1、 资产评估工作底稿资产评估工作底稿1 陈锦棋陈锦棋一、工作底稿总体框架一、工作底稿总体框架23程序性准则程序性准则工作底稿推荐格式及说明工作底稿推荐格式及说明管理类工作底稿管理类工作底稿操作类工作底稿操作类工作底稿成本法工作底稿成本法工作底稿收益法工作底稿收益法工作底稿市场法工作底稿市场法工作底稿评估准则（基本准则）评估准则（基本准则）职业道德（基本准则）职业道德（基本准则）工作底稿准则工作底稿准则评估程序准则评估程序准则业务约定书准则业务约定书准则评估报告准则评估报告准则4 二、工作底稿常见问题分析二、工作底稿常见问题分析 1 1、工作底稿的内容难以反映已履行的程序；、工作底稿的内容难以反映
2、已履行的程序；2 2、编制的底稿所涉及的评估范围不完整、记录不全、编制的底稿所涉及的评估范围不完整、记录不全面；面；3 3、评估过程的轨迹不清晰；、评估过程的轨迹不清晰；4 4、工作底稿未经必要的审核；、工作底稿未经必要的审核；5 5、工作底稿的内容与报告的内容不一致等问题。、工作底稿的内容与报告的内容不一致等问题。5如行业检查中发现的问题：如行业检查中发现的问题：A A项目问题项目问题1 1、在建工程部分未附相关工作底稿，在评估说明、在建工程部分未附相关工作底稿，在评估说明中也未单独说明。评估结果汇总表中在建工程账面中也未单独说明。评估结果汇总表中在建工程账面原值原值179.08179.08
3、万元，评估减值万元，评估减值66.2466.24万元，减值率万元，减值率6464，未进一步说明原因。，未进一步说明原因。2 2、工作底稿中流动资产、流动负债、无形资产项、工作底稿中流动资产、流动负债、无形资产项目未附评估人员资产清查底稿。目未附评估人员资产清查底稿。3 3、现金、银行存款底稿中未见银行对帐单、现金、现金、银行存款底稿中未见银行对帐单、现金盘点表、银行询证函等资料。盘点表、银行询证函等资料。4 4、应收账款项目没有询证函回函及替代程、应收账款项目没有询证函回函及替代程序。序。5 5、存货部分在报告中叙述采用市价法评估，、存货部分在报告中叙述采用市价法评估，未见相关工作底稿；未附存
4、货基准日盘点未见相关工作底稿；未附存货基准日盘点表。表。6 6、长、短期借款未附银行询证函。、长、短期借款未附银行询证函。677 7、土地的评估部分在评估说明中未进行阐述，底稿、土地的评估部分在评估说明中未进行阐述，底稿中未附反映与评估结果相关联的确定评估价值的评估中未附反映与评估结果相关联的确定评估价值的评估过程。评估结果汇总表中显示土地账面原值过程。评估结果汇总表中显示土地账面原值167.83167.83万万元，评估减值元，评估减值90.7590.75万元，减值率万元，减值率54.154.1，未说明原因，未说明原因。土地证面积与土地委估面积不一致，相差。土地证面积与土地委估面积不一致，相差
5、1972.51972.5平平米，未进行说明。米，未进行说明。8 8、机器设备部分在报告中叙述采用市价法评估，无、机器设备部分在报告中叙述采用市价法评估，无相关工作底稿，评估说明中表述采用重置成本法评估相关工作底稿，评估说明中表述采用重置成本法评估，前后表述不一致。，前后表述不一致。9 9、企业整体资产评估未作收益现值法验证部分的说、企业整体资产评估未作收益现值法验证部分的说明。明。1010、评估报告中未附企业基准日会计报表复、评估报告中未附企业基准日会计报表复印件。印件。1111、评估报告中对委托方简介中应详细介绍、评估报告中对委托方简介中应详细介绍委托方股权构成情况以确定其关联方。委托方股权
6、构成情况以确定其关联方。1212、评估报告中未附被评估企业破产清算的、评估报告中未附被评估企业破产清算的批准文件。批准文件。1313、评估报告中叙述存货、机器设备、土地、评估报告中叙述存货、机器设备、土地使用权采用现行市价法进行评估，但未阐使用权采用现行市价法进行评估，但未阐述现行市价法的过程及应用。述现行市价法的过程及应用。89B B项目问题：项目问题：1 1、被评估企业的信息资料不全，如历史沿革、现状和发展、被评估企业的信息资料不全，如历史沿革、现状和发展前景，行业发展状况、前景，历史财务资料等；前景，行业发展状况、前景，历史财务资料等；2 2、缺少对收益法、市场法和成本法三种基本评估方法
