1、文件依据国家税务总局关于修订财产行为税部分税种申报表的通知（税总发2019114号）国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知（税总函2019309号）土地增值税纳税申报表的演进过程国家税务总局关于印发的通知（国税发2019090号）项目登记表、表一、表二。国家税务总局关于印发的通知（国税发2019132号）主表下分设“转让土地使用权”“销售普通住宅”“销售非普通住宅”三个明细表。国家税务总局关于印发的通知（国税发200991号）表格样式延续。国家税务总局关于印发全国县级税务机关纳税服务规范（1.0版）相关表证单书的通知（税总发2019109号）。国家税务总局关于做好财产和行为税各税种统一
2、纳税申报表后续工作的通知（税总发2019120号）。项目登记表、预征表、房地产企业清算表、非房地产企业申报表国家税务总局关于修订财产行为税部税种申报表的通知（税总发2019114号文）:七张申报表国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知（税总函2019309号）。新纳税申报表的基本特点申报表数量多、分类明确表格逻辑性突出申报表特点-数量多，分类明确土地增值税项目登记表表一（从事房地产开发的纳税人预征适用）表二（从事房地产开发的纳税人清算适用）表三（非从事房地产开发的纳税人适用）表四（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表表五（从事房地产开发的纳税
3、人清算方式为核定征收适用）表六（纳税人整体转让在建工程适用）表七（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）申报表特点-逻辑性突出从事房地产开发的纳税人（表一、二、四、五）土地增值税项目登记表为强制性填报，是表一、二、四前置程序。表一是表二的前置程序 表二是表五的前置程序 表二、表五是表四的前置程序非从事房地产开发纳税人（表三、六、七）申报表变化概览1、土地增值税项目登记预征、清算、尾盘销售的前提，分项目进行申报2、房源登记旧房和土地转让的前提3、三种房产类型（即三分法）：普通住宅、非普通住宅非普通住宅、其他类型房地产4、三种收入：货币收入、实物收入及其他收入、视同销售收入视同销售收入5、增加“代
4、收费用”栏从事房地产开发纳税人一般流程土地增值税项目登记表国家税务总局关于印发土地增值税纳税申报表的通知（国税发2019090号）关于印发土地增值税纳税申报表的通知（粤地税发2019127号）法律依据：从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送土地增值税项目登记表，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。土地增值税项目登记表适用对象：从事房地产开发的纳税人适用填报时间：纳税人房地产项目立项后或者取得开工许可后填报；预征时填报。（由于房地产企业土地增值税认定为按月定期申报，因此每月进行申报）同时提交：土地
5、使用权受让合同、房产销售合同（销控表）金三系统以及电子税务厅操作：项目登记：土地增值税项目登记内容变更：土地增值税项目登记附实例 土地增值税项目登记表重要概念：从事房地产开发的纳税人 参考问题：何为从事房地产开发的纳税人？按经营范围？还是按实际经营行为？注意事项：项目确定应科学界定 一经登记，即贯穿预征、清算和尾盘等环节 太细分:增加项目申报和账务处理工作量 无法满足分期项目合并清算，只能再新增项目 具体划分建议纳税人与税收管理员充分沟通表一（项目预征）表一（项目预征）前置条件：税种认定（通过税种认定征收子目带出预征率）同时提交：土地增值税项目登记表及相关资料分三个类型预征分为三个品目：普通住
6、宅、非普通住宅、其他类型房地产普通住宅：保障性住房、普通住宅非普通住宅：超出普通住宅标准的住宅其他类型房地产：商业用房、办公用房、车位（库）、其他清晰易懂、方便计划财务部门统计数据、便于定向调整预征率预征是否可用通用申报功能？电子税务厅是否仍可用通用申报功能？通用申报目前仍可以预征申报，但通用申报未关联项目编号，后期清算申报表无法自动带出已预缴数据，因此，省局准备关闭通用申报预征功能。表一（项目预征）预征是否仍可用原来的两分法？2019年7月7日起，预征时应严格按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产三个类型填列表二（项目清算）流程：申报受理申报审核申报结果发放新增内容：1、增加合计列、总可售面
7、积、已售面积2、增加减免税信息采集行数，以适应可能享受多项减免税政策的情况。3、10个附表（下拉选择填写，与主表没有关联）表二（项目清算）增加“代收费用”栏次：财税字201948号 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。表二（项目清算）注意事项：1、一个项目只能申报一次2、申报表税款所属期填写规则：项目预征开始起，税务机关规定（通知）申报期限的最后一日止（应清算项目达到清算条件起90天的最后一日/可清算项目税务机关通知书送达起90天的最后一日）。3、系统所属
