1、商商 业业 地地 产产 设设 计计解析解析 “商业地商业地产产”:1.商业地产是地产与商业的结合。2.商业地产是城市设施与商业的结合。3.商业地产是资本与地产的结合。商业地产是地产与商业的结合。应该说地产开发满足商业的需求，是一种无缝的结合，也就是说，地产开发要满足商业需求，是商业与地产开发的无缝结合，可以说从选址、商业定位、业态组合、招商推广、工程管理，到运营管理全过程的结合。不能有任何失误，绝对不能说盖好了房子，按照我们自己的主张，按照我们自己的经验和知识，盖好了房子等别人来租，这是错的。应该是在选址的时候，就应该确定好有谁牵头来做。1.商业地产是地产与商业的结合。2.商业地产是城市设施与
2、商业的结合。3.商业地产是资本与地产的结合。商业地产是城市设施与商业的结合。商业地产和普通地产的城市设施不一样，商业地产绝对不是靠好山好水好风光来换取它的支撑点，而主要是交通、人流，最终落实到一个词上就是购买力。所以评判商业地产的最终根本点就是你所选址的位置是不是具有购买力。2.商业地产是城市设施与商业的结合。1.商业地产是地产与商业的结合。3.商业地产是资本与地产的结合。商业地产是资本与地产的结合。商业地产不等同于普通地产的开发，比较像资本运作。3.商业地产是资本与地产的结合。1.商业地产是地产与商业的结合。2.商业地产是城市设施与商业的结合。商业商业地产地产之基本性格之基本性格:1.经营管
3、理/不动产收养性不动产 2.大量投资/长期回收 3.生活者之生活方式/满足的容器 4.逐年形成/变迁/逐年衰退 5.商圈/区位/量身订做 6.良性循环:消费者/经营者/管理者/投资者商业商业地产在中国碰到的困境地产在中国碰到的困境:1.投资心态暴利项目 2.过于偏重不动产快速回收心态 3.违反商圈原则,漠视经营管理 4.衍生产权/经营权/管理权分离的矛盾 5.前段定位整合,后段经营管理人才严重 不足商业地产设计中十个切入点的思考商业地产设计中十个切入点的思考 :1.人口规模、区位、商业体量2.项目商圈分析3.业种业态分析4.项目定位的深度解析5.交通动线及空间形式6.主、次力店的合理布局7.商
4、业地产与城市环境的关系8.设计的主题、场所、印象9.开发流程与经营管理模式10.开发商投资回报的了解商业地产设计中十个切入点的思考商业地产设计中十个切入点的思考 :1.人口规模、区位、商业体量2.项目商圈分析3.业种业态分析4.项目定位的深度解析5.交通动线及空间形式6.主、次力店的合理布局7.商业地产与城市环境的关系8.设计的主题、场所、印象9.开发流程与经营管理模式10.开发商投资回报的了解1.1.人口规模、区位、商业体量人口规模、区位、商业体量 项目所在城市的人口规模，所处区位及计划开发的商业体量，是决定这个项目成败命运的先期条件。首先，城市城区人口规模。城区人口规模的区间划定并没有非常
5、严格的界定，我们姑且细分为15万以下、1550万、50100万、100200万、200500万、500万以上，这个细分实际上已经将城市分级，从镇、县城、小型地市、中型地市、大型地市、省会城市到跨省域城市、到国际城市了。人口多到一定的程度才会出现某些事务和商业形态。比如家乐福标准店（15000）肯定不会开在十五万人以下的地方；五十万人城区的地方不容易形成二个商业中心。第二点是项目所在之区位，可概分为市中心核心区、市中心区域、中心区边缘、城乡结合部、郊区交通结点、郊区住宅区等。从日常生活经验中可以观察到区位的差异所产生的业种业态上的差异，例如大型建材类通常会出现在城乡结合部，百货公司几乎都在市中心
6、核心区，大型超市则在住宅密集区等等。第三点是项目商业体量的开发规模，从经营上来看，规模决定项目的定位，一般的项目应该都在20万平米以内（不包括专业市场），超过10万平米的就需要超强的经营团队来运作，这几年许多开发项目显示，盲目贪大的商业项目经营过程举步维艰，所以“适量”的开发是非常重要的，切莫一味追求商业开发量，导致后期营运的风险及资金的压力。将这三点得到的信息合在一起纵向分析，很快地整个项目的轮廓就清晰起来，绝大多数的项目都可如此观之。1.1.人口规模、区位、商业体量案例分析人口规模、区位、商业体量案例分析南昌湖东路商业项目南昌湖东路商业项目5 KM5 KM服务范围人口：服务范围人口：20-
