1、 学习目标学习目标 1掌握住房抵押贷款的含义及住房抵押合掌握住房抵押贷款的含义及住房抵押合同构成要素。同构成要素。2掌握住房抵押贷款的种类。掌握住房抵押贷款的种类。3理解住房抵押合同中的各项重要条款。理解住房抵押合同中的各项重要条款。4了解一手楼住房抵押贷款的运作。了解一手楼住房抵押贷款的运作。5掌握二手楼住房抵押贷款的运作。掌握二手楼住房抵押贷款的运作。第一节第一节 住房抵押贷款的原住房抵押贷款的原理与种类理与种类 一、住房抵押贷款的原理一、住房抵押贷款的原理（一）抵押与住房抵押贷款的含义（一）抵押与住房抵押贷款的含义 1抵押与抵押权的概念抵押与抵押权的概念 抵押是指债务人或者第三方在不转移
2、对其合法拥有的财产的占有的前提下，将该财产作为保证履行债务的担保从而取得融资支持的行为。抵押是在债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下，为确保债务按时清偿而实行的一种有价担保行为。债权人在债务清偿之前拥有限制性物权，即并不能实际占有和支配抵押财产，只有当债务人不能按期还清债务时，债权人才有权依照有关法律的规定，从抵押财产折价或者拍卖、变卖价款中优先受偿，这种权利被称作抵押权。因此，在财产抵押关系中，债权人又被称为抵押权人，而债务人或者第三人即财产所有人则被称为抵押人，作为担保之用的财产被称为抵押物。抵押权具有如下特征：（1）它是从属于主债权的担保物权。（2）不可分割性。（3）优先受偿性。（4
3、）追及性。2住房抵押贷款的概念住房抵押贷款的概念 住房抵押贷款，即我国所谓的住房按揭贷款，是指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇住房时，以其所购买的住房为抵押物，作为偿还贷款的担保而向银行或其他房地产金融机构申请的住房商业性贷款。购房人向银行等金融机构申请长期贷款，并承诺以年金的形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押住房的赎回权，并将抵押住房拍卖，从中获得补偿。（二）住房抵押贷款合同（二）住房抵押贷款合同的构成要素的构成要素 1抵押物抵押物 2抵押率抵押率 3贷款利率贷款利率 4贷款期限贷款期限 5还款方式还款方式 6抵押物的占管与处分抵押物的占管与处分二、住房抵
4、押贷款的种类二、住房抵押贷款的种类 根据房地产金融的发展进行分类，可分成常见的住房抵押贷款种类与创新的住房抵押贷款种类两大类。（一）常见的住房抵押贷款种类（一）常见的住房抵押贷款种类 根据贷款利率是否可以调整，住房抵押贷款可以分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款两种类型。其中，由于具体的还款方式不同，这两类住房抵押贷款各自又衍生出许多中间品种。1固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款 固定利率抵押贷款（fix-rate mortgage,FRM），是指预先确定了利率和分期还款期限的抵押贷款方式。如果还款额本身锁定的话，这个类型的贷款大多数都实行“等额还款”，这也是长期商业贷款中最常见的抵押贷款类型
5、。固定利率抵押贷款主要有两种：固定还本抵押贷款（constant amortization mortgage,CAM）和完全均付抵押贷款（constant payment mortgage,CPM）。国内将固定还本的抵押贷款称为“等额本金还款”，将完全均付的抵押贷款称为“等额本息还款”。按照我国商业银行的规定：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，可选择等额本息法、等额本金法来归还贷款本息。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。（1）固定还本抵押贷款（CAM）CAM的主要特点是定期、定额还本，利
6、息因本金的递减而递减，也就是在贷款后，每期还款的本息和由高而低逐期减少。其还款公式为：每月还款额 +（贷款本金累计已还本金）月利率 假定贷款20万元，贷款期限10年，年利率为5.04%,则还款期限为120个月，月利率为0.42%,每月归还本金1666.67元,每月还款额见表4-1。还款期数贷款本金（2）完全均付抵押贷款（CPM）CPM的主要特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同，计算和偿付都比较简便。其计算公式为：每月还款额=假定贷款20万元，贷款期限10年，年利率为5.04%，则还款期限为120个月，月利率为0.42%，每月还款额2125元，每月归还本金和利息见表4-2。还款期数还款期数月
