1、物业管理知识 100 问 一、物业管理基本概念 问 1、什么是物业管理？ 答：物业管理指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合 同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理， 维护相关区域内的环 境卫生和公共秩序的活动。主要从三个角度理解：一业主选聘有合格资质等级证书的物业管 理企业来实施物业管理；二物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业管理企业，双方签 订物业服务合同，明确双方的权利义务；三物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。 问 2、为什么要实施物业管理？ 答：主要有三方面原因客
2、观上要求实施物业管理： （1）房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，90 年代 初以来我市住房制度改革逐步变化，房屋商品化， 房屋产权多元化，个人拥有房屋产权的比 例越来越高，原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。 （2）人们生活水平的提高，需求增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最 主要财产以及财富积累的主要形式，人们对房屋财产的使用、维护、 保值提出了较强的服务 要求，一方面要求住得好，房屋状况保持的好， 环境整洁优美， 同时还要求房屋的保值增值， 这些都需要高水平的专业物业管理服务。 （3）物业项目建设规模大，房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。
3、一个 物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，在使用管理物业、在物业的保值 增值等方面， 全体业主形成公共性物业管理服务需求，而且房屋建筑结构及设施设备较为复 杂，对物业管理服务要求转业文化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或 少数业主来完成，需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。 问 3、什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？ 答：房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权 属证书上记载的权利人可以认定为“ 业主 ” 外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得 房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“ 购房人
4、” 可以视为 “ 业主 ” 。 业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物业管 理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产， 也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时也要履行相应的义务。 业主在物业管理活动中享有的权力主要有：接受物业服务；提议召开业主大会， 就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员， 并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主 大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等义务。 二、购房时应关注的物业管理事项 问 4、为什
5、么购房时要关注物业管理事项？ 答：购房时就关注物业管理，才能为将来的物业管理打下好的基础。因为在业主 大会成立之前的前期物业管理阶段，物业服务费用、 服务内容和质量要求等有关物业管理事 项按房屋买卖时的约定实行。如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时 发现物业服务费用或者物业服务内容等不满意，就容易产生矛盾。因此在购房时要与开发单 位书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，即使是预售房屋，购房时离入住还有一段时 间，也应在购房时与开发单位约定好物业管理事项，才能有效避免入住后的物业管理纠纷。 问 5、购房时应注意哪些物业管理事项？ 答：主要签订好两个文件：房屋买卖合同和业主临时
6、公约。 购房时与开发公司签订的房屋买卖合同中要包含有物业服务费用、物业服务内容 和质量要求等内容；买房人同时要承诺遵守业主临时公约。 问 6、是否可以到办理入住手续时再看业主临时公约？ 答：买房人在购房时就要看业主临时公约，在签订房屋买卖合同的同时要书面承 诺遵守临时业主公约。建设单位应当在销售房屋前，制定业主临时公约，在房屋销售时， 将 业主临时公约向买房人明示，并予以说明； 不能到办理入住手续时再将业主临时公约出示给 买房人看。 问 7、业主临时公约具有什么作用？ 答：业主临时公约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物 业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如,业
7、主临时公约规定不允许在小区 内堆放易燃、 易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定 对欠缴费用的业主，业主委员会和物业管理企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业 主的利益，对欠费业主的约束。 问 8、业主临时公约包括哪些主要内容？ 答：业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管 理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。 开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。 问 9、违反业主临时公约怎么处理？ 答：业主违反业主临时公约的，应该承担相应的违约责任，比如个别业主不按照 公约的规定使用公用部
8、位公用设施设备，造成损坏， 是对其他业主的利益侵害，应该赔偿损 失。 对业主违反业主临时公约的行为，相关业主、业主委员会，物业管理企业、可以 督促其改正；协商调解不成的，可以提起诉讼；违反相关政策法规的，报告有关部门。 问 10、新的业主临时公约制度从什么时候开始实行？原来已经签署的物业管理公 约是否继续有效？ 答： 2003 年 12 月 9 日后申领预售许可证的新建项目，实行新的业主临时公约制 度。 原来已经签署的物业管理公约（或房屋使用、管理、维修公约），在业主大会通 过新的公约前，原公约继续有效。 问 11、业主临时公约和业主公约有何区别？ 答：业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内
9、全体业主具有约束力。业主临 时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；业主公约是业主大会成立后，经全体业 主所持投票权三分之二以上通过后生效。 问 12、房屋买卖合同中包含哪些有关物业管理的条款？ 答：北京市国土房管局2003 年 12 月发布的新商品房买卖合同示范文本第二 十九条、 二十条以及附件四均为与物业管理有关的条款。内容包括物业服务费用、物业服务 内容和质量要求以及承诺遵守业主临时公约等。 问 13、开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能 随意修改，是不是霸王条款？ 答：由于物业管理服务具有公共性的特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物业服 务，服务内容和服
