1、第十三章 不同类型物业的管理13.1 非收益性物业的管理非收益性物业的管理13.2 收益性物业的经营与管理收益性物业的经营与管理13.1 非收益性物业的管理 在我国，一般按原始设计用途把房屋建筑分成两大在我国，一般按原始设计用途把房屋建筑分成两大类：居住物业和非居住物业。所谓居住物业，指居民赖类：居住物业和非居住物业。所谓居住物业，指居民赖以生存的空间和必要的条件，既住宅以及附属的设备和以生存的空间和必要的条件，既住宅以及附属的设备和设施。设施。住宅小区物业：住宅小区物业：有成片住宅、公共建筑配套的市政公共设施、有成片住宅、公共建筑配套的市政公共设施、生活服务设施、商业网点和室外绿化等生活的物
2、质环境。生活服务设施、商业网点和室外绿化等生活的物质环境。有人际关系和社会公德的社会环境、经济环境。有人际关系和社会公德的社会环境、经济环境。13.1.1 住宅小区的分类住宅小区的分类1 新建住宅小区：实行封闭、半封闭的管理。原有住宅小区：在进行半封闭式的管理方式的基础上逐步引入物业管理。旧城区的住宅小区：管理比较松散、开放。单元性的住宅小区：建筑面积：35万平方米，配套设施相对独立的住宅区。普通住宅小区：建筑面积：530万平方米，配套设施比较集中、齐全。大型住宅小区：建筑面积：30100万平方米，配套设施齐全。巨型住宅小区：建筑面积：100万平方米以上，存在于特大型城市中。住宅小区的分类住宅
3、小区的分类2 多层：36层住宅，通常不设电梯。中层：79层住宅，设置一部电梯。高层：9层以上住宅，设置2部以上电梯。耐火等级、防火间距及安全疏通方面要求严格。超高层：30层以上的住宅，通常设置4部以上电梯，其中2部为快速电梯。耐火等级、防火间距及安全疏通方面要求更严格。第一类高层建筑916层（最高到50米）；第二类高层建筑1725层（最高到75米）；第三类高层建筑2639层（最高到100米）；第四类高层建筑40层以上（最高到100米以上）；13.1.2 居住小区的管理8.2.1 居住小区的功能居住小区的功能8.2.2 居住小区的特点居住小区的特点8.2.3 居住小区管理的主要任务居住小区管理的
4、主要任务8.2.4 居住小区管理的组织实施居住小区管理的组织实施居住小区的功能居住功能居住功能 社会功能社会功能 服务功能服务功能 经济功能经济功能居住小区的特点结构的系统性。（规模庞大，整体性要求高）结构的系统性。（规模庞大，整体性要求高）功能的多样性。（配套性强，功能齐全）功能的多样性。（配套性强，功能齐全）产权的多元性。（业主构成呈多样化）产权的多元性。（业主构成呈多样化）（产权结构越来越趋于多元化）（产权结构越来越趋于多元化）管理的复杂性。（社会化的特性）管理的复杂性。（社会化的特性）13.1.3 居住小区管理的主要任务1.有计划地筹集住宅小区管理经费，提高住宅小区管理费有计划地筹集住
5、宅小区管理经费，提高住宅小区管理费的使用效果。的使用效果。2.增强住宅功能，搞好小区配套设施建设，创造优美环境。增强住宅功能，搞好小区配套设施建设，创造优美环境。3.建立健全管理机构和制度，加强小区物质文明和精神文建立健全管理机构和制度，加强小区物质文明和精神文明建设，创造良好的社会环境。明建设，创造良好的社会环境。4.探索住宅小区管理新思路。探索住宅小区管理新思路。13.1.4 居住小区管理的组织实施住宅小区物业管理的模式 创建文明住宅小区，开展精神文明建设 仅对房管系统拥有产权的房屋实现管理。管辖范围仅对房管系统拥有产权的房屋实现管理。管辖范围大，管理内容主要是住宅维修保养，不参与社区其他
6、活大，管理内容主要是住宅维修保养，不参与社区其他活动。动。优点：可以充分发挥房管部门的技术专长和管理经优点：可以充分发挥房管部门的技术专长和管理经验，能够保持房屋较高的完好率。验，能够保持房屋较高的完好率。缺点：缺乏总体协调性，经费来源不足。缺点：缺乏总体协调性，经费来源不足。住宅小区物业管理的模式住宅小区物业管理的模式1 具体由居民委员会实施。这类管理主要以公共场所、具体由居民委员会实施。这类管理主要以公共场所、环境卫生、绿化、治安、道路和整幢楼宇为管理范围。环境卫生、绿化、治安、道路和整幢楼宇为管理范围。优点：由产权单位负责房屋维修，经费充足。优点：由产权单位负责房屋维修，经费充足。缺点：