7、适用、缺少对收益法、市场法和成本法三种基本评估方法适用性的分析；性的分析；3 3、评估工作底稿的分类不够条理；、评估工作底稿的分类不够条理；4 4、评估说明不够完善；、评估说明不够完善；5 5、留底报告未盖章；、留底报告未盖章；6 6、现场勘察记录不完整，房屋建筑物缺少建筑面积，机器、现场勘察记录不完整，房屋建筑物缺少建筑面积，机器设备缺少型号、生产厂家、主要技术参数等基础信息；设备缺少型号、生产厂家、主要技术参数等基础信息；7 7、银行对账单不全、不适用；、银行对账单不全、不适用；108 8、未说明应收账款和预收账款调整的依据；、未说明应收账款和预收账款调整的依据；9 9、产成品的评估方法不
8、恰当，应当采用销售收入减去销售费、产成品的评估方法不恰当，应当采用销售收入减去销售费用和销售税金来确定评估值；用和销售税金来确定评估值；1010、缺少房屋建筑物的评估方法和评估过程；、缺少房屋建筑物的评估方法和评估过程；1111、缺少设备的评估方法，没有考虑设备的运杂费、安装调试、缺少设备的评估方法，没有考虑设备的运杂费、安装调试费、大型设备资金成本；费、大型设备资金成本；1212、缺少有关法律权属的证明资料，如房产证或有关权属说明、缺少有关法律权属的证明资料，如房产证或有关权属说明；1313、有关报废拆除的固定资产需要资产占有方出具书面意见、有关报废拆除的固定资产需要资产占有方出具书面意见1
9、414、委托方承诺函缺少法定代表人签字；、委托方承诺函缺少法定代表人签字；1515、有关经济行为文件存在瑕疵（董事会决议缺少签字、盖章、有关经济行为文件存在瑕疵（董事会决议缺少签字、盖章）；）；111616、缺少三级复核的纪录；、缺少三级复核的纪录；1717、缺少有关价值类型的定义；、缺少有关价值类型的定义；1818、缺少对评估方法选择的分析；、缺少对评估方法选择的分析；1919、对评估方法的说明不够充分；、对评估方法的说明不够充分；缺少对评估结论的分析；缺少对评估结论的分析；2020、评估明细表缺项，如缺少建筑物的建成时间、面积，机器、评估明细表缺项，如缺少建筑物的建成时间、面积，机器设备型
10、号、生产单位、数量；设备型号、生产单位、数量；2121、缺少有关法律权属的说明。、缺少有关法律权属的说明。12三、工作底稿主要内容三、工作底稿主要内容工作底稿，是指注册资产评估师执行评估业务形工作底稿，是指注册资产评估师执行评估业务形成的成的,反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作反映评估程序实施情况、支持评估结论的工作记录和相关资料。记录和相关资料。（一）工作底稿含义（一）工作底稿含义13工作底稿的定义包含三方面的内容：工作底稿的定义包含三方面的内容：1 1、工作底稿是注册资产评估师在执行评估业务过、工作底稿是注册资产评估师在执行评估业务过程中形成的工作记录和相关资料。主要针对目前一程中形
11、成的工作记录和相关资料。主要针对目前一些评估机构存在事后补写底稿的现象。些评估机构存在事后补写底稿的现象。2 2、工作底稿是反映评估程序实施情况的工作记录、工作底稿是反映评估程序实施情况的工作记录和相关资料。通过工作底稿，可以反映评估机构是和相关资料。通过工作底稿，可以反映评估机构是否执行了有关准则规定的必要程序。否执行了有关准则规定的必要程序。3 3、工作底稿是支持评估结论的工作记录和相关资、工作底稿是支持评估结论的工作记录和相关资料。料。14 工作底稿应当真实地反映评估业务过程，支持工作底稿应当真实地反映评估业务过程，支持评估结论。评估结论。（二）工作底稿编制的核心（二）工作底稿编制的核心
12、15 工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰、结论明确。工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰、结论明确。注册资产评估师可以根据评估业务的具体情况，合理确定工作注册资产评估师可以根据评估业务的具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度。底稿的繁简程度。（三）工作底稿的真实性和繁简程度三）工作底稿的真实性和繁简程度1 1、工作底稿首先应当真实完整地反映评估全过程。、工作底稿首先应当真实完整地反映评估全过程。2 2、工作底稿必须重点突出，工作底稿应当真实完整，并不、工作底稿必须重点突出，工作底稿应当真实完整，并不排斥非重点资产的现场调查、评定估算可以简略。排斥非重点资产的现场调查、评定估算可以简略。