10、务水平，对入住的每个业主都是一样的，支付的费用也应该是一样的。如 果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性； 如果约定的费用不一样，一样 的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的业主不公平。 因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要求等条款 应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房 时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能由个别购房人与开发单位单 独协商确定。 这是由于前期物业管理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的合法权益， 不应理解为霸王条款。 问 14、房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务
11、内容和质量等在什么阶段实行？ 答：在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物 业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、 服务内容和质量等按新合同执行。 问 15、前期物业服务合同如何签订，包含哪些主要内容？ 答：前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订，包含主要内容为前期物 业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。前期物业服务合同必须 采取书面形式。 问 16、业主大会成立前，业主能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交纳物 业服务费用？ 答：不能。因为按照规定，前期的物业管理企业由开发建设单位委托，业主应当 按照约定交纳物业服务费用
12、，接受物业管理企业的服务。 问 17、业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主 能否以未与物业管理企业签订合同为由拒绝交费？ 答：不能。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主必须 履行业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同的约定，交纳物业服务费 用。 三、业主大会及业主委员会 问 18、什么是业主大会？ 答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是对应物业管理区域成立 的，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在 物业管理活动中的合法权益。 问 19、如何划分物业管理区域？ 答：物业所在地区、县
13、国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工 作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、 设施设备共用程度及社区建设等 因素； 非住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素； 住宅与非住宅结构相连的区域，应 本着有利于物业管理的原则划定。 问 20、什么时候应成立业主大会？ 答：新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50% 的或入住率不足 50% 但首户入住已满两年的物业管理区域；公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应 当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会。 问 21、如何召开首次业主大会会议，成立业主大会？ 答：应按以下步骤召开首次业主
14、大会会议，成立业主大会： （1）成立筹备组，负责业主大会筹备工作。 住宅物业首次业主大会会议由所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位 （或公有住房出售单位）、社区居委会组成业主大会会议筹备组；筹备组中的业主代表由筹 备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定。非住宅物业筹备 组由业主代表、建设单位组成。 筹备组的主要职责如下： 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 按照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案） 和业 主公约（草案）； 确定业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权； 确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； 做好召开
15、首次业主大会会议的其他准备工作。 上述工作 -应以书面形式在物业管理区域内公告。 （2）筹备组应自组成之日起30 日内组织召开首次业主大会会议，审议通过业 主大会议事规则和业主公约，并选举产生业主委员会。区、县国土房管局对筹备组召 开业主大会会议工作进行指导、监督。 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 问 22、什么情况下可以不成立业主大会？ 答：物业管理区域只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可 以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 问 23、如何确定业主在首次业主大会会议的投票权？ 答：首次业主大会会议的投票权按照业主拥有的
16、物业建设面积计算。以每一平米 为投票权计算基数，不足一平米部分不予计算。 以后业主大会会议的投票权计票方式可以通过业主大会议事规则确定。 问 24、业主大会会议以什么形式召开？ 答：业主大会会议可以采取集体讨论形式，也可以采取书面征求意见形式。 但应当有物业管理区域内持有1/2 以上投票权的业主参加。 业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人参加。 问 25、业主大会是否要定期开会，由谁召开？ 答：业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： (1)20% 以上
