2 2023-1-312第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学五、应注意的问题五、应注意的问题n1.1.市场比较法具有现实性，有较强的说服力，市场比较法具有现实性，有较强的说服力，以价格求比准价格，欠缺理论基础。经多方修以价格求比准价格，欠缺理论基础。经多方修正，要求估价人员有丰富的经验和知识，否则，正，要求估价人员有丰富的经验和知识，否则，难以得到正
10、确的客观结果。难以得到正确的客观结果。n2.2.应用市场法必须有发达的不动产市场，有应用市场法必须有发达的不动产市场，有大量的交易案例，否则，无法找到相关性和替大量的交易案例，否则，无法找到相关性和替代性。代性。n3.3.一般认为，在一次评估中，较理想的案例一般认为，在一次评估中，较理想的案例要要1010个以上，最低要求也不能少于个以上，最低要求也不能少于3 3个。个。2023-1-313第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学第六节第六节 房地产评估的成本法房地产评估的成本法 n一、成本估价法及其基本原理一、成本估价法及其基本原理n1 1、成本估价法成本估价
11、法：是一种以建造房地产所：是一种以建造房地产所耗费的各项费用之和为主要依据，再加耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和应缴纳的税金并扣减折上一定的利润和应缴纳的税金并扣减折旧确定房地产价格的估价方法。又称原旧确定房地产价格的估价方法。又称原价法、合同法、加和法、成本逼近法。价法、合同法、加和法、成本逼近法。n2 2、原理：是生产费用价值论，等量的资、原理：是生产费用价值论，等量的资金获得等量的收益。金获得等量的收益。2023-1-314第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学二、基本公式二、基本公式n1 1、新建房地产成本、新建房地产成本 新建房地产
12、价格，购置土地费用，建新建房地产价格，购置土地费用，建造建筑物费用，正常利税造建筑物费用，正常利税n2 2、新开发的土地成本、新开发的土地成本 生地价格，开发土地成本，销售费用生地价格，开发土地成本，销售费用和一般管理费用，开发期间利息，资本和一般管理费用，开发期间利息，资本收益，投资利润收益，投资利润 2023-1-315第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学公式公式n土地价格土地价格=土地取得费土地取得费+土地开发费土地开发费+利息利息+利润利润+土地所有权收益土地所有权收益n（1 1）土地取得费包括：土地补偿费、安置补助费，土）土地取得费包括：土地补偿
13、费、安置补助费，土地管理费，耕地占用税；地管理费，耕地占用税；n（2 2）土地开发费包括：基础设施配套费，公用事业建）土地开发费包括：基础设施配套费，公用事业建设配套费，小区开发配套费。设配套费，小区开发配套费。基础设施的三通一平：通水、通路、通电，平整土地。基础设施的三通一平：通水、通路、通电，平整土地。n（3 3）土地所有权收益）土地所有权收益 土地取得费；土地开发费；利息；利润四项之和土地取得费；土地开发费；利息；利润四项之和乘以收益率乘以收益率2023-1-316第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学例题：例题：n某市经济技术开发区有一块面积某市经济
14、技术开发区有一块面积1500015000平平方米，该地块土地占用征地费用（含安方米，该地块土地占用征地费用（含安家费、拆迁费、青苗补偿费）家费、拆迁费、青苗补偿费）1010万元万元/亩，亩，土地开发费为土地开发费为2 2亿元亿元/平方公里，土地开平方公里，土地开发周期发周期2 2年，第一年投资资金占总开发费年，第一年投资资金占总开发费用的用的35%35%，开发商要求投资回报率为，开发商要求投资回报率为10%10%，当地出让土地增值收益为当地出让土地增值收益为15%15%，银行贷款，银行贷款年利率为年利率为6%6%，试评估该土地的价格。（，试评估该土地的价格。（1 1亩亩=667=667平方米）
15、平方米）2023-1-317第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学解答：解答：n1 1、计算土地取得费、计算土地取得费=10=10万元万元/667=150/667=150元元/平方米平方米n2 2、计算土地开发费、计算土地开发费=2=2亿元亿元/平方公里（平方公里（10001000米）米）2 2=200=200元元/平方米平方米n3 3、计算投资利息、计算投资利息土地取得费利息土地取得费利息=150=150*（1+6%1+6%）2 2-1=18.54(-1=18.54(元元/平方米平方米)土 地 开 发 费 利 息土 地 开 发 费 利 息=2 0 0=2