7、利率月利率月利率贷款本金111 2可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款 可调利率抵押贷款（adjustable rate mortgage,ARM），是一种允许贷款利率在贷款期限内依据市场利率指数不断调整的长期抵押贷款。允许调整贷款利率的目的是将利率浮动的一部分贷款风险转移给借款人。同时，这种方法可以调整贷款收益，也就可以使贷款机构的资金浮动成本与其贷款收益之间建立很好的匹配关系。可调利率抵押贷款要求贷款利率与借贷双方共同接受的一些公开指标挂钩。合同签订时双方需要就初始利率、调整间隔、利率边际、综合利率、利率波动幅度、还款额波动幅度、负分期付款、利率下限、贷款的可继承性、贷款费率、提前付款特权等条
8、款达成协议，这些条款构成了一笔可调利率抵押贷款协议的主要内容。（1）初始利率 （2）调整间隔 （3）利率边际 （4）综合利率 （5）利率波动幅度 （6）还款额波动幅度（7）负分期付款（8）利率下限（9）贷款的可继承性（10）贷款费率（11）提前付款特权（二）创新的住房抵押贷（二）创新的住房抵押贷款种类款种类 1逆向年金抵押贷款逆向年金抵押贷款 在发达的市场经济国家里，居民住宅主要是通过各种长期抵押贷款形式取得的，因此，为了拥有属于自己的住宅，人们通常需要工作几十年。一般而言，住宅基本上是人们一生中最主要的财产，许多老人可能拥有一个属于自己的漂亮的住宅，但是退休之后的收入水平与年轻时相比却大大降
9、低，生活水平受到很大影响。为了帮助消费者实现跨时预算平衡，使普通消费者在一生中实现大致均衡的消费水平，盘活老年人的住宅资产，人们设计了一种所谓逆向年金“抵押贷款”方式。逆向年金抵押贷款方式实际上是把房子抵押给金融机构，由金融机构每月向老人提供生活费用。这类贷款期限一般不超过10年，如果在此期间老人去世则可以提前清偿贷款；如果10年之后老人仍然健在，则可以通过出售住宅或通过其他办法清偿贷款。逆向年金抵押贷款的优点是可以在没有立即改变房产所有权的前提下，解决退休老人“有房没钱”的问题，而且贷款人的贷款风险很低，贷款收益具有很强的可预测性。当然，发达的二手房市场是发放这类贷款的关键所在。2双周还款抵
10、押贷款双周还款抵押贷款 传统方式是每月还款一次，双周还款则是每两周还款一次。这种改进表面上似乎没有什么意义，但由于存在货币的时间价值，实际效果却是相当明显的。例如：一宗1万元30年的按揭贷款，按基准利率6.12%计算，采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息2303.72元，节省比例高达19.42%；缩短还款期64个月（近5年半），即30年的月供还款采用双周供，贷款将在24.7年还清。如果按优惠利率5.51%计算，采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息1846.06元，节省比例高达17.64%；缩短还款期59个月（近5年），即30年的月供还款采用双周供还款，贷款将在25.1年还清。显然，
11、采用双周还款制的优点是明显的。首先，对于购房者，这种方式缩短了还款的实际年限和所要支付的贷款本息额，尤其当购房者的贷款年限在20年以上时，采用双周还款制对购房者是很有吸引力的。其次，由于还款期限的缩短，降低了金融机构的风险，加快了资金的周转速度。金融机构的年投资收益率也可以计算出来，并没有由于采用双周还款制而下降，基本是保持不变甚至略有增加。3次级抵押贷款次级抵押贷款 根据借款人的信用记录和由此反映出的贷款风险，可将抵押贷款分为A、B、C、D四个等级。信用等级好、不存在信用问题的借款人享受A类贷款；信用存在一定问题的借款人只能获得B类贷款；信用较差的获得C类贷款；如果贷款是D类，那么这个贷款风
12、险极高。B、C、D类贷款被称为次级抵押贷款。获得次级抵押贷款的借款人在信用记录上存在瑕疵，因此这种贷款的利率和费用较A类优级贷款高，但首付要低于A类优级贷款。在当前美国房地产金融市场上，优级抵押贷款利率为7%，而次级抵押贷款利率在8%12%之间。次级抵押贷款有三种具体类型，包括只付利息贷款、可选择月供贷款以及固定利率转浮动利率贷款。这三种类型又以固定利率转浮动利率贷款在实际中最受欢迎，其中最常见的工具是“228”贷款，即贷款人发放30年期贷款，先在最初的2年中收取较低的固定利率，然后在剩余的28年中收取较高的浮动利率。类似的还有“327”贷款和“525”贷款。2000年以来，美国的次级抵押贷款
