1、12023-2-1保利保利高尔夫花园高尔夫花园22023-2-1/竞争项目深度分析项目简介：项目简介：位置关系：位置关系：本项目占地约3600亩，其中拥有2400亩的36洞国际锦标级高尔夫球场。保利国际高尔夫，位于重庆北部新区经开区鸳鸯组团留云路，金渝大道旁，紧邻金开大道和机场高速，项目周边名盘云集、区域前景佳。物业形态：物业形态：纯独栋别墅 产品分析：产品分析：保利国际高尔夫花园为纯独栋别墅社区。项目总占地面积3750余亩，其中别墅占地约1200亩，共计规划约540栋纯独栋别墅，同时配备两个18洞国际锦标级高尔夫球场-凤凰球场与雄鹰球场。项目总体规划建筑面积不超过3%，绿地面积不低于97%，
2、综合容积率约0.2，保证了项目的低密度和纯粹性。建筑风格：建筑风格：地中海（北美）建筑风格32023-2-1/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济技术指标项目经济技术指标项目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目户型分析项目户型分析 项目销售分析项目销售分析 项目基本材质项目基本材质 项目总结项目总结 42023-2-1/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济技术指标项目经济技术指标项目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目户型分析项目户型分析 项目销售分析项目销售分析 项目基本材质项目基本材质 项目总结项目总结 项目位置关
3、系项目位置关系52023-2-1/竞争项目深度分析本案本案项目位置关系图项目位置关系图62023-2-1/竞争项目深度分析项目位于重庆北部新区核心地段经开区鸳鸯组团留云路，鸳鸯组团规划功能为中央商务区、服务业、高档社区，区域前景极佳。金渝大道旁，紧邻金开大道和机场高速，项目周边名盘云集、区域前景佳。北部新区，未来重庆经济核心增长极。拥有中国西部唯一的立体交通运输网络、国际城市标准配套、45个天然水景、8大城市公园、9处社区公园各类花园洋房、别墅等低密度高端住宅云集，成为重庆富人首选居住区，地段价值无可限量。经开大道沿线周边是名副其实的重庆市富人区，预计5-8年后在这的居住范围较为浓厚。近期政府
4、在打造北部新区为中国的第三经济特区，未来的发展前景比较好。72023-2-1/竞争项目深度分析小区配套小区配套 小区内部配套：小区内部配套：大门入口处有销售中心式会所（售楼部），后期中心地带另设计有一个俱乐部会所。其他还有幼儿园、小学、居委会、社区管理、会所、邮政、超市等。项目还配有室内游泳池（10个泳道），高尔夫球场、网球场、羽毛球场等运动设施，以及儿童活动中心。项目内将打造重庆乃至西部地区绝无仅有的顶级奢侈品聚集地保利高尔夫风情商业街。高尔夫球场高尔夫球场82023-2-1/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济技术指标项目经济技术指标项目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观
5、分析项目景观分析 项目户型分析项目户型分析 项目销售分析项目销售分析 项目基本材质项目基本材质 项目总结项目总结 项目经济技术指标项目经济技术指标92023-2-1/竞争项目深度分析序号序号经济技术指标经济技术指标数值数值1项目占地面积1200亩2项目建筑面积27.7万方3项目容积率0.324项目物业形态独立别墅5项目规划总户数5406项目车位比1：27项目绿化率45.6%保利保利高尔夫花园经济技术指标一览表高尔夫花园经济技术指标一览表102023-2-1/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济技术指标项目经济技术指标项目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目
6、户型分析项目户型分析 项目销售分析项目销售分析 项目基本材质项目基本材质 项目总结项目总结 项目建筑规划分析项目建筑规划分析112023-2-1/竞争项目深度分析保利高尔夫保利高尔夫别墅社区别墅社区项目规划平面图项目规划平面图u保利国际高尔夫花园为纯独栋别墅社区。u项目总占地面积3750余亩，其中别墅占地约1200亩，共计规划约540栋纯独栋别墅，同时配备两个18洞国际锦标级高尔夫球场-凤凰球场与雄鹰球场。u 项目内50米高差，保留地形地貌，住宅建于山脊之上，呈梯田状修建，前后排建筑有4-8米的落差，后排主卧视野没有遮挡。122023-2-1/竞争项目深度分析u 项目建筑效果图项目建筑效果图u
7、北美纯朴日然的建筑风格、色彩凝重的石材，精致的饰线及局部装饰，让建筑与环境和谐相融，造就优雅的山居美宅。132023-2-1/竞争项目深度分析项目入户方式：项目入户方式：背面小区公路，直接连通车库，住户台阶式入户。142023-2-1/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济技术指标项目经济技术指标项目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目户型分析项目户型分析 项目销售分析项目销售分析 项目基本材质项目基本材质 项目总结项目总结 项目景观分析项目景观分析152023-2-1/竞争项目深度分析u3750亩秀美土地之上，5S国际标准打造融峰、岭、林、溪、湖、瀑为一体
