1、精选PPT1第四章第四章 成本逼近法成本逼近法考试要求：掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。了解：成本逼近法的应用限制。精选PPT2适用范围适用范围：新开发土地；新开发土地；土地市场欠发育，交易案例少的地区；土地市场欠发育，交易案例少的地区；工业用地；工业用地；特殊性土地特殊性土地精选PPT3特点特点：1 1）成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求）成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用；及效用；2 2）是估算土地成本价格的一种途径。）是估算土地成本价格的一种途径。精选PPT4第一节第一节 成本逼近法概述成本逼近法
2、概述定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税费和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。精选PPT5原理:将对土地的所有投资（包括将对土地的所有投资（包括土地取得费土地取得费和和土地土地开发费开发费）作为基本成本，按照等量资本获）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应生的相应利润利润和负担的和负担的利息利息，组成土地价格的，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收济上得到实现的需要，加
3、上土地所有权应得收益（益（税费税费和和土地增值收益土地增值收益），从而求得地价。），从而求得地价。精选PPT6基本公式:地价土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值收益精选PPT7 估价步骤1 1 确定土地取得费确定土地取得费2 2 确定土地开发费确定土地开发费3 3 计算税费计算税费4 4 计算利息计算利息5 5 计算利润计算利润6 6 确定土地增值收益确定土地增值收益7 7 修正并确定土地价格修正并确定土地价格 精选PPT8第二节 成本逼近法估价方法一、土地取得费概念：是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。计算方法：计算方法：1.通过征用农村集体土地2.通过城市房屋拆迁取得3.通过
4、从市场取得精选PPT91.1.通过征用农村集体土地通过征用农村集体土地土地取得费包括征地费用和相关税费。征地费用包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。精选PPT102.2.通过城市房屋拆迁取得通过城市房屋拆迁取得 土地取得费按拆迁安置费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费补助费及相关税费相关税费。3.3.通过从市场取得通过从市场取得 土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格。精选PPT11注意：土地取得费应是评估期日的重置费用
5、；征地、折迁等取得土地的费用资料，应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费平均土地取得费入手计算；各费用的计算应以当地正在执行当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。精选PPT12二、土地开发费二、土地开发费1.构成及计算方法：有三种即基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。1）基础设施配套费：常常概括为“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”。2）公共事业建设配套费：与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。3）小区开发配套费：同公共事业建设配套费类似.精选PPT13计算土地开发费，必须准确确定土地开发程度土地开发程度（1 1）准确区分宗地内外开发
6、程度：）准确区分宗地内外开发程度：由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。（2 2）红线内外开发程度不一致现象。）红线内外开发程度不一致现象。A、红线外开发程度比红线内低：B、红线外开发程度比红线内高：C、某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的精选PPT14确定了开放程度以后，根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费。注意：土地开发费用的分摊问题，分摊的基本原理：应分摊费用=受益程度设施总费用精选PPT15三、利息的计算利息的概念：利息的概念：利息是资金的时间价值。利息的计息方式：利息的计息方式：有单利和复利计息两
7、种，土地开发周期超过一年，按复利计算。精选PPT16利息的计算方法：利息的计算方法：土地取得费及其税费利息以整个取得费整个取得费为基数，计息期为整个整个开发期；开发费利息按照均匀投入或分段均匀投入，计息期按整个开发期的一半一半计。土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定。精选PPT17估算利息必须把握的几点计息项目：计息项目：全部预付资本，包括土地取得费、开发费及税费等；计息期：计息期：土地取得费及税费按整个开发建设期计算，开发费假设在建筑期内均匀发生，按建筑期的一半计算；若按分年度均匀发生，则可进一步细化。计息方式：计息方式：由单利和复利计息两种，开发期超过一年的，一般按复
8、利计算。利息率：利息率：一般选用同期银行贷款的利率。精选PPT18 四、利润的计算四、利润的计算 利润计算的依据利润计算的依据：按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。利润的计算基数利润的计算基数包括土地取得费、开发费和各项税费。利润的计算方法利润的计算方法：投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）*投资回报率精选PPT19 土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额。成本价格成本价格乘以土地增值收益率土地增值收益率即为土地增值收益土地增值收益.土地增值收益率土地增值收益率理论上应等于“增值地租
