1、物业工程部管理一、物业的分类与工程部的关系二、工程部的任务三、工程部的管理工作 四、要实现工程部有效的管理五、工程部的规章制度 附件、酒店各区域的技术标准及参数 目 录一、物业的分类与工程部的关系依照使用功能不同,物业可分为4类(1)居住物业:住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等(2)商业物业:综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所(3)工业物业:工业厂房、仓库等(4)其它物业:车站、机场、医院、学校 现代工程管理理念:融入市场、精简机构、一专多能物业的分类与工程部的关系是:依照物业的性质、面积的大小、设备的多少、服务的标准等条件 设置工程部的组织机构和人员配置 工程部与以下部门有业务
2、关系 外部:内部:供电局:申请用电量、定期电气设备检测、增容 劳动局:特别工种的培训发证、耐压容器年检、电梯年检 环保局:排烟、排污、噪声检测 电话局:申请中继线、网络 煤气公司:申请煤气使用并接受管理 自来水公司:申请自来水的使用 卫生防疫站:检查饮用水的洁净度 街道办事处:门前三包卫生达标 维保公司:冷冻机 电梯 行政、客服、保安、办公室、餐饮 辅医、保洁 市政热力公司:供应蒸汽二、工程部的任务 1、执行、落实总经理制定的各项年度计划和工作目标 2、对物业供应能源 3、负责对物业设备和设施进行维修、运行 4、对设备设施进行更新和改造 三、工程部的管理工作 工程部的管理工作 管理:计划、人员
3、、设备、运行、维修、资料控制:能耗、设备运行状态、材料消耗 工作人员的工作精神状态 1、计划管理 计划管理 年计划、季度计划、月计划 能源计划 (能源消耗计划、(水电气)节能计划)维修计划 (检修计划、设备更新改造计划)材料计划 (物品采购计划、材料消耗计划、工具消耗计划、低值易耗计划)人员管理计划(人员培训计划、人员编制调整计划、人员数量调整计划)费用总额管理计划(依照上述管理费用,制定费用总额管理计划、工资总额、各分项费用)2、对人员进行管理(1)依照物业的大小、类型、服务的标准、设备的类别、物业管理费的额度、设置工程部的组织机构及岗位 工程部组织机构设置是多种多样的,要依照物业的规模和服
4、务标准而设置:A A、按专业系统设置方式 例如:酒店B B、按设备分区域的设置方式 C、按管理性质设置方式D、按运行管理和维修分设的模式 E、大型高档写字楼、商业中心、医院 3万左右例如:物业F、大型高档写字楼、商业中心、医院 10万左右(2)人员的招聘 招聘技术标准(其他标准由人事部门确定)工程部经理:1、工程部经理应具备的素质 诚信、勤奋、团结、协作、有专业知识、有相关的工作经历、熟悉物业法规、接受过专业培训2、工程部经理应具备的工作能力 团队协作能力、指挥协调能力、预测控制能力、沟通管理能力、文案撰写能力、3、工程部经理应具备的技术要求 有相关的学历 对物业各个系统有初步的了解、有一项专
5、业较强 有处理、解决设备运行故障的能力 有相关的上岗证 主管:1、有相关的学历 2、对本专业系统较为熟悉 3、有相关的工作经历 4、有相关的上岗证员工:1、对本专业系统较为熟悉,有一定的工作经验 2、有相关的工作经历 3、有相关的上岗证人员的搭配原则(主要指员工)1、老中青相结合 老青各占1020左右 2、技术高中低相结合 高低各占1020左右 要有磨合期 一般控制在12个月 磨合期主要观察1、敬业精神、团队精神2、脾气、性格、集体融入性、容忍性3、技术水平、3、对设备进行管理(1)依照京国土房管物字(2001)258号北京市物业管理招投标暂 行方法第二十一条 招标活动结束后,招标人或原物业管
6、理单 位应将下列档案资料移交给中标企业:、项目竣工总平面图;、单体建筑、结构、设备安装竣工图;、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图;、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料;、各单项工程竣工验收证明材料;(或综合验收材料)、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件;、房屋销售清单和产权资料;、公共配套设施的产权及收益归属清单;会所商业用房物业用房等、物业管理所必须的其他资料。(2)对所接管的设备进行试运行,对有问题的设备做好记录并请甲方确认,协助甲方解决(3)对工程遗留问题做好记录,及时将信息反馈给甲方并协助甲方解决(4)建立设备档案,将价值较高的设备建立档案(包括:设备名称、品牌、生产厂家、
