1、LOGION ABOUT LACATIONLOGION ABOUT LACATION Location,Location,and Location 西方房地产投资的名言 山不在高，有仙则名；水不在深，有龙则灵。唐朝文学家刘禹锡 L/O/G/O为什么选在特拉华州白兰地河畔为什么选在特拉华州白兰地河畔紧靠河边，水流急，流紧靠河边，水流急，流速快，带动水车，提供速快，带动水车，提供动力动力交通便利交通便利有树林，主要取木炭用有树林，主要取木炭用不宜在人群多的地方不宜在人群多的地方有花岗岩产地有花岗岩产地得到的结论：得到的结论：投资项目的选址要考虑项目的特点 项目所需要的材料、动力 外界的因素 L/O
2、/G/O一、投资项目选址的影响因素一、投资项目选址的影响因素 二、投资项目选址原则二、投资项目选址原则三、投资项目选址的程序三、投资项目选址的程序四、投资项目选址方案论证比较四、投资项目选址方案论证比较五、投资项目技术方案的评价五、投资项目技术方案的评价 本章内容 自然条件（结合项目特点）自然条件（结合项目特点）基础设施条件原材料及辅助材料供应燃料动力供应人力资源条件 社会经济环境因素社会经济环境因素技术支持条件产业协作条件社会、经济、人文条件政策环境 费用情况费用情况 其它应考虑的因素其它应考虑的因素与政府的关系经济体制与市场机制目标市场战略布局一、项目选址的影响因素一、项目选址的影响因素
3、自然条件自然环境包括地理位置、自然条件、自然资源自然环境包括地理位置、自然条件、自然资源等。等。 城市、郊区、农村选址分析：城市、郊区、农村选址分析：城市选址的优点：交通便利；通讯发达；基础设施好；人才集中，各种企业聚集，协作便利；筹措资金容易。城市选址的缺点：地价昂贵；生活水平高，劳动力成本高；环保要求高；企业扩展余地小。故一些规模不大，占地面积少，对环境污染小，需要大量受过良好教育和培训的员工的高科技企业及金融服务业一般在城市选址较合。反之，在郊区或农村选址较合适。不同区域位置比较不同区域位置比较二、项目选址的原则二、项目选址的原则 遵守国家的法律法规，符合国家长远发展规划 以资源为基础的
4、项目，在原材料产地附近 消耗水资源和电力的项目，在水源及电力充足地 依靠进口材料的项目，选在港口或到货地点附近 项目生产出来产品易于变质，建在消费中心附近 有较好的基础设施 减少拆迁移民 政府的优惠政策 有利于保护环境和生态禁止工业项目建设的地区禁止工业项目建设的地区 基本烈度高于9度的地震区 国家规定的风景区、自然保护区、故迹保护区 引用水源的卫生防护带内 有开采价值的矿床内 地质危害地段 不能确保的水库、废料堆的下方 军事、通讯的影响范围内 传染病地区案例分析案例分析波音公司选波音公司选址原则址原则 1 背景资料 1916 2001年9月3日，总部西雅图 2001 年 9 月 4 日，波音
5、公司把总部从西雅图搬到了芝加哥，这是波音总部在西雅图盘踞了 85 个春秋后的首次搬迁。2 原因分析 波音为什么要选芝加哥作为总部新址呢？看看波音选址的标准。 旅行：直通美国及国际主要城市的航班频率直通美国及国际主要城市的航班频率 适合建立公司专机机群基地适合建立公司专机机群基地 邻近公司专机机场邻近公司专机机场 地面交通：邻近大宾馆与大饭店邻近大宾馆与大饭店 邻近高品位的住宅区邻近高品位的住宅区 交通拥堵情况交通拥堵情况 员工的交通员工的交通 波音选址标准波音选址标准 商业环境：全球贸易活动全球贸易活动 有其他大公司总部有其他大公司总部 通讯基础设施通讯基础设施 营业税营业税 人力成本较低人力
6、成本较低 容易招募到教育程度较高的劳动力容易招募到教育程度较高的劳动力 个人生活：员工的继续教育员工的继续教育 文化生活与娱乐文化生活与娱乐 中小学校的教育质量中小学校的教育质量 社会安全、犯罪及卫生因素社会安全、犯罪及卫生因素 文化的多样性文化的多样性 个人所得税与生活费用个人所得税与生活费用 从19 条标准可以看出，一个地方的地理位置、各种基础设施的完备程度、经济文化的氛围、人力资源的丰富程度及各种软硬投资环境的好坏等对于一个公司是十分重要的。波音公司的选址小组成员，借助公众的力量在短时间内收集了大量的数据，又利用直升飞机在实地上空考察，七周后就在芝加哥、达拉斯-沃思堡和丹佛这三座候选城市