16、0 0*3 5%3 5%（1+6%1+6%）1.51.5-1 +-1 +200200*65%65%（1+6%1+6%）0.50.5-1-1 =10.23(=10.23(元元/平方米平方米)n利息总额利息总额=18.54+10.23=28.77=18.54+10.23=28.772023-1-318第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学n4 4、计算开发利润、计算开发利润 开发利润开发利润=（土地取得费（土地取得费+土地开发费）土地开发费）*10%=10%=（150+200150+200）*10%=35(10%=35(元元/平方米平方米)n5 5、计算土地价格
17、、计算土地价格 土地价格土地价格=（150+200+28.77+35150+200+28.77+35）*（1+15%1+15%）=4=475.84(75.84(元元/平方米平方米)该土地单价该土地单价=4=475.84(75.84(元元/平方米平方米)n总价总价=4=475.84(75.84(元元/平方米平方米)*1500015000平方米平方米=71376007137600元。元。2023-1-319第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学三、旧房地产成本估价法三、旧房地产成本估价法n建筑评估中的成本法主要涉及到四个基建筑评估中的成本法主要涉及到四个基本要素
18、，即建筑物的重置成本、实体有本要素，即建筑物的重置成本、实体有形损耗、功能性贬值和经济性贬值。形损耗、功能性贬值和经济性贬值。n1 1、建筑物重置成本的测算方法、建筑物重置成本的测算方法2023-1-320第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学（1 1）重编预算法）重编预算法n建筑物的重置成本按照图纸以现行价格标准计建筑物的重置成本按照图纸以现行价格标准计算工程直接费用以及各项间接成本，二者加和。算工程直接费用以及各项间接成本，二者加和。n适用范围：测算建筑物更新重置成本；构造比适用范围：测算建筑物更新重置成本；构造比较简单的建筑物，如道路、围墙、等建筑物的
19、较简单的建筑物，如道路、围墙、等建筑物的评估。评估。n优缺点优缺点：估算重置成本准确性比较高，但需要：估算重置成本准确性比较高，但需要比较多的技术经济资料，费时，工作量大。比较多的技术经济资料，费时，工作量大。2023-1-321第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学（2 2）预决算调整法）预决算调整法n以待估建筑物的工程量为基础，按照现行工程以待估建筑物的工程量为基础，按照现行工程预算价格、费率将其调整为按现行价计算的建预算价格、费率将其调整为按现行价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物的重置成本。（不计
20、算工程量）的重置成本。（不计算工程量）n使用范围：不应采用价格指数调整法，以及缺使用范围：不应采用价格指数调整法，以及缺乏参照物而无法运用类比法的建筑评估；用途乏参照物而无法运用类比法的建筑评估；用途结构大致相同相似，其数量较多的建筑物评估。结构大致相同相似，其数量较多的建筑物评估。n条件：委托方能够提供比较完整的建筑工程预条件：委托方能够提供比较完整的建筑工程预决算资料。评估效率较高。决算资料。评估效率较高。2023-1-322第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学（3 3）价格指数调整。）价格指数调整。n运用建筑业产值价格指数或者其它相关价格指运用建筑业
21、产值价格指数或者其它相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。数推算出建筑物重置成本的一种方法。n适用范围：单位价值小、结构简单，以及用其适用范围：单位价值小、结构简单，以及用其他方法评估重置成本有困难的建筑物。对于大他方法评估重置成本有困难的建筑物。对于大型、价值高的建筑物以及待估建筑物帐面成本型、价值高的建筑物以及待估建筑物帐面成本不清，不宜采用这种方法评估。其关键在于价不清，不宜采用这种方法评估。其关键在于价格指数的选择和价格指数变动的计算。格指数的选择和价格指数变动的计算。2023-1-323第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学2 2、建筑物有形
22、损耗的计算、建筑物有形损耗的计算n通常使用年限法或者打分法。通常使用年限法或者打分法。n（1 1）建筑物折旧额计算）建筑物折旧额计算n定额法（直线法）定额法（直线法）n定率法（双倍余额递减法，余额递减定率法（双倍余额递减法，余额递减法）法）n年数总和法；年数总和法；n偿债基金法；偿债基金法；2023-1-324第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学n建筑物经济寿命法建筑物经济寿命法 建筑物折旧建筑物折旧=建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格年平均折旧率年平均折旧率建筑物年龄建筑物年龄 n罗斯法罗斯法：将建筑物的耐用年限分为相等的五：将建筑物的耐用年限分为相等