7、单价、产地、出厂日期、使用起始日期、安装地点、功率、配件、保修期、安装使用手册、保修单位、联系电话、联系人 等)备查(5)对设备进行编号,确定负责人4、对运行进行管理 1、配置有相应技术水平的运行人员,能够简单处理设备故障 2、依照情况调整设备的运行状态 3、一备一用的设备 一般情况每周调换一次 4、建立运行值班记录5、每天对能耗进行统计5、对维修进行管理 设备的生命周期 (浴盆曲线)O早期故障期劣化故障期偶发故障期 维修工作主要分为计划内和计划外两类维修 1、计划外维修 2、计划内维修 3、每月对维修单进行统计、分析从中总结经验 (维修数量、质量、材料消耗)工程部的维修分类图 做出设备的中小
8、修计划 一般1个月一小修,三个月一中修 时间名称1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月生活水泵室外管网 6、对资料进行管理(1)建立设备技术档案管理:(2)建立设备登记卡片:A、物业施工竣工验收的整套档案资料。B、设备的技术规范、标准,操作手册、使用说明书。C、设备新技术信息及资料。D、员工技术考核标准、各项制度及相关资料。A、各系统设备档案登记卡。B、各部门设备档案登记卡。1、对能耗进行控制 1、依照物业交接时的统计资料做出能耗预测(见表)2、从能耗较大的设备入手控制能源消耗3、制定节能计划(组建节能机构、制定节能目标等)4、比较节能效果,总结节能经验 序号设备名称功率数量运
9、行台数运行功率(KW)运行时间30天/月每月电费估算0.65元KWH用备注每天小时(H)每天功率 KWH满负荷率()起动频率(%)每月功率KWH1冷却水塔4KW台2台1412481 0 0%100%1140 7时19时夏季3个月运行2空调机总170KW6台6170123401 0 0%100%10200 3冷水机组总205KW2台110312123680%8 0%23731 4三星室内机总95KW472台4 72951095080%100%22800 5三星室外机11KW台100台1 001100101100060%8 0%158400 6变频生活水泵22KW台2台1222452860%5 0
10、%4752 全年运行7稳压水泵7.5KW1台17.52418060%8 0%2592 全年运行8电子屏总10.2KW2块21 0.2101021 0 0%100%3060 全年运行9热水循环泵总60.25KW3台240249601 0 0%100%28800 冬季3个月运行10旱地喷泉总71KW33台泵276盏 71 1 0 0%100%71 每周15分钟运行检查每月运行1小时11灯光效果总130KW 1/34041601 0 0%100%4800 不包括节假日12电梯总97 KW 5台5971211641 0 0%5 0%17460 夜班留1台值班电梯13小货梯（食品）2.5KW1台12.5
11、4101 0 0%3 0%90 全年运行14排烟风机总46.5KW9台 10 每月检查1次 15新风机组总86KW39台39861210321 0 0%100%30960 全年运行16电动遮阳篷总10KW 忽略17电动窗1.8KW54个 忽略18电动旋转门0.7KW 2扇20.7128.41 0 0%7 0%176 全年运行19电动防火门2KW2扇 忽略20变压器1600KVA台2台 损耗忽略21配电屏 18台 损耗忽略22照明系统综合楼812KW8 0%65085200 156000 全年运行 总1124KW展示中心312KW8 0%25041000 30000 全年运行2、对设备运行状态进
12、行控制 1、对冷冻机、水泵、变压器、锅炉等一备一用的设备要经常替换运行 2、冷冻机的启闭时间要随天气变化经常调整,冷却水塔的启闭数量要随天气变化经常调整 3、不经常启动的设备也要每周启动一次 (如消防水泵、柴油发电机)4、电梯系统、照明系统在人员较少的时间段 (如夜间可关闭一些)3、对材料消耗进行控制 工程维修材料的消耗是较大的费用消耗,主要消耗在灯泡、灯 管、开关、插座、电线、阀门上1、凭维修单领取材料 2、更换的零件要拿回冲销 3、金额较大的配件要有经理签字 4、定期进行小修、加油减少零配件的损坏 4 4、工作人员的工作精神状态进行控制 1、我们讲的控制,是对工作人员在工作时间内精神状态进
