1、二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都市中心城区商业调查报告成都市中心城区商业调查报告二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心Part1：成都商业市场概况二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心 2011年成都市商铺新增供应94.21万平方米，同比增加70.70%，成交75.98万平方米，同比上升34.60%。从2005年开始，销售市场上新增商铺的供应量连续5年下降之后，2011年出现较大反弹。由于住宅市场限购，成交大幅受挫，开发商通过加大商铺供应量以快速回笼资金，与此同时，较多投资客转向商业地产，市场呈现供需两旺。成都商业市场供需情况成都商业市场供需情况成都市商铺供需情况（成都市商铺供
2、需情况（2004-20112004-2011年）年）二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都商业市场供应特征成都商业市场供应特征 社区型商铺供应量为45.19万平方米，占到整体供应量的48.0%，依旧是市场供应的主导形态。商业广场供应量为39.48万平方米，占整体供应量的41.9%。写字楼底商为7.77万平方米，约占8.2%的比重。由于近几年写字楼的市场开发量急剧攀升，写字楼底商也以较快的速度增长。写字楼底商一般规模较小，主要作为办公配套出现，满足商务洽谈、银行金融服务等方面需求。成都市商铺供应类型（成都市商铺供应类型（2010-20112010-2011年）年）二级市场策划品控中心二级市
3、场策划品控中心新增供应外移新增供应外移加剧加剧 三环外三环外唱主角唱主角 城南供应继续城南供应继续领先领先 城西不城西不甘示弱甘示弱 成都市商铺供应方位分析（成都市商铺供应方位分析（20102010年年-2011-2011年）年）成都市商铺供应环域分析（成都市商铺供应环域分析（2010-20112010-2011年）年）成都商业市场供应特征成都商业市场供应特征二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都市商铺月度销售情况（成都市商铺月度销售情况（20112011年年1-121-12月）月）成都市商铺销售价格走势（单位：元成都市商铺销售价格走势（单位：元/平米）平米）成都商业市场需求特征成都商业
4、市场需求特征 2011年商铺平均销售价格为22805元/平方米，环比上涨32.7%，继续保持较大幅度的涨幅。商铺自用需求较为旺盛，尤其是大中型零售、餐饮企业对商铺需求量较大，同时，社会闲散资金购买意愿强烈，在自用及投资需求的推动下，商铺价格持续走高。社区型商铺首层价格集中在3-5万元/平方米，商业广场主要集中在5-8万元/平方米之间，核心区的商业广场价格达到10万元/平方米以上。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都商业市场典型项目销售价格情况成都商业市场典型项目销售价格情况方位方位项目名称项目名称价格（元价格（元/平方米）平方米）面积分割面积分割商务类型商务类型城中锦城华府28000-
5、5500030-300住宅底商雄飞中心50000-1800008-20大型集中商业城东沙河壹号30000-4000050-300住宅底商米娅中心28000-4000050-300住宅底商城南保利心语花园35000-4500030-1005.9米挑高住宅底商大鼎世纪广场30000-60000100-300写字楼底商城西中海国际购物广场20000-5000025-50大型商业广场中大君悦金沙40000-6000030-200住宅底商城北北城天街40000-9000040-200商业广场+住宅底商金牛万达广场60000-80000100-150临街商铺二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心第一代商