13、3 3、工作底稿记录要求清晰。、工作底稿记录要求清晰。4 4、工作底稿要求结论明确。、工作底稿要求结论明确。16 工作底稿可以是纸质文档、电子文档或其它介工作底稿可以是纸质文档、电子文档或其它介质形式的文档，注册资产评估师可以根据评估业务具质形式的文档，注册资产评估师可以根据评估业务具体情况合理选择工作底稿的形式。电子文档或其它介体情况合理选择工作底稿的形式。电子文档或其它介质形式的重要工作底稿，应当同时形成纸质文档。质形式的重要工作底稿，应当同时形成纸质文档。（四）工作底稿的表达形式（四）工作底稿的表达形式17工作底稿的形式可以以纸质、电子或其它介质形式存在。工作底稿的形式可以以纸质、电子或
14、其它介质形式存在。通常，工作底稿记录在纸张上，易于记录、保存方便、通常，工作底稿记录在纸张上，易于记录、保存方便、便于查阅，适用面广。便于查阅，适用面广。工作底稿可以是电子文档，电子文档或其它介质形式的工作底稿可以是电子文档，电子文档或其它介质形式的重要工作底稿，应当同时形成纸质文档。重要工作底稿，应当同时形成纸质文档。其它介质形式指的是录像、照片等形式。其它介质形式指的是录像、照片等形式。18 工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿。工作底稿通常分为管理类工作底稿和操作类工作底稿。1 1、管理类工作底稿是指注册资产评估师在执行评估业务过程、管理类工作底稿是指注册资产评估师在执行评估业
15、务过程中，为计划、安排、控制和管理评估业务所形成的工作记录及中，为计划、安排、控制和管理评估业务所形成的工作记录及相关资料。相关资料。2 2、操作类工作底稿是指注册资产评估师在履行现场调查、收、操作类工作底稿是指注册资产评估师在履行现场调查、收集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。集评估资料和评定估算程序时所形成的工作记录及相关资料。（五）工作底稿的分类（五）工作底稿的分类19 管理类工作底稿通常包括以下基本内容管理类工作底稿通常包括以下基本内容:（1 1）评估业务基本事项的记录；）评估业务基本事项的记录；（2 2）业务约定书；）业务约定书；（3 3）评估计划；）评估计划；（4
16、 4）评估过程中重大问题处理记录；）评估过程中重大问题处理记录；（5 5）评估报告的审核记录。）评估报告的审核记录。（六）管理类工作底稿的内容（六）管理类工作底稿的内容20管理类工作底稿的具体内容包括：管理类工作底稿的具体内容包括：（一）评估业务基本事项：（一）评估业务基本事项：1 1、评估业务中所涉及到的基本事项、评估业务中所涉及到的基本事项2 2、评估项目风险评价、评估项目风险评价3 3、委托方及相关当事方所提供的主要资料清单、委托方及相关当事方所提供的主要资料清单4 4、聘请专家（专业人员）的主要情况、聘请专家（专业人员）的主要情况5 5、委托方、相关当事方等外部机构提供的与评估活动相关
17、的、委托方、相关当事方等外部机构提供的与评估活动相关的工作底稿工作底稿6 6、注册资产评估师在评估中形成的其他管理类工作底稿、注册资产评估师在评估中形成的其他管理类工作底稿21管理类工作底稿的具体内容包括：管理类工作底稿的具体内容包括：（二）业务约定书；（二）业务约定书；（三）评估计划；（三）评估计划；（四）评估过程中重大问题处理记录；（四）评估过程中重大问题处理记录；（五）评估报告的审核记录（五）评估报告的审核记录 1 1、三级审核情况、三级审核情况 2 2、委托方的反馈意见和管理部门评审意见、委托方的反馈意见和管理部门评审意见 3 3、评估报告送达情况、评估报告送达情况221评估业务基本事
18、项调查表2评估项目风险评价表3评估项目业务约定书4评估项目工作计划表5企业整体资产评估委托方或资产占有方提供的资料清单6评估业务变更情况表7聘请专家(专业人员）申请表8评估过程中重大问题处理记录9委托方意见反馈表10一级审核表11二级审核表12三级审核表13三级审核签发汇总表14评估报告签收单15评估目的对应的经济行为文件16经济行为方案(重组方案、改制方案等）17委托方、资产占有方营业执照复印件18企业国有资产产权登记证复印件19资产占有方的会计报表盖章件20资产占有方的审计报告盖章件21客户申报的资产评估明细表盖章件22委托方及资产占有方提供的重大未决事项、期后事项及其他特殊事项的材料及说