13、发展十分迅速，到2006年，次级抵押贷款总额已经占全美住房抵押贷款市场总量的15。4漂浮式抵押贷款漂浮式抵押贷款 漂浮式抵押贷款又称部分分期付款，即借贷双方商定一个名义贷款期限和一个实际贷款期限，在名义贷款期限内按等额本息法每月还款；当实际贷款期限到期时，按照当时的市场利率一次性付清所有的贷款余额。一般适用于实行固定利率的金融市场中。例如，贷款10万元，利率10%，实际贷款期限10年，名义贷款期限为30年。前10年每月还款额按30年期计算约884元，而若按10年期计算则每月实际还款额应为1356元，也就是说每月减少了472元的还款额度。10年期满时贷款余额约90312必须一次还清。这种贷款的特
14、点是在固定利率机制下，如果发生通货膨胀导致利率上调，贷款方要求最后一次还款按照当时的市场利率计算，可以借此转嫁利率风险；对于借款方来说，每月还款额度相对较少，前期还款压力较小，利于灵活使用资金；但期满时要求一次还清贷款余额，负担过重、风险较大，一般需要再次融资。第二节第二节 住房抵押合同中的住房抵押合同中的重要条款重要条款 一、借款人交费项目条款一、借款人交费项目条款 在住房抵押贷款合同中，有一些条款明确规定了抵押人缴纳各种与抵押房地产相关的税费义务，从贷款人的角度看，制定这类条款的目的在于实现贷款风险部分向借款人的转移。一般，抵押贷款合同中所规定的借款人的缴费项目有：1抵押住房相关的各种税费
15、、评估费、杂费等。2意外保险费用。二、抵押住房转让二、抵押住房转让 一般情况下，抵押贷款合同允许抵押住房的再次转让，但是会对这种转让做出明确的约束。这类约束主要包括：1在抵押贷款尚未完全清偿的情况下，抵押住房的转让原则上需要经过抵押权人的书面同意。在没有获得书面同意的情况下，如果抵押人擅自转让抵押住房，则抵押权人有权要求抵押人立即偿还全部未清偿款项，并要求一定的赔偿。否则，抵押住房的转让在法律上是无效的。2如果抵押人决定将抵押住房进行转让，抵押权人则有权根据市场现行的利率水平适当提高抵押贷款的利率水平，进行这一约束的目的在于，减少抵押住房的受让者申请在利率方面更具吸引力的新贷款的可能性。这种限
16、制将有利于贷款人规避利率波动的不利影响。三、提前还款三、提前还款 在市场利率水平变动的情况下，为了减少不必要的利息支出，借款人可能会实施提前还款，出现这种情况，贷款人的利益无疑将遭受损失。因此，在抵押合同中，贷款人一般会对提前还款的行为加以一定的限制。一些抵押贷款合同可能完全排除了提前还款的可能性，而一些抵押贷款合同虽然允许提前还款，但是会对提前还款行为实施一定的处罚，这种处罚主要是通过收取一定数额的罚款来实现的。在具体的执行中，罚款额度一般将随提前还款数额的不同而不同。四、抵押贷款合同违约四、抵押贷款合同违约 发放抵押贷款的主要风险之一是，借款人可能会以这样或那样的形式违约，因此，在抵押贷款
17、合同中，有许多条款是专门针对违约而制定的。1对抵押贷款违约的认定。2罚息条款。3取消抵押品赎回权。通常有以下两种方法可以达到取消抵押品赎回权的目的：（1）贷款人请求法院裁决。在这种方法中，贷款人可以借款人拖欠债务为由，向法院提起诉讼，由法院受理，并下达判决。法院的判决将规定对抵押人及其财产的处理方法。（2）贷款人申请取消抵押品赎回权并直接拍卖抵押品。如果拍卖的收入超过未清偿贷款额，则超过部分归借款人所有。尽管从法律关系上看，取消抵押品赎回权与拍卖抵押品是两个独立的行为，但通常两者是同时进行的。五、贷款人占有抵押住房五、贷款人占有抵押住房条款条款 在抵押贷款合同中，可能还包括贷款人占有抵押住房条
18、款，该条款规定：在作为抵押品的房地产委付期间，贷款人（或法定接受人）可接管该房地产并收取租金，直到取消抵押品赎回权为止。按照该条款的规定，所收取的租金首先要用于支付房地产的管理费用和营业费用，然后才是用于偿还抵押贷款、房地产税、房地产保险费以及其他抵押贷款合同中所要求抵押人支付的费用。六、解除债务关系条款六、解除债务关系条款 所有抵押贷款合同都对解除债务关系做出了明确的规定。当抵押人偿还了全部抵押贷款债务后，贷款人将及时解除这一债务关系并向抵押人发出书面通知，该书面通知被称为解除证明书。解除证明书应在有关部门进行登记，以注明抵押人房地产的产权已不再受抵押贷款债务的约束，抵押人也不必因此继续履行
19、还款义务。但是，按照惯例，解除债务关系的相关费用是由抵押人所承担的。第三节第三节 一手楼住房抵押贷一手楼住房抵押贷款的运作款的运作 一、银行开展一手楼住房抵押贷款的业务流程一、银行开展一手楼住房抵押贷款的业务流程 以中国农业银行的规定为例，介绍个人住房一手楼贷款操作流程。一手楼指售房人为开发商的住房。个人住房一手楼贷款（以下简称“一手楼贷款”）是指贷款人向借款人发放的、用于其购买一手楼、借款人以所购住房作为抵押物、开发商提供阶段性保证担保的贷款。（一）操作流程图（一）操作流程图 一手楼贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部分。在借款人提出申请之前，经办行需要对拟提供个人住房贷款的楼盘进行审查，