7、中选择了芝加哥。原因：原因：（1）从地理位置上来看，西雅图位于美国西海岸的北端，又靠边又靠角，地理位置较偏僻。芝加哥在中部，即能缩短国际、国内旅行时间，又便于接近华盛顿、纽约乃至国外的政府领导人和金融市场。（2）把总部迁到芝加哥有利于波音向美国中部靠拢，有利于管理和营运，有利于更接近欧洲市场，（3）在人力资源方面，随着微软等高科技企业在西雅图的兴旺发达，西雅图地区的人力资源已经趋于贫乏，而中部地区的人力资源和劳动力来源丰富。（4）致使波音总部迁址最关键的一点在于芝加哥和伊利诺州政府的优惠政策。芝加哥在州政府已有的吸引投资的优惠政策即提供芝加哥在州政府已有的吸引投资的优惠政策即提供 10 10
8、年税收优惠的基础上，再延长至年税收优惠的基础上，再延长至 15 15 年；年；州政府将在今后州政府将在今后 10 10 年内补贴波音年内补贴波音 50%50%的搬迁费；州的搬迁费；州政府每年将波音公司在该州的新雇员工缴纳的个人所政府每年将波音公司在该州的新雇员工缴纳的个人所得税中州税的一半用于该项目，同时补贴波音所需的得税中州税的一半用于该项目，同时补贴波音所需的工作培训和技术改进费用；工作培训和技术改进费用；地方政府在今后地方政府在今后 20 20 年内每年为波音减免年内每年为波音减免 100 100 万美元万美元的财产税；波音将要租用的办公楼已被其他公司占据，的财产税；波音将要租用的办公楼
9、已被其他公司占据，芝加哥市政府将补贴芝加哥市政府将补贴 100 100 万美元帮助波音买断这些公万美元帮助波音买断这些公司的租约；司的租约；市政府同意补助波音改造机场的机库；市政府同意补助波音改造机场的机库；最绝的是市政府还将在市中心专门建立直升飞机站，最绝的是市政府还将在市中心专门建立直升飞机站，向波音领导人提供快捷的交通条件。向波音领导人提供快捷的交通条件。讨论讨论迪斯尼乐园的选迪斯尼乐园的选址址 1、背景迪斯尼乐园是一座主题公园。所谓主题公园，迪斯尼乐园是一座主题公园。所谓主题公园，就是园中的一切，从环境布置到娱乐设施都集就是园中的一切，从环境布置到娱乐设施都集中表现一个或几个特定的主题
10、。中表现一个或几个特定的主题。主题公园可说是迪斯尼的摇钱树，主题公园可说是迪斯尼的摇钱树，20042004年仅部年仅部门的收入就占了总销售额的门的收入就占了总销售额的2727254254亿亿美元，利润为美元，利润为3232亿美元，是总获利的一半。亿美元，是总获利的一半。全球迪斯尼乐园一览全球迪斯尼乐园一览国家城市建成时间占地面积每年游客人次美国洛杉矶奥兰多1955年1971年30公顷1600万日本东京1983年约80公顷1650万法国巴黎1992年1200万中国香港2005年126公顷初期500万洛杉矶迪斯尼奥兰多迪斯尼东京迪斯尼东京迪斯尼 在20世纪80年代，日本人提出开设东京迪斯尼乐园的想
11、法。但是美国人没有果断地投资运营，而是采取了保守做法。授权日本人自己运营，授权费是收取门票收入的10%和其他收入的5%。这是一个巨大的错误：日本家庭对于迪斯尼乐园的疯狂程度远远超出了美国人的想象。这让他们在日本蒙受了巨大的利润损失。 位于东京的千叶县舞滨市，距东京12.7公里 从东京乘地铁15分钟可到达，单程210日元，人民币12元。2000年接待的游客人数为1730万人次 巴黎迪斯尼巴黎迪斯尼 巴黎迪士尼乐园位于法国巴黎以东32公里，面积5000英亩，已于1992年4月12日正式启用。迪士尼乐园以五大部分组成，正门的Main Street USA满是旧日美国的小镇风光，令人有进入时光隧道之感
12、。 巴黎迪斯尼乐园遭遇“滑铁卢”主要原因：由于不同文化之间的冲突引发了欧洲顾客的抵制。例由于不同文化之间的冲突引发了欧洲顾客的抵制。例如，当欧洲迪斯尼乐园开张营业时，餐馆并不提供葡如，当欧洲迪斯尼乐园开张营业时，餐馆并不提供葡萄酒，这简直让浪漫的法兰西人无法忍受；萄酒，这简直让浪漫的法兰西人无法忍受；欧洲迪斯尼乐园距巴黎只有不到欧洲迪斯尼乐园距巴黎只有不到7070英里，而巴黎却是英里，而巴黎却是世界上最著名的旅游胜地之一，这样一来迪斯尼乐园世界上最著名的旅游胜地之一，这样一来迪斯尼乐园就成了人们巴黎游的其中一站而已。只有很少的游客就成了人们巴黎游的其中一站而已。只有很少的游客需要或者愿意在迪斯
13、尼公园停留过夜。需要或者愿意在迪斯尼公园停留过夜。与美国相比，法国的公共交通更为便利，因此游客很与美国相比，法国的公共交通更为便利，因此游客很自然地选择在公园进行一日游，省去一笔昂贵的酒店自然地选择在公园进行一日游，省去一笔昂贵的酒店住宿费用。住宿费用。另一方面，迪斯尼乐园的价格对于当时正处于经济低另一方面，迪斯尼乐园的价格对于当时正处于经济低迷时期的欧洲消费者来说的确有些偏高。成人迷时期的欧洲消费者来说的确有些偏高。成人383383港元港元 香港迪斯尼乐园香港迪斯尼乐园 1999年11月2日，迪斯尼公司和香港特区政府就在港兴建迪斯尼主题公园达成协议。迪斯尼乐园首期项目“神奇王国”于2005年