7、25W20-25W 商业综合体该商业项目位于南昌市南昌县新城区中心区域，周边有大量的居住区，并且新的县办公大楼比邻项目基地，周边有良好的自然景观澄碧湖。该项目计划开发商业总量约为12万平米左右。从开发量及所处区域关系来看，项目可以打造成为南昌县独具特色的商业综合体项目。基地分析SITEstation在建在建政府大楼政府大楼博物馆博物馆旧城区旧城区商业中心商业中心station地铁莲塘站地铁莲塘站规划中规划中高級高級别别墅墅住宅用地住宅用地市民広場市民広場新客隆百货新客隆百货维也纳购物广场维也纳购物广场澄碧湖澄碧湖1.1.人口规模、区位、商业体量案例分析人口规模、区位、商业体量案例分析鹿泉商业项
8、目鹿泉商业项目鹿泉城区石家庄市区太行山动物园抱犊寨龙泉寺8.3KM14.3KM本案西部生态带对鹿泉的意义：未来城市发展一体化的“近心端”对石家庄的意义：向郊区扩张的“近景端”太行山是最有代表的风景区方向东部产业带 石家庄鹿泉定位：加强与石家庄的联系，与鹿泉划清界限 海山公园海山公园基地分析凤凰山河景轨交站ABCD快速干道通往市区太行山抱犊寨商业与住宅的关系模式B:先开发聚集的综合型商业群待商业成功后，沿周边开发“近商业中心”的住宅（或商业住宅同时开发）优点：改变城市结构，创造了一座“城中城”，郊区变为城区，房价提高缺点：资金回收较慢，风险较大；尤其是先开发商业，整个操作的风险随着对商业风险的依
9、赖而加剧原中心新的中心我们的目标：保证商业的成功率，扩大商业辅射范围10KM2KM区位及公路对商业的影响商业包围住宅，住宅价值得以提升商业包围住宅，住宅价值得以提升主城商业中心住宅模式B:商业副中心城区商业地产设计中十个切入点的思考商业地产设计中十个切入点的思考 :1.人口规模、区位、商业体量2.项目商圈分析3.业种业态分析4.项目定位的深度解析5.交通动线及空间形式6.主、次力店的合理布局7.商业地产与城市环境的关系8.设计的主题、场所、印象9.开发流程与经营管理模式10.开发商投资回报的了解2.2.项目商圈分析项目商圈分析 商业是靠消费者来消费而营运下去的，主要消费者从哪里来？用什么方式到
10、达？由足够的消费者所构成一定的地理范围，可称作“商圈”。具体的商圈形态一般可分为：商业区、住宅区、文教区、办公区及混合区。而关于商圈的分析主要是从商圈内人口特征、竞争关系及商圈内经济状况三个方面去分析。先看人口特征分析。关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。再看竞争分析。在商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优劣势，短期和长期变动以及饱和情况等。商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济
11、很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。2.2.项目商圈分析案例分析项目商圈分析案例分析南昌湖东路商业项目南昌湖东路商业项目LAKEI KMCITY HALLSITE维也纳商业圈 冲突（重复的可能性）向阳路商业街冲突澄碧湖澄碧湖SITE1km商圈范围是1KM的话+理由如果扩大商圈范围 5kmSITE澄碧湖澄碧湖3km理由I KM南昌市八一广场1.5km3km5km商业住宅SITESIT
12、E13km可能性如果能将商业磁场的吸引范围扩展到3KM?密集的1.5KM商业圈5KM?甚至南昌市？2.2.项目商圈分析案例分析项目商圈分析案例分析鹿泉商业项目鹿泉商业项目综合型商业一般有效辐射范围是3.5KM左右3.5KM附近有效范围内人品密度极低，商业难以形成规模与档次商圈分析商圈分析区域潜在消费能力低如果作为一般商业综合体项目运作短期内将难以形成较高商业价值并且难以通过商业带动住宅价值石家庄市区（平均14.3KM）鹿泉城区本案首要目标：扩大商业的辐射范围地产价值挖掘由于西部受山脉阻挡，我们的目的是用特色的环境与产品，将市场聚焦到石家庄市区3.5KM商业地产设计中十个切入点的思考商业地产设计
13、中十个切入点的思考 :1.人口规模、区位、商业体量2.项目商圈分析3.业种业态分析4.项目定位的深度解析5.交通动线及空间形式6.主、次力店的合理布局7.商业地产与城市环境的关系8.设计的主题、场所、印象9.开发流程与经营管理模式10.开发商投资回报的了解3.3.业种业态分析业种业态分析 人的商业活动离不开“衣食住行乐育”。业种基本上是以上述六种衍生出来的主要种类。业种从使用上可分为消费品类和再生产品类；从购买习惯上可分为日常用品类、选购品类及专用品类，其特点：零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。从事零售活动的基本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分