20、楼盘审查操作流程为：开发商申请项目调查审查、审批签订项目合作协议书 发放贷款操作流程为：借款人申请贷前调查 审查、审批 签订借款合同 办理保险、公证、担保等手续 发放贷款 资料归档 贷款偿还 贷后管理 清户撤押（二）现房楼盘审查（二）现房楼盘审查 1房地产开发公司提出申请房地产开发公司提出申请 经办行要求房地产开发公司（以下简称“开发商”）提交下列资料：（1）书面申请书，内容包括开发商概况、项目情况、拟申请贷款金额等。（2）公司资料。（3）项目资料。2项目调查项目调查 经办行收到上述资料后，经初步审查，资料齐全的同意受理，2个工作日内安排调查部门进行调查，并在5个工作日内完成调查。主要调查以下
21、内容：（1）手续的合法性。（2）项目基本情况。（3）项目市场前景。（4）项目效益。（5）银行同业竞争。3审查、审批审查、审批 贷款审查部门收到调查部门提交的项目调查报告和有关资料以后，要对其真实性、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查，在3个工作日内签署审查意见。经审查同意的，按照权限上报审批，贷款审批人在5个工作日内签署是否同意的意见。对现房楼盘贷款合作的审批认定权集中在二级分行及以上。对由我行发放开发贷款的楼盘，调查、审查环节可以视情况适当简化。4签订合作协议书签订合作协议书 经审批同意的，经办行与开发商签订住房按揭合作协议书。（三）期房楼盘审查（三）期房楼盘审查 1开发商申请
22、开发商申请 经办行要求开发商提交下列资料：（1）书面申请书，内容包括开发商概况（含经营财务状况）、项目情况、工程进度、投资完成情况、拟申请贷款金额等。（2）公司资料。（3）项目资料。2项目调查项目调查 经办行在收到上述资料后，经初步审查，资料齐全的同意受理，2个工作日内安排调查部门进行调查，10个工作日内完成调查。主要调查以下内容：（1）开发商基本情况。（2）手续的合法性。（3）项目投资情况。（4）项目情况。（5）项目市场前景和销售情况。（6）项目效益。（7）开发商负债状况。（8）银行同业竞争情况。3审查、审批审查、审批 贷款审查部门收到调查部门提交的项目调查报告和有关资料以后，要对其真实性、
23、完整性、有效性及贷款项目的合法性和可行性进行审查，在5个工作日内签署意见。经审查同意的，按照权限上报审批。有权审批人在5个工作日内签署意见。对期房楼盘贷款合作的审批认定权原则上集中在一级分行，一级分行也可以在转授权权限内将审批权下放到业务开展较好、管理规范的二级分行。对由我行发放开发贷款的楼盘，调查、审查环节可以视情况适当简化。4签订合作协议书签订合作协议书 经审批同意的，经办行与开发商签订住房按揭合作协议书。经办行还必须与开发商签订预售房款监管协议，由经办行监督预售房款的使用，确保预售房款不被挪用，专项用于该项目。（四）发放个人住房（四）发放个人住房贷款贷款 1借款人申请借款人申请 借款人申
24、请个人住房贷款，所购住房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。经办行要求借款人填写个人住房借款申请表并提供下列资料：（1）借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；（2）婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书；未婚的提供未婚证明）；（3）不低于房价20的首付款付款凭证；（4）房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；（5）共有权人同意以所购住房作为抵押物的证明；（6）借款人家庭财产和经济收入证明（包括由借款人所在单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；如果属于借款人家庭成员共同还
25、款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任；（7）办行要求提供的其他文件或资料。2借款人资信等级评借款人资信等级评定定 条件具备的分行可以按照中国农业银行个人住房贷款借款人资信等级评定指导意见（农银函20001065号）的要求，对借款人资信等级进行评定。依据评定结果确定是否贷款，同意贷款的，初步确定贷款期限和额度。3受理、调查受理、调查 经办行收到借款人提交的资料后，经初步审查，同意受理的1个工作日内安排调查部门进行贷前调查，调查部门3个工作日内完成贷前调查。调查的主要内容包括：借款人是否已支付20以上的首付款，并存入开发商在经办行开立的售房