7、专业性不强。缺点：专业性不强。以街道办事处牵头、派出所和兴建小区的开发公司参与，成立以街道办事处牵头、派出所和兴建小区的开发公司参与，成立管委会，按管委会，按“统一领导、联合办公、分工负责、综合管理统一领导、联合办公、分工负责、综合管理”的原则的原则实施管理。实施管理。优点：充分发挥政府行政管理作用，权威性和制约性强。优点：充分发挥政府行政管理作用，权威性和制约性强。缺点：忽视了专业管理部门的管理，政企不分，缺乏经济活力。缺点：忽视了专业管理部门的管理，政企不分，缺乏经济活力。住宅小区物业管理的模式住宅小区物业管理的模式2 由开发公司牵头，街道办事处、派出所、市容监察队和一些房由开发公司牵头，
8、街道办事处、派出所、市容监察队和一些房屋产权单位、业主、住户代表一起组成住宅小区管理委员会，选择屋产权单位、业主、住户代表一起组成住宅小区管理委员会，选择物业管理企业进行专业化管理，管委会对其进行监督。物业管理企业进行专业化管理，管委会对其进行监督。优点：主要遵循产权与管理权相分离和有偿服务的原则，专业优点：主要遵循产权与管理权相分离和有偿服务的原则，专业性强，具有经济活力。在市场经济比较发达的地区容易推广。性强，具有经济活力。在市场经济比较发达的地区容易推广。缺点：偏重经济效益，忽视社会效益和环境效益。缺点：偏重经济效益，忽视社会效益和环境效益。理想的住宅小区物业管理应跳出理想的住宅小区物业
9、管理应跳出“住宅住宅+修缮修缮+管理管理+服务服务”的模式，的模式，提倡一种新的社区文化，使人与人、人与空间、人与环境相互交融，创造提倡一种新的社区文化，使人与人、人与空间、人与环境相互交融，创造一个安全舒适、环境幽雅、有良好人际关系和社会公德的社会小环境。一个安全舒适、环境幽雅、有良好人际关系和社会公德的社会小环境。创建文明住宅小区，开展精神文明建设创建文明住宅小区，开展精神文明建设 1.1.建立住宅小区精神文明公约建立住宅小区精神文明公约2.2.开展精神文明建设的管理内容开展精神文明建设的管理内容遵守和维护公共秩序的管理遵守和维护公共秩序的管理爱护公共财物的管理爱护公共财物的管理行为文明的
10、管理行为文明的管理 3.3.住宅小区精神文明建设的形式住宅小区精神文明建设的形式 利用小区内各种传媒工具和文娱康乐活动场所，组织开展住宅小区的利用小区内各种传媒工具和文娱康乐活动场所，组织开展住宅小区的各种公益性活动，如体育比赛、舞会、文化活动等。各种公益性活动，如体育比赛、舞会、文化活动等。开展创建文明单位活动，如文明居民小组、文明家庭、文明楼等小区开展创建文明单位活动，如文明居民小组、文明家庭、文明楼等小区活动。活动。开展人际交往，推行开展人际交往，推行“社团社团”活动。活动。13.2 收益性物业的经营与管理13.2.1 收益性物业管理概述收益性物业管理概述13.2.2 办公物业的经营管理
11、办公物业的经营管理13.2.3 公共商业楼宇的管理公共商业楼宇的管理13.2.4 工业物业管理工业物业管理13.2.1 收益性物业管理概述收益性物业的特点收益性物业的特点收益性物业管理的特点收益性物业管理的特点收益性物业管理的目标收益性物业管理的目标收益性物业的特点收益性物业的特点 收益性物业的管理特点收益性物业的管理特点收益性物业管理的目标收益性物业管理的目标13.2.2 办公物业的经营管理 高层办公楼宇的特征 高层办公楼宇物业管理的模式 智能化大楼的管理 提供给人们商业经营和办公用的大厦。1）高层办公楼宇的概念）高层办公楼宇的概念 按建筑类型：多层建筑、花园洋房式建筑、高层大厦、商业园区等