14、建成开放，占地126公顷。建成后约40年内，可为香港带来1480亿港元的收入，提供2万个就业机会。 在香港迪斯尼乐园里，首次出现了中国传统建筑：花木兰回到故乡，在中式的亭子里起舞；花木兰回到故乡，在中式的亭子里起舞；迪斯尼专卖店里的迪斯尼专卖店里的T T恤，按中国人的身材体型量身定做；恤，按中国人的身材体型量身定做；第一家迪斯尼中餐店用最精美的中式佳肴勾起游客的第一家迪斯尼中餐店用最精美的中式佳肴勾起游客的食欲；食欲；第一家迪斯尼珠宝店也正是摸准了中国人偏爱珠宝首第一家迪斯尼珠宝店也正是摸准了中国人偏爱珠宝首饰的脉搏饰的脉搏公园在选址时也察看了风水，一些中国人相信选对了公园在选址时也察看了风水
15、，一些中国人相信选对了风水就能招财进宝。恐怕最引人注目的是，米尼鼠将风水就能招财进宝。恐怕最引人注目的是，米尼鼠将穿上一套具有亚洲风格的衣服。穿上一套具有亚洲风格的衣服。 香港迪斯尼将票价定为全球最低，成人平日套票为295港元，假日350港元；3岁至11岁儿童平日票价210港元，假日250港元，3岁以下儿童免费入场。以平日成人票价计，东京的票价为393港元，美国奥兰多乐园为427港元，美国加州乐园为388港元，巴黎为383港元 香港迪斯尼会不及奥兰多迪斯尼的1/3，甚至只有巴黎迪斯尼的1/10。为什么香港迪斯尼如此小呢？另一个让人们大惑不解的是，既然看中了中国内地市场，为什么最终却选址香港？要
16、知道，大多数中国老百姓一辈子也到不了香港一次。 QUESTION：为什么选择东京？为什么选择东京？为什么选择巴黎？为什么选择巴黎？为什么选择香港？为什么选择香港？WHYWHY东京东京 地理优势 政府的支持 渴望“美国文化”的心理 优惠条件WHYWHY巴黎巴黎 巴黎的地理优势 政府的支持 占领欧洲市场的意图 法国由于地处欧洲中心，其他国家公民的入境手续简便而最后中选。另外，法国还提供了极其优厚的投资条件注意问题：选址计划的目标是什么？是赚钱还是进军欧洲？由于缺乏明确的方向，公司在制定决策时在关键问题上失去了核心原则，因而犯下错误。WHYWHY香港香港 香港政府的强烈愿望 香港的地理位置优势 香港
17、发达的旅游业 优惠的条件迪斯尼以较小的代价而获得了较多的股份。香港政府迪斯尼以较小的代价而获得了较多的股份。香港政府很看重迪斯尼乐园提供的大量就业机会和无数的游客，很看重迪斯尼乐园提供的大量就业机会和无数的游客，所以香港政府不仅同意拿出所以香港政府不仅同意拿出2929亿美元投资乐园，还提亿美元投资乐园，还提供免费土地、建造专门的配套公路和地铁，换来供免费土地、建造专门的配套公路和地铁，换来57%57%的的股份。而迪斯尼仅仅投资股份。而迪斯尼仅仅投资3 3亿美元就获得了亿美元就获得了43%43%的股份。的股份。另外，迪斯尼还要将收入的另外，迪斯尼还要将收入的5%5%授权费作为管理和营运授权费作为
18、管理和营运费用。费用。 迪斯尼圈定了上海和香港，但最终却发现实在难以取舍。上海经济实力在中国内地首屈一指，且近年渐成地区会议、展览中心和国际旅游中心。香港，全世界近一半的人口可在5个小时航程之内抵达香港，中国最富裕地区之一珠三角大部分居民可在2个小时内抵达香港，城市本身的消费能力明显优于上海，且由于国际化程度更高的缘故，它对亚洲其他各国客人的吸引力也强于上海。无法取舍之后没有公布的决策便是，先在香港建一个，若干年后再在上海建一个。准备阶段收集资料方案比较论证编写报告三、项目选址的程序三、项目选址的程序四、项目选址方案论证比四、项目选址方案论证比较较 定性分析法 综合比较法 费用比较法1 1、定
19、性分析、定性分析某机场位某机场位置选择置选择位置名称位置概况X位置位于A市东方向5公里处，农校附近Y位置位于A市东北方向约10公里处，A市开发区西南松林坡Z位置位于A市约7公里处，农校北端A乡大坡附近X位置地势低，海拔高程约比Z场低55米，有马鞍山、平顶山、大坡三座馒头山需要净空处理，工程量大于Z位置，该处有较多良田、耕地、村庄、民房，拆迁工程量大。Y位置净空条件差，不能满足仪表飞行条件，天气标准要求高，跑到横跨A市开发区大道，距离开发区较近。Z位置虽然土石方工程量大，但能达到飞行技术要求。潇湘电站选址潇湘电站选址 位于湖南省永州市冷位于湖南省永州市冷水滩区（水滩区（19961996年之前年之
