1、土地開發估價投資效益評估收益成本毛利收益成本毛利投資就是要獲利投資就是要獲利成本推算法收益還原法成本推算法收益還原法講師：莊敏信講師：莊敏信壹、投資效益評估（第二單元）壹、投資效益評估（第二單元）2-12-1不動產估價之意義不動產估價之意義專業估價人員根據估價目的遵循估價原則按照估價程序選用估價方法分析影響因素客觀合理價格 估價之意義估價之意義 專業人員根據估價的目的，遵循估價專業人員根據估價的目的，遵循估價 原則，按照估價程序，選用適宜的估原則，按照估價程序，選用適宜的估 價方法，並在綜合分析影響房地產價價方法，並在綜合分析影響房地產價 格因素的基礎上，對房地產在估價時點（價格日期）的格因素
2、的基礎上，對房地產在估價時點（價格日期）的 客觀合理價格或價值進行估算和判斷的活動。客觀合理價格或價值進行估算和判斷的活動。估價之目的估價之目的A.A.公部門：公部門：1.1.課稅；課稅；2.2.徵收補償；徵收補償；3.3.工地撥用做價；工地撥用做價；4.4.標售；標售；5.5.計算計算 回饋代金；回饋代金；6.6.重劃；重劃；7.7.計徵登記費；計徵登記費；8.8.訴訟訴訟。（如共有（如共有 物裁判分割以價金找補）物裁判分割以價金找補）；9.9.聯合開發；聯合開發；10.10.採購；採購；11.11.容容 積移轉；積移轉；12.12.徵收異議之復議或徵收異議之復議或 行政救濟時；行政救濟時；
3、13.13.實施平均地權之規定地價；實施平均地權之規定地價；14.14.開發建設開發建設（例如區段徵收（例如區段徵收、眷村眷村 改建）之預算編列與計畫訂定改建）之預算編列與計畫訂定；15.15.公產估價；公產估價；16.16.土地使用計畫土地使用計畫 之擬定；之擬定；17.17.法院拍賣。法院拍賣。私部門：私部門：1.1.買賣；買賣；2.2.都市更新權利變換；都市更新權利變換；3.3.合建；合建；4.4.租賃；租賃；5.5.設定設定他項權利之權利價值；他項權利之權利價值；6.6.土地開發；土地開發；7.7.擔保品鑑定擔保品鑑定（貸（貸款融資）款融資）；8.8.移民資產證明；移民資產證明；9.9
4、.資產管理公司（資產管理公司（AMCAMC）承受金融機構不良債權（承受金融機構不良債權（NPLNPL）時；）時；10.10.不動產證劵化之不動產證劵化之推動；推動；11.11.公司合併之資產鑑定；公司合併之資產鑑定；12.12.金融資產服務公司金融資產服務公司就擔保品進行拍賣時；就擔保品進行拍賣時；13.13.保險公司理賠參考；保險公司理賠參考；14.14.資產資產重估；重估；15.15.商譽與信用平等。商譽與信用平等。2-2影響地價的因素 A A、一般因素、一般因素 指對於不動產市場及其指對於不動產市場及其 價格水準發生全面影響之自然、價格水準發生全面影響之自然、政治、社會、經濟等共同因素政
5、治、社會、經濟等共同因素 B B、區域因素、區域因素 指影響近鄰地區不動產價格指影響近鄰地區不動產價格 水準之因素水準之因素 C C、個別因素、個別因素 指不動產因受本身條件之影響，指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素而產生價格差異之因素個別因素區域因素一般因素 進行不動產估價時應保握與分進行不動產估價時應保握與分 析價格行程因素析價格行程因素 形成不動產經濟價值有三形成不動產經濟價值有三 a.a.對不動產效用的認識對不動產效用的認識，b.b.數量相對稀少性數量相對稀少性 c.c.有效需求有效需求 三者因素並非固定不變，經常處於變動傾向，固須綜三者因素並非固定不變，經常處於變動傾向
6、，固須綜 合分析一般因素、區域因素與個別因素，用以研判不合分析一般因素、區域因素與個別因素，用以研判不 動產在不同時空與設經環境背景下，其應具之價值。動產在不同時空與設經環境背景下，其應具之價值。應充份調查分析過去的變動，現在之狀況即將來之動應充份調查分析過去的變動，現在之狀況即將來之動 向，作動態保握，併追究各因素間互相之關係，向，作動態保握，併追究各因素間互相之關係，判定判定 a.a.對不動產效用的認識對不動產效用的認識，b.b.數量相對稀少性數量相對稀少性c.c.有效需有效需 求三者之影響，才能正確保握不動產價格求三者之影響，才能正確保握不動產價格 日本不動產鑑定評價基準是把區日本不動產