26、款专用账户上；贷款年限加上借款人年龄是否超过65年；借款人偿还贷款本息的能力；借款人所购房屋的价格与当地同类物业的市场价格水平是否相符；抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件。调查部门签署调查意见后送交贷款审查部门。4贷款审查、审批贷款审查、审批 贷款审查部门在收到贷款调查部门的意见后，1个工作日内完成贷款审查，主要从以下几个方面加以审查：购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款；所购住房价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产估价资质的机构进行价格评估；共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；借款人还款能力。经审查同意的，提出贷款额度（严格控制
27、贷款成数达80的贷款，一人购买多套住宅的要严格控制贷款成数）、贷款期限，直接报有权审批人审批。有权审批人1个工作日内完成审批。5签订借款合同签订借款合同 经审批同意的，经办行与借款人、开发商签订个人住房按揭合同。签订借款合同时，经办行主动向借款人、保证人提示合同中用黑体字或有下划线的条款。6办理房屋保险、公证、担保手续办理房屋保险、公证、担保手续(1)保险。借款人必须办理财产保险，明确经办行为第一受益人，保险单正本交由经办行保管。保险金额不得低于贷款金额；保险费用由借款人支付；可以采用一次性或分次投保两种方式，保险期限不得短于贷款期限，贷款未清偿之前不得中断或撤销保险。可由经办行代办保险业务。
28、(2)公证。经办行认为有必要的，可以要求对借款合同进行公证，公证费用由借款人承担。(3)抵押（预）登记。以所购住房为抵押物的，经办行和借款人凭借款合同到当地房地产管理部门办理房地产抵押预登记。7贷款发放贷款发放 以所购住房作为抵押物的，在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款；若当地房地产管理部门尚未开办抵押预登记业务，在借款人办妥房屋保险、公证并将购房合同、首付款付款凭证等办理房屋产权证明必需的资料移交经办行后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署划款扣款授权书，经办行将款项直接划入开发商在经办行开立的售房专户上，同时通知借款人
29、贷款已经发放，开发商出具收款证明。8资料归档资料归档 经办行主管信贷员应在贷款发放后10个工作日内完成资料归档。个人住房贷款业务档案实行支行集中管理、专人单独保管，房屋他项权利证书等重要凭证须按照会计制度有关规定入库保管，个人住房贷款业务终结后的档案仍需保管5年。具体操作详见中国农业银行个人住房贷款业务档案管理规定（农银办200158号）。9贷款偿还贷款偿还 贷款期限一年以内（含一年）的，实行到期一次性还本付息；贷款期限一年以上的，实行按月分期还款。还款方式可以按照中国农业银行个人住房贷款还款方式计算模式（农银函2000575号）列出的还款方式。采用等额本息、等额本金、等额递增（减）、等比递增
30、（减）、等偿还贷款本息的方式。10贷后管理贷后管理 贷款发放后，“经办行要加强贷后管理，定期进行贷款检查。项目竣工验收合格后，督促开发商和借款人及时办理正式的抵押登记手续。（1）贷后检查。（2）贷款利率调整。（3）提前还款处理。（4）贷款风险的识别与判断（5）违约贷款的催收与处理。11清户撤押清户撤押 借款人偿还全部本息后，经办行会计部门出具贷款结清凭证给信贷部门。信贷部门通知借款人，持其有效身份证件、贷款结清凭证领回由我行保管的有关法律凭证及文件，借款人签署收到文件的回执。采取抵押担保方式的，经办行和借款人共同办理抵押注销登记手续。二、房地产企业代为办理二、房地产企业代为办理抵押贷款的业务流
31、程抵押贷款的业务流程 一手楼抵押贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房的房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由开发商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。这种贷款一般由房地产开发企业代为办理，其业务流程如下：1开发商向贷款行提出抵押贷款合作意向。2贷款行对开发商的开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开发商签订抵押贷款合作协议。开发商同意为借款人提供连带责任保证，并承担回购义务。3借款人（即购房人）与开