20、前为冷水滩市），地处为冷水滩市），地处该市的中心地带该市的中心地带 19921992年，原冷水滩年，原冷水滩市政府选址在城区湘市政府选址在城区湘江段实施水利开发，江段实施水利开发，将在城市正中心修建将在城市正中心修建潇湘水电站。潇湘水电站。 潇湘电站方案比较潇湘电站方案比较方案一在城区下游位置建设方案二建在城市正中心 最后选择方案二，原因：最后选择方案二，原因：一是桥坝合一可以发挥连接新老城区的功能二是可以利用宋家洲上的闲置土地开发房地产三是少淹掉河西的老城区以及周边5000多亩农田和当地的几个工厂。2 2、综合定量比较法、综合定量比较法社会经济条件基础设施条件原材料和市场自然气候条件水文地质
21、交通其他影响因素子 因 素权 数政 治政治稳定性；国有化可能性；当地政府的外资政策0.15经 济经济增长速度；物价水平0.10财 务资本与利润外调；对外汇价；集资与借款的可能性0.15市 场市场规模；分销网点；营销的辅助机构；地理位置0.10基础设施国际通讯设备；交通与运输；外部经济0.05技术条件科技水平；适合工作的劳动生产力；专业人才的供应0.05辅助工业辅助工业的发展水平；辅助工业的配套情况等0.10法 制商法、劳工法、专利法等各项法律是否健全；法律执行情况如何0.10行政效率机构的设置；办事程度；工作人员的素质等0.05文 化当地社会是否接纳外地公司及对其的信任与合作程度；外资公司是否
22、适应当地社会风俗等0.05竞 争当地竞争对手的强弱；同类产品进出口额在当地市场的份额 综合评价值 定性指标定量化处理，以评价值最高者作为最优方案njjijwpi1方案评价值台商投资区域选择1234基础条件财经条件投资条件5经济条件就业条件10%30%30%15%15%1234自然环境基础建设公共设施5社会环境法制环境5%10%10%10%25%经济环境经营环境6725%20%1234社会风险法制风险经济风险经营风险10%35%20%35%城市实力城市竞争力投资环境投资风险度台商推荐度1推荐意愿20%20%30%30% 1-2 1-1研究主题及资料研究主题及资料投资环境评估1 1 结构问卷调查结
23、构问卷调查投资风险评估 1-3台商推荐投资城市分析Z城市 省市 区域Z纵贯面分析（longitudinal analysis)Z横 断 面 分 析（c r o s s-section analysis）2 2 资料分析资料分析 2-1各城市竞争力分析 2-3各地区竞争力分析Z参考全球竞争力评估模式Z参考各省市统计年鉴Z环境竞争力五方面：基础条件、就业条件、经济条件、投资条件、财政条件3 3 台商个案访谈台商个案访谈Z选择具有代表性企业Z选择具有代表性台商 3-1赴大陆投资知觉风险分析 3-2赴大陆投资经济纠纷解决模式 2-2各省竞争力分析城市綜合实力排行(一)排名排名城市城市競爭力競爭力排名排
24、名 投資環境投資環境 排名排名 投資風險投資風險 排名排名 台商推薦台商推薦 排名排名 綜合指標綜合指標 總排名總排名評價評價1蘇州市區蘇州市區79.70173.5012.8153.69290.8A012無錫無錫75.23213.4542.8163.511183.2A023寧波市區寧波市區80.77163.3872.8283.441680.2A034蘇州崑山蘇州崑山46.56413.4622.8273.82179.8A045杭州市區杭州市區85.23123.3792.8393.421779.6A056揚州揚州44.46443.4532.7333.54578.8A067杭州蕭山杭州蕭山38.73
25、463.4152.6823.54677.0A078青島青島83.43133.32142.84133.521076.6A089寧波奉化寧波奉化16.50513.4062.6313.53774.6B0910中山中山55.39353.31162.83103.54470.8B1011蘇州吳江蘇州吳江33.29473.33122.7943.53870.4B1112上海市郊上海市郊98.4613.33133.11343.52969.0B1213上海浦東上海浦東98.4613.35103.11323.422067.6B1314上海市區上海市區98.4613.3783.11353.421967.4B1415成