13、行控制,而不是全部时间 2、了解员工的技术水平,了解员工的协作意识、工作情绪,了解员工的近期 对管理者的看法,了解员工的需求等。3、解决了解到的影响工作的问题 管理者的管理知识要求 1、什么是管理?2、什么是管理者?3、作为一个管理者应该干什么?4、管理能力由哪些要素组成?5、如何掌握管理要领?四、要实现工程部有效的管理管理知识什么是管理:管理是一种由管理者组织他人工作的活动,而不是管理者自己去完成 管理工作的三个基本特点 1、管理是有目标的,管理过程就是为实现目标而努力的过程,是为实现目标而采取的手段、2、管理是一个作用过程,这个过程包括计划、组织、指挥、协调、控制等部分,管理是应用性的社会
14、科学,但在一定程度上又是一种艺术。3、管理要注重的不是自己所干的工作,而是属下人员的工作情况,假如凡事都要管理者自己动手干,那么,这一局面就足以说明这个地方不存在成功的管理。什么是管理者 一个管理者必须达到下例三项要求 1、必须借助于计划、组织,指挥、协调和控制等过程来开展管理工作。2、管理者必须直截了当参与解决问题,做出决策。(管理者的任务之一就是对不同的可选方案进行评价并作出决择)。3、管理者至少要有一个人向他负责,向他汇报工作。管理者另一个责任就是负责指导和指挥下属开展工作。管理者应该干什么每个中层、高层管理者都肩负者4个方面的职责 1、规划和决策。2、组织和协调。3、控制和调节。4、指
15、导和培训。管理者能力是由哪些要素组成 管理知识;管理技能;管理观念 管理能力是由3个相互关联的要素组成 一个称职的管理者在管理观念上的特征是 1、强烈的管理意识2、具有强烈的责任感3、具有感情交流意识 管理技能的组合应包括 技术技能、交际技能、行政管理技能三个部分 管理者为什么会失败 1、缺乏基本管理知识导致管理工作打不开局面。2、缺乏行政管理能力。3、缺乏交际能力,在处理人际关系上束手无策。4、缺乏忘我的干劲,在其位不谋其政。5、缺乏公正严明的管理作风。6、对部下缺乏信任,不能放手让部下去做工作。7、自己应首先是管理者,其次才是技术专家,将位置摆不正。8、不善于协调各种目标的关系,(物业目标
16、、部门目标、职工目标)不能保持各种目标相对平衡。9、内部不团结,搞小集团。10、缺乏对部下的在职培训,不能提高职工的整体素质。五、工程部的规章制度 1、工程部经理岗位责任制 2、主管岗位责任制、领班岗位责任制、各工种岗位责任制。3、采购,保管和领用制度。4、新增设备管理制度。5、设备的改装、移装制度。6、设备的运行、维修、使用制度。7、安全用电制度。8、设备交接班制度。9、设备转让和报废制度。10、设备事故分析制度。附件、酒店各区域的技术标准及参数 各区域的技术标准参数 (建议)地域温度湿度新风量m/h人噪音照度换气次数m/h人风速m/s夏冬夏冬客房242255605035100-20030-
17、5001-02大厅252240651840100-20010025走廊24 40651835100502多功能厅2620406525403001015游泳池2628757522501002-402餐厅232340652540100-200 02厨房182060 6020040-6003会议室242040652540300 02迪厅242040653350503002办公室242240652535100-150 01酒吧232340652540501002卫生间26204065 401005-1002洗衣房26204065 6020015-2002员工区26204065 5050-1005-10
18、03健身房19254065604050-100 03强电 变配电标准 应具备双路10千V供电的条件,并自备发电机 变压器应工作在选配容量的60%80%变压器的选择要一备一用 高低压配电室应通风良好,换气量每小时不少于6次 高低压配电母线要分段,并要设联络柜 低压配电要有补偿电容器 三相负荷要平横,重要区域要单独控制 对各区域照度要求 LX照度 大堂75150LX洗衣房100200LX照度标准值分级 LX分级 大堂吧75150LX员工浴室50100LX低 简单视觉要求的一般照明 如仓库道路0.5 1.2.3.5.10.15.20餐厅50100LX员工更衣室50100LX多功能厅150300LX前
