1、第三章第三章用益物权用益物权第一节第一节 用益物权概述用益物权概述一、概念一、概念 以使用和收益方式支配他人所有之物，并可排除任何人不法干以使用和收益方式支配他人所有之物，并可排除任何人不法干预的限制物权。预的限制物权。二、特征二、特征 1 1、以物之用益为目的、以物之用益为目的 2 2、他物权、他物权 3 3、排他性、排他性（一）用益物权的逻辑结构：（一）用益物权的逻辑结构：所有权所有权权能转移权能转移有有权权支配他人之物支配他人之物权：物权权：物权n对任何人主张对任何人主张“物权请求权物权请求权”n占有标的物的，对任何人主张占有标的物的，对任何人主张“占有保护请求权占有保护请求权”（二）用
2、益债权的逻辑结构：（二）用益债权的逻辑结构：所有权所有权权能转移权能转移有有权权支配他人之物支配他人之物权：债权权：债权n对他人享有债权对他人享有债权只能对所有权人主张只能对所有权人主张“债权请求权债权请求权”n占有标的物的，对任何人主张占有标的物的，对任何人主张“占有保护请求权占有保护请求权”甲甲乙乙所有权所有权权能转移权能转移用益物权用益物权占有占有丙丙侵夺、妨害侵夺、妨害甲甲乙乙所有权所有权权能转移权能转移用益债权用益债权占有占有丙丙侵夺、妨害侵夺、妨害（乙的债务人）（乙的债务人）第二节第二节 建设用地使用权建设用地使用权一、概述一、概述（一）概念（一）概念 国家以外的民事主体依照法律规
3、定或者合同约定，占有国家、国家以外的民事主体依照法律规定或者合同约定，占有国家、集体所有的土地并加以用益的物权。集体所有的土地并加以用益的物权。（二）特征（二）特征1 1、主体具有广泛性、主体具有广泛性2 2、客体具有专属性和立体性、客体具有专属性和立体性（1 1）专属性：土地专属性：土地国家、集体所有国家、集体所有（2 2）立体性：立体性：n建设用地使用权可以在土地的建设用地使用权可以在土地的地表地表、地上地上或者或者地下地下分别设立分别设立n新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权3 3、用益物权具有独立财产性、用益物权具有独立财产性
4、用益物权征收补偿制度用益物权征收补偿制度二、建设用地使用权的初次取得二、建设用地使用权的初次取得（一级市场）（一级市场）（一）划拨取得（一）划拨取得1 1、概念：、概念：经县级以上政府批准，缴纳补偿、安置费用，或无偿取经县级以上政府批准，缴纳补偿、安置费用，或无偿取得国有土地使用权得国有土地使用权2 2、特征、特征（1 1）行政性）行政性（2 2）优惠性）优惠性（3 3）无期限性）无期限性3 3、划拨取得的条件：、划拨取得的条件：（1 1）公共利益用地公共利益用地（2 2）经县级以上人民政府批准经县级以上人民政府批准4 4、划拨取得的方式、划拨取得的方式：划拨手续：划拨手续+土地使用权登记土地
5、使用权登记（登记成立）（登记成立）（二）出让取得（二）出让取得1 1、概念：、概念：国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。地使用者向国家支付土地使用权出让金。2 2、特征、特征（1 1）民事性；（）民事性；（2 2）等价性；（）等价性；（3 3）有期限性）有期限性3 3、出让方式：、出让方式：（1 1）物权变动模式：出让合同）物权变动模式：出让合同+使用权登记（登记成立）使用权登记（登记成立）（2 2）交易方式）交易方式拍卖、招标、双方协议拍卖、招标、双方协议4 4、划拨使用权向出让使用权的转变、划拨
6、使用权向出让使用权的转变（1 1）订立出让合同）订立出让合同（2 2）缴纳出让金）缴纳出让金（3 3）变更土地使用权登记手续）变更土地使用权登记手续三、建设用地使用权的再次流通（二级市场）三、建设用地使用权的再次流通（二级市场）（一）再次流通的方式：（一）再次流通的方式：转让转让、互换、出资、赠与、抵押、互换、出资、赠与、抵押（二）建设用地使用权的（二）建设用地使用权的转让转让规则规则1 1、以、以划拨方式划拨方式取得的土地使用权不得转让；取得的土地使用权不得转让；2 2、以、以出让方式出让方式取得土地使用权的，转让时，应当符合下列条件：取得土地使用权的，转让时，应当符合下列条件：（1 1）支
