1、v第二章第二章 物权变动物权变动v教学目的：教学目的：使学生重点掌握物权变动的规则和几种特殊的不动产登记制度，了解非基于法律行为的物权变动，懂得不动产登记机构的审查义务和法律责任，能够运用所学知识分析相关物权法案例。v教学重点与难点：教学重点与难点：v1、不动产和动产物权变动的模式v2、动产的拟制交付v3、几种特殊的不动产登记制度v第一节第一节 基于法律行为的物权变动基于法律行为的物权变动 v是指基于法律行为而进行的物权的设立、变更、转让和消灭。v选择题：选择题：2007年年11月甲将自己的三间私房作价月甲将自己的三间私房作价10万万元转让给乙，乙略加修缮，居住元转让给乙，乙略加修缮，居住6个
2、月后以个月后以12万元万元的价格转让给丙，丙居住一年后以的价格转让给丙，丙居住一年后以15万元的价格转万元的价格转让给丁。以上几次转让均未办理房屋过户手续。在让给丁。以上几次转让均未办理房屋过户手续。在丁居住其间，房屋所在地被该城市规划为对外经济丁居住其间，房屋所在地被该城市规划为对外经济开发区，该房屋价格涨至开发区，该房屋价格涨至25万元，甲、乙、丙、丁万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于（就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于（）vA、甲、甲 B、乙、乙 C、丙、丙 D、丁、丁v 6 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依
3、照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。当依照法律规定交付。v一、不动产物权变动一、不动产物权变动登记登记 是指登记是不动产物权是指登记是不动产物权变动的生效要件，未经登记，不动产物权不变动的生效要件，未经登记，不动产物权不发生变动。发生变动。14 不动产物权的设立、变更、转让和消不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。动产登记簿时发生效力。v二、动产物权变动二、动产物权变动交付交付v（一）交付的的概念：（一）交付的的概念：是指权利人将自己占
4、有的物或所有权凭证移转给其他人占有的行为。23 动产物权的设立和转让，自交付时发生效动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。力，但法律另有规定的除外。特殊动产物权的登记：特殊动产物权的登记：24 船舶、航空器和机船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。记，不得对抗善意第三人。v 合同法合同法与与物权法物权法对交付进行规范的区别：对交付进行规范的区别：1、目的不同：履行合同、目的不同：履行合同VS物权公示；物权公示；2、调整的侧重点不同：注重过程、调整的侧重点不同：注重过程VS注重结果。注重
5、结果。v（二）交付的方式：（二）交付的方式：1、现实的交付、现实的交付指动产物权的出让人将动产指动产物权的出让人将动产的占有实际地移转给受让人，由受让人直接占有的占有实际地移转给受让人，由受让人直接占有该动产。该动产。2、观念交付、观念交付是指在特殊情况下，法律允许是指在特殊情况下，法律允许当事人通过特别的约定，并不现实地交付动产，当事人通过特别的约定，并不现实地交付动产，而采用一种变通的交付方法，来代替实际交付。而采用一种变通的交付方法，来代替实际交付。v2、观念交付主要采用三种方式：、观念交付主要采用三种方式：v（1）：出让人在转让动产物权之前，出让人在转让动产物权之前，受让人已通过委托、
6、租赁、使用借贷等方式受让人已通过委托、租赁、使用借贷等方式而实际占有了该动产，则从移转标的物而实际占有了该动产，则从移转标的物之时起视为交付。之时起视为交付。v25 动产物权设立和转让前，权利人已经依动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法占有该动产的，物权自法律行为生效时法律行为生效时发发生效力。生效力。v140合同法标的物在订立合同之前已为合同法标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。v（2）又称返还请求权的让与。又称返还请求权的让与。转让人在转让动产时，如果该动产已经由第转让人在转让动产时，如果该动产已经由
7、第三人占有，转让人可以将其对第三人的返还三人占有，转让人可以将其对第三人的返还请求权转让给受让人，以代替物的实际交付。请求权转让给受让人，以代替物的实际交付。v fE26 动产物权设立和转让前，第三人依动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。付。v！第三人可行使法律赋予的抗辩权、抵销权！第三人可行使法律赋予的抗辩权、抵销权或因享有留置权等原因拒绝向买受人交付。或因享有留置权等原因拒绝向买受人交付。v（3）是指转让人和受让人在转是指转让人和受让人在转让动产
8、物权时，如果转让人希望继续占有该让动产物权时，如果转让人希望继续占有该动产，当事人双方可以订立合同，特别约定动产，当事人双方可以订立合同，特别约定由转让人继续占有该动产，而受让人因此取由转让人继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付交付。v27 动产物权转让时，双方又约定由出让人动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。生效力。v同时保护善意第三人。同时保护善意第三人。v1.甲将自己所有的一套书卖给乙，但甲还想甲将自己所有的一套书卖给乙，但甲还想留阅
9、一段时间，遂又与乙达成协议，借阅该留阅一段时间，遂又与乙达成协议，借阅该书一个月，乙表示应允。乙取得该套书所有书一个月，乙表示应允。乙取得该套书所有权的交付方法为（权的交付方法为（）。）。vA、简易交付、简易交付 B、占有改定、占有改定 vC、指示交付、指示交付 D、拟制交付、拟制交付2.（2004年卷三年卷三10）v某宾馆为了某宾馆为了8月月8日的开业庆典，于日的开业庆典，于8月月7日向电视台日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于遂于8月
