1、成都旧城改造商业案例分析案例一、锦里古街锦里序锦里序 百年木板门，千载石板路。漫游锦官故里，争仰蜀相遗徽。射弩、织锦、客栈，铜锣声声，追寻逝水年华；刺绣、竹编、当铺，花轿悠悠,勾起尘封记忆。结义园中，两碗绿茶尝川剧；诸葛井里，一眼碧水映风云。兰布幌子，远摇百种锦图；红纸灯笼，近照三国食阵。大浪淘沙，历史品味。老街耶？网络空调，尽领时代风骚；新景耶？窗花石刻，昭示传统渊源。名彰汉唐，街纳古今。名彰汉唐，街纳古今。功著三国，客聚五洲。功著三国，客聚五洲。【地理位置地理位置】与三国圣地成都武侯祠东侧一墙之隔，古街呈南北走向，蜿蜒曲折近400米，街道不宽，悠长而曲折；总占地16亩，建筑面积6520平方
2、米，高低错落，层高只有一二层，一黑、白、灰为主色调；青砖铺地，尤显古朴、典雅。【历史意义历史意义】锦里古街的前身是成都武侯祠旁的一条名为“曹营坝”的小巷。“锦里古街”由旧民房改造而来，是一个建筑、风俗、民生高度融合的佳例，对于旧城改建重建和城市功能再生有重要的参考作用。【现代演绎现代演绎】锦里古街概况锦里古街概况 有“成都版清明上河图”之称的锦里与2004年11月1日正式开市，对各地游客开放。虽然锦里跟武侯祠连为一体，但进入锦里是不需要买门票的。这是一条集中展示巴蜀民风民俗和三国蜀汉文化的民俗风情街。说明：武侯祠本是刘备墓、祭祀刘备的汉昭烈庙和诸葛武乡侯祠的合祀之地，但人们都用武侯祠这个名称来
3、代称。都市里离浪漫最近的地方声色“锦里”，是都市休闲族的精神驿站，是体验时尚休闲的魅力街区。锦里古街以川西古镇的建筑风格为特色，集旅游购物、休闲娱乐为一体。茶坊、餐厅、酒吧、旅游工艺品、四川特色产品等经营项目，各色特色小摊遍布街区，更有一条好吃街，网罗了最具四川特色的各种名小吃，让每一位游客都能边走边看，边看边吃，边吃边玩。古街定期举行趣味十足的民间婚礼、民间音乐及戏剧表演、民俗服装秀，并按照中国传统节日举行具有鲜明民俗特色的主题活动。例如元宵灯会、小吃节，端午吃粽子大赛，七夕情人节主题活动，中秋亲友团聚赏月会等，让你在一种原汁原味的川西民俗文化氛围中去享受最惬意的休闲娱乐方式。在锦里，在这片
4、都市休闲新天地，总有一处让你魂萦梦系。锦里古街的发展锦里古街的发展350350米的绵长画卷诉说着秦汉三国的古老文化米的绵长画卷诉说着秦汉三国的古老文化透过这里看锦里那别样的风情魅力透过这里看锦里那别样的风情魅力锦里古街掠影锦里古街掠影白天的锦里古街白天的锦里古街锦里闻名中外，每年接待数百万的中外游客，更有更多历史学家对这里情有独钟。都说成都是一座“来了就不想离开，走了还想再来的城市”。在一定程度上，锦里，这个坐落在市中心的古老街区，也承载着不可推卸的责任。夜幕下的锦里古街夜幕下的锦里古街夜幕笼罩之下，这条古街更显多情与妩媚，丝毫不同于白天的浪漫和热闹。数不清的大红灯笼仿佛在向你诉说几千年来的历
5、史故事，一个个行人眼含期待和不舍，走在青石小道上。锦里古街之锦里古街之定位定位定位整体主要强调“一条龙服务“和”全方位展示“，在短短不足400米的古街上，让游客充分体验川蜀文化的原味生活。u利用武侯祠人文资源，走市场化运作之路，打造体验川西民俗文化的旅游文化休闲一条街，引进品牌产品，逐步形成以武侯祠为中心的锦里商圈，做强做大三国文化产业。u2004年，武侯祠博物馆与一家文化广告公司合资组建了锦里旅游文化经营管理有限公司。“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司。这种体制、机制上的创新，解决了武侯祠与“锦里古街”共享文化资源的问题，有助于古街的可持续发展，同时也让