7、付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；）支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2 2）按照出让合同约定进行投资开发；）按照出让合同约定进行投资开发；（3 3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有）转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书。权证书。四、建设用地使用权期满后的处理四、建设用地使用权期满后的处理 1 1、住宅住宅建设用地使用权：期间届满的，建设用地使用权：期间届满的，自动续期自动续期。2 2、非住宅建设用地使用权：、非住宅建设用地使用权：（1 1）土地使用者需要继续使用土地的，应当于）土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年届满前一
8、年申申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。（2 2）经批准准予续期的，应当重新签订上地使用权出让合同，）经批准准予续期的，应当重新签订上地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。依照规定支付土地使用权出让金。（3 3）未申请续期或者未获批准的，土地使用权由国家）未申请续期或者未获批准的，土地使用权由国家无偿收无偿收回回。第三节第三节 土地承包经营权土地承包经营权一、概述一、概述（一）概念：（一）概念：自然人根据承包合同，享有的对于农业用地进行用益自然人根据承包合同，享有的对于农业用地进行用益的物权。的物权
9、。（二）特征（二）特征1 1、根据、根据“承包合同承包合同”而取得而取得n合同的主体：集体合同的主体：集体自然人自然人2 2、承包权的客体：、承包权的客体：（1 1）集体所有的农业用地（）集体所有的农业用地（2 2）或国家所有交集体使用的农业用地）或国家所有交集体使用的农业用地二、承包权的保护二、承包权的保护（一）承包期：（一）承包期：耕地：耕地：3030年；草地：年；草地：30305050年；林地：年；林地：30307070年，年，特殊林木，经国务院林业主管部门批准，可以延长。特殊林木，经国务院林业主管部门批准，可以延长。（二）承包期内承包地的调整限制（二）承包期内承包地的调整限制1 1、原
10、则上，、原则上，承包期内发包人不得调整承包地。承包期内发包人不得调整承包地。2 2、例外：、例外：特殊情况（自然灾害），确需调整，经法定程序进行。特殊情况（自然灾害），确需调整，经法定程序进行。（三）承包期内承包地的收回限制（三）承包期内承包地的收回限制1 1、原则上，、原则上，承包期内发包人不得收回承包地。承包期内发包人不得收回承包地。2 2、例外：、例外：承包期内，承包方转为非农业户口。承包期内，承包方转为非农业户口。三、承包地的流转三、承包地的流转1 1、两种承包权，两种流转方式：、两种承包权，两种流转方式：n家庭承包：家庭承包：转包、互换、转让。转包、互换、转让。n“荒地荒地”公开承包
11、：公开承包：转让、入股、抵押或者以其他方式流转。转让、入股、抵押或者以其他方式流转。2 2、流转的期限不得超过承包期的剩余期限。、流转的期限不得超过承包期的剩余期限。3 3、未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。、未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。甲甲乙乙AB大大 海海地役权合同地役权合同需役地需役地供役地供役地A权权B权权（地役权）（地役权）B权权A义务义务（地役权义务）（地役权义务）主权利主权利从权利从权利丙丙转让转让 A权权丁丁转让转让 B权权地役权转移地役权转移地役义务转移地役义务转移（登记成立）（登记成立）n地役权登记地役权登记n地役权未登记地役权未登记地役义务消灭地役义务消
12、灭登记，对抗第三人登记，对抗第三人未登记，不能对抗第三人未登记，不能对抗第三人第四节第四节 地役权地役权一、概念：一、概念：为自己土地支配的便利，而支配他人土地的用益物权为自己土地支配的便利，而支配他人土地的用益物权二、地役权的设立：二、地役权的设立：地役权合同地役权合同+登记（对抗效力）登记（对抗效力）三、地役权的特征三、地役权的特征（一）从属性（一）从属性从属于需役地所有权或其他用益物权从属于需役地所有权或其他用益物权n意义：意义：地役权不得单独转让地役权不得单独转让（二）不可分性（二）不可分性地役权的取得或者消灭，均是全部取得或者全地役权的取得或者消灭，均是全部取得或者全部消灭。不得分割