12、。根据使用者分：单用户、多用户。根据用户经营内容分：单用途、多用途。按用户的占有属性分：业主自用、业主出租、部分自用部分出租。按建筑面积分：小型（1万以下）中型（13万）大型（3万以上）按功能分：单纯型的、商住型的、综合型的按大楼现代化程度分：智能化大楼、非智能化大楼建筑层次在10层以上，建筑体量、规模较大，档次较高，内部设备设施高度专业配套、先进，功能比较齐全。高层办公楼宇的特征高层办公楼宇的特征 高层办公楼宇物业管理的主要内容高层办公楼宇物业管理的主要内容高层办公楼宇的物业管理要求高层办公楼宇的物业管理要求 2）高层办公楼宇物业管理的模式）高层办公楼宇物业管理的模式 按管理业务的承担主体
13、分：自管式托管式按完成管理任务的措施分：封闭式管理 一般性管理优点：管理单位充分参与了物业的前期开发过程，对物业的情况非常了解。缺点：管理单位在专业方面缺乏经验，在运作初期造成用户投诉较多。自管式自管式托管式托管式 优点：专业化程度高，如果能借助于著名的物业管理公司的声誉，还可提高办公楼宇的出租率和租金水平。缺点：对楼宇前期建设过程不了解。优点：安全保障程度高。缺点：整体管理费用、相应设施设备费用及其运转维修费用较高。适用于较高档次的办公楼宇的管理。封闭式管理封闭式管理一般性管理一般性管理 优点：管理费用相对低，相应的设备设施费用及其运转维修费用也较低。缺点：安全保障程度相对低。适用于一般档次
14、的办公楼宇的管理。3）智能化大楼的管理）智能化大楼的管理 智能化大楼的概念智能化大楼的特点智能化大楼的自动化管理 智能化大楼（Intelligent Building）指通过对建筑物的结构、设备、服务和管理四个基本要素以及它们之间内在联系的优化，从而提供一个投资合理、高效、舒适、方便的环境的房屋建筑。智能化大楼的概念智能化大楼的概念 智能化建筑应能够提供商业支持功能商业支持功能、通讯支持功能通讯支持功能等在内的高速通高速通信服务信服务，并能通过高度自动化的大楼管理体系来保证舒适的环境和安全，以提高工作效率。智能化大厦必须具备三个条件：一是大楼必须具备先进的自动控制系统自动控制系统，能对空调、照
15、明、安保、火灾报警等设备进行监控，从而为承租户提供舒适的工作环境；二是大楼必须具备良好的通信网络设施通信网络设施，使数据能够在大楼内的各个区域之间自由地进行流通；三是能够提供足够的对外通讯设施对外通讯设施。智能化建筑产生于 20世纪80年代 的美国。1984年1月美国联合科技集团UTBS公司在康乃迪格州建设完成City Place大楼。该大楼以先进的技术实现了对空调系统、照明设备、防火和防盗设备、电梯、通信和办公自动化控制，不仅使大楼具有舒适、安全的办公环境，而且具有高效、经济等特点。日本新建的大楼中60%以上是智能化大楼。起源起源 我国智能化建筑起步于 20世纪80年代末。1996年1月建设
16、部在上海召开我国历史上第一次智能化建筑研讨会。同年“华东建筑设计院”编制了我国第一部建筑智能化设计的指导文件：上海市智能化建筑设计标准。1997年上海市浦东新区发布了建筑智能化系统工程管理暂行规定。2000年7月国家建设部和国家质量技术监督局联合发布了智能建筑设计标准（GB/T 50314-2000）智能化大楼的特点智能化大楼的特点 智能化大楼的自动化管理智能化大楼的自动化管理 综合布线系统 计算机网络系统 通信自动化系统 办公自动化系统 大楼自动化系统 信息管理自动化系统 图片图片1 图片图片2 图片图片3 图片图片4 图片图片5 图片图片6 图片图片7 图片图片8 图片图片9 图片图片10
17、 图片图片11 图片图片1213.2.3 公共商业楼宇的管理1）公共商业楼宇的概念 2）公共商业楼宇物业的管理 购物中心的概念 购物中心的类型 购物中心的管理要点 购物中心的营销管理特点1）公共商业楼宇的概念）公共商业楼宇的概念 公共商业楼宇是指物业的承租人利用承租的物业进行商业性或收益性经营活动，以此谋取经济利益，在交付物业产权单位的物业租赁费及交付物业管理公司物业管理费用后，自身仍可获得利润的物业经营形式。主要包括：大型百货商场、大型超级市场、大型购物中心、便利店、大型仓储商场或仓储超市、成片的专卖店或专卖店一条街、证券公司的交易大厅及期货经纪交易大厅等、酒店、饭店、宾馆、餐饮、娱乐、文体