14、出不同的经营形态，即零售业态。例如你想买一件衣服，你有不同的方式可以购买，去百货公司、去专卖店、大超市也卖衣服、甚至邮购等，这就是不同的业态；业态经常会推陈出新，仔细看看屈臣氏，卖药、小零食和个人清洁护理用品等，有人将它归于“药妆店”的业态。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。特点特点购买频率购买频率价位价位购买习惯购买习惯外部作用外部作用更换周期更换周期地位地位日常用品高低冲动短不大缺之不可选购品较低较高计划较长对服务有用重要专用品非常低非常高考虑再三先品货、后价格对专业人士影响大
15、重要、量小业种业态案例分析业种业态案例分析余姚银泰商业项目余姚银泰商业项目商业业态分析商业业态分析分散型商业（21500）旗舰店（6200）百货商业（41500）餐饮娱乐城（23500）酒店式公寓（15000）住宅（124740）注：商业总建筑面积为107700，住宅总建筑面积为124740。商业地产设计中十个切入点的思考商业地产设计中十个切入点的思考 :1.人口规模、区位、商业体量2.项目商圈分析3.业种业态分析4.项目定位的深度解析5.交通动线及空间形式6.主、次力店的合理布局7.商业地产与城市环境的关系8.设计的主题、场所、印象9.开发流程与经营管理模式10.开发商投资回报的了解4.4.
16、项目定位的深度解析项目定位的深度解析（1 1）项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。（3 3）项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关。品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌组合北京新东方广场，与传统老字号店组合北京琉璃场步行街，在消费人群、档次上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。（2 2）项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中心等，都为项目的定位提供了创新的思路。建筑规模建筑规模覆盖商圈覆盖商圈市级购物中心20万以上覆盖整个城市，服务人口50万以上地区购
17、物中心1020万覆盖城市局部，服务人口1050万人居住区购物中心35万覆盖城市的一个居住区，服务人口310万人邻里型购物中心3万以下服务人口3万人以下。定位是最难的，要讲得很简单又很准确，一切的一切都往这个靶心靠拢；什么是“定位”？定位不是你对产品要做的事,定位是你对“预期客户”要做的事,换句话说,你要在“预期客户的头脑里”给产品定位。项目的定位须有一定的差异性。项目定位案例分析项目定位案例分析鹿泉商业项目鹿泉商业项目商业带动住宅城市中心海山公园生态体验式购物中心非比寻常的主题性具有强烈的辐射能环境、配套、人气、趣味性等引人入胜的因素完全具备太行山 抱犊寨 凤 凰 山动物园龙泉寺会议功能度假酒
18、店隐性关口概念明确的主题使本案具有“可玩性”，成为太行山方向必游的“景点”，吸引游人停留区别于纯自然景观与纯城市购物中心的综合业态“太行山关口太行山关口”市区往太行山进行各种活动的消费者太行山第二居所商业带动住宅城市中心公园生态体验式购物中心太行山 抱犊寨 凤 凰 山第二居所动物园龙泉寺会议功能度假酒店1，远离喧嚣，隐居环境2，太行山独特景观4，海山公园，共享绿地3，购物中心，商业配套4，餐饮休闲娱乐等功能5，度假酒店，商务接待完全具备建造 “第二居所”条件 +6，高档社区，艺术户型第二居所概念：“第二居所”通常是昂贵的高端产品生态度假聚会享受娱乐公园凤凰山ABCDD地块标志型社区商业滨河景观
19、第二居所：距离主城最近，有展示作用；公路交通非常便利；滨河C地块体验型购物中心内向景观第二居所：公路交通便利B地块生态型购物中心酒店公园景观第二居所：地势低洼，紧邻海山公园及公共文化建筑，且各种交通均便利A地块高层第二居所：距离城市最远，如果有一定高度，将获得多面观山视野本案总体定位=体验型 生态型商业综合体+带会议功能的度假酒店+豪华第二居所面向大众消费者主要面向各地商务人士主要面向中心城区成功人士商业地产设计中十个切入点的思考商业地产设计中十个切入点的思考 :1.人口规模、区位、商业体量2.项目商圈分析3.业种业态分析4.项目定位的深度解析5.交通动线及空间形式6.主、次力店的合理布局7.