26、都成都78.76183.26252.84163.501265.4B1516天津天津92.68103.30192.97233.362662.4B1617大連大連83.23143.35113.00253.332962.0B17極極力力推推薦薦值值得得推推薦薦城市综合实力排行(二)排名排名城市城市競爭力競爭力排名排名 投資環境投資環境 排名排名 投資風險投資風險 排名排名 台商推薦台商推薦 排名排名 綜合指標綜合指標 總排名總排名評價評價18廈門廈門74.70233.31152.91223.352859.4B1818鄭州鄭州66.31303.26242.85173.471559.4B1820惠州惠州
27、50.53393.28212.89203.481356.6B2020長沙長沙66.49293.21302.83113.392356.6B2022漳州漳州39.32453.29202.84143.421856.4B2223南京南京86.59113.27223.00243.293456.4B2324桂林桂林29.80483.30172.86183.481456.2B2425石家莊石家莊70.60263.26262.84153.362756.2B2526汕頭汕頭46.93403.22282.83123.412153.6B2627瀋陽瀋陽82.95153.16352.88193.332950.8B27
28、28珠海珠海61.45333.18333.06293.55350.4B2829武漢武漢77.31193.17343.02273.382448.2C2930北京北京96.6753.27233.20423.243547.0C3031佛山佛山67.74283.20312.91213.332946.8C3132濟南濟南76.77203.16363.01263.332944.0C3233鎮江鎮江51.71373.30183.12363.203739.6C3334福州市區福州市區70.90243.24273.17393.233638.0C34值值得得推推薦薦勉勉予予推推薦薦城市综合实力排行城市综合实力排行
29、(三三)排名排名城市城市競爭力競爭力排名排名 投資環境投資環境 排名排名 投資風險投資風險 排名排名 台商推薦台商推薦 排名排名 綜合指標綜合指標 總排名總排名評價評價35寧波餘姚寧波餘姚23.91503.21293.08313.362536.0C3536常州常州60.57343.12373.06303.313335.0C3637昆明昆明68.08273.09383.21443.402233.2C3738溫州溫州62.05323.20323.11333.074432.6C3839深圳布吉深圳布吉93.0663.06393.26483.164030.2C3940廣州廣州96.6742.92443
30、.25463.084329.2C4041深圳龍崗深圳龍崗93.0663.05403.25473.044727.4C4141深圳市區深圳市區93.0663.00423.27493.134127.4C4143深圳寶安深圳寶安93.0662.91463.19412.984827.0C4344福州福清福州福清70.90243.03413.16383.044626.2C4445重慶重慶75.02222.91453.16373.064526.0C4546南寧南寧45.42422.83483.04282.875019.6D4647保定保定51.41382.87473.18403.203719.4D4748泉
31、州泉州52.96362.93433.23453.183919.2D4849東莞東莞65.78312.78493.32502.964910.6D4950南昌南昌45.04432.60513.38513.11426.8D5051莆田莆田25.89492.71503.21432.53516.2D51勉勉予予推推薦薦暫暫不不推推薦薦城市综合实力推荐等级20022002年城市20012001年城市20002000年城市极力推荐苏州市区、无锡、宁波市区、苏州昆山、杭州市区、扬州、杭州萧山、青岛優先推薦苏州、昆山、吴江、余姚、宁波、无锡大力推薦苏州、嘉定、宁波、余姚、吴讲、奉化、萧山值得推荐宁波奉化、中山、