17、业主提议的； (2) 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； (3) 业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况。 问 26、业主大会具有哪些主要职责？ 答：业主大会主要职责如下： （1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （3）选聘、解聘物业管理企业； （4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； （5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序 和环境卫生的维护等方面的规章制度； （6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 问 27、业主大会如何决议才有效？ 答：一般事项，必须
18、经与会业主所持投票权1/2 以上通过；业主大会作出制定或 修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方 案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3 以上通过。 问 28、什么是业主委员会，与业主大会是什么关系？ 答：业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，具体实施业主大 会的决议。业主委员会组成人数一般为5 至 9 人的单数，业主委员会主任、副主任在业主 委员会委员中推选产生。 问 29、业主委员会职责是什么？ 答：业主委员会的主要职责为： （1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订
19、物业服务合同； （3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物 业服务合同； （4）监督业主公约的实施； （5）业主大会赋予的其他职责。 业主委员会应当监督违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限 期交纳物业服务费用。 问 30、什么人可以当选业主委员会委员？ 答：具备以下资格条件的业主可以成为业主委员会委员： （1）具有完全民事行为能力的业主； （2）遵守国家有关法律、法规； （3）遵守业主大会议事规则、业主公约、模范履行业主义务； （4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； （5）具有一定组织能力； （6）具备必要的工作时间。 在实际工作
20、中，鼓励和支持物业管理区域内具有业主身份的各级人大代表和政协委 员作为业主委员会委员参与物业管理。 问 31、业主委员会是否需要备案？ 答：业主委员会应自选举产生之日起30 内， 到物业所在地的区、县国土房管局备 案。备案时须提交业主委员会备案单及业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议、 法律法规规定其它材料。 问 32、业主委员会如何作出决定？ 答：经 1/3 以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及 时召开业主委员会会议。会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经委员人数半数以上通 过。 业主委员会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。 问 33、什么情况下业主委
21、员会委员资格终止？ 答：出现以下情况时业主委员会委员资格终止： （1）因物业转让，灭失等原因不在是业主的； （2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的； （3）因疾病等原因丧失履行职责能力的； （4）有犯罪行为的； （5）以书面形式向业主大会提出辞呈的； （6）拒不履行业主义务的； （7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。 问 34、业主大会、业主委员会是否可以作出于物业管理无关的决定？ 答：业主大会、 业主委员会应当依法履行职责，不得作出于物业管理无关的决定， 不得从事与物业管理无关的活动。 问 35、什么是业主公约？ 答：业主公约由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约
22、束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益， 业主应当履行的义务， 违反公约应当承担的责任等事项。 问 36、什么是业主大会议事规则？ 答：业主大会议事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。 业主大会议事规则主要就业主大会的议事方式、表决程序、 业主投票权确定方法、 业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 问 37、业主大会、业主委员会与社区建设是怎样的关系？ 答：居住区物业管理纳入社区建设，是我市城市管理的重要基础工作之一、目的 是为了保障物业管理秩序，维护业主和居民物业管理合法权益，促进社区建设全面发展。 按照有关规定，社区居委会指导、监督业主大会和业主委员会
23、工作，并参与成立 业主大会筹备组。业主大会、 业主委员会应当配合公安机关、与社区居委会相互协作，共同 做好维护物业管理区域的社会治安的相关工作。 住宅小区业主大会会议，应当告知相关的社区居委会；业主大会、业主委员会作 出的决定， 应当听取社区居委会的建议；积极配合社区居委会依法履行自治管理职责，支持 居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 四、如何选聘和解聘物业管理企业 问 38、新建住宅是否必须进行招标选聘物业管理企业？ 答：是的。按照规定，国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业 管理企业；新建住宅物业的建设单位，应通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 问 39、业主
24、大会决定续聘原物业管理企业，是否应进行招标？ 答：不需要。 物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业管理企业提供服务的， 可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业服务合同。 问 40、业主大会决定更换物业管理企业的决议，应当有持有多少投票权的业主同 意？ 答：业主大会更换物业管理企业的决议，必须经物业管理区域内全体业主所持投 票权 2/3 以上通过。 问 41、业主大会更换物业管理企业，是否应当告知社区居委会和街道办事处？ 答：是的。作为物业管理区域的重大事项，业主大会作出更换物业管理企业的决 议后，应当及时告知当地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会。 问 42、业主委员会通过招标方式更
25、换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决 议？ 答：根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项： （1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标； （2）确定采取公开招标或邀请招标方式； （3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由 业主大会最终确定中标人； （4）物业服务价格幅度或水平。 问 43、业主委员会招标前，是否需要备案？ 答：业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备 案时，应提交以下资料： （1）业主大会决议； （2）招标公告或者投标邀请书； （3）招标文件； （4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招