7、鑑定評價基準是把區 域因素分為：域因素分為：1.1.道路條件：道路條件：道路系統及連貫性、道路系統及連貫性、寬度、人行步道、舖裝情形、道路寬度、人行步道、舖裝情形、道路 景觀、快慢車道之劃分狀況等景觀、快慢車道之劃分狀況等 2.2.接近條件：接近條件：至車站及各種公共設施之接近程度、交至車站及各種公共設施之接近程度、交 通設施、車輛班次等通設施、車輛班次等 3.3.環境條件：環境條件：日照、降雨情形、溼度、災害、治安、日照、降雨情形、溼度、災害、治安、景觀、文化水準、居民素質、水電瓦斯供給情形等景觀、文化水準、居民素質、水電瓦斯供給情形等 4.4.行政條件：行政條件：都市計劃使用區分、建蔽率容
8、積率、高都市計劃使用區分、建蔽率容積率、高 度限制、其他限制等度限制、其他限制等 5.5.棕地條件：棕地條件：棕地面積、寬度、深度、形狀、配置情棕地面積、寬度、深度、形狀、配置情 形等形等 國內學者對一般因素的分析國內學者對一般因素的分析 1.1.自然因素：自然因素：a.a.地質、地盤等狀態地質、地盤等狀態，b.b.土壤及土層土壤及土層 之狀態之狀態，c.c.地勢之狀態地勢之狀態d.d.地理上之位地理上之位 置關係置關係，e.e.氣象狀態氣象狀態 2.2.社會因素：社會因素：a.a.人口狀態，人口狀態，b.b.家族構成及世代分離狀態，家族構成及世代分離狀態，c.c.都市之都市之 形成及公共設施
9、建設狀態，形成及公共設施建設狀態，e.e.教育及社會福利之狀態教育及社會福利之狀態 ，f.f.不動產交易及使用收益習慣，不動產交易及使用收益習慣，g.g.建築式樣等狀建築式樣等狀 態，態，h.h.資訊化之進展狀態，資訊化之進展狀態，i.i.生活方式等之狀態生活方式等之狀態 3.3.行政（政治）因素：行政（政治）因素：a.a.土地利用計畫及管制狀態土地利用計畫及管制狀態 b.b.對土地及建築物之結構、防災對土地及建築物之結構、防災 等管制狀態等管制狀態 c.c.不動產資金之統制及不動產交易之管制狀態不動產資金之統制及不動產交易之管制狀態 d.d.關於不動產稅制之狀態關於不動產稅制之狀態 e.e.
10、住宅政策住宅政策 4.4.經濟因素：經濟因素：a.a.儲蓄、消費、投資水準與國際收支狀態儲蓄、消費、投資水準與國際收支狀態 b.b.財政金融狀態財政金融狀態 c.c.利率水準利率水準 d.d.技術革新及產業結構之變化技術革新及產業結構之變化 e.e.租稅負擔狀態租稅負擔狀態 f.f.物價、工資及就業水準物價、工資及就業水準 g.g.交通體系狀態交通體系狀態 h.h.國際化狀態國際化狀態 名宅、豪宅，最怕政局不穩定，政局勝於產業名宅、豪宅，最怕政局不穩定，政局勝於產業 真空，一但政局紛擾，購屋置產失去信心，心真空，一但政局紛擾，購屋置產失去信心，心 不在國內，骨牌效應即生，為求變現，低價在不在國
11、內，骨牌效應即生，為求變現，低價在 所不惜，可為一般因素之實例所不惜，可為一般因素之實例 區域道路整編計畫，如台中市昌平路，民國區域道路整編計畫，如台中市昌平路，民國 8888年預定改崇德六路一段，住戶認為要年預定改崇德六路一段，住戶認為要 更換太多戶籍資料覺得麻煩反對而作罷，後又更換太多戶籍資料覺得麻煩反對而作罷，後又 另一波整編計畫，變為興安一街，門牌從另一波整編計畫，變為興安一街，門牌從 路改為街，住戶擔心房價下跌。路改為街，住戶擔心房價下跌。不動產估價之程序不動產估價之程序 程序表確定勘估基本事項擬定估價計畫蒐集資料確認、勘估標的狀態整理、比較、分析資料運用估價方法推算看估標的價格決定