10、月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。方表示同意。8月月15日，宾馆依约定向电视台支付日，宾馆依约定向电视台支付了价款。摄像机所有权何时转移？了价款。摄像机所有权何时转移？A8月月7日日 B8月月8日日 C8月月9日日 D8月月15日日v（三）特殊动产物权的变动（三）特殊动产物权的变动登记对抗主义登记对抗主义是指未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，是指未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗善意第三但只能在当事人之间产生效力，不能对抗善意第三人。人。v fE24 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变船
11、舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不得对抗善意第三人。更、转让和消灭，未经登记不得对抗善意第三人。v登记登记主义与登记主义与登记主义的区别主义的区别Diff.（P.197）v1、登记是否为物权变动的生效要件。、登记是否为物权变动的生效要件。v2、登记是否为强制性要件。、登记是否为强制性要件。v3、登记的效力不同。、登记的效力不同。v4、关于是否考虑善意第三人问题。、关于是否考虑善意第三人问题。登记要件主义与登记对抗主义区别登记要件主义与登记对抗主义区别v登记要件主义：登记要件主义：v只有登记后，才产生物只有登记后，才产生物权变动效力；权变动效力；v登记是法律强制的；登记
12、是法律强制的；v一切以登记为准，确权一切以登记为准，确权效力最强；效力最强；v对抗任何相对人。对抗任何相对人。v登记对抗主义：登记对抗主义：v即使没有登记也发生物即使没有登记也发生物权变动效力；权变动效力；v当事人可自由选择；当事人可自由选择；v登记不是确权的唯一依登记不是确权的唯一依据；据；v对抗善意第三人。对抗善意第三人。v第二节第二节 非基于法律行为的物权变动非基于法律行为的物权变动v一、关于法院、仲裁委员会的生效法律文书、政一、关于法院、仲裁委员会的生效法律文书、政府征收令对物权变动的影响府征收令对物权变动的影响v 28 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者因人民法院、仲裁委员会的法律
13、文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。收决定等生效时发生效力。v!：此种情况下对当事人以外的第三人来说公示：此种情况下对当事人以外的第三人来说公示和公信力相对较弱，因此第三人因信赖登记簿的和公信力相对较弱，因此第三人因信赖登记簿的记载而与原权利人交易的，如无异议登记，即受记载而与原权利人交易的，如无异议登记，即受到法律保护；到法律保护；v 二、继承和受遗赠取得物权二、继承和受遗赠取得物权 v29 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承因继
14、承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。或者受遗赠开始时发生效力。v 三、合法建造房屋、拆除住房等事实行为三、合法建造房屋、拆除住房等事实行为v30 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。力。vVIP31 依照本法第二十八条至第三十条规依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。生物权效力。v第三节第三节 不动产登记制度不
15、动产登记制度v案例案例2：张某为开一家茶馆，从王某处购得门面房：张某为开一家茶馆，从王某处购得门面房三间，双方在合同中约定房价款为三间，双方在合同中约定房价款为80万元，张某先万元，张某先付给王某付给王某50万，余款办理房屋过户登记两个月后付万，余款办理房屋过户登记两个月后付清。张某在付了清。张某在付了50万元房价款后，两人一起到房屋万元房价款后，两人一起到房屋登记机关办理产权过户手续。登记机构告知两人，登记机关办理产权过户手续。登记机构告知两人，为市政建设的需要，要按照房屋的评估价收取百分为市政建设的需要，要按照房屋的评估价收取百分之五的费用，要求两人先对房屋进行评估。张某就之五的费用，要求
16、两人先对房屋进行评估。张某就该问题与登记机关发生了纠纷。该问题与登记机关发生了纠纷。v问：张某应否对该房屋进行评估？应否按登记机关问：张某应否对该房屋进行评估？应否按登记机关的要求缴纳该笔费用？的要求缴纳该笔费用？v一、不动产登记概述一、不动产登记概述v10 I不动产登记，由不动产所在地的登记不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。机构办理。II国家对不动产实行统一登记制度。统国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。律、行政法规规定。v+土地登记办法2008.02.01；v房屋登记办法2008.07.01。
17、二、登记机构的义务二、登记机构的义务v1.审查义务：审查义务：11 当事人申请登记，应当根当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。面积等必要材料。vfE 44 担保法担保法-办理抵押登记的材料；办理抵押登记的材料；权属权属证书、合同、法院判决或征收决定等。证书、合同、法院判决或征收决定等。v2.协助义务协助义务18 可以申可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。登记机构职责登记机构职责v12 I登记机构应当履行下列职责：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属