26、标的，还 应提交双方签订的委托书。 问 44、业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？ 答：应从以下几个方面保障业主的知情权： （1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将 业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示； （2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听； （3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标 报告向全体业主公示； （4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的 服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。 问 45、业主委员
27、会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物 业管理企业？ 答：原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及 时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。 前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及 时书面告知物业管理企业。 问 46、业主委员会招标应当何时完成？ 答：业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期 前一个月完成。 问 47、业主委员会通过招标重新选聘物业管理企业后，应当如何组织新老企业的 交接？ 答：业主大会依法重新选聘物业管理企业的，应当在解除与
28、原物业管理企业的(前 期）物业服务合同后，方可组织双方交接。交接活动由业主委员会组织，原物业管理企业应 将下列材料移交给新物业管理企业： （1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣 工图等竣工验收资料； （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）物业管理所必需的其他资料。交接时，应当制作交接证明并由双方企业和业 主委员会加盖印章。交接完毕后，原物业管理企业应退出物业管理区域。 问 48、如何与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同？ 答：按照有关规定，由业主委员会代表全体业主，与业主大会选聘的物业管理企
29、 业签订物业服务合同。物业服务合同生效后，全体业主均应履行合同约定。 物业服务合同主要内容包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义 务、合同期限、违约责任等。北京市国土资源和房屋管理局2004 年 5 月颁布了物业服务合 同的示范文本。 五、物业服务和费用 问 49、物业服务一般包含哪些内容？ 答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、 管理， 维护相关区域内的环境卫生和秩序活动；一 般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、 装饰装修管理服务、停车管理服务等。 问 50、什么是
30、公共性物业管理服务、特约性物业管理服务？ 答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用 设施设备维修、 养护、 环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服 务主要为公共性物业管理服务。 特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维 修、室内保洁、代订机票、报纸等。 问 51、：北京市住宅物业服务标准规定电梯服务应达到什么标准？ 答：北京市住宅物业服务标准规定电梯养护、运行、维护服务标准为： （1）主梯 6： 00-24 ：00 不间断运行，0：00-6 ：00 呼叫运行，电梯工夜间值 班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼
31、层中设有电梯门的，均须开启载客； （2）凡有高峰梯的，在高峰期6 点-8 点、 17 点-19 点与主梯同时运行； （3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的， 应在 30 分钟内抢修完工，其它维修应于23 点至次日 5 点以内完工；有发生紧急情况时的 处置预案； （4）维修服务标准执行京房地修字1998 第 799 号文件规定。 （5）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。 问 52、 北京市住宅物业服务标准规定普通商品住宅保洁服务应达到什么标准？ 答：北京市住宅物业服务标准规定普通商品住宅保洁服务范围为：小区规划红 线内，业主户门以外；服务内容
32、为： （1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围； （2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾 （专用）楼、站、箱、桶及垃圾进行管理； （3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物； （4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进 行一周一次清扫； （5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂； （6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。 （7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备 进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，
33、维持正常的生活秩序。 问 53、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身 和财产负责？ 答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产 的看管，包括： （1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标 志和防范措施； （2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车 位置进行管理，保持车辆行驶通畅； （3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小 品、花、草、树木、果实等； （4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻 不少于 2 人，做到有计划