32、发商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款（营业房40%）。4借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请住房抵押贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。5经调查、审查、审批同意后，贷款行与借款人签订住房抵押贷款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入开发商账户（保险采取客户自愿原则），并通知借款人取合同。借款人同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续。6借款人以后只要每月（每季）20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。7贷款行代理缴纳契
33、税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵押登记手续，收费严格按各有关办理机关的收费标准执行，不收取任何代理费，借款人必须提供办理以上手续所需的一切材料。贷款归还后，贷款行注销抵押登记，并将有关材料退还给客户。三、购房者获得抵押贷款三、购房者获得抵押贷款的流程的流程 对于一手楼，购房者获得抵押贷款的流程大致如下：1选择房产选择房产 购房者如想获得住房抵押贷款服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理抵押贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证抵押贷款的顺利取得。2办理抵押贷款申请办理抵押贷款申请 购房者在确认自己选择的
34、房产得到银行抵押贷款支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得抵押贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报抵押贷款申请书。3签订购房合同签订购房合同 银行收到购房者递交的抵押贷款申请有关法律文件，经审查确认购房者符合抵押贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或抵押贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订商品房预售、销售合同。4签订抵押贷款合同签订抵押贷款合同 购房者在签订购房合同，并取得交纳首期房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订商品房抵押贷款合同，明确抵押贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。5办理抵押登记、保险办理抵押登记、保险 购房者、发展商
35、和银行持商品房抵押贷款合同及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于抵押贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。6开立专门还款账户开立专门还款账户 购房者在签订商品房抵押贷款合同后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与抵押贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合抵押贷款条件，履行商品房抵押贷款合同约定义
36、务并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。第四节第四节 二手楼住房抵押贷二手楼住房抵押贷款的运作款的运作 一、银行开展二手楼住房抵押贷款的业务流程一、银行开展二手楼住房抵押贷款的业务流程 以中国农业银行为例，介绍个人住房二手楼贷款操作流程。二手楼，指已取得完全产权、可以进入房地产三级市场流通交易的住房。个人住房二手楼贷款（以下简称“二手楼贷款”）是指贷款人向借款人发放的用于其购买二手楼的贷款。（一）贷款操作流程图（一）贷款操作流程图提出申请 调查、评估 审查、审批 签订借款合同 办理保险、公证、担保手续 发放贷款 资料归档 贷款偿还 贷后管理 清
37、户撤押（二）借款人申请（二）借款人申请 经办行要求借款人填写个人住房借款申请表并提供下列资料：1身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；2婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或当地婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明）；3不低于所购房屋价格30的首付款付款凭证；4房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；5所购住房产权证明；6共有权人同意以所购住房作为抵押物的证明；7若售房人为自然人，提供售房人（含共有权人）身份证件；如售房人为法人，须提供有效的法人营业执照、法定代表人证明书等有关文件；8购买已出租的房屋，须提交租户同意搬迁的证明；9借款人家庭财产和经济收入证