12、勘估標的價格製作估價報告書1.促進效率2.追查原因3.便利訓練4.規模案量功能貳、土地開發投資效益 收益總營收 收益單價可售面積 單價底價，非銷售價 可售面積各單元面積車位 a.地面層：一樓（含夾層）單價視地段、產品與基地條件 售坪單價較高，因佔全案可售面積小部分，面 積應控制，減輕其配置對整體的負面影響 b.樓上層：單價配合市調參考市場行情價，加上基 地條件差異、公司定位產品等級及未來 市場走勢；售坪須檢視落點、房數配比 c.地下層：單獨處理租或售，視 地段、產品與基地條件 d.車位：注意政府法令，法停、停獎、增設，平面與機械，視區段行情 價與須情度 e.透天產品：以棟為單位，依用途、配置、
13、請照產 權、停車等因素而定；價格計算亦由 土地、建物坪數之產權、停車、產品差 異，設定各單項額度加總後定之 成本土地成本營建成本其他費用 A.土地成本 a.土地款：地價土地面積（注意虛坪或實坪，及 需考慮併入下列因素）1.待購地：鄰地需併購或水利地需洽購 2.增值稅：若賣方以賣清開價時 3.價差：個別土地（有時私下）要求價差 4.附建照：現有建照另行計價時 5.路權：若有尚未徵收的出入道路要求路權時 6.地上物：若連建物一併購入或現有地上物須處理時 7.補貼款：若有一般標售、法拍案常見承租、侵占 等要求補貼款 8.其他：未取得完整產權及方便日後建築使用需支付 之各類費用 佣金：除標售土地，一般
14、買賣多需付給仲人之 佣金（約0.52土地款）規費稅金：地價稅、增值稅、相關稅賦 1.規費及印花稅 約土地申報地價總額0.2 2.地價稅 土地申報地價總額地價稅率（1+預估調幅）計 算年數 地價稅率各縣市地籍歸戶後的地價稅稅率 預估調幅預估持有期間公告地價可能調幅之 （持有期間可能幾次調整，現每三年一調，政府研議每年調價）3.增值稅 【土地申報現值總值（1+預估調幅）N-1】稅率 （稅率依平均地權條例施行細則規定）；規劃稅金 約土地款12 4.利息 無融資不計息 土融資土融貸款額放款利率 計息年數 5.保留地 部分因畸零地需留設保留，亦為成本之一 6.其他 a.容移（購地）款移入容積接受（即本）
15、基地容 積率接受公告現值當地公設用地行情 b.回饋金依其適用規定而議 c.都更配合款因其適用規定而議，依各項獎勵面積所 需經費計入成本 B.營建成本 營建費用（單價）成本建坪（面積）a.成本建坪（面積）銷售坪、執照坪 銷售坪執照坪陽台面積 執照坪建照總樓地板面積 b.營建費用（單價）產品分级與規模、樓層、構造、材料 營建直接與間接工程費（營管費用約510）利息：無建融資不計息；建融資建融金額利 率計息年數 扣除增值稅：因為進項稅額得扣除之營建造價 1.055 C.其他費用 a.公寓大廈公共基金（管理基金）管理基金營建造價0.10.5 視規模而異，規模越小比例越大 營建造價比例各縣市不一 b.管
16、銷費用 可售金額25（較開發成本高）D.總成本 a.投資成本：土地成本（含融資利息）營建成本 （含建融利息）其他土、建融 b.總成本土地成本營建成本其他管消費（無 融）毛利（毛利率）A.毛利 收益成本毛利 a.總可售總成本（無融）b.總可售總成本（計息）（融資）總成本土地營建其他（融資需加利息）B.毛利率 a.定義：投資的回報率；毛利成本 b.標準：銷售如預期，符合投資者最低要求 投資者效益評估 A.成本推算法 收益總（或投資）成本（或總售價）B.收益還原法 總成本：土地成本總可售 （1毛利率）（營建成本 其他費用）無融 投資成本：土地成本（計息）（總可售計息營 建成本其他費用毛利率土融款）（
17、1毛利率）融資 a.順著地主的條件，以成本推算法來計算毛利、毛利 率 b.以售價還原法來反算地價、毛利，藉以評估作為向 賣方還價之依據，以降低土地成本 c.售價、地價及毛利率固定時，則反算造價；藉以核 對建材設備，研究降低營建成本之空間 d.售價、地價及毛利率固定時，則反算售價；藉以檢討售價結構 （如：公設面積、車位面積及關 聯之公設比），進而提高總可售 面積、金額的可行性 e.可調整之因素都行不通時，應重新檢討規劃型態，藉著比較各替選方案的優缺點，篩選可行最佳的投 資方案 有體制在迅速、確實的原則下，團隊需力求：1.制度化2.電腦化3.程式化4.周延化5.精煉化 6.數據化7.標準化8.彈性化段落結束，謝謝各位，祝美好的明天等著您！