6、业模式第二代商业模式第三代商业兴起第四代商业兴起20世纪90年代中期20世纪90年代中后期21世纪初1980-19931994-20032004-20102010后21世纪第一代商业第一代商业是指传统的是指传统的街铺形式专街铺形式专业店和综合业店和综合店店 第二代商业第二代商业是指超市和是指超市和百货百货第三代商第三代商业是指购业是指购物中心物中心SHOPPINSHOPPING MALLG MALL第四代商业第四代商业是指是指LIFE LIFE STYLE STYLE CENTER,CENTER,即即生活体验中生活体验中心心商业模式演变商业模式演变成都商业发展概况成都商业发展概况二级市场策划品
7、控中心二级市场策划品控中心成都商业发展概况成都商业发展概况成都商圈发展模式成都商圈发展模式商业中心单一中心商圈单一中心商圈多商圈共存多商圈共存q多核心商圈发展模式（DEVELOPMENT MODE OF ONE TO MULTI-COMMERCIAL CIRLE）同心圆放射式扩展，由单一商圈演化为多商圈并存的格局；由从前单一的中心商圈春盐骡商圈，逐步发展出人新天地南、金沙光华、双楠-红牌楼等多商圈。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都商业格局成都商业格局 春盐骡三大商圈作为成都市的核心商圈，在各大商圈中处于霸主地位。辐射整个成都市区甚至部分西部城市。商圈主要以百货、专卖店、超市、餐饮等
8、业态为主，人流量大，商业繁华，租金水平较高。除了核心商圈，在二环路沿线分布多个次级商圈，如金沙-光华商圈、建设路商圈等。次级商圈的体量集中在20-30万平方米，包含大型超市、百货、休闲餐饮等业态，满足区域型的购物需求。随着大量综合体项目的开发，以核心商圈为主，多次级商随着大量综合体项目的开发，以核心商圈为主，多次级商圈共同发展的商业格局正在形成。圈共同发展的商业格局正在形成。春盐骡商圈春盐骡商圈光华、金沙商圈光华、金沙商圈双楠双楠-红牌楼商圈红牌楼商圈玉林玉林-紫荆商圈紫荆商圈新南天地商圈新南天地商圈科华科华-万达商圈万达商圈建设路商圈建设路商圈沙湾商圈沙湾商圈城北商圈城北商圈二级市场策划品控
9、中心二级市场策划品控中心成都商业格局成都商业格局 2011年商业地产快速发展，多个商业项目集中开业，新增供应较大。其中新南天地商圈再度扩容，成为城南最大的商圈，苏宁广场和富森美家居集中开业，新增商业面积达到32.50万平米，增幅明显，发展速度为各大商圈之首。就各商圈市场存量而言，春盐商圈当之不愧，总存量达到95.77万平米，已经发展成熟，商业集中性较高，人流量大，知名度最高。成都市各商圈新增供应情况成都市各商圈新增供应情况 二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心新增商业项目新增商业项目开业时开业时间间商业面商业面积（万积（万平米）平米）业态规划及品牌业态规划及品牌特点特点北京华联4月29日6
10、.00BHG时尚百货，BHG生活超市，品牌时尚店、服装、餐饮、咖啡厅、儿童娱乐城，嘉禾影院、电玩城满足城西区域性消费需求，并在一定程度上弥补该片区大型商业百货的空缺远东百货6月25日6.00国际一线品牌、国际精品、时尚流行服饰、精致超市、特色餐厅、美食街等地处市中心核心商圈，地段繁华，定位大型中高端百货卖场，引领盐商圈的升级富森美家居7月30日20.00318个国内外一线家具品牌，并全国首创推出8大欧美家具独立店城南高端家居卖场，成都最大单体卖场苏宁广场9月30日12.50苏宁电器EXPO、星巴克、必胜客、肯德基、味千、澳门豆捞、横店影院、清健身、金宝贝早教、UR综合店、劲浪体育、新宇钟表、屈
11、臣氏等。处于快速成长的新南天地商圈，体量较大，业态丰富，发展成为城南又一综合性购物中心伊藤高新店11月8号3.35咖啡厅、美容美发、旅行社、餐饮FF店、儿童游乐剧场等城南大源板块首家营业的综合类百货卖场，较好地满足此地区消费者的需求，弥补区域商业配套不足，推动区域市场发展地一大道12月23日9.00零售，批发，购物、休闲、娱乐、餐饮，服装打造地下购物中心，形成立体商业，连接较多商场及重要交通节点，为春熙路商圈再次扩容王府井百货12月26日10.00百货店、名品商铺、精品超市、特色餐饮、高端影院等前身为天府汇成购物中心，改造后的王府井百货在业态、品牌、布局等方面更具有吸引力成都商业格局成都商业格