34、、有记录； （5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措 施，并及时报警和配合公安部门进行处理。 物业管理企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违 反物业服务合同约定， 导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。 问 54、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？ 答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企 业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、 绿化、电梯维护等） 委托给保洁公司、 绿化公司、 电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给 他人。
35、 问 55、物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物 业管理规章制度的行为进行制止？ 答：是。物业管理企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授权， 有权要求业主配合物业管理企业的管理服务，对业主违反业主 （临时） 公约和物业管理规章 制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。 问 56、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？ 答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停 车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能 占用、堵塞消防通道和消防设施等。 问 57、经
36、济适用住房小区如何交纳物业服务费？ 答：目前，按照2000 年 3 月市物价局和市国土房管局颁布的北京市经济适用 住房小区物业管理服务收费办法（试行）（京价房字2000163号），经济适用住房小区 物业管理服务费用分为两部分： 物业管理服务费和电梯水泵运行维护费，电梯水泵的运行维护费按建筑面积分摊 计算。 物业管理服务费用于公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、小区 的日常管理、 房屋及小区共用部位公用设施设备的小修。收费标准为0.50 元/平方米 .月（绿 化率 30%以下）， 0.52 元 /平方米 .月（绿化率30%以上）。 有电梯和水泵的住宅，需加收电梯水泵运行维护费。 问
37、58、普通住宅如何交纳物业服务费？ 答：目前，按照市物价局、市房地局1997 年 6 月颁布的北京市普通居住小区 物业管理服务收费暂行办法（京价房 1997196号），普通住宅的物业管理服务费分为两 部分： 一、住户个人交费项目 1.装修房屋垃圾外运费 2.保洁费 3.保安费 4.各项费用统收服务费 5.车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车） 6.机动车存车费 二.产权人交费项目 1.绿化费 2.化粪池清掏费 3.管理费 4.小修费 5.中修费 6.大修费 7.小区共用设施维修费 8.电梯费、高压水泵费、共用电视天线费 问 59、公房、安居房出售后，物业服务费用怎么交纳？ 答：公
38、房、安居房出售后，保洁、保安等使用人交费项目由购房人承担，产权人 交费项目包括绿化、管理、公共设施维护、化粪池清掏费用、电梯、水泵等，公房由原售房 单位承担，安居房由职工所在单位承担。 问 60、高档住宅、非住宅类物业的物业服务收费如何确定？ 答：高档住宅、非住宅类物业的物业服务费采取市场调节价的定价形式。在业主 大会、业主委员会成立前，按房屋买卖合同（或物业管理公约、房屋使用维护管理公约）约 定的价格收取费用；业主大会、业主委员会成立后，由业主大会与物业管理企业协商定价。 问 61、交了住宅专项维修资金，还用在交大中修费吗？ 答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳房屋共用部位共用设施设备大中修
39、费用。 问 62、自用部位、自用设施的维修养护费用怎么交？ 答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年（季度、月）交给物业管理企 业，也可以发生时再交纳。 问 63、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？ 答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定 由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 问 64、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？ 答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。 问 65、公房上市后，物业服务费用如何交纳？ 答：公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服务费用由 房屋购买人承
40、担。 问 66：电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？ 答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费 用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。 问 67、物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？ 答：物业管理企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具体包括：有机动车、 非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行； 保证停车有序， 24 小事设专人看管；长期存放的， 应签订存车协议，明确双方的权利义务。 问 68、装修时也主是否要交纳装修押金和装修服务费？ 答：装修时，业主应当按照装修服务协议
41、缴纳装修押金和装修服务费。对于装修 押金， 业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。物业管理公司 收取装修服务费的，应承担以下义务： 有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管 理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防 和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调节因装修引发的邻 里纠纷； 业主装修结束后，应进行检查。 对违反装修协议的要进行处理，问题严重的包行政 管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。 问 69、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？ 答：不可以。开发遗
42、留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用 是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。 业主拒绝交纳物业服务费用是违反 物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商 或诉讼解决纠纷。 问 70、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？ 答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行 考核，不对物业服务费用进行审计。 物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对物业 服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果 对双方都有约束力。 六、专项维修基金