8、的独栋半山GOLF别墅社区，2400亩亚洲一流高尔夫球场环绕。u 保利花园地块为坡地和平地，为了结合重庆山地特色，规划中利用天然高差，将别墅分散布置在不同标高的坡地上，而体育公园则布置在低洼的平地上，让户户能享有400亩的生态体育公园的自然景观，同时利用天然断崖、建筑局部悬挑、吊脚等方式，丰富了别墅产品本身的形式。u 景观与地形的处理：景观与地形的处理：依照地形地貌，山脊建房，低洼差修建高尔夫球场和水体景观，景观最大化。162023-2-1/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济技术指标项目经济技术指标项目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目户型分析项目户型
9、分析 项目销售分析项目销售分析 项目基本材质项目基本材质 项目总结项目总结 项目户型分析项目户型分析172023-2-1/竞争项目深度分析项目已推楼栋户型配比一览表项目已推楼栋户型配比一览表u保利国际高尔夫花园纯独栋别墅于2005年开始对外销售，别墅项目先后推出9次，共推出308套房源。u 产品户型均为四房设计，户型面积250-550之间，主力面积段在350-400以及450-500 之间，分别占整体推出的31%以及29%。面积区间面积区间房型房型套数套数比例比例250-300四房62%300-350四房5418%350-400四房9631%400-450四房5518%450-500四房882
10、9%500-550四房93%合计308100%户型配比户型配比182023-2-1/竞争项目深度分析一层二层三层建筑面积约建筑面积约317.70317.70 360露台空间，美丽景致尽收眼帘，或立于空间，享受天伦之趣。餐厅与露台的紧密连接，让阳光午餐来为您制造温馨与浪漫，健身房和活动室是健康和快乐的基础。192023-2-1/竞争项目深度分析建筑面积约建筑面积约376.88376.88 户型平面设计简约明了，布局堂堂正正。大露台层层叠退，南北通透，特有的卧室内庭设计，豪门风情再现，生活更加赏心悦目。5.7米进深奢华主卧，连接超大露台，配备更衣间及卫生间，保证主人私密性，生活无比惬意。独立书房连
11、接露台，采光面极佳。户型分析户型分析一层二层三层202023-2-1/竞争项目深度分析一层二层三层建筑面积约建筑面积约401.56401.56（上坡户型）（上坡户型）布局紧凑合理，玄关上设有天窗，空间感觉独特。顶层的书房是一个半公共的空间，面向客厅开启的内窗使上下空间相互流通，浪漫温情。从楼下客厅看去，有一种置身室外的感觉，所谓室内空间室外化，这也是一种流行的趋势。212023-2-1/竞争项目深度分析一层二层三层建筑面积约建筑面积约469.00469.00（上坡户型）（上坡户型）错落有致的布局使内外空间变化多端，富有趣味。八角型客厅配合全方位大开窗，是的视野极为开阔。半层相错的空间布局是的不
12、同功能的空间相对独立，减少了相互干扰，同时也是消化地形高差的最佳方式。客厅与入口处的采光天窗创造了一种奇妙的空间效果，足不出户即可享受海阔天空。超大屋顶露台，是观景聚会的极佳场所。222023-2-1/竞争项目深度分析一层二层三层建筑面积约建筑面积约457.96457.96 宽阔豪华的门厅、中厅，挑高顶空的大客厅.大型花园露台入户，圆弧型楼梯设计风格。独立设计的家庭活动室。232023-2-1/竞争项目深度分析一层二层三层建筑面积约建筑面积约515.95515.95（坡地户型）（坡地户型）大开窗，大露台等开敞式设计，使室外自然景观与室内人工环境融为一体。巧妙安排早入口与车库之间的楼梯最大限度地
13、节省了室内空间。餐厅与西厨可合可分，布置灵活自由，超大尺度的客厅及餐厅彰显豪华大气，同时为今后的室内设计留有很大的发挥空间。242023-2-1/竞争项目深度分析户型开间、进深户型开间、进深独立别墅户型整体开间、进深情况一览表独立别墅户型整体开间、进深情况一览表面积面积开间开间进深进深317.70 10.412.0376.8814.713.8389.4012.915.45401.56 13.011.4457.96 12.617.4460.92 20.712.5469.0014.414.7515.95 15.619.2注：产品开间、进深主要根据入户层一层尺度计算。252023-2-1/竞争项目深
14、度分析户型开间、进深户型开间、进深功能房间功能房间户型户型317.70317.70389.4389.4401.56 401.56 457.96 457.96 515.95 515.95 客厅面积22.5 39.639.641.5848.6开间5米6米6米6.3米6米进深4.5米6.6米6.6米6.6米8.1米餐厅面积17.55 21.623.0420.1651.03开间3.9米4.8米4.8米4.8米8.1米进深4.5米4.5米4.8米4.2米6.3米主卧室面积17.55 21.623.0423.9425.65开间3.9米4.8米4.8米5.7米5.7米进深4.5米4.5米4.8米4.2米4.