6、古街逐步形成了一整套市场化的运作模式 武侯祠锦里古街之锦里古街之规划规划1-广场2-酒吧、休闲购物街3-小吃街4-购物住宿区u锦里古街目前规划主要包括酒吧休闲购物区、餐饮名小吃、府第客栈区、特色旅游工艺品等四大部分，浓缩了成都生活的精华；u从平面布局上看，采用”步行街广场步行街广场“的整体线性发展完成商业空间的营造；u 总的步行路线约350米，街道空间艺术效果丰富多彩：建筑布局前后错位，沿街建筑不同的界面表达和高低搭配，横跨街道的骑楼，分隔街道纵向空间的门洞、马头墙及牌坊，街道侧向空间的收放与透漏；u古街主要分为宅邸、府第、民居、客栈、商铺、大戏台、包厢、桥梁、牌坊、骑楼、酒吧、茶楼、回廊、古
7、井等坐落其间，其传统特色令人感到时光倒流；锦里古街之锦里古街之业态分布业态分布整体规划业态比例整体规划业态比例：餐饮约占16%购物约占购物约占56%56%休闲娱乐约占18%其它约占10%u所有商户统一采用只租不售的方式经营；u在购物区和小吃区多以单层建筑为多；u酒吧区多为两层，面积在100-200平米左右；u客栈区域多数静态区，为两层，面积一楼做特色专卖店、二楼客栈、客房之用，情趣盎然；u租金约80-100元/平米左右，物管费接近40元/平米，经营成本比较高昂；u锦里广场步行街中必然出现的一个节点，承担着聚集、分流、休憩、娱乐等功能，也是动静分区的一个过度。1-广场2-酒吧、休闲购物街3-小吃
8、街4-购物住宿区广场广场酒店区酒店区小吃街小吃街酒吧区酒吧区锦里古街之锦里古街之建筑建筑n采用清末明初的四川古镇建筑风格，与武侯祠博物馆主题风格一致，使人尽享四川的原汁原味；n装饰上用大量木材和小青瓦，青砖铺地，更加古朴，真实，恍若时光倒流；n建筑全部为一至两层；立面主要采用黑、白、灰等搭配；u清一色川西建筑风格，粉墙黛瓦、棕或黑色木楞门窗、马头墙、歇山顶、飞檐角、二楼飘廊、木板墙、木墙裙街铺排列错落有致，房檐及挑楼下满挂中国民间各式丝绸红灯笼及广告锦旗条幅；独特的商业建筑是文化商业的最好载体。独特的商业建筑是文化商业的最好载体。飞檐角飞檐角二楼飘廊二楼飘廊灯笼灯笼锦里酒吧锦里小吃店街边茶馆锦
9、里茶馆锦里古街街道最宽处约6米，平均3-4米，其间也布置广告灯箱、酒吧品茶坐椅及售货摊档，蜿蜒曲折向前延伸对聚集人流起到很好作用。小街、古街、文化街小街、古街、文化街锦里古街之锦里古街之步行街步行街招牌灯笼招牌灯笼青砖步行街青砖步行街捏糖人民俗风情小店锦里古街之锦里古街之民俗小店民俗小店 锦里古街以川西古镇的建筑风格为特色，经营以四川当地特色的风俗小店遍布街区，边走边看，仿佛置身于古街民巷之中，现代与古典的完全融合。让你在一种原汁原味的川西民俗文化氛围中去享受最惬意的休闲娱乐方式。定期举办经典川戏节目，民俗小摊，如皮影、糖人、剪纸等。吹糖人绵竹年画藏龙卧虎荞面三大炮、牛肉焦饼、黄醪糟、糖油果子
10、甜水面、凉面、卤菜油炸臭豆腐、张飞牛肉汤长发麻饼锦里小吃大搜罗锦里小吃大搜罗:精致的古老砖墙，别致的艺术石雕餐厅里所有的一切都洋溢着浓厚的古典韵味，服务员身上的汉代服装更让人感觉恍如隔世.栏柱窗棂旁，回味千年典故。吃喝间，细细回味那金戈铁马的古老岁月，别有一番情调.锦里古街之锦里古街之特色小吃特色小吃“民俗活动服装展”“亲友团聚赏月会”“锦里七夕会”“锦里旅游人才会”“锦里首届攀岩节”将休闲充分融入生活，锦里将成都这个城市的休闲姿态运用到极致，各样特色的活动选择在这里开展，游人可以自由参与，有效传达了民俗文化的个性，独具地方特色的购物空间，使人留恋往返。锦里古街之锦里古街之民俗活动民俗活动 古
11、老传统的文化街，有自己的历史和文化底蕴，使“人、商业、建筑、传统文化”完美结合，呈现“风情浓郁，尺度宜人，地域性强“的特色，体现了商业街“文化是魂，建筑是体，商业是心”的理念，是古建筑商业化运作的成功案例。成都，以浓郁的休闲气质而闻名，是一座来了就不想再离开的地方；在锦里，将川西好玩的，好吃的，好看的，一网打尽，将是休闲游玩的最佳选择。锦里记锦里记n准确的项目定位：准确的项目定位：锦里仿古步行街的建筑特色、内部空间布局、内部商业运营是其成功的重要因素。其所营造的复古情景增添了步行街的特色，内部线型的动态空间，都是其成功的关键；n特色化的经营模式特色化的经营模式：主要以休闲娱乐、旅游购物为一体，