12、局20112011年新增大型商业项目概览年新增大型商业项目概览 二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心租金水平租金水平 商圈主要租金范围2011年租金变化春盐骡商圈250-2200上涨8%-10%光华-金沙商圈95-320上涨6-10%双楠商圈60-460上涨8-10%新南天地商圈85-330上涨6%-12%万达商圈65-500上涨8-10%建设路商圈85-380上涨7%-10%2011 2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在变化幅度最大，各大零售
13、商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在250-2200250-2200元元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟的商圈，为局面提供的商圈，为局面提供“一站式一站式”购物服务，其租金范围在购物服务，其租金范围在80-33080-330元元/平米。平米。成都商业格局成都商业格局租金水平租金水平 二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心方位未来大型商业项目城中华置广场（7）、成都国际商城（12）、茂业二
14、期（6.5）、来福士广场（7）、九龙仓国际金融中心（15）、太古广场（6.5）、成都339（3）、苏宁春熙广场（待定）城西中铁西城（18）、沙湾现代城（10）、时代天街（60）、凯德商业广场（待定）城南凯德广场（待定）、茂业百货（6.8）、中航九方购物中心（10）、美美力诚旗舰店（3）、仁和春天百货（8）、誉峰（7）、新世纪环球中心（30）、成都大魔方（9.8）、创新时代广场（7）、奥克斯财富广场（20）、王府井（9.8）、保利国际广场（待定）、莱蒙置地广场（4）、大悦城（15）城东万象城（24.4）、环球贸易广场（13）、环球汇（待定）、龙之梦新城（20）、杉板桥万达广场（待定）、协信中心（
15、待定）城北北城天街（30）、瑞安新天地（6）、金牛万达广场（20）、绿地红星国际广场（17）成都已经进入城市综合体的时代，城市综合体不断出现，分布范围相当成都已经进入城市综合体的时代，城市综合体不断出现，分布范围相当广，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。开发商的开发水平愈来愈广，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。开发商的开发水平愈来愈成熟，操作的项目体量大，业态全，档次高等特征明显。根据中原已知项成熟，操作的项目体量大，业态全，档次高等特征明显。根据中原已知项目统计，未来大型商业体量巨大，对现有市场造成较大的冲击力。目统计，未来大型商业体量巨大，对现有市场造成较大的冲击力。成都商业格局
16、成都商业格局未来潜在商业供应未来潜在商业供应 二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心小结：小结：成都商业发展概况成都商业发展概况 商业供应明显回升，供应量达到94.21万平方米，供应量创下新纪录，尤以下半年集中爆发，供应的区域集中在城南和城西；商铺成交量为75.98万平方米，市场销售表现均为平稳，价格为22805元/平方米，继续呈现上扬的态势。随着新兴居住板块的兴起以及各大高尚住宅区域的形成，成都商业格局基本形成以多个次级商圈共同发展的局面。次级商圈加快发展，比较突出的是新南天地商圈，发展快速，已经形成了大型综合性商圈。商铺价格上扬的同时，租金也稳步上涨，整体较为平稳。在住宅市场持续限购的大