20、商业地产与城市环境的关系8.设计的主题、场所、印象9.开发流程与经营管理模式10.开发商投资回报的了解5.5.交通动线及空间形式交通动线及空间形式1.项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。在设计工作中，我们对于如何建构规划商业地块的交通系统，形成有效的购物流线往往通过两种途径来实现。（1 1）系统地分析地块对本地区人们生活的影响所产生的行为模式，并与建筑设计相结合，从而发掘出规划设计的切入点和有效组织商业建筑空间动线，进而达到提升该商业建筑空间价值的目的。（2 2）在现代城市中，人们的交通行为模式被功能细化的城市交通道路系统所限。如果将城市交通系统与商业建筑空间有机地结合往往能为商业空间的增值
21、提供必要的条件。购物流线是体现商业建筑空间价值的重要因素，我们可以制定出一系列设计策略并结合实际情况加以考虑。总结起来，设计师在设计工作中，应同时满足业主和商家的商业空间、消费者的消费休闲行为以及商业空间对区域环境的社会贡献三方面价值的最大化。5.5.交通动线及空间形式交通动线及空间形式商业项目要求合理的空间形式，一般可采用以下四种空间模式：（1 1）室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝；（2 2）露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；（3 3）回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；（4 4）室内步行街。步行街在室内，完全遮盖；交通动线案例分析交通动线案例分析余姚银泰商
22、业项目余姚银泰商业项目住宅住宅百貨百貨主力店主力店离主要路口最远住宅住宅交通设计交通设计临水的尽头离百货很远基地腹地的中心1F5F百貨联络分散的店铺映画館映画館百貨百貨分散店舗分散店舗主入口的设计主入口的设计中心広場中心広場繋繋3：百百货货入口入口2：商商业业入口入口1 1：商商业业主入口主入口1：商商业业主入口主入口主入口视野开阔。利用自然的河面，沿河灵活布置商业。2 2：商业商业入口入口看得见河上的架桥，诱发进入的愿望3 3：百货百货入口入口百货入口有直接连接中心绿地的弧形梯百貨电影院酒店式公寓商业百貨主力店动线设计动线设计水的广水的广场场中心广中心广场场百货中庭与中心绿地紧密相连，使百货
23、人流轻易激活百货中庭与中心绿地紧密相连，使百货人流轻易激活整盘商业。整盘商业。3层剖面。百货与公园动线紧密结合，是全体商业的整流器。俯瞰河道广场高架绿道高架绿道不仅是联系商业店铺的平台而是主导性强的可以散步与休憩的公园绿道。在基地中“立体”地移动把控全局，最终提升整体的商业价值，形成真正的“公园百货”。商业地产设计中十个切入点的思考商业地产设计中十个切入点的思考 :1.人口规模、区位、商业体量2.项目商圈分析3.业种业态分析4.项目定位的深度解析5.交通动线及空间形式6.主、次力店的合理布局7.商业地产与城市环境的关系8.设计的主题、场所、印象9.开发流程与经营管理模式10.开发商投资回报的了
24、解6.6.主、次力店的合理布局主、次力店的合理布局 主、次力店的确定是大型商业设施成功与否的重要关键因素，主力店基本上是有品牌和做连锁经营的大店，购物中心的主力店通常是百货公司或大型超市，次主力店可能是电影院、美食街或是好品牌的专卖店；不同的业种业态如何组合，才是好的搭配与组合，想想百货公司不同楼层的不同商品组合，为什么化妆品老是摆在一楼？男装会放在哪个楼层？商业地产设计中十个切入点的思考商业地产设计中十个切入点的思考 :1.人口规模、区位、商业体量2.项目商圈分析3.业种业态分析4.项目定位的深度解析5.交通动线及空间形式6.主、次力店的合理布局7.商业地产与城市环境的关系8.设计的主题、场
25、所、印象9.开发流程与经营管理模式10.开发商投资回报的了解7.7.商业地产与城市环境的关系商业地产与城市环境的关系 商业地产非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识，以营造富含商业气息的高质量空间。尤其是市中心区的商业设施，与既有城市纹理息息相关，商业所带来的人潮、车流，必须巧妙地融入，或者善用既有环境的资源，形成新的特点。上海新天地是个成功的例子；圣地亚哥琥珀广场值得参考。商业地产设计中十个切入点的思考商业地产设计中十个切入点的思考 :1.人口规模、区位、商业体量2.项目商圈分析3.业种业态分析4.项目定位的深度解析5.交通动线及空间形式6.主、次力店的合理布局7.商业地产与城市环境的关系