12、定期举办特色民俗主题活动，营造复古风情、尺度适宜、地方特色强烈的购物游览空间；n依托城市大环境背景依托城市大环境背景：依托成都整体市场大环境，借助武侯祠旅游景点的游客保证，内外部交通保证人流量，特色的风味经营保证持续性。锦里商业古街运营启示：锦里商业古街运营启示：文化牌文化牌+休闲牌休闲牌+街区牌街区牌=特色旅游文化商业街特色旅游文化商业街天时、地利、人和天时、地利、人和n较多游客反映小吃、冷饮等价格高丹服务水准低，面临着商家品牌引进力度较弱，无法保证经营的可持续性；可能会产生只逛不消费的情况，长期以来无法保证商家利润；n除了酒巴、餐饮酒楼，其余的店铺底层大多只有一室，进深普遍较浅，无法再往后
13、作空间延伸，无法呈现宋代街市“前店后坊”、“前店后宅”的商业形式，只做到情景展示营销，无法做到体验营销。；n步行街整体不允许行车，在这样集中式的旅游片区，停车问题成为讴待解决的重要问题；n随着成都宽窄巷、文殊院等旅游商业街的发展，同质化竞争也异常激烈，如何走一条特色化的道路，随着市场变化及时调整业态及经营管理方式将是其一直要面对的问题。锦里商业古街面临问题：锦里商业古街面临问题：步行街只能提供适宜的购物环境，要想做活做持久，需要对步行街只能提供适宜的购物环境，要想做活做持久，需要对业态合理规划业态合理规划、业种合理引进业种合理引进和和整体经营管理整体经营管理的科学运作，经过分析，也发现锦里古街
14、在经营过程中也存在以下问题：的科学运作，经过分析，也发现锦里古街在经营过程中也存在以下问题：案例二、宽窄巷前世：前世：康熙五十七年(1718年)，准噶尔部窜扰西藏。清朝廷派三千官兵平息叛乱后，清廷动员全川力量修成都城，并在成都城西建满城，以驻八旗兵丁，满城当时亦称为“少城”。大街(宽巷子)居住满族文武官员，小胡同(窄巷子)则住满族士兵。今天“少城”已经不存在，但是“少城”里的宽巷子、窄巷子、井巷子3条巷弄，以及大批兼具北方四合院与南方建筑风格的老房子却保留了下来。今生：今生：2003年，成都市宽窄巷子历史文化片区主体改造工程确立，该区域将在保护老成都原真建筑的基础上，形成以旅游、休闲为主、具有
15、鲜明地域特色和浓郁巴蜀文化氛围的复合型文化商业街，并最终打造成具有“老成都底片，新都市客厅”内涵的“天府少城”。宽窄巷与大慈寺、文殊院一起并称为成都三大历史文化名城保护街区，是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存，也是北方胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。宽窄巷前世今生宽窄巷前世今生宽窄巷概况宽窄巷概况2 2、规模、规模宽窄巷子历史文化片区耗资近6亿元，规划控制面积为479亩。核心保护区占地面积108亩（66000 ），建筑面积44000 （地上35000，地下停车场11000）整个宽窄巷子由45个清末明初风格的围合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼，新建的宅院式精品酒店组
16、成。院落以一层为主，局部二层，均带天井，院落面积173-1100 不等，主要集中在400-800。全部是青砖黛瓦的仿古四合院落。3 3、运作模式：、运作模式：租赁为主，出售少量资产；4 4、运作单位、运作单位：成都文旅少城建设管理有限责任公司下同仁街1 1、地理位置、地理位置宽窄巷子由北以支矶石街与宽巷子中间划线并纳入成都画院北墙为界，南以井巷子为界，东以长顺上街与宽窄巷东街口为界，西以下同仁路与宽窄巷子西街口为界。支矶石街长顺上街西街口宽窄巷概况宽窄巷概况5 5、总体定位、总体定位：最具典范性成都历史文化商业步行街区 中国首个院落式情景消费体验区 成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心6 6、