23、的五期，假定第一期的减值为平均减值率的期，假定第一期的减值为平均减值率的3/53/5，第二期为第二期为4/54/5，第三期为，第三期为5/55/5，第四期为，第四期为6/56/5，第五期为第五期为7/57/5。n爱沙法爱沙法：主要针对木质建造的住宅建筑物提：主要针对木质建造的住宅建筑物提出的。木质建筑物耐用年限出的。木质建筑物耐用年限4040年。前年。前2525年减值年减值每年每年1.65%1.65%，中间，中间1010年减值每年年减值每年1.65%3%1.65%3%，最后最后5 5年减值年减值7%7%。2023-1-325第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评
24、估学（2）打分法（观察法）打分法（观察法）成新率结构部分合计得分成新率结构部分合计得分G+装修部分合计得分装修部分合计得分S+设备部分合计得分设备部分合计得分B 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库不同结构类型房屋成新率评分修正系数库钢筋混凝钢筋混凝土结构土结构混合结构混合结构砖木结构砖木结构其他结构其他结构结构结构部分部分G装修装修部分部分S设备设备部分部分B结构结构部分部分G装修装修部分部分S设备设备部分部分B结构结构部分部分G装修装修部分部分S设备设备部分部分B结构结构部分部分G装修装修部分部分S设备设备部分部分B单层单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.
25、870.10.03二至三层二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五层四至五层0.750.120.130.550.150.3六层六层七层以上七层以上0.80.10.12023-1-326第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学2 2、建筑物功能性贬值的计算、建筑物功能性贬值的计算n建筑物功能性贬值是指由于建筑用途、建筑物功能性贬值是指由于建筑用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配使用强度、设计、结构、装修、设备配备不合理造成的建筑物功能不足或浪费备不合理造成的建筑物功能不足或浪费而形成的价值损失。而形成的价值损失。2023-1-32
26、7第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学3 3、建筑物的经济性贬值、建筑物的经济性贬值n建筑物经济性贬值是指由于外界条件变建筑物经济性贬值是指由于外界条件变化而影响了建筑物效用的发挥，一般都化而影响了建筑物效用的发挥，一般都伴随着利用率的下降。伴随着利用率的下降。n经济性贬值经济性贬值=建筑物年收益净损失额建筑物年收益净损失额/正正常资产收益率常资产收益率2023-1-328第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学四、应用举例（见教材）四、应用举例（见教材）n五、应注意的问题五、应注意的问题n1 1、适用于市场狭小，缺乏交易
27、实例，无法用、适用于市场狭小，缺乏交易实例，无法用其他方法估价的场合；对一些既无收益，又很其他方法估价的场合；对一些既无收益，又很少交易的学校、公园等公共设施也可以采用这少交易的学校、公园等公共设施也可以采用这种方法进行评估。种方法进行评估。n2 2、适用于工业用地估价，对商业及住宅用地、适用于工业用地估价，对商业及住宅用地不适用。不适用。n3 3、适用于新开发土地、新建建筑物的估价。、适用于新开发土地、新建建筑物的估价。2023-1-329第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学第七节第七节 房地产评估的剩余法房地产评估的剩余法 n一、剩余法的基本原理一、剩
28、余法的基本原理n1.1.剩余法剩余法：又称假设开发法、倒算法和预期：又称假设开发法、倒算法和预期开发法。主要用于地产价格的评估。在估算未开发法。主要用于地产价格的评估。在估算未来不动产正常交易价格基础上，扣除建筑物的来不动产正常交易价格基础上，扣除建筑物的建造、买卖有关费用、利息，将地价和房价分建造、买卖有关费用、利息，将地价和房价分离计算，从而确定土地价格的方法。离计算，从而确定土地价格的方法。n2.2.基本原理基本原理n依据马克思土地价格理论。是扣除成本、利润、依据马克思土地价格理论。是扣除成本、利润、利息、税收后的余额。利息、税收后的余额。2023-1-330第四章第四章 房地产及在建工
29、程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学二、基本公式二、基本公式n1 1、一般公式：、一般公式：V=A-(B+C+D+E)V=A-(B+C+D+E)nV V购置土地的价格；购置土地的价格；nA A开发完成后不动产的价值；开发完成后不动产的价值；nB B整个开发项目的开发成本；整个开发项目的开发成本；nC C投资利息；投资利息；nD D开发商合理的利润；开发商合理的利润；nE E正常税费正常税费2023-1-331第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学n2 2、香港的计算公式、香港的计算公式 地价地价=楼价楼价-建筑费用建筑费用-专业费用专业费用-利息利