32、苏州吴讲、上海市郊、上海浦东、上海市区、成都、天津、大连、厦门、郑州、惠州、长沙、漳州、南京、桂林、石家庄、汕头、珠海可予推薦福州、保定、惠州、天津、常州、揚州、中山、武汉、厦门、泰安、青島、成都、上海、溫州、杭州、南京、鎮江、重庆、北京、萧山、大連、深圳、珠海、济南、奉化、昆明、广州、桂林、南宁、南昌、西安、長沙、郑州、石家庄可予推荐昆山、佛山、扬州、大连、成都、北京、廈门、清远、青岛、杭州、广州、武汉、上海、南京、珠海、无锡、东莞、惠州、深圳、天津、常州、中山勉予推荐武汉、北京、佛山、济南、镇江、福州市区、余姚、常州、昆明、溫州、深圳布吉、广州、深圳陇南、深圳、深圳宝安、福州福清、重庆暂不
33、推荐汕头、海口、东莞暂不推荐汕头、福州、西安暂不推荐南宁、保定、泉州、东莞、南昌、莆田絕不推薦黄冈、湛江绝不推荐黄冈、哈尔滨20052005年台商对大陆城市投资区域评价年台商对大陆城市投资区域评价評價 城市 极力推荐 上海閔行、杭州萧山、苏州昆山、成都、无锡江阴、徐州、天津市、上海浦东、杨州、南昌、济南、青島、宁波市区、大连、南京市区、厦门、汕头、苏州市区 值得推荐 上海市区、北京市区、上海松江、南京江宁、无錫市区、泉州、嘉兴、西安、合肥、杭州市区、重庆市、莆田、武汉武昌、宁波奉化、江门、广州、常州、中山、南通、北京其它、長沙、武汉汉口、宁波余姚、福州马尾、上海嘉定、上海其它、武汉汉阳、东莞厚
34、街、珠海、苏州常熟 勉予推荐 潘阳、海宁、苏州吴江、张家港、苏州太仓、泰州、福州市区、衡阳、深圳市区、广州市区、张家界、桂林、岳阳、烟台、昆明、东莞長安、深圳其它、东莞清溪 暂不推荐 惠州、深圳龙崗、深圳宝安、东莞虎门、东莞市区、北海 3 3、费用比较法、费用比较法选择费用最小者作为最优方案静态指标比较静态指标比较 追加投资回收期 I1、I2两个对比方案的投资 C1、C2两个对比方案的年经营费用2112CCIIpt，取投资小的方案为优ctpp 年费用 ATC年总费用 C年经营费用 I初始投资 PC基准投资回收期cPICATC动态指标法动态指标法 费用现值（Present CostPresent
35、 Cost）是指按基准折现率，）是指按基准折现率，将方案计算期内各个不同时点的现金流出折算到将方案计算期内各个不同时点的现金流出折算到计算期初的累计值。计算期初的累计值。费用年值（费用年值（Annual CostAnnual Cost）是指按基准折现率，通）是指按基准折现率，通过等值换算，将方案计算期内各个不同时点的现过等值换算，将方案计算期内各个不同时点的现金流出分摊到计算期内各年的等额年值。金流出分摊到计算期内各年的等额年值。00(/,)nttPCCOPF it0000(/,)(/,)(/,)nttACCO P F i tA P i nPC A P i 五、投资项目技术方案的五、投资项目技
36、术方案的评价评价 技术方案选择的原则 技术方案选择的影响因素 技术方案选择内容L/O/G/O技术方案的定义技术方案技术方案是一个具体设计方案！是将系统、子系统是一个具体设计方案！是将系统、子系统具体化的设计文件，同时也是集成文件。具体化的设计文件，同时也是集成文件。其结构如下：*项目项目技术方案技术方案深圳开发科技股份公司*年*月*日工程技术方案工程技术方案目录1、系统方案、系统方案2、工艺技术方案、工艺技术方案3、技术装备方案、技术装备方案4、工程技术方案、工程技术方案5、整体评价及结论、整体评价及结论系统方案系统方案装备技术方案装备技术方案工艺技术方案工艺技术方案整体评价及结论整体评价及结
37、论封页第一页附文件1附文件3附文件4附文件2附文件5L/O/G/O项目技术可行性分析报告的定义项目技术可行性分析报告项目技术可行性分析报告是一个综合的集成文件！是将项目可行性的支持文件是一个综合的集成文件！是将项目可行性的支持文件集成起来的综合性文件，其结构如下：集成起来的综合性文件，其结构如下：*项目项目技术可行性分析报告深圳开发科技股份公司*年*月*日项目的概念性方案项目的概念性方案目录1、项目技术可行性结论2、项目技术业务规划和计 划书3、初步项目规格技术规格4、项目的概念性方案5、项目技术分析报告6、项目技术调查报告 项目技术可行性结论项目技术可行性结论综合：项目的概念性方案初步项目规
38、格是项目的技术分析报告项目的技术调查报告我们认为：（简短的分析）因此：项目技术上是（不）可行的！项目技术上是（不）可行的！初步项目技术规格初步项目技术规格项目技术业务规划项目技术业务规划和计划书和计划书项目技术调查报告项目技术调查报告项目技术分析报告项目技术分析报告封页第二页第一页附文件1附文件3附文件4附文件5附文件案例：1978年开始建设的宝钢（上海宝山钢铁公司）没有进行可行性研究就批准立项，开工建设。结果，在建设的过程中发现了一系列的问题，最终历时7年才于1985年投产。1、炼铁能力不足，缺口很大。2、赴日考察，取得经验。3、厂址选择的问题钢管桩量大，外加治理流沙生活、生产用水要从几十公