19、台50100LX中 工作房间的一般照度,如办公室,教室,会图室,打字室.30.50.75.100.150.200桑拿3075LX棋牌室100200LX泳池3075LX台球厅150300LX高 有特殊要求的一般照明 如:大会堂.大型综合体育院300.200.750.1000.1500.2000.3000酒吧2050LX保玲球100200LX精品屋100200LX厨房200500LX书报亭100200LX电梯机房50100LX参考高度0.75M水平面.满月星光下为0.2LX,多云白天,室外为1000lx10000lx阳光直射的室外至少为10000LX照度为1LX时，仅能变别物体轮廓照度为510LX
20、时看收报较困难照度为50LX时为办公室较低照度照度标准值分级（LX）0.5 1.2.3.5.10.15.20.30.50.75.100.150.200.300.500.700.1000.1500.2000.3000.商务中心100200LX 面客办公室75150LX 各经理办公室75150LX 客房50100LX 客房走廊50100LX 电梯厅50100LX 客用公共卫生间50100LX 消防楼梯2050LX 客梯内75150LX 公共区2050LX 设备层2030LX 供电负荷的分级 1级负荷 2级负荷 3级负荷 A供电中断将造成人身伤亡者。B中断供电将造重大政治影响。C中断供电将造成重大经
21、济损失者。D中断供将造成公共场所秩序严重混乱。A中断供电将造成较大政治影响。B中断供电将造成较大经济损失。C中断供电将造成公共场所秩序混乱者 不属于一、二级电力负荷 弱 电 电话机房选址 1、位置一般宜须安排在一楼或二楼,并应临近道路以便于引线,线应幸免将总机设在地下室及潮湿的地方。2、总机房应设在负荷中心,以节约线路投资。3、总机房的位置应优先选择建筑物朝阳面。4、幸免将电话机房设于变配电室,空调压缩机房,风机房,水泵房等,有电磁或噪声影响的房间附近。严格要求防止尘沙侵入和起灰 5、电话机房的环境要求。(见表)电话机房的环境要求。名称室内净高M楼地面等效均 布 荷 载kg/m2 温度 湿度
22、照度（LX）基本要求适 宜值基 本 要求适宜值程 控交 换机室低架3.0高架3.5450低架600高架182825307555200话 务员室30300222425408055150电 力室3045010352545756060配 线室3.0(120回)3.5(600回)450(120回线)750(600回线)1000(总配线架下)103225208055100电 池室3010001020 506、中继线数量的确定。(设备容量10%)与市话局互相呼叫所接分机数中继线数呼 出呼 入5015与呼出中继线合成双向50341006720010113001314400151650018191000262
23、77、总机房应单独供电 应配有2小时的UPS电源8、服务功能 要有国内国际长途 要有计费有查询功能,打印 要有转移呼叫功能 要有语音留言功能(语音信箱)要定时叫醒服务 要有请勿打扰功能 等待呼叫功能水 系 统 酒店要有自己的储水系统,存量要在正常使用12天 管网的压力最好不要超过4Kg 生活用水在进入管网前要进行消毒杀菌 生活热水的要求 生活热水夏季水温控制在4550 冬季控制在55556060 热水主干管及分支干管要加保温 空 调 系 统 冷冻水管及冷凝水管应加保温,冷凝水管应是独立系统,舒适送风温差为送风口高度H5m,送风温差ts10,送风高度H5m,送风温差ts 15。生活用水标准表 项目标准感官性状和一般化学指标色浑浊度臭各味内眼可见物PH总硬度(以碳酸钙计)铁锰铜锌挥发酚类(以苯酚计)阴离子全成洗涤剂硫酸盐氯化物溶解必总固体色度不超过15度并不得呈现其他异色不超过3度,特殊情况不超过5度,不得有异臭.异味不得含有6.8.450 MG/L0.3 MG/L0.1 MG/L0.0 MG/L1.0 MG/L0.002 MG/L0.3 MG/L250 MG/L250 MG/L1000 MG/L感谢您的聆听！感谢您的聆听！