9、”在总地价的比例,或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例,一般为1030。五、土地增值收益五、土地增值收益精选PPT20土地增值收益（土地取得费+土地开发费+税费利息利润）*土地增值收益率注意：实际操作中，如土地增值收益采用当地出让金标准，由于出让金标准多为宗地最高出让年限的出让金，与评估宗地的剩余使用年限不一致，须进行使用年期的修正使用年期的修正。精选PPT21例如：某单位于2000.1.1以出让方式取得一宗工业用地，2005.1.1拟将其转让，经市场调查，2005.1.1土地取得费、开发费、利息、利润及税金共计500元/平方米，土地增值收益采用当地出让金标准，为50元/平方米。土地还原率
10、取6%，用成本逼近法评估其单价。精选PPT22土地增值收益=出让金1-l(1+r)m/1-l(1+r)nm待估宗地剩余使用年期；n法定最高使用年期。精选PPT23待估宗地价格(土地取得费及税费+土地开发费+利息+利润)1-l(1+r)m+出让金1-l(1+r)m/1-l(1+r)nm待估宗地剩余使用年期；n法定最高使用年期。精选PPT24六、土地价格的修正与确定个别因素修正；土地使用年期修正；可出让土地的比率修正；宗地成熟度修正。精选PPT25主要掌握何时需进行有关修正。1根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。2求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。其修正
11、公式为：K=1-1/（1+r）n精选PPT26是否进行年期修正要具体分析：(1)(1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；体现，不再另行修正；(2)(2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。一道进行年期修正。(3)(3)当待估宗地为当待估宗地为出让土地时出让土地时，应进行剩余使用权，应进行剩余使用权年期修
12、正。年期修正。精选PPT273如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。计算公式如下：可出让土地的平均单价可出让土地的平均单价土地总平均单价/可出让土地比率可出让土地比率=可出让土地面积/总土地面积精选PPT284宗地成熟度修正宗地成熟度修正 由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。精选PPT29根据上述各步骤的修正调整后，最后确定成本逼近根据上
13、述各步骤的修正调整后，最后确定成本逼近法的评估结果。法的评估结果。需要注意的是，这种方法计算出的地价是从土地所需要注意的是，这种方法计算出的地价是从土地所有者的角度得到的，而土地使用者（受让人）能有者的角度得到的，而土地使用者（受让人）能否接受此价格，需要土地使用者分析预期的土地否接受此价格，需要土地使用者分析预期的土地收益或同已发生的交易价格比较后，确定自己对收益或同已发生的交易价格比较后，确定自己对宗地价格的认同标准。宗地价格的认同标准。精选PPT30第三节 成本逼近法的应用精选PPT31 某开发区征用土地总面积5k，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地
14、1.5k。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/k，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40，总投资回报率为20，土地增值收益率取20，当年银行年贷款利息率为10，土地还原率确定为7。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。精选PPT321.计算土地取得费(4.5+1.5)108(5106)120(元)2.计算土地开发费 (2.0108)(1106)200(元)3.计算投资利息120(1+0.1)2-1+200
15、40(1+0.1)1.5 -1+20060(1+0.1)0.5-125.20+12.30+5.8643.36(元)精选PPT334.计算投资利润 (120+200)2064(元)5.计算土地增值收益 (120+200+43.36+64)2085.47(元)精选PPT346计算土地价格土地价格土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益120+200+43.36+64+85.47512.83(元)精选PPT357进行可出让土地比率修正开发区可出让土地比率(开发区总面积-不可出让土地面积)开发区土地总面积100 =(5-1.5)510070则可出让土地的平均单价512.8370732.
16、61(元)精选PPT368进行土地使用权年期修正以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732.611-1(1+0.07)50707.74(元)精选PPT379计算土地总价格707.74100007077400(元)采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707.74元m2，总价格为707.742万元。精选PPT38 例2：某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”。2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地
17、价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。精选PPT39解题思路：分步计算土地取得费、土地开发费、利息、利润计算无限年期土地成本价格计算49年期土地成本价格和土地增值收益（出让金）计算49年期土地价格精选PPT40常见难点与问题新增建设用地有偿使用费不能计入成本！是国家向市、县政府征收的，不是对用地者。特别注意：开发费若以基础设施配套费标准计算，
18、计息期为整个开发期。因为需在土地开发前一次性支付精选PPT41年期修正错误年期修正错误:不修正或修正错误。计算步骤中有关单位不一致计算步骤中有关单位不一致:万元/亩转化为元/平方米（直接乘15）万元/平方公里转化为元/平方米（直接乘100）精选PPT42 1.某块工业用地，土地取得费为200元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费为300元/平方米，利息为21.24元/平方米，利润率为10%，则土地投资利润为（）元/平方米 2.某中介机构评估一块工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费50元/平方米，土地开发费为300元/平方米，贷款利率5.31%，存款利率1.98%，开发周期为两年，利息为（）元/平方米精选PPT43 3.某开发区土地总面积为5平方公里，区内道路，绿地等公共设施占地1.5平方公里，现已完成五通一平，该开发区土地取得费及税费75元/平方米，土地开发费、利息、利润为250元/平方米，土地增值收益率为20%，土地还原利率6%，求可出让土地50年土地使用权单价（）