39、里以外的地方引水来，先是选址淀山湖，后决定在长江上引水，整个引水工程由1座容量为1087万立方米的江滩水库和1座大型的江中水泵站组成，没有停靠数十万吨级大海轮的深水海港，需要在舟山建设一个深水海港，让大海轮在舟山减重后，方能到达宝钢码头。4、投资巨大，国力困难，想要下马，日方索赔。第五章第五章 建设条件和生产条件分析建设条件和生产条件分析场（厂）址选择场（厂）址选择环境保护条件分析环境保护条件分析资源条件和节能节水分析资源条件和节能节水分析 6.1 6.1 场址选择场址选择 场（厂）址选择是指在相当广阔的区域内选择合适的建厂地区，并在合适地区的范围内从几个可供考虑的场（厂）址方案中选择最优场（
40、厂）址方案的分析评价过程。既是生产条件也是建设条件M1M2M4M3一、影响场址选择的因素一、影响场址选择的因素自然自然因素因素经济技经济技术因素术因素运输和运输和地理位地理位置因素置因素社会、社会、政治因政治因素素二、场址选择的原则及内容二、场址选择的原则及内容原则：1 1、符合国家、地区和城乡规划的要求。、符合国家、地区和城乡规划的要求。2 2、满足项目对原材料、能源、水和人力的供应，生产工艺、满足项目对原材料、能源、水和人力的供应，生产工艺和营销的要求。和营销的要求。3 3、节约和效益的原则，尽力做到降低建设投资，节省运费，、节约和效益的原则，尽力做到降低建设投资，节省运费，减少成本，提高
41、利润。减少成本，提高利润。4 4、安全的原则，防洪、防震、防地质灾害、战争危害。、安全的原则，防洪、防震、防地质灾害、战争危害。5 5、实事求是的原则，对多个场（厂）址调查研究，进行科、实事求是的原则，对多个场（厂）址调查研究，进行科学分析和比选。学分析和比选。6 6、节约项目用地，尽量不占或少占农田。、节约项目用地，尽量不占或少占农田。7 7、有利于环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。、有利于环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。禁止工业项目建设的地区禁止工业项目建设的地区 基本烈度高于9度的地震区 国家规定的风景区、自然保护区、故迹保护区 引用水源的卫生防护带内 有开采价值的
42、矿床内 地质危害地段 不能确保的水库、废料堆的下方 军事、通讯的影响范围内 传染病地区二、场址选择的原则及内容二、场址选择的原则及内容内容：1 1、场（厂）址位置、场（厂）址位置2 2、占地面积、占地面积3 3、地形、地貌和气象、地形、地貌和气象4 4、地震情况、地震情况5 5、工程地质水文地质条件、工程地质水文地质条件6 6、原材料供应、原材料供应7 7、动力供应、动力供应8 8、交通运输、交通运输9 9、给水排水、给水排水1010、人力资源、人力资源1111、施工条件、施工条件1212、征地拆迁移民安置、征地拆迁移民安置1313、环境保护条件、环境保护条件1414、法律支持条件、法律支持条
43、件1515、生活设施依托条件、生活设施依托条件三、厂址方案比选三、厂址方案比选即对多个场（厂）址方案进行工程条件和经济性条件的比较。方案比较法（追加投资回收期法）方案比较法（追加投资回收期法）评分优选法评分优选法 最小运输费用法最小运输费用法1 1 方案比选法这种方法是通过对项目不同选址方案的投资费用和经营费用的对比，做出选址决定。计算公式为：计算公式为：T=T=式中：式中：T-T-追加投资回收期；追加投资回收期；K1 K1、K2 -K2 -甲、乙两方案的投资额；甲、乙两方案的投资额；C1C1、C2-C2-甲、乙两方案的经营费用。甲、乙两方案的经营费用。2112CCKK1 1 方案比选法判别标
44、准：TTbTTb时，投资大、成本低方案的追加投资时，投资大、成本低方案的追加投资回收时间较短，投资大的方案较优；回收时间较短，投资大的方案较优；TTbTTb时，投资大、成本低方案的追加投资时，投资大、成本低方案的追加投资回收时间较长，投资小的方案较优回收时间较长，投资小的方案较优例：某项目有某项目有3 3个可行方案供选择，其投资额与年经个可行方案供选择，其投资额与年经营成本如下：营成本如下：第一个方案投资第一个方案投资100100万元，年运行费用万元，年运行费用120120万元；万元；第二个方案投资第二个方案投资110110万元，年运行费用万元，年运行费用115115万元；万元；第三个方案投资