13、为数个部分或仅有一部分之存在。部消灭。不得分割为数个部分或仅有一部分之存在。（三）约定性（三）约定性主体的多重性（所有权人、其他用益物权人）主体的多重性（所有权人、其他用益物权人）1 1、地役权在先：、地役权在先：土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立其他用益物权时，其他用益物权人继续立其他用益物权时，其他用益物权人继续享有享有或者或者负担负担已设立的地已设立的地役权。役权。集体甲集体甲AB地役权合同地役权合同需役地需役地供役地供役地丙丙发包发包丁丁发包发包 取得地役权取得地役权承受地役义务承受地役义务以登记为条件以登记为条件不问登记不问登记集体
14、乙集体乙2 2、地役权在后：、地役权在后：土地上已设立其他用益物权的，未经用益物权人土地上已设立其他用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。同意，土地所有权人不得设立地役权。集体甲集体甲AB地役权合同地役权合同丙丙发包发包丁丁发包发包 集体乙集体乙须经同意须经同意第五节第五节 传统民法中的用益物权传统民法中的用益物权一、典权一、典权（一）概述（一）概述1 1、概念：、概念：承典人基于典权合同支付典价，对出典人的不动产进行承典人基于典权合同支付典价，对出典人的不动产进行占有、使用和收益的权利。占有、使用和收益的权利。房房（甲：出典人）（甲：出典人）钱钱（乙：典权人）（乙：典权
15、人）2 2、特征：、特征：（1 1）传统习俗的用益物权化）传统习俗的用益物权化（2 2）客体为不动产）客体为不动产（3 3）典价与典物使用的交换）典价与典物使用的交换 （4 4）期限性、可回赎性）期限性、可回赎性交交 换换回回 赎赎（二）典权的内容（二）典权的内容1 1、用益权：、用益权：除非由典权合同另行约定，典权人的支配权没有范围除非由典权合同另行约定，典权人的支配权没有范围上的限制上的限制2 2、典物的法律处分权、典物的法律处分权n转典权：转典权：典权期间，典权人将典物再次出典予第三人的权利典权期间，典权人将典物再次出典予第三人的权利n出租权：出租权：典权期间，典权人将典物出租予第三人的
16、权利典权期间，典权人将典物出租予第三人的权利3 3、退典权：、退典权：典权人将其典权以及对于典物的占有，移转予第三人典权人将其典权以及对于典物的占有，移转予第三人的权利的权利（注意：（注意：“退典退典”与与“转典转典”的比较）的比较）4 4、留买权：、留买权：出典人将其典物的出典人将其典物的 所有权转让给第三人时，典权人享所有权转让给第三人时，典权人享有在同等条件下的优先购买权有在同等条件下的优先购买权（三）典期届满后典物的处理（三）典期届满后典物的处理1 1、回赎、回赎（1 1）“房房”、“价价”两还两还（2 2）“房房”不计租，不计租，“价价”不计息不计息（3 3）回赎权：出典人）回赎权：
17、出典人（4 4）回赎期限）回赎期限A A、典权合同有约定的，从其约定、典权合同有约定的，从其约定B B、典权合同有约定的，由法律作出规定、典权合同有约定的，由法律作出规定2 2、绝卖、绝卖回赎期间内，未曾回赎，典权人即无偿取得所有权回赎期间内，未曾回赎，典权人即无偿取得所有权3 3、找贴、找贴回赎期间内，出典人与典权人订立买卖合同，典权人回赎期间内，出典人与典权人订立买卖合同，典权人支付典价与买价之间的差额给出典人，并取得所有权。支付典价与买价之间的差额给出典人，并取得所有权。二、地上权二、地上权（一）概念（一）概念以在他人土地上修造建筑、种植竹木，并取得所有以在他人土地上修造建筑、种植竹木，并取得所有权为目的的权利权为目的的权利（二）特征（二）特征1 1、以在他人土地上修造建筑、种植竹木为目的、以在他人土地上修造建筑、种植竹木为目的2 2、是取得房屋、竹木的所有权的依据、是取得房屋、竹木的所有权的依据 “附合附合”之阻却之阻却3 3、具有、具有“土地用益土地用益”与与“地上物取得地上物取得”两个方面的含义两个方面的含义三、永佃权三、永佃权（一）概念（一）概念永久性地在他人土地上耕作或畜牧的权利永久性地在他人土地上耕作或畜牧的权利（二）特征（二）特征1 1、以在他人土地耕作或畜牧为目的的用益物权、以在他人土地耕作或畜牧为目的的用益物权2 2、稳定性、有偿性、稳定性、有偿性