17、商业定位、商业定位：时尚生活街区7 7、文化定位、文化定位：宽巷子-闲生活 窄巷子慢生活 井巷子新生活8 8、开发时间、开发时间：2004-2008年 2008年6月14日开街宽窄巷子历史文化片区保护性改造工程，寻求历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式，以“成都生活精神”为线索，在保护老成都原真建筑风貌的基础上，形成汇聚街面民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”。宽窄巷规划布局宽窄巷规划布局2 2、商业规划、商业规划u整体上看，为突出项目“市场生活街区”和“体验街区”的定位，将各巷子分别
18、定位，便于吸引各业态的进驻，使得项目层次分明；既保留老成都的文化内涵，又融入西方文化，实现中西合璧的同时给老巷子赋予新内涵。u从建筑产品来看，建筑高度不超过2层，街巷宽度不超过6米，从街到巷到门厅，院落空间层次非常清晰，以巷子为中心，以院落为单位，充分体现层次性。u在业态搭配设置上：宽巷子以餐饮、茶馆为主，窄巷子以西餐、咖啡为主，井巷子以酒吧、夜店为主，体现时间序列的层次性，复合人们逛街、购物消费的心理习惯，一天的行程满满当当。1 1、总体布局、总体布局宽窄巷子由三条步行街组成，且中间用通道连通，实现人气、商气的互动，也非常具有人性化。另外，在宽巷子两端分别设置东广场和西广场，聚集人气、提供销
19、售场地作用。步行街长约400米，宽巷子宽度以6-7米居多，窄巷子宽度为4米，街巷距离适合聚集人气。宽窄巷商家业态分布宽窄巷商家业态分布名称规划主题定位业态分布宽巷子闲生活旅游休闲主题的情景消费游憩区酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色酒馆、特色客栈等窄巷子慢生活品牌商业主题的精致生活品味区各国西餐、各地品牌餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店井巷子新生活时尚动感主题的娱乐区酒吧、夜店、婚场、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚店1、宽巷子的闲生活、宽巷子的闲生活 宽巷子代表了最成都、最市井的民间文化；原住民、龙堂客栈、精美的门头、梧桐树、街檐下的老茶馆构成了宽巷子独一无二的吸引元素
20、和成都语汇；宽巷子，呈现了现代人对于一个城市的记忆。”老人在老茶馆门口安详地喝茶摆龙门阵，猫懒懒地盘在脚下打盹，梧桐树投下斑驳的影子，院落里的树上挂着一对画眉 特色茶馆特色茶馆老成都原真生活体验馆老成都原真生活体验馆老成都人老成都人闲适生活闲适生活 窄巷子展示的是成都的院落文化。院落，上感天灵，下沾地气。这种院落文化代表了一种精英文化，一种传统的雅文化。宅中有园，园里有屋，屋中有院，院中有树，树上有天，天上有月这是中国式的院落梦想，也是窄巷子的生活梦想。窄巷子植绿主要以黄金竹和攀爬植物为主，街面以古朴壁灯为装饰照明，临街院落将透过橱窗展示其业态精髓。2、窄巷子的慢生活、窄巷子的慢生活四合院四合