26、8.设计的主题、场所、印象9.开发流程与经营管理模式10.开发商投资回报的了解8.8.设计的主题、场所、印象设计的主题、场所、印象 吸引人潮，创造一个消费者印象深刻而流连忘返的场所，这是商业设计最有趣也最有挑战性的地方，这当然包括风格、主题、景观、行为的设计、街道家具等，每一个商业设施必须至少有一个有特色的场所，最好结合一些动态性、可变性的设施，例如大屏幕、喷水池、旱喷、表演舞台等。主题设计的魔力就是要让使用者产生梦想，创造出个人的天地，进而发掘自己的幻想空间和自由天地。设计主题案例分析设计主题案例分析鹿泉商业项目鹿泉商业项目类似实例分析：成都博瑞项目类似实例分析：成都博瑞项目成都博瑞项目建筑
27、形成山地体验的购物公园CHENGDU BORUIHouse on Park on Mall 商业建筑就是景观，建筑体量使公园立体化可能性 1：立体公园将人导向高处，屋顶成新的地平面 住宅围绕着景观丰富交满活力的新的地平面 世外桃园：精致的住宅将外界不良因素屏蔽HouseMallParkMallHouse宁波银泰广场将购物空间从室内释放出来，与室外景观结合，赋予其体验感新型商业打开围护结构的束缚，体验式商业传统商业混凝土大盒子INTIME=时尚、朝气、冒险、尝试Park=shopping park+living park映画館映画館百貨百貨分散店舗分散店舗临水的尽头离百货很远基地腹地的中心1F5
28、F百貨联络分散的店铺类似实例分析：宁波银泰项目CHENGDU BORUIHouse on Park on MallNINGBO YINTAI Park Conects Mall&House HouseMallParkMallHouseHouseParkMall可能性 2：商业步行街与水景公园相互结合 大型购物中心平滑过渡至公园，成为“山”元素 将传统封闭的购物空间释放，自然生态渗透进来 商业与住宅隔河相望又保持联系，共享公园情调CHENGDU BORUIHouse on Park on MallNINGBO YINTAI Park Conects Mall&House HouseMallPar
29、kMallHouseHouseParkMall?我们将根据每一个项目的建设特点来实现项目的主题。商业地产设计中十个切入点的思考商业地产设计中十个切入点的思考 :1.人口规模、区位、商业体量2.项目商圈分析3.业种业态分析4.项目定位的深度解析5.交通动线及空间形式6.主、次力店的合理布局7.商业地产与城市环境的关系8.设计的主题、场所、印象9.开发流程与经营管理模式10.开发商投资回报的了解9.9.开发流程与经营管理模式开发流程与经营管理模式 商业开发流程必须同时眼观四路，包括决策流程、策划流程、招商流程、设计流程、工程流程、法令流程等，什么时候我们该做什么阶段的事情？其反复性、阶段性、深度皆
30、有不同，不是一蹴可及的，而是逐渐定性显影的过程（好像在冲洗相片）；以站在甲方立场来看经营管理模式，若以难易程度来看，百货公司的模式（包办服务人员、招商、营销、广告、水电清洁等，以扣点抽成的方式）是比较难的；购物中心的模式（主要以收固定租金为主，营销广告的要求较轻）是中等的；像专业市场、商店街相对就容易多了，以收租金、简单物业管理做做就可以了，对专业性和专业人才的需求也相对地轻。经营管理模式的难易牵涉到甲方的决心和其公司人才的储备，管理是点点滴滴、日积月累的，不是口头吹吹就可以的。很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最
31、关键的问题。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的困难了。商业地产设计中十个切入点的思考商业地产设计中十个切入点的思考 :1.人口规模、区位、商业体量2.项目商圈分析3.业种业态分析4.项目定位的深度解析5.交通动线及空间形式6.主、次力店的合理布局7.商业地产与城市环境的关系8.设计的主题、场所、印象9.开发流程与经营管理模式10.开发商投资回报的了解10.10.开发商投资回报的了解开发商投资回报的了解 简单地说，良好的商业设施，最好是统一产权、统一规划、统一招商、统一管理，这样在做经营调整时，最能立竿见影；但是目前国内普遍存在的现象是，若统一产权，势必开发商长期持有，也就是主要靠租金收入的长期回收，回收期可能长达6-10年，甚至更久，大多数的开发商都不愿意这么作，所以必须面临短期“出售”的问题，但是出售给许多业主，就无法“统一产权”，这就在商业运作上产生极大的矛盾，接着就是统一规划、统一招商、统一管理的困难度加大，“人多口杂”事情就难办了！有人用“返租”的方式来处理，所谓“产权、管理权、经营权”三权分立的方式来处理，开发商能以短期的方式来回笼资金，但责任仍然背在身上，可不是银货两契，回租期间，若赔钱，开发商可要贴钱；回租期结束时，若商业还运作不起来，那可就糟糕了。