8、期自动带出规则：立项时间起，当期止。所属期内项目预征数自动带出。所属期内项目预征数自动带出。4、“总可售面积”必须大于等于“自用和出租面积”和“已售面积”之和。表二（项目清算）注意事项5、“收入”不含增值税，“与转让房地产有关税金”不填增值税。6、不单独计算利息支出的，“利息支出”栏填“0”。7、先做优惠备案，才能点选（例如：普通住宅增值率不超过20%）8、保存后产生应征数据，根据主管税务机关（清算）税种核定缴款期限征收滞纳金。表二（项目清算）表二（项目清算）清算时适用两分法还是三分法：本次新申报表启用后，系统已经从预征环节开始要求执行三分法口径。2019年7月7日后受理的清算申报，适用三分法
9、。2019年7月7日前受理的清算申报，适用两分法。土地增值税清算申报审核前置条件：表二已申报流程：审核制作文书推送办结一个人审批，建议走完纸质审核流程后再走系统流程。注意事项：1、审核调整只能填写总数，不能填写明细。2、下发结论前可以更正申报或清算核定3、审核同意，审定数调整，录入限缴日期，制作审核通知一：清算结论，但没有项目面积等明细情况。4、审核不同意，可以制作审核通知二：告知进行核定征收。5、审核保存后，不产生应征数，纳税人根据文书进行变更申报变更申报。土地增值税清算申报审核表四（清算后尾盘销售）前置条件：项目已在表二或表五清算申报同时填报：清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表注意事项
10、1、扣除项目合计通过清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表计算。2、各类型“扣除项目金额合计”应为附表“清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表”中对应的该类型扣除项目金额合计数额。3、减免备案4、清算申报后的预征数带入已缴尾盘销售扣除项目明细表法律依据：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积尾盘销售扣除项目明细表注意事项：1、项目总可售面积、清算时已售面积、清算后剩余可售面积，都已在清算时确定。2、分房产类型进
11、行计算，并非统一计算3、总面积或已售面积要一一对应尾盘销售扣除项目明细表注意事项：4、是否扣除本次转让税金是否扣除本次转让税金目前各地有两种计算方式，第一种按照清算时的单位成本费用*本次转让面积，第二种剔除清算时允许扣除的税金后的单位成本费用，加本次转让环节缴纳的税金。第一种方式更符合法律依据，营改增后更简便。考虑到政策延续性，2019年7月7日前产生的尾盘，仍可按原有方式处理；2019年7月7日后产生的尾盘，统一按第一种方式处理；实例：第一种、第二种、核定征收核定征收土地增值税清算核定前置条件：受理清算申报 或 依职权发起核定方式：核定征收率、核定开发成本（测算）流程：核定申请审批终审结果发
12、放结束核定征收相关政策核定方式一：核定成本。187号文“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。”省局清算规程“符合核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书，对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，通过向国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素对项目情况进行评估，经主管税务机关集体审议，核定税额后，报上一级税务机关备案，通知纳税人申报缴
13、纳应补缴税款或办理退税。”核定方式二：定率征收。（肇庆市基本不适用）土地增值税清算核定注意事项1、分3种房产类型核定，也能满足不分类型的情况。2、核定征收率不得低于预征申报申报时的预征率（系统）。3、核定征收率不得低于法律规定的下限（5%6%）。4、系统设置可以享受税收减免。5、已缴税额不自动带出，没有限制。6、若操作错误，可重复核定，表五带出最后一次核定结果。表五（项目清算核定）前置条件：“土地增值税清算核定”任务流程完成税务机关已向纳税人出具核定文书同时提交：税务机关出具的核定文书注意事项：表二、表五申报可同时存在。旧房转让土地增值税清算核定表三（旧房转让）前置条件：房源登记注意事项：1、
14、从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用、出租等用途且已达到主管税务机关旧房界定标准后，又将该旧房对外出售的，可适用本表。2、房地产开发企业转让购置的房产，也适用。3、一个房产填报一表。4、“购房发票金额”，区分以下情形填写：提供营业税销售不动产发票的，按发票所载金额填写；提供增值税专用发票的，按发票所载金额与不允许抵扣进项税额合计金额数填写；提供增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额数填写。5、“房产交易申报”界面仍可申报。旧房转让核定表七（旧房转让核定）前置条件：税种认定其他税种核定（依职权）注意事项：1、只能选择房源信息，不能申报土地使用权转让（核定）2、结果只按“其他税种核定（依职权）”录入的结果输出，与填写数据没有逻辑关系。表六（在建工程、土地转让）注意事项1、土地使用权转让（非核定）适用本表。2、已做清算申报的项目不能申报3、在建工程整体转让选择“土地增值税项目”；土地使用权转让选择“土地税源”。关于申报表描述的特别提示：无论申报表如何描述，其前提都是为落实现行政策服务。例如：1、房地产企业销售已自用、已出租、已办证房产是否可以适用表3申报？2、房地产企业转让未实质进入开发的土地使用权适用哪个申报表？3、房地产企业转让工业房产适用哪个申报表？4、房地产企业整体转让在建工程适用哪个申报表？房地产项目和非房地产项目。