17、环境下，商业地产遇到难得的发展机遇，市场发展加快。开发商纷纷加大商业地产的开发比重。预计商铺市场未来保持较快的发展速度。开发商开发能力不断提高，城市综合体不断涌现，多个项目均包含大面积的商场，商铺供应潜力较大。随着这些商业项目的开业，市场存量将有大幅度的攀升，租赁市场压力不断加大，优质商铺的争夺将趋于白热化。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心Part2：成都市中心城区商业调查二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心中心城区商业格局中心城区商业格局春熙路、盐市口、骡马市是成都传统商圈，在成都市中心形成三足鼎立的局面，有着不可动摇的地位。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心名称春熙路商圈
18、盐市口商圈骡马市商圈范围属于锦江区，以春熙路步行街为核心，北至总府路、南达上东大街西靠北新街、东接红星路三段以盐市口为核心，北至人民东路、南达新光华街、西靠人民南路一段、东临青石桥街、青年路，围合成的多边形区域属于青羊区，以骡马市为核心，人民中路 2 段为轴的两侧区域规模总面积约 300 亩，营业面积约 22 万平方米，商家大小共 300 多家，其中品牌商家超过 30 家总面积 220 亩，营业面积约 26 万平方米，商家约 400 家总面积约 860 亩，营业面积 13 万平方米，商家约150家主要品牌大型商业、百货：王府井、太平洋伊藤洋华堂、西武、伊势丹百货、百盛、第一城等 大型商业专卖店
19、：耐克、Adidas、劲浪、同仁堂、海盗船、美特斯邦 威、良木缘、哈根达斯、龙抄手等专卖店 其它业态：精益眼镜、老凤祥金店 百货：成都百货、人民商场、北京华联、新世界百货、大业百货、百盛百货 大型商业：好又多、九龙服装广场、泰华服装批发城、锦城艺术宫、西南影都、太平洋影城、四川书市、摩尔时尚商业等购物中心：铂金城 大型商业：永乐电器、创美家具、五星电器家乐福等百货：太平洋百货、百盛目标消费群70-90%为成都当地人，另为约10-30%左右的外地人。16 50 岁之间的消费者，其中 16 40 左右的年轻人占大多数。1640 岁之间的本地都市人，其中25 40 左右的占大多数；另加部份外地人，客
20、源构成较春熙路商圈复杂主要为 20 40 岁之间的本地都市人辐射能力辐射整个成都市，乃至整个大西南日人流量约 30-50 万人/天辐射整个成都，日均人流量为 20 万人/天辐射城西和骡马市范围日均人流量为 10 万人/天三大核心商圈概况三大核心商圈概况中心城区商业格局中心城区商业格局二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心商圈商圈代表项目代表项目开业时间开业时间营业面积营业面积楼层楼层年销售额年销售额项目定位项目定位春熙路商圈王府井百货1999年12月30日4.2万B1至7楼30亿中高档百货伊藤洋华堂春熙店1997年11月21日1.5万B1至5楼12亿以超市拉动的时尚百货群光广场2010年10
21、月1日10万B2至9楼 暂无数据国际精品、时尚流行百货第一城2009年9月2万1至6楼暂无数据 中高端时尚流行主题店、潮流店EGO壹购潮流广场2009年10月2日2.4万B1至5楼 暂无数据中低档时尚流行精品小店盐市口商圈茂业百货2006年9月6万B1至5楼7亿时尚流行百货仁和春天百货人东店1998年9月8日2万B1至4楼10亿高端百货仁恒置地广场2010年9月13日6万1至5楼暂无数据高端精品、高端购物中心新世界百货2006年12月2.95万 B1至5楼 暂无数据时尚流行、百货美美百货2003年9月18日1.5万1至5楼12亿国际精品、高端百货远东百货2011年6月底6万B1至8楼 暂无数据
22、国际精品、高端百货地一大道2011年11月23日9万B2至B1楼 暂无数据时尚流行骡马市商圈太平洋百货全兴店2006年3万1至6楼8亿中高档百货中心城区商业格局中心城区商业格局三大核心商圈代表项目情况三大核心商圈代表项目情况二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心主要商圈调研总结主要商圈调研总结p目前成都核心三大商圈发展成熟，人气、商气冠绝成都，随着中强国际、茂业目前成都核心三大商圈发展成熟，人气、商气冠绝成都，随着中强国际、茂业百货、雄飞中心、银石广场、九龙仓项目等商业综合体的开发及投入使用，中心百货、雄飞中心、银石广场、九龙仓项目等商业综合体的开发及投入使用，中心城区三大核心商圈发展将进入