19、明23企业关于进行资产评估有关事项的说明盖章件24委托方、资产占有方承诺函盖章件25与其他中介机构往来资料26项目核准或备案文件27专家讨论会记录管理类工作底稿推荐格式目录管理类工作底稿推荐格式目录23 操作类工作底稿内容因评估目的、评估对象和评估方法等不操作类工作底稿内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：同而有所差异，通常包括以下内容：（一）现场调查记录与相关资料（一）现场调查记录与相关资料1 1、委托方提供的资产评估申报资料；、委托方提供的资产评估申报资料；2 2、现场勘查记录；、现场勘查记录；3 3、函证记录；、函证记录；4 4、主要或重要资产的权属证明材
20、料、主要或重要资产的权属证明材料;5 5、与评估相关的财务、审计等资料。、与评估相关的财务、审计等资料。（七）操作类工作底稿的内容（七）操作类工作底稿的内容24（二）收集的评估资料（二）收集的评估资料1 1、市场调查及数据分析资料；、市场调查及数据分析资料；2 2、相关的历史和预测资料；、相关的历史和预测资料；3 3、询价记录；、询价记录；4 4、其他专家鉴定及专业人士报告；、其他专家鉴定及专业人士报告；5 5、委托方及相关当事方提供的说明、证明和承诺。、委托方及相关当事方提供的说明、证明和承诺。25（三）评定估算过程记录（三）评定估算过程记录1 1、重要参数的选取和形成过程记录；、重要参数的
21、选取和形成过程记录；2 2、价值分析、计算、判断过程记录；、价值分析、计算、判断过程记录；3 3、评估结论形成过程记录。、评估结论形成过程记录。操作类工作底稿大都产生在资产清查、评定估算阶段。操作类工作底稿大都产生在资产清查、评定估算阶段。26操作类工作底稿操作类工作底稿成本法成本法推荐格式目录：推荐格式目录：1流动资产、其他资产评估分类汇总表21短期投资债券投资清查评估明细表2 资产占有方会计环境调查表22债券复印件等产权证明资料3货币资金评估汇总表23短期投资其他投资清查评估明细表4货币资金现金评估步骤及复核表24短期投资其他投资作业分析表5现金清查评估明细表25短期投资其他投资相关资料6
22、现金作业分析表26应收票据评估步骤及复核表7货币资金银行存款评估步骤及复核表27应收票据清查评估明细表8银行存款清查评估明细表28应收票据的复印件、已收回票据的进账单复印件9银行存款对账单复印件29应收股利评估步骤及复核表10银行存款余额调节表30应收股利清查评估明细表11银行存款询证函31应收股利询证函回函12货币资金其他货币资金评估步骤及复核表32应收股利依据13其他货币资金清查评估明细表33应收利息评估步骤及复核表14其他货币资金()作业分析表34应收利息清查评估明细表15其他货币资金取证依据35应收利息询证函回函16短期投资评估汇总表36应收利息依据17短期投资评估步骤及复核表37应收
23、账款评估步骤及复核表18短期投资股票投资清查评估明细表38应收款项(应收账款)清查评估明细表19股票交割单、未上市流通的股权证复印件39应收账款询证函回函20询价纪录40应收账款替代步骤有关凭证复印件27操作类工作底稿操作类工作底稿成本法成本法推荐格式目录：推荐格式目录：41坏账作业分析表61存货-（原材料）清查评估明细表42其他应收款评估步骤及复核表62市场途径存货-（原材料）作业分析表43应收款项(其他应收账)清查评估明细表63存货-（原材料）抽查盘点表44应收账款询证函回函64存货-（原材料）询价记录45应收账款替代步骤有关凭证复印件65存货-（原材料）残、次、冷、背说明46坏账作业分析
24、表66存货-（包装物）清查评估明细表47预付账款评估步骤及复核表67市场途径存货-（包装物）作业分析表48应收款项(预付账款)清查评估明细表68存货-（包装物）抽查盘点表49预付账款询证函回函69存货-（包装物）询价记录50购货合同或服务合同复印件70存货-（包装物）残、次、冷、背说明51坏账作业分析表71在用（在库）低值易耗品清查评估明细表52应收补贴款评估步骤及复核表72存货-（低值易耗品）作业分析表53应收补贴款清查评估明细表73存货-（低值易耗品）抽查盘点表54应收补贴询证函回函74存货-（低值易耗品）询价记录55相关资料复印件75存货-（低值易耗品）残、次、冷、背说明56存货评估步骤