45、第三个方案投资140140万元，年运行费用万元，年运行费用105105万元万元.设基准投资回收期设基准投资回收期Tb=5Tb=5年，试选择最优方案。年，试选择最优方案。2 2 评分优选法 这种方法可分三步进行：首先，在场（厂）址方案比较表中列出主要首先，在场（厂）址方案比较表中列出主要判断因素；判断因素；其次，将各判断因素按其重要程度给予一定其次，将各判断因素按其重要程度给予一定的比重因子和评价值；的比重因子和评价值；最后，将各方案所有比重因子与对应的评价最后，将各方案所有比重因子与对应的评价值相乘，得出指标评价分，其中评价分最高值相乘，得出指标评价分，其中评价分最高者为最佳方案。者为最佳方案
46、。发动机厂厂址方案比较表序序号号指指 标标（判断因素）（判断因素）方方 案案 甲甲方方 案案 乙乙1 1厂址位置厂址位置某市半山工业区某市半山工业区某市重型汽车厂附近某市重型汽车厂附近2 2占地面积占地面积占地面积占地面积14.814.8万平方米万平方米占地面积占地面积3636万平方米万平方米3 3可利用固定资产原值可利用固定资产原值29002900万元万元76007600万元万元4 4可利用原有生产设施可利用原有生产设施没没 有有生产性设施生产性设施14.714.7万平方米，万平方米，现有铸造车间现有铸造车间3.43.4万平方米，万平方米，其中可利用其中可利用1.91.9万平方米万平方米5
47、5交通运输条件交通运输条件无铁路专用线无铁路专用线有铁路专用线有铁路专用线6 6土方工程量土方工程量新建新建3 3万平方米厂房和公万平方米厂房和公用设施，填方用设施，填方6 6万平方米万平方米无大的土方施工量无大的土方施工量7 7所需投资额所需投资额75007500万元万元50005000万元万元8 8消化引进技术条件消化引进技术条件易于掌握引进技术易于掌握引进技术消化引进需较长时间消化引进需较长时间 指标评价值表序号指 标（判断因素）不同方案的指标评价值 指 标 评 价 值之 和 方案甲 方案乙1 1厂址位置厂址位置0.3500.3500.6500.6501.0001.0002 2占地面积占
48、地面积0.3000.3000.7000.7001.0001.0003 3可利用固定资产原值可利用固定资产原值0.2760.2760.7240.7241.0001.0004 4可利用原有生产设施可利用原有生产设施0.0000.0001.0001.0001.0001.0005 5交通运输条件交通运输条件0.2000.2000.8000.8001.0001.0006 6土方工程量土方工程量0.1000.1000.9000.9001.0001.0007 7所需投资额所需投资额0.4000.4000.6000.6001.0001.0008 8消化引进技术条件消化引进技术条件 方案评价分计算表序号指 标（
49、判断因素）比重因子（WF）不同方案的指标评价分指标评价分之和 方案甲方案乙1 1厂址位置厂址位置15%15%0.05250.05250.09750.09750.15000.15002 2占地面积占地面积15%15%0.04500.04500.10500.10500.15000.15003 3可利用固定资产原可利用固定资产原值值10%10%0.02760.02760.07240.07240.10000.10004 4可利用原有生产设可利用原有生产设施施10%10%0.00000.00000.10000.10000.10000.10005 5交通运输条件交通运输条件5%5%0.00500.0050
50、0.04500.04500.05000.05006 6土方工程量土方工程量10%10%0.01000.01000.09000.09000.10000.10007 7所需投资额所需投资额15%15%0.06000.06000.09000.09000.15000.15008 8消化引进技术条件消化引进技术条件20%20%0.16000.16000.04000.04000.20000.2000合合 计计100%100%3 3 最小运费法（重心法）如果建设项目投产后所需的多种原材料需由如果建设项目投产后所需的多种原材料需由各地供应，产品也将销售到多个不同地区的各地供应，产品也将销售到多个不同地区的许多