23、一个全新的鼎盛阶段。城区三大核心商圈发展将进入一个全新的鼎盛阶段。p随着地一大道地下商场开业，其贯穿顺城大街及盐市口的整体布局，使骡马市随着地一大道地下商场开业，其贯穿顺城大街及盐市口的整体布局，使骡马市商圈、盐市口商圈、春熙路商圈实现无缝连接，阻碍各大商圈人流互动的动线断商圈、盐市口商圈、春熙路商圈实现无缝连接，阻碍各大商圈人流互动的动线断代障碍消失，本项目处于三大商圈的交汇处的核心位置，未来商业的运营、人流代障碍消失，本项目处于三大商圈的交汇处的核心位置，未来商业的运营、人流量发展前景可期。量发展前景可期。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心Part3：成都市中心城区在售商业调查二级市
24、场策划品控中心二级市场策划品控中心中心城区在售商业格局中心城区在售商业格局p 目前中心城区在售商业项目数量较多，主要集中在春熙路商圈；p 在售商业主要为旧楼改造出售和新建项目出售两种形式，物业类型以商铺+酒店式公寓为主；p 大部分在售商业项目采用了带租约销售的模式，10年平均回报率集中在8%左右。本案本案春熙春熙1 1号号WI-WI-熙熙雄飞中心雄飞中心汇美服饰汇美服饰皮草广场皮草广场嘉利商业广嘉利商业广场场红星国际红星国际二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心中心城区在售商业中心城区在售商业-春熙春熙1 1号号项目名称春熙一号项目类别旧楼改造项目可使用年限33年（2045年4月10日使用期
25、终止）交房时间2012年10月底项目楼层数5层（1-4层对外销售，5层老板自持）主力面积区间4-13物业类别1层商铺2-5层产权式酒店租赁商家1层中信银行，租赁时间15年2-5层名人快捷酒店，租赁时间15年在售楼层均价一层8万，三层2.6万，四层2.2万二层已售罄；在加推四层时，三层从2.4万上涨两千至2.6万优惠一次性5%（付款方式只能一次性）投资回报率第一个五年7.5%；第二个五年8%；第三个五年8.5%。十二年半收回成本交房前（5-9月）收租1层每间每月2000元，2-5层每间每月1000元二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心中心城区在售商业中心城区在售商业-wi-wi-熙熙项目名称
26、wi-熙项目类别复合体商铺可使用年限52年交房时间2013.04在售楼层数23-26层在售面积区间20-50物业类别产权式酒店租赁商家wi-熙酒店在售楼层均价23-25层19000元/，26层21000元/优惠无优惠，每套房源一口价投资回报率1-3年6.5%；4-6年6.89%；7-9年7.30%；10-12年7.74%；13-15年8.51%其他租金2012年4月起算一半租金，每月租金=总价*6.5%*50%；2013年4月起算全额租金二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心中心城区在售商业中心城区在售商业-嘉利商业广场嘉利商业广场项目名称嘉利商业广场项目类别旧楼可使用年限37年交房时间20
27、12.06在售楼层数1、2、3、5层面积区间12-36物业类别产权式商铺租赁商家博美装饰城在售楼层均价1楼4.2万；3楼2万；5楼1.6万优惠2楼剩1套房，优惠6000元/，总价43万；3楼优惠3500元/；4楼优惠3500元/。投资回报率1-3年6.5%；4-6年7%；7-9年7.5%；10-12年8%；12-15年8.5%其他购房时减去6、7、8月的租金；2012年6月开始收租金（收房收租金）二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心中心城区在售商业中心城区在售商业-红星国际红星国际项目名称红星国际项目类别复合体商铺使用年限40年交房时间两年后在售商铺楼层数3层在售商铺层高一层6米；二层4.