30、息-发展商的利润发展商的利润n3 3、实际中应用的公式、实际中应用的公式 地价地价=预期楼价预期楼价-建筑费建筑费-专业费用专业费用-销销售费用售费用-利息利息-税费税费-利润利润 上式：上式：利息利息=（地价（地价+建筑费用建筑费用+专业费用）专业费用）*利息率利息率利润利润=（地价（地价+建筑费用建筑费用+专业费用）专业费用）*利润率利润率2023-1-332第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学注意注意n需要注意的是：土地价格、售楼价格、需要注意的是：土地价格、售楼价格、建筑费用实际发生的时间不同，在考虑建筑费用实际发生的时间不同，在考虑货币时间价值时
31、，需要折算到估价基准货币时间价值时，需要折算到估价基准日的现值。日的现值。2023-1-333第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学三、房地产评估的程序三、房地产评估的程序n1 1、调查待评估对象的基本情况。、调查待评估对象的基本情况。n2 2、确定待估不动产最佳的开发利用方式。、确定待估不动产最佳的开发利用方式。n3 3、预测房地产的售价；、预测房地产的售价；n4 4、估算各项成本费用；、估算各项成本费用；n5 5、确定开发商的合理利润；、确定开发商的合理利润；n6 6、估算不动产的价格。、估算不动产的价格。2023-1-334第四章第四章 房地产及在建工
32、程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学成本费用估算成本费用估算n1.1.估算开发建筑成本费用；估算开发建筑成本费用；n2.2.估算专业费用；估算专业费用；n3.3.确定开发建设工期，计算预付资本利确定开发建设工期，计算预付资本利息。息。n4.4.估算税金；估算税金；n5.5.估算开发完毕后不动产的租售费用。估算开发完毕后不动产的租售费用。2023-1-335第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学开发商的合理利润确定开发商的合理利润确定n考虑投资报酬：投资回报率的计算基数考虑投资报酬：投资回报率的计算基数为地价、开发费用和专业费用三项；销为地价、开发费
33、用和专业费用三项；销售利润的计算基数一般为不动产的销售售利润的计算基数一般为不动产的销售价。价。2023-1-336第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学n四、应用举例四、应用举例待估土地为一块已完成待估土地为一块已完成“七通一平七通一平”的待开发空地，的待开发空地，土地面积为土地面积为5,0005,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率混合，允许容积率4 4，覆盖率，覆盖率50%50%，土地使用权年限为，土地使用权年限为5050年。试年。试估算该宗地目前的价格。估算该宗地目前的价格。1 1、选
34、用评估方法、选用评估方法 该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。行评估。2 2、选择和确定最佳开发方式、选择和确定最佳开发方式 根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为式是商业居住混合，总建筑面积为20,00020,000平方米，建筑层数为平方米，建筑层数为8 8层，各层层，各层建筑面积均为建筑面积均为2,5002,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,
35、0005,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,00015,000平方米。平方米。3 3、估算建设周期、估算建设周期 预计正常情况下该项目的建设周期为预计正常情况下该项目的建设周期为2 2年。年。4 4、预计售楼价、预计售楼价 经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%30%的住宅部的住宅部分即可售出，住宅部分的分即可售出，住宅部分的50%50%在半年后售出，其余在半年后售出，其余20%20%在在1 1年后售出。预计年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米商业用房的平均售价为每平方米8,5008
36、,500元，住宅的平均售价为每平方米元，住宅的平均售价为每平方米6,5006,500元。元。2023-1-337第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学5 5、估算开发费用、估算开发费用 预计总建筑费为预计总建筑费为4,0004,000万元，专业费为建筑费的万元，专业费为建筑费的6%6%，成本利润率，成本利润率为为20%20%，贷款的年利息率为，贷款的年利息率为6%6%，租售费用和税费合计为售楼价的，租售费用和税费合计为售楼价的4%4%。在未来在未来2 2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入