18、服务性设施、经营性展厅、陈列厅、多功能厅等。2）公共商业楼宇物业的管理）公共商业楼宇物业的管理以购物中心为例：4.2.1 购物中心的概念 购物中心：能同时供众多的零售商和其他商业服务机构租赁用于经营的大型收益性物业。以各种零售商店（或柜台、楼面）组合为主体，包括其他商业服务和金融机构在内的建筑群体；购物中心的楼层和摊位是专供出租给商人零售商品作为经营收入的物业。购物中心的类型购物中心的类型 1.从建筑结构上划分：敞开式：由露天广场、林荫道与低层建筑构成。封闭式：由高层楼宇构成。2.从地理位置上划分：街区购物中心：处于小区中心临街位置。地区性购物中心：处于郊区、乡镇、高速公路旁。3.从建筑功能上
19、分：综合性的专业购物中心 商住两用的购物中心购物中心的管理要点购物中心的管理要点 购物中心的物业管理与其他物业管理的不同点是：购物中心：服务对象既有用户，还有用户的顾客。其他物业：服务对象只有用户（业主或使用人）。管理要点：1.增加用户的营业额是物业管理的重要目标。2.严格管理各承租商户的装修。3.完善保安措施。4.消防工作长抓不懈。5.方便内外交通、足够的停车场也是购物中心的必要条件。6.做好购物中心内外的清洁工作。购物中心的营销管理特点购物中心的营销管理特点促销管理：特殊的促销活动、再装修翻新促销、日常性促销。租赁管理：为承租户提供购物中心的可行性研究。对支柱性的承租商户，以较优惠的租金吸
20、引他们承租。承租客商的选配要达到最佳组合，是购物中心管理的重要任务。确定切实可行的租金以吸引有经验的零售商。对于续租的优先权条款的制定要特别谨慎。租金的确定一般采用“基本租金+百分比租金”。13.2.4 工业物业的管理9.4.1 工业物业的含义 9.4.2 工业物业的特点9.4.3 工业物业管理的原则9.4.4 工业物业管理的主要内容1）工业物业的含义工业物业的含义 所谓“工业”，是指采取自然物质资源，制造生产资料、生活资料，或对农产品、半成品等进行加工的生产事业。所谓“通用厂房”，也称之为“标准厂房”：统一规划、统一设计、统一施工、统一管理，其供水供电、交通通讯等配套设施齐全，布局合理，能满
21、足从事一般工业生产和科学试验需要的标准型建筑物或建筑物群体。所谓“工业园区”，是指在一定区域内建造的，以工业生产用房为主，并配有一定的办公楼宇、生活用房（住宅）和服务设施的地方。“标准厂房标准厂房”的特征的特征2）工业物业的特点工业物业的特点 5.2.1 从建筑的角度来看 5.2.2 从物业管理的角度来看 工业物业的特点工业物业的特点-1 1.以生产用房为主，辅以办公用房、生活用房和各种服务设施，如银行、邮局、餐饮、娱乐场所等。2.工业园区相当于一个小社会，各独立建筑物有独立的用途，而建筑物群体的用途又有内在的联系。3.工业物业一般建在城市的边缘地区，多为远郊。工业物业的特点工业物业的特点-2
22、 1.生产用房的管理是工业物业管理的重点。2.辅助配套的管理工作多样复杂，难度较大。3.因使用不当和使用频繁，造成房屋损耗，以至带来结构的变化，险情的出现难以预料。4.由于使用功能的特殊性，生产用房难于保持清洁。5.治安保卫和消防工作要求。6.提供多方位的社会化服务。3）工业物业管理的原则工业物业管理的原则 工业物业以生产用房为主，但也有与之相配套的办公用房、生活用房和各种服务设施。所以在管理方面，它既有与办公楼宇、居住用房相同之处，也有不同于它们的地方。统一管理与独立管理相结合的原则 专业管理与自治管理相结合的原则 物业管理与经营服务相结合的原则 4）工业物业管理的主要内容工业物业管理的主要内容 1.厂房货仓建筑物及其附属设备的管理。2.工业厂房和货仓的安全保卫管理。3.保持厂区内货物运输畅通的管理。4.工业厂房和货仓的绿化卫生管理。5.防火、防水、防风、防虫、防鼠、防冻、防暑的管理。