38、明（包括由借款人所在单位人事部门出具个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；如果属于借款人家庭成员共同还款。则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任；10经办行要求提供的其他文件或资料。（三）借款人资信等（三）借款人资信等级评定级评定 条件具备的分行，可以按照中国农业银行个人住房贷款借款人资信等级评定指导意见（农银函20001065号）的要求，对借款人资信等级进行评定。依据评定结果确定是否款，同意贷款的，初步确定贷款期限和额度。（四）调查、评估（四）调查、评估 经办行收到上述资料后，经初步审查符合贷款条件的同意受理，在1个工
39、作日内安排调查部门进行贷前调查。调查部门2个工作日内完成贷前调查。以所购住房作为抵押物的委托一级分行认可的、具有房地产估价资质的机构进行价格评估。贷前调查的内容包括：1借款人是否支付30以上的首付款，并存入售房人在经办行开立的售房款账户上；2贷款年限加上借款人年龄是否超过65年。贷款年限加上所购二手楼已使用年限是否超过30年；3借款人偿还贷款本息的能力；4借款人所购买二手楼的价格与当地同类物业的市场价格水平是否相符；5抵押担保是否足额有效，共有权人是否出具同意抵押的合法文件；6所购房屋是否有租约在先。若有，调查租约起止日期，租金是否合理及租户是否同意搬迁等。调查部门签署调查意见后送交贷款审查部
40、门。（五）审查、审批（五）审查、审批 贷款审查部门收到调查部门提交的调查报告和有关资料后，1个工作日内完成贷款审查，审查的主要内容有：房屋的产权是否明晰；房屋交易价格是否与市场价格基本相符，是否存在高估抵押物价格、变相提高贷款成数的风险；贷款期限、额度、还款方式是否与借款人还款能力相符。贷款审查部门提出贷款额度、期限、利率、担保方式的建议或不能贷款的理由。经审查同意的，直接报有权审批人批准，有权审批人在1个工作日内签署审批意见。（六）贷款发放（六）贷款发放二手楼贷款的发放分以下三种情况：1借款人不需要房屋交易中介机构提供担保，直接向贷款人申请贷款，其操作程序为：（1）贷款经审批同意的，经办行与
41、借款人签订个人住房抵押借款合同，办理保险、公证等手续；（2）经办行出具个人住房贷款承诺书，承诺在借款人完成所购房屋产权过户和抵押登记手续后，按合同约定发放贷款；（3）售房人与借款人办理产权过户登记，借款人同时办理抵押登记，并将已办妥抵押登记手续的房屋所有权证和他项权利证书交由经办行收执；（4）借款人签署划款扣款授权书；（5）经办行填写借据经借款人签章或按指印认定后，根据划款扣款授权书的约定，将贷款划到售房人在经办行开立的账户上，同时通知借款人贷款已经发放，售房人出具收款凭证。2由房屋交易中介公司担保的二手楼贷款，其操作程序为：（1）借款人与同意为贷款提供阶段性保证担保的房屋交易中介公司（以下简
42、称“交易中介”）签订担保协议；（2）交易中介在经办行处开立专户，经办行在接到借款人的申请和有关资料并审核无误后，与借款人签订个人住房抵押借款合同，与交易中介签订阶段性担保合同，同时借款人、售房人、交易中介与经办行签订售房款委托划转协议；（3）办理房屋保险、合同公证；（4）经办行将贷款划到交易中介在经办行开立的专户上，同时通知借款人贷款已经发放，交易中介出具收款凭证；（5）借款人与售房人到当地房地产管理部门办理产权过户和抵押登记手续；（6）经办行收到借款人交来的房屋他项权证后，将售房款由专户转入售房人在经办行开立的账户。3由住房置业担保公司（以下简称“置业担保公司”）等保证人提供保证担保的贷款，
43、经办行要严格审查置业担保公司的担保能力，其担保的贷款不得超过其实有资本的30倍。操作程序为：（1）经办行、借款人与同意为该贷款提供保证担保的置业担保公司签订个人住房保证借款合同；（2）办理借款合同公证；（3）借款人签署划款扣款授权书，授权经办行将购房首付款和贷款划入售房人在经办行开立的账户上，同时通知借款人贷款已经发放，售房人出具收款凭证。从受理到贷款发放，在银行内部的运转时间不得超过5个工作日。（七）资料归档、贷款偿还、贷后管理、贷款利率调整的处理、提前还款处理、贷款风险的识别与判断、违约贷款的催收与处理和清户撤押参照一手楼贷款相关程序办理。二、房地产中介代为办理二、房地产中介代为办理抵押贷