37、需投入60%60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%40%的建筑费的建筑费及相应的专业费用。及相应的专业费用。6 6、确定折现率为、确定折现率为8%8%，求地价，求地价解：解：楼价楼价8,5008,5005,000/5,000/（1 18%8%）2 26,5006,50015,000/15,000/（1 18%8%）2 230%/30%/（1 18%8%）0 050%/50%/（1 18%8%）0.50.520%/20%/（1 18%8%）1 1 11,721.1411,721.14万元万元 建筑费建筑费4,0004,00060%/60%/（1
38、18%8%）0.50.54,0004,00040%/40%/（1 18%8%）1.51.5 3,734.963,734.96万元万元2023-1-338第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学 各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折现年数分别为现年数分别为0.50.5和和1.51.5。专业费用专业费用3,734.963,734.966%6%224.10224.10万元万元租售费
39、用及税费租售费用及税费11,721.1411,721.144 4468.85468.85万元万元投资利润（总地价总建筑费用专业费用）投资利润（总地价总建筑费用专业费用）2020 总地价总地价2020（3,734.963,734.96224.10224.10）2020 总地价总地价2020791.81791.81 总地价（总地价（11,721.1411,721.143,734.963,734.96224.10224.10468.85468.85791.81791.81）/(1 (120%)20%)6,501.42/1.26,501.42/1.25,417.855,417.85万元万元 单位地价单
40、位地价5,417.85/5,0005,417.85/5,0001.081.08万元万元/平方米平方米 由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利息的因素，因此，投资利息不再重复计算。息的因素，因此，投资利息不再重复计算。2023-1-339第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学n五、剩余法的适用范围五、剩余法的适用范围n1 1、待开发土地的估价；、待开发土地的估价；n2 2、
41、将生地开发为熟地的估价；、将生地开发为熟地的估价；n3 3、待拆迁改造的再开发地产的估价、待拆迁改造的再开发地产的估价 2023-1-340第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学第八节第八节 房地产评估的路线价法房地产评估的路线价法 n一、路线价法的概念及其原理一、路线价法的概念及其原理n1 1、路线价法路线价法：是指面临特定街道距离相等市：是指面临特定街道距离相等市街设定标准深度，求取在该标准深度的若干宗街设定标准深度，求取在该标准深度的若干宗地的平均单价。地的平均单价。n宗地宗地：是指可供建筑使用的土地。包括标准宗：是指可供建筑使用的土地。包括标准宗地和
42、比较宗地。地和比较宗地。n2 2、原理：替代原理。市街地的各宗地价随离、原理：替代原理。市街地的各宗地价随离开街道的距离（即临街深度）的增加而递减。开街道的距离（即临街深度）的增加而递减。2023-1-341第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学二、基本公式及内容二、基本公式及内容n1 1、宗地地价宗地地价=路线价路线价*深度百分率深度百分率*临街临街宽度宽度*修正率修正率n或者：宗地总价或者：宗地总价=路线价路线价*深度百分率深度百分率*临临街宽度街宽度2023-1-342第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学2 2、路
43、线价法的核心内容、路线价法的核心内容n1.1.划分路线价区段；划分路线价区段；n2.2.确定路线价；确定路线价；n3.3.设定标准深度并制定深度指数表；设定标准深度并制定深度指数表；n4.4.计算各宗地的价格；计算各宗地的价格；2023-1-343第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学三、深度指数表三、深度指数表n1 1、深度指数深度指数：又称深度百分率，它反映：又称深度百分率，它反映了一块地临街深度的变化引起地价变化了一块地临街深度的变化引起地价变化的相对程度。的相对程度。n2 2、深度指数的种类：、深度指数的种类：n（1 1）单独深度百分比；）单独深度百