28、1米；三层5.1米货量30余铺在售面积区间50-300销售方式硬卖在售楼层均价一层7万；二层2万多；三层17500元优惠一次性3%，按揭2%；按时签约1%；内部认购名额再优惠1%二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心项目名称汇美服饰皮草广场项目类别旧楼改造项目可使用年限37年项目楼层数汇美服饰广场2楼主力面积区间8-25物业类别商铺租赁商家鞋店、包店，租赁时间15年汇美服饰皮草广场中心城区在售商业重点个案分析中心城区在售商业重点个案分析汇美服饰皮草广场汇美服饰皮草广场二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心中心城区在售商业重点个案分析中心城区在售商业重点个案分析汇美服饰皮草广场汇美服饰皮草广
29、场汇美服饰皮草广场汇美服饰皮草广场商铺产品情况商铺产品情况p 商铺面积区间：商铺面积区间：8-25p 商铺单价区间：商铺单价区间：8-13万p 商铺优惠情况：商铺优惠情况：面谈，预计可让步10%-15%p 商铺销售情况：商铺销售情况：项目处于销售阶段，但未对外宣布开盘，预计开盘时间会根据蓄客情况而定。现阶段暗销20余套。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心中心城区在售商业重点个案分析中心城区在售商业重点个案分析汇美服饰皮草广场汇美服饰皮草广场汇美服饰皮草广场汇美服饰皮草广场投资回报率计算方式投资回报率计算方式投资回报主要包括两部分：保底收益和溢价收益。保底收益：前三年保底收益300元/，第
30、四年、第五年保底收益分别递增8%，第五年开始每两年保底收益递增8%；溢价收益：从第六年开始计算，溢价收益部分计算为当年可实现收益减去保底收益，然后乘以70%。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心中心城区在售商业重点个案分析中心城区在售商业重点个案分析雄飞中心雄飞中心项目基础信息项目基础信息占地面积11288.60平米建筑面积143314.17平米容积率11.86物业形态写字楼：10-37层，共计55193.45平米酒店：24层，共计22213.78平米商业：-1-9层，共计32886.38平米可使用年限40年交房时间2013年物业公司世邦魏理仕物业费写字楼19元/月，商业23元/月。二级市
31、场策划品控中心二级市场策划品控中心中心城区在售商业重点个案分析中心城区在售商业重点个案分析雄飞中心雄飞中心楼层楼层单层面积（）单层面积（）面积区间（）面积区间（）单价区间（万元）单价区间（万元）总价区间（万元）总价区间（万元）单套平均总价单套平均总价(万元万元/套套)平米均价（万元平米均价（万元/）负负1F15325-1019.9-13.365-1007149121F15377-17518-33132-3846397242F32046-5910-1584-642225143F32076.6-56.16.5-9.250-3771228.74F37816-615.1-7.640-3431016.4
32、5F37644-744.1-6.324-343835.36F36396-543.3-524-208634.2合计合计206644-1753.3-3324-38461379雄飞中心雄飞中心商铺产品情况商铺产品情况p 商铺定位：商铺定位：西南电子服务旗舰体验中心，华强电子世界负责整体运营-1F-6F，以后将成为华强电子世界成都店。7楼为美食广场，8-9层为品牌电影院线。7-9层餐饮娱乐业态，将有力地将人流吸引到高层，保障高楼层商业的人流量。p 商铺运营模式商铺运营模式：-1F-6F由华强电子世界统一规划、招商、运营p 商铺面积区间及价格情况商铺面积区间及价格情况p 商铺销售模式：商铺销售模式：10
33、年带租约销售。p 投资回报率：投资回报率：商铺业主签订委托经营合同，合同期限为10年，头三年每年返租7%，每三年租金递增10%。1-3年租金为7%，4-6年租金为7.7%，7-9年为8.41%，10年为9.32%。十年平均回报8%。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心中心城区在售商业重点个案分析中心城区在售商业重点个案分析雄飞中心雄飞中心雄飞中心雄飞中心在售商铺户型图在售商铺户型图销售情况：累计销售约70%。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心中心城区在售商业重点个案分析中心城区在售商业重点个案分析雄飞中心雄飞中心雄飞中心雄飞中心商铺报媒推广商铺报媒推广二级市场策划品控中心二级市场策划
34、品控中心中心城区在售商业重点个案分析中心城区在售商业重点个案分析雄飞中心雄飞中心雄飞中心雄飞中心写字楼产品情况写字楼产品情况写字楼产品基础信息写字楼产品基础信息外立面外立面蜂窝式LOW-E中空玻璃幕墙，保温隔热，过滤97%的紫外线楼层数楼层数10-37层大堂层高大堂层高10.8米电梯数量电梯数量17部，13部服务写字楼，低区6部，高区5部，消防电梯2部电梯品牌电梯品牌芬兰通力电梯速度电梯速度高区4米/秒，低区2.5米/秒标准层面积标准层面积2000平米标准层层高标准层层高3.9米标准层柱距标准层柱距8.8米地下车位数地下车位数446个物管公司物管公司世邦魏理仕物业费物业费19元/月二级市场策划
35、品控中心二级市场策划品控中心中心城区在售商业重点个案分析中心城区在售商业重点个案分析雄飞中心雄飞中心雄飞中心雄飞中心写字楼产品情况写字楼产品情况楼层楼层分区分区单层面积单层面积（）（）单层套数单层套数公摊系公摊系数数面积区间面积区间（）（）价格区间价格区间（万元）（万元）总价区间总价区间（万元）（万元）10F-23F10F-23F低区19891245%133-2872.05-2.36282-65624F24F低区19511243%131-2822.3-2.38309-64926F-37F26F-37F高区1981640%257-4092.37-2.61623-1052合计合计131-4092.