25、及复核表76存货-（自制半成品）清查评估明细表57存货评估汇总表77成本途径存货-（自制半成品）作业分析表158存货-（物资采购）清查评估明细表78成本途径存货-（自制半成品）作业分析表259市场途径存货-（物资采购）作业分析表79成本途径存货-（自制半成品）参数测算表60采购合同，付款凭证80存货-（自制半成品）抽查盘点表 .2829操作类工作底稿操作类工作底稿成本法成本法推荐格式目录：推荐格式目录：81存货-（自制半成品）询价记录表101（在库）低值易耗品清查评估明细表82存货-（库存商品产成品）清查评估明细表102在用低值易耗品询价记录83市场途径存货-（库存商品）作业分析表103在用低
26、值易耗品需报废的说明84成本途径存货-（产成品）作业分析表1104待摊费用评估步骤及复核表85成本途径存货-（产成品）作业分析表2105待摊费用清查评估明细表86成本途径存货-（产成品）参数测算表106待摊费用评估依据87存货-（库存商品产成品）抽查盘点表107其他流动资产评估步骤及复核表88存货-（库存商品）询价记录108其他流动资产清查评估明细表89存货-（委托加工物资）清查评估明细表109其他流动资产依据90其他类存货-（委托加工物资）作业分析表110长期投资评估汇总表91委托加工合同，发料凭证111长期股权投资评估步骤及复核表92存货-（委托代销商品）清查评估明细表112长期股权投资清
27、查评估明细表93其他类存货-（委托代销商品）作业分析表113长期股权投资股票投资作业分析表94发出商品的出库单、合同等114已上市流通的股票交割单，未上市流通的股权证复印件，基准日每股净资产95存货-（受托代销商品）清查评估明细表115长期股权投资其他股权投资作业分析表96其他类存货-（受托代销商品）作业分析表116投资协议（投资约定）、公司章程、营业执照复印件、受资企业验资报告、基准日、前三年受资企业的会计报表97收至商品的入库单、合同等117长期债权投资评估步骤及复核表98存货-（分期收款发出商品）清查评估明细表118长期债权投资清查评估明细表99其他类存货-（分期收款发出商品）作业分析表
28、119长期债权投资债券投资作业分析表100分期收款发出商品的出库单、合同等120债券复印件30操作类工作底稿操作类工作底稿成本法成本法推荐格式目录：推荐格式目录：121长期债权投资其他债权投资作业分析表141房屋建筑物作业分析表-租金修正计算表122长期股权投资其他债权投资依据142关于房屋产权的声明(法人部分)123固定资产评估汇总表143关于房屋产权的声明(自然人部分)124固定资产房屋建筑物/构筑物评估步骤及复核表144房屋权证、权源材料125房屋建筑物、构筑物分类统计表145重要建筑物照片126房屋建筑物、构筑物权属统计表146固定资产-构筑物及其他辅助设施清查评估明细表1127房屋建
29、筑物清查评估明细表1147固定资产-构筑物及其他辅助设施清查评估明细表2128房屋建筑物清查评估明细表2148固定资产-构筑物及其他辅助设施作业分析表129房屋建筑物清查评估明细表3149固定资产-构筑物及其他辅助设施重置全价计算表130房屋建筑物作业分析表-成本法现场调查表150固定资产-管道和沟漕清查评估明细表1131房屋建筑物作业分析表-成本法1151固定资产-管道和沟漕清查评估明细表2132房屋建筑物作业分析表-成本法2152固定资产-管道沟槽作业分析表133房屋建筑物作业分析表-市场法现场调查表153固定资产-管道沟槽重置全价计算表134房屋建筑物作业分析表-市场法比较表154固定资产机器设备评估步骤及复核表135房屋建筑物作业分析表-房地产市场案例调查表155固定资产机器(电子)设备清查评估明细表1136房屋建筑物作业分析表-收益法现场调查表156固定资产机器(电子)设备清查评估明细表2137房屋建筑物作业分析表-收益法计算表1157固定资产机器(电子)设备作业分析表138房屋建筑物作业分析表-收益法计算表2158机器（电子）设备成新率计算表139房屋建筑物作业分析表-收益法资本化率计算表159固定资产精大稀（国产）设备作业分析表1140房屋建筑物作业分析表-收益法市场租金调查表160固定资产精大稀（国产）设备作业分析表2