44、分比；n（2 2）累计深度百分比；）累计深度百分比；n（3 3）平均深度百分比）平均深度百分比2023-1-344第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学3 3、几个基本概念、几个基本概念n（1 1）标准深度；）标准深度；n（2 2）里地线；）里地线；n（3 3）临街地表；）临街地表；n（4 4）里地；）里地；n（5 5）临街宽度；）临街宽度；n（6 6）临街深度；）临街深度；2023-1-345第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学四、深度指数表的确定法则四、深度指数表的确定法则n1 1、四三二一法则四三二一法则：将标准深
45、度：将标准深度100100英尺英尺深的普通临街地，划分为四等分，第一深的普通临街地，划分为四等分，第一个个2525英尺，其价值占路线价的英尺，其价值占路线价的 40%40%，其，其它依次分别占路线价的它依次分别占路线价的 30%30%，20%20%，10%10%。超过。超过100100英尺，也划分为四等分英尺，也划分为四等分（每档（每档2525英尺）分为路线价英尺）分为路线价 9%9%，8%8%，7%7%，6%6%。2023-1-346第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学例题：例题：n如下图，路线价为如下图，路线价为1800018000元，甲乙丙丁戊元，甲
46、乙丙丁戊各宗土地的深度与宽度如图所示，计算各宗土地的深度与宽度如图所示，计算各宗土地的地价。各宗土地的地价。2023-1-347第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学图图 道 路甲乙丙丁戊202520151015012510050252023-1-348第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学n甲的地价甲的地价=18000=18000*40%40%*10=7200010=72000（元）（元）n乙的地价乙的地价=18000=18000*（0.4+0.30.4+0.3）*1515 =189000 =189000（元）（元）n丙
47、的地价丙的地价=18000=18000*（0.4+0.3+0.2+0.10.4+0.3+0.2+0.1）*2020 =360000 =360000（元）（元）n丁的地价丁的地价=18000=18000*1 1*25+1800025+18000*0.090.09*2525 =490500 =490500（元）（元）n戊的地价戊的地价=18000=18000*1 1*20+1800020+18000*0.090.09*2020 +18000 +18000*0.080.08*2020 =421200 =421200（元）（元）2023-1-349第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估
48、资产评估学资产评估学2 2、苏慕斯法则苏慕斯法则n100100英尺的土地价格，前半街英尺的土地价格，前半街5050英尺占土英尺占土地总价的地总价的72.5%72.5%，后半街，后半街5050英尺占土地总英尺占土地总价的价的27.5%27.5%，如果再深，如果再深5050英尺，占土地总英尺，占土地总价的价的15%15%。该法则因最早应用于美国克利。该法则因最早应用于美国克利夫兰市而著名，又叫克利夫兰法则。夫兰市而著名，又叫克利夫兰法则。2023-1-350第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学3 3、霍夫曼法则霍夫曼法则：n深度为深度为100100英尺的宗地，
49、最初英尺的宗地，最初2525英尺占总英尺占总地价地价37.5%37.5%，最初，最初5050英尺占总地价的英尺占总地价的2/32/3（约（约67%67%），最初），最初7575英尺占总地价的英尺占总地价的87.7%87.7%。2023-1-351第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学4 4、哈柏法则哈柏法则n一宗土地的价值与其深度的平方根成正一宗土地的价值与其深度的平方根成正比。比。n深度百分率深度百分率=（所给深度（所给深度/标准深度）标准深度）0.50.5*100%100%n地价地价=路线价路线价*深度百分率深度百分率2023-1-352第四章第四章 房
50、地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学五、计算实例五、计算实例n1 1、临街地、临街地n2 2、街角地、街角地n3 3、袋地、袋地n4 4、双面临街地、双面临街地n5 5、不规则宗地、不规则宗地2023-1-353第四章第四章 房地产及在建工程评估房地产及在建工程评估资产评估学资产评估学六、应注意的问题六、应注意的问题n1 1、路线价法估价节省人力，财力，迅速、路线价法估价节省人力，财力，迅速公平，适用于土地课税，征用、拆迁和公平，适用于土地课税，征用、拆迁和其他需要在大范围地块进行评估，特适其他需要在大范围地块进行评估，特适用于城市街道的评估。用于城市街道的评估。n2 2