36、05-2.61282-1052标准层分析：标准层分析：p单位面积划分较方正；p电梯数量配置较为合理；pH形走廊在使用当中略有不便。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心中心城区在售商业总结中心城区在售商业总结p目前中心城区在售项目较多，投资门槛较低、签约年限目前中心城区在售项目较多，投资门槛较低、签约年限10-15年，投资回报年，投资回报8%左右，本项目面临一定严峻的竞争形势；左右，本项目面临一定严峻的竞争形势；p目前中心城区在售项目多采用目前中心城区在售项目多采用“带租约销售带租约销售”的模式，同时通过将面积区间划的模式，同时通过将面积区间划小的形式实现小的形式实现“高单价，低总价高单价，
37、低总价”销售；销售；p在中心城区高区域价值被认可情况下，在售项目以低投资门槛针对零散的小投在中心城区高区域价值被认可情况下，在售项目以低投资门槛针对零散的小投资客，去化速度较好，在住宅投资受限的情况下，中心城区商业项目存在较大市资客，去化速度较好，在住宅投资受限的情况下，中心城区商业项目存在较大市场空间。场空间。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心Part4：成都市中心城区商业租金调查二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心中心城区商业租金情况中心城区商业租金情况商圈商圈主要道路主要道路主营业态主营业态租金区间租金区间春熙路商圈春熙路潮流时尚服饰、精品小店、中高端百货、餐饮400-4000
38、元/月东大街潮流时尚服饰、精品小店、中高端百货300-2000元/月总府路潮流市场服饰、精品小店、中高端百货、影城300-2000元/月太升路通讯200-1500元/月盐市口商圈顺城街潮流时尚服饰、精品小店、中高端百货150-1000元/月东西御街中高端百货、书城、餐饮200-1500元/月后子门体育用品200-1000元/月骡马市商圈玉带桥精品家具100-800元/月锣锅巷精品家具80-600元/月八宝街中高端百货、超市80-400元/月春熙路东大街总府路太升路顺城街东西御街后子门玉带桥锣锅巷八宝街总结：总结：p中心城区租赁价格以春熙路最高，且以春熙路为圆心向外逐层递减；p能够支撑较高租金的业态主要为潮流时尚服饰、精品小店、中高端百货，且多为1楼小面积商铺。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心总结总结 成都商业市场步入高速发展阶段，各大开发商纷纷将开发中心转移到商业地产领域，商业市场竞争日趋严峻；成都商业租赁市场租金逐年递增迅猛，年递增率8%左右；中心城区春盐骡三大核心商圈做为成都商业龙头，全面覆盖各商业业态，虽受到各大新兴商圈挑战，但整体发展势头强劲，其核心地位无人能够动摇；目前中心城区在售商业较多，投资门槛较低，投资回报条件优厚，市场竞争激烈；中心城区商铺租金处于高位水准，小面积零售业、品牌店等可支撑较高租金。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心Thanks！