21、院品牌服饰品牌服饰橱窗展示橱窗展示窄窄的街道窄窄的街道入乡随俗的星巴克入乡随俗的星巴克3、井巷子的新生活、井巷子的新生活在清代，井巷子叫如意胡同，又名明德胡同。之后，这里又命名为井巷子，因康熙年间凿下的一处古井而得名。改造后的井巷子的定位是成都人的新生活。井巷子是宽窄巷子的现代界面，是宽窄巷子最开放、最多元、最动感的消费空间在成都最美的历史街区里，享受丰富多彩的美食；在成都最精致的传统建筑里，享受声色斑斓的夜晚；在成都最经典的悠长巷子里，享受自由创意的快乐。特色店铺特色店铺小洋楼是井巷子中最具特色的建筑，据说曾是一个大户人家的私邸，目前经营法国巧克力。这座法式风情的小洋楼展现了成都兼容并包的开
22、放心态。同时也可承办浪漫婚礼。陆福会所陆福会所宽窄巷里难得一见的看变脸、滚灯、京剧、木偶变脸等曲艺表演的会所。诗人翟永明的酒吧和艺术集散地。保留了民国时期的四柱三山式西洋门头。定期举办视觉、诗歌、电影类先锋展览和讲座。中西结合的建筑风格、古朴中透露着时尚的艺术气质，无论是高雅还是质朴，总在彼此交融中透露着和谐。香港设计师高文安的“my coffee”咖啡馆，透露出一种舒适和豁达的生活态度。特色文化墙特色文化墙独具特色黑白独具特色黑白浮雕照片浮雕照片：木工雕刻家展示的平面艺术与浮雕艺术的无缝结合，形成窄巷子独特文化墙。穿越时光隧道，感悟那过去的点滴生活特色标识、导示牌特色标识、导示牌公告栏公告栏
23、街区导示街区导示商家促销商家促销广告导示广告导示地下停车地下停车场出入口场出入口商家导示商家导示菜谱公式牌菜谱公式牌平面布局导示平面布局导示特色工艺品、艺术品特色工艺品、艺术品个性化水槽个性化水槽街边艺术茶桌街边艺术茶桌特色门店特色门店憨态可掬石狮子憨态可掬石狮子店铺门头图案店铺门头图案宽窄巷形象牌匾宽窄巷形象牌匾道路寿字石刻道路寿字石刻 我们可以这样说，宽窄巷子不仅是成都的、四川的、西部的，它也是中国的、世界的。老成都的闲适，新成都的时尚，都融在巷子里。宽巷子的“窄”是逍遥人生的印记，窄巷子的“宽”是安逸生活的回忆；逍遥安逸，行云流水，顺其自然的生活态度，是成都人的精髓。宽窄巷记宽窄巷记n政
24、府统筹、多方整合资源：政府统筹、多方整合资源：政府牵头，统一规划、区别保护，积极保护和恢复文化遗产，在精心提炼文化内涵基础上规划个性化的业态，三条巷子各具风情，形成呼应；n市场化的运作模式市场化的运作模式：实行国有文化与旅游资源所有权与经营权分离，由市、区按8：2的比例投资，组建成都少城建设管理有限责任公司，负责宽窄巷子的拆迁、建设和开发。在投资、建设、营运、招商等方面则主要以文旅集团为主，分工合作，充分发挥了市场主体的作用。n整合性跨区域营销整合性跨区域营销：专业运营管理公司，全世界范围内宣传、推介宽窄巷，多方位、立体性，形成综合营销平台。政府统筹政府统筹+市场化运作市场化运作文化保护与商业
25、开发结合文化保护与商业开发结合+整体形象与个性开发结合整体形象与个性开发结合+专业管理与行业自律结合专业管理与行业自律结合项目总结思考项目总结思考锦里和宽窄巷对比分析锦里和宽窄巷对比分析n各自依托文化背景对比：各自依托文化背景对比：锦里主要依托武侯祠“三国、川蜀“文化；宽窄巷依托清末历史，是北方胡同文化的体现；n各自建筑形式对比：各自建筑形式对比：锦里建筑多为川西风格，建筑采用木制品较多，颜色多为黑白灰，为专业街店铺形式；宽窄巷为四合院，建筑以围合院落为主，中西结合，设计起点高，西洋材料，且经营面积普遍较大；n规划定位、经营业态对比：规划定位、经营业态对比：锦里只有一条商业街，定位旅游休闲为主，在店铺品牌的选择上以中档次为主；宽窄巷三条街各自定位，业态丰富多样化，品牌多为高端体验型；n经营形式和特色对比：经营形式和特色对比：锦里受规模限制，主要以休闲娱乐旅游为主，更多体现情景展示功能，而宽窄巷除此之外，面向世界有更多的文化艺术气质包含其中，中西合并，包容性更强的同时重视参与互动性；n政府参与程度、经营管理方式对比：政府参与程度、经营管理方式对比：虽然二者均为旧城改造项目，政府都给予较多支持和保护。但宽窄巷作为成都三大保护区之一，无论在规划、招商引资、对外经营管理和营销方式上，其更具时尚化和国际化。