18、证明和其他必要材（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；料；（二）就有关登记事项询问申请人；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。（四）法律、行政法规规定的其他职责。II申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，的，登记机构可以要求申请人补充材料，登记机构的禁止性行为登记机构的禁止性行为v13登记机构登记机构不得不得有下列行为：有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；
19、（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。（三）超出登记职责范围的其他行为。v三、几种特殊的登记制度三、几种特殊的登记制度 VIPv（一）更正登记（一）更正登记是指房地产权利人或利害关系是指房地产权利人或利害关系人，在发现登记权利与真实权利范围不一致、登记人，在发现登记权利与真实权利范围不一致、登记权利性质与真实权利性质不一致、原登记存在错误、权利性质与真实权利性质不一致、原登记存在错误、遗漏、虚假等情况时，向登记机关申请更正，由登遗漏、虚假等情况时，向登记机关申请更正，由登记机关对登记簿及权属证书进行更正。记机关对登记簿及权属证书进行更正。v19 I 权利人、利害关系
20、人认为不动产登记簿记载权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。有错误的，登记机构应当予以更正。v（二）异议登记（二）异议登记是指利害关系人对于不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记保护其权利。v19 II 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以利害关系人可以异议登记。登记机构予以异议异议登记。登记机构予以异议登记的，申请
21、人在异议登记之日起十五日内不起诉，登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。权利人可以向申请人请求损害赔偿。v异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力来受到保护。公信力来受到保护。v（三）预告登记（三）预告登记指当事人约定买卖期房或者转指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动让其他不动产物权时，为了
22、限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。产，保障债权人将来取得物权而作的登记。v20 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。记之日起三个月内未申请登记的
23、，预告登记失效。v法律后果：使债权意义上的请求权具有了排他性和法律后果：使债权意义上的请求权具有了排他性和对世效力。对世效力。v四、登记机构的责任四、登记机构的责任v21 当事人提供虚假材料申请登记，给他人当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。以向造成登记错误的人追偿。！：！：22 不动产登记费不动产登记费按件收取按件收取，不得按照，不得按照不动产的面积、体积或者价款
24、的比例收取。不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。管部门规定。v案例：某房屋登记的所有人为甲，乙认为自案例：某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，于是乙于甲不同意，于是乙于3月月15日进行了异议登日进行了异议登记。记。3月月20日，有某丙打算买甲的房屋，但日，有某丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询后发现此房存有异议登记，是到登记机构查询后发现此房存有异议登记，于是放弃购买。乙申请异议登记后，发现自于是放弃购买。乙申请异议登
25、记后，发现自己的证据不足，隧对此事置之不理。己的证据不足，隧对此事置之不理。v？1.异议登记失效日期异议登记失效日期v？2.甲是否有权向乙主张赔偿权利甲是否有权向乙主张赔偿权利v周董与小明与周董与小明与2008.08.08签订了一房屋买卖签订了一房屋买卖合同，双方约定如果周董出国成功就将房屋合同，双方约定如果周董出国成功就将房屋卖给小明，由于出国手续还未办妥就于卖给小明，由于出国手续还未办妥就于8.10先办理了预告登记。先办理了预告登记。11.05周董办妥出国手续周董办妥出国手续后遇到其老友依琳，依琳表示愿以更高价格后遇到其老友依琳，依琳表示愿以更高价格购买周董的房屋。两人一拍即合，当日就去购
26、买周董的房屋。两人一拍即合，当日就去登记机构办理了过户手续。事后小明得知此登记机构办理了过户手续。事后小明得知此事向周董主张权利。事向周董主张权利。v？小明的权利能否得到支持？小明的权利能否得到支持作业作业1：房屋所有权归属：房屋所有权归属vJacky Rose诉请离婚，法院判决原诉请离婚，法院判决原J的房屋的房屋归归R所有，在判决后所有，在判决后R尚未办理变更登记，但尚未办理变更登记，但将房屋转卖给丙，丙信赖将房屋转卖给丙，丙信赖R出示的法院判决出示的法院判决而与之交易。与此同时而与之交易。与此同时J将该房屋又转让给丁，将该房屋又转让给丁，丁信赖登记簿上丁信赖登记簿上J为所有权人与之交易丙办理为所有权人与之交易丙办理的过户手续。的过户手续。v？房屋所有权归属，并说明具体的法律依据。？房屋所有权归属，并说明具体的法律依据。v本章思考题：本章思考题：v1、论述动产交付。v2、非基于法律行为的物权变动的效力如何？