43、 问 71、建立专项维修资金的法律依据是什么？ 答：物业管理条例规定：“ 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住 宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修 资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改 造，不得挪作他用。” 问 72、专项维修资金的用途是什么？ 答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程， 即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。 问 73、谁应交纳商品住宅专项维修资金？ 答：凡是1999 年 1 月 1 日以后签订商品住宅（包括经济适用住房，与住宅结
44、构 相连的非住宅等）房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用 的开发商也应交纳专项维修资金。 问 74、不交纳专项维修资金的怎么办？ 答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属 登记手续。 问 75、业主交纳专项维修资金的标准是什么？ 答：商品住宅（异产毗连型）的专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的 2%交纳（实测面积后有变化的以结算价款为准）。此外，非异产毗连住宅专项维修资金由 购房者按购房款1%的比例交纳。 问 76、业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？ 答：商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前由市小区办
45、 负责代管， 并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。 根 据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。 问 77、小区里公有住房建立过专项维修资金吗？ 答：公有住房售后维修资金由售房单位负责归集并存至市住房资金管理中心系统， 由市中心出具交存证明。公有住房出售后，其住宅区成立业主委员会的，经业委会申请， 原 代收（售房）单位应将维修资金移交给业委会管理，市住房资金管理中心负责监督执行。 问 78、专项维修资金何时能划回到小区进行管理与使用？ 答：业委会成立后，市小区办应将维修资金划转给业主委员会统一管理，业主委 员会代表物业管理区域内的全体业主在指定银行系统
46、（以下简称经办行）开户存储。 经业主 大会决议， 业委会应委托物业管理企业代为管理，并由业委会与物业管理企业签订维修资 金委托代管协议，明确双方权利和义务。 按照 “ 专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户” 的原则进行管理。 问 79、维修资金的支取使用程序是什么？ 答：总体来说维修资金的使用应当遵循“ 年度普算 -制定维修计划-编制工程预算 - 批准预算 -委托施工 -工程验收 -分摊费用与支取资金-公布账目 ” 的程序。 问 80、支用维修资金时按什么原则分摊费用？ 答：住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，有责任人承 担费用，不得使用维修资金。其他按照受益人（业主）原
47、则分摊使用维修资金。 问 81、支用维修资金时按什么原则分摊费用？ 答：如业主维修资金不足首次归集额的30%时，业委会应提议续筹。筹集的标准 和具体办法由业主大会决定，续筹金额一般按业主所拥有的建筑面积分摊，由业主直接交存 到经办行，计入业委会账户和业主明细户。 七、物业使用和维护 问 81、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的， 如何办理？ 答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生 活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改 成商业设施等做法都是不被允许的。 业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应
48、当依法办理相关手续，并告知物业 管理企业； 物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定 同意后，由业主依法办理相关手续。 问 82、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的， 如何办理？ 答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生 活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改 成商业设施等做法都是不被允许的。 业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业 管理企业； 物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定 同意后，由业主依法
49、办理相关手续。 问 83、因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘 道路和场地怎么办？ 答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地 的，应征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路和场 地的，应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处理。 问 84、业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？ 答：物业共用部位、 共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。 如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业 管理公司同意后，按照规定办理有关手续。 问 85、业主、物业管理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？ 答：业主、物业管理企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。 如需经营的， 应当在征得相关业主、业主大会、 物业管理企业同意后，按照规定办理有关手 续。所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 问 86、能否在房屋楼顶架设广告牌? 答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主 共有。 如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意后，依法办理有 关手续