44、款的业务流程抵押贷款的业务流程 房地产中介代为办理抵押贷款，一般是由专门的房地产按揭机构代理，其业务流程大致如下：1按揭机构代办抵押贷款、银行审批同贷按揭机构代办抵押贷款、银行审批同贷 由借款人委托房地产按揭机构代理向银行申请抵押贷款，经银行审查、批准后，出具同贷书。2按揭机构代办交易递件按揭机构代办交易递件 由二手楼交易双方委托按揭机构代办递件手续。3交税、交易过户交税、交易过户 由二手楼交易双方履行纳税义务，并办理有关过户手续。4出新房产证出新房产证 旧业主的房产证需交给房地产交易机关予以销毁，且重新制作新房产证。5房管局归档房管局归档 房管局将有关交易材料归档。6办理抵押登记手续办理抵押
45、登记手续 按揭机构代理当事人到登记机关办理房地产抵押登记手续。7出他项权利证明出他项权利证明 由房地产管理部门出具房地产他项权利证明。8银行放款银行放款 银行收到房地产他项权利证明后，即可放款。三、购房者获得抵押贷款三、购房者获得抵押贷款的流程的流程 对于二手楼，购房者获得抵押贷款的流程大致如下（每一步都需要若干个工作日，整个流程约需30个工作日左右）：1签三方约签三方约 一般由卖方、买方和经纪方签署三方成交合约。2贷款申请贷款申请 委托经贷款行认可的依法成立的房地产评估机构对房屋价值进行评估，出具评估报告。根据评估价的30%确定首期购房款。借款人向贷款行提交申请个人住房贷款的相关材料。3银行
46、出具同意贷款证明银行出具同意贷款证明 银行对购房人提交的资料进行审查，符合条件的予以批准，出具同意贷款证明书。4办理交易递件手续办理交易递件手续 交易双方到房地产交易机关办理交易递件手续，一般此时卖方收取30%的首期款。5查税、交税，交易过户查税、交税，交易过户 交易双方到交易机关查询所需纳税数额，并完成纳税义务（可各付各税或按约定由一方承担所有税款）。同时办理各项交易过户手续。6出新房产证出新房产证 旧房产证交回，由房管部门销毁；并重新制作新房产证。7新证归档新证归档 新证材料归档工作是房管部门内部进行房屋产权产籍管理的重要内容。8办理抵押登记手续办理抵押登记手续 借款人与贷款行签订借款合同
47、和抵押担保合同，并办理抵押登记、公证、保险等手续，保险单正本交贷款银行保管。9银行放款银行放款 贷款银行发放贷款，按贷款合同约定将贷款直接汇入售房人账户。课堂讨论课堂讨论 假如你是某房地产抵押贷款服务机构（即按揭机构）的业务人员，你会如何为市民申请住房抵押贷款提供优质服务？复习思考题复习思考题 1什么是住房抵押贷款？2住房抵押贷款合同的构成要素包括哪些？3住房抵押贷款的种类有哪些？4住房抵押贷款合同中的重要条款包括哪些？5简述银行开展一手楼住房抵押贷款的业务流程。6简述购房者获得二手楼抵押贷款的流程。实践与训练实践与训练 由学生自己寻找或由教师给定一份当地现用的住房抵押贷款合同，首先熟悉这份合
48、同的各项重要条款，然后进行抵押贷款合同的填写实训。案例分析案例分析 案例案例1 1：“组合贷款组合贷款”的还款方式能组合吗？的还款方式能组合吗？由于利率提高，不少买家在贷款时都是精打细算。既不想背负过重利息，又不想每月还款额太高。近日，汪先生买了一套房，向银行申请了100万元的组合贷款，包括50万元的商业贷款和50万元的公积金贷款。汪先生在向银行申请贷款时发现，商业贷款和公积金贷款都有等额本息和等额本金等两种还款方式，但是两者的还款方式必须选择同一种。汪先生现在买的是二套房，利率比较高，他不愿意每月背负太多的利息，所以在商业性贷款部分选择等额本金的贷款方式。但他的资金量又不是很足，还是想充分利
49、用公积金贷款，在公积金贷款部分选择等额本息贷款方式。两种贷款选择不同的还款方式，可行吗？买家：商业性贷款选等额本金还款，公积金贷款选等买家：商业性贷款选等额本金还款，公积金贷款选等额本息贷款额本息贷款 听到汪先生的诉求，记者有一点懵。如果最想省钱，当然是商业性贷款和公积金贷款都选择等额本金的最为划算。而前者选择等额本金，后者选择等额本息，显得有点不伦不类。以商业性贷款总额50万元，还款20年，利率为2008年12月23日第二套房基准利率上调1.1倍。用等额本息还款法，还款总额为896808元，支付利息款为396808元，每月还款3737元。而用等额本金还款法，汪先生还款总额为827860元，支
50、付利息款为327860元。但首月还款额为4804元，然后逐月递减，最后一个月还款2095元。两者相比，汪先生采用等额本息还款法，要比采用等额本金还款法，多支付利息68948元。如果平摊到20年即240个月，平均每月多支付287元。银行没有操作先例银行没有操作先例 在签合同时，汪先生向银行提出两种不同性质的贷款能否选择不同的还款方式。但得到的回复是，如果想最省钱，最好两种都选择等额本金贷款方式。两种性质的贷款采用不同还款方式，目前银行还没有这样操作的先例。汇翰按揭专业人士莫静告诉记者，在银行的合同中，还款类型和还款方式都是捆绑在一起的，还款方式为格式条款。而在实际操作中，几乎没有买家提出这样的要