15、5米次卧室面积13.86 19.6815.21-15.4811.4-20.1616.2开间3.3米4.1米3.9-4.3米3.8-4.8米3.6米进深4.2米4.8米3.6-3.9米3-4.2米4.5米厨房开间3米3米3米3米3米进深4.8米4.8米7米4.2米4.5米主卫开间2.5米3米3米3.6米3.3米进深2.7米3.2米3米3.9米3.3米书房面积14.04米12.15米12.6米12.9米楼道宽度10.5米1.2米1.2米1.2米衣帽间面积4.05 4.8 7.2 8.1 9.9 独立别墅户型细部情况一览表独立别墅户型细部情况一览表262023-2-1/竞争项目深度分析u 整体开间整
16、体开间12.6-20.7米，进深在米，进深在11-20米；米；u 户型二层仅一个客厅，面积在户型二层仅一个客厅，面积在22.5 左右；左右；餐厅面积在餐厅面积在17.55之之间间u 主卧面积在主卧面积在20左右左右u 500 以下的餐厅面积在以下的餐厅面积在20 左右，左右，500 以上的餐厅面积在以上的餐厅面积在50 左右。左右。u 除去户型面积为除去户型面积为317 的，主卧面积在均在的，主卧面积在均在23的左右。的左右。272023-2-1/竞争项目深度分析户型楼层分布户型楼层分布独立别墅户型楼层分布一览表独立别墅户型楼层分布一览表u 项目楼层均为三层设计：地上三层u 储藏房全部设立于一
17、楼位置。u 户型面积为317.70以及515.95，一楼均有娱乐室；而400 左右的车库分布在一楼，其余均分布在二楼。u 项目户型面积为317.71的书房设在二楼，其余均设在三楼，主卧旁边。书房面积在12左右。面积楼层数一层二层三层娱乐室卧室储藏房保姆房车库客厅餐厅厨房卧室车库工人房书房主卧次卧书房317.703层389.43层401.56 3层457.96 3层515.95 3层282023-2-1/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济技术指标项目经济技术指标项目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目户型分析项目户型分析 项目销售分析项目销售分析 项目基本
18、材质项目基本材质 项目总结项目总结 项目销售分析项目销售分析292023-2-1/竞争项目深度分析u 项目2005年开始对外销售，从2007年6月至今共推出308套房源，销售305套，月去化在12套左右。u 2008年9月最后一次推出别墅，仅剩余400-450的户型，单价在16000元/左右，主力总价在640-720万元之间，总价较高。项目已推楼栋销售情况一览表项目已推楼栋销售情况一览表面积区间面积区间房型房型套数套数销售套数销售套数销售率销售率250-300四房66100%300-350四房5454100%350-400四房9696100%400-450四房555295%450-500四房8
19、888100%500-550四房99100%合计30830599%302023-2-1/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济技术指标项目经济技术指标项目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目户型分析项目户型分析 项目销售分析项目销售分析 项目基本材质项目基本材质 项目总结项目总结 项目基本材质项目基本材质312023-2-1/竞争项目深度分析户型局部户型局部外墙外墙门门窗窗玻璃玻璃材质面砖、石材实木门彩铝、塑钢双层隔音项目建筑基本材质一览表项目建筑基本材质一览表322023-2-1/竞争项目深度分析项目位置关系项目位置关系 项目经济技术指标项目经济技术指标项
20、目建筑规划分析项目建筑规划分析 项目景观分析项目景观分析 项目户型分析项目户型分析 项目销售分析项目销售分析 项目基本材质项目基本材质 项目总结项目总结 项目总结项目总结332023-2-1/竞争项目深度分析项目定位为重庆最高标的高尔夫独栋别墅。项目12000平方米的豪华高尔夫会所，顶级配置。重庆首个大型直升机停机坪。项目是全国知名的开发商，在全国有着大量的追捧客户群，企业品牌的影响力比较大。该项目位于北部新区，是重庆高新技术产业中心及富人居住区，周边都是大产业品牌，区位优势比较明显。该项目的高尔夫已经对外开放，并且形成了一定的影响力，对项目的促动作用很大。项目在一期销售时，示范区样板房的冲击力不够，特别是高尔夫未形成前是一种外地企业不适应本地地产市场的表现。项目在户型设计中，存在大量的浪费，而且在景观布置中，缺少对水景的利用。项目在细节处理上有待学习龙湖和金科。
