1、商业管理公司筹建方案商业管理公司筹建方案目 录ONTENTSC项目背景股权结构人员架构及部门职能设立商管公司的目的和必要性商管公司的运营模式商管公司的财务测算设立商管公司的时间安排商管公司的盈利模式项目背景双盘布局，强势抢占市场：资源缤纷广场：36万方城市中心区商业综合体；销售商铺总面积55602.15，商铺数量737个资源梦想城：300万方，高铁核心区新文化城市综合体;销售商铺总面积166143。项目背景总运营面积约：79900人均管理面积约：2663（具体人员配置数量详见第11P人员配置表)贵阳商业管理公司运营主要分为三个部分：1、梦想城自持物业的招商运营；商管公司招商运营规模超市影院足球
2、公园合计1200080006000260002、梦想城项目和缤纷广场项目售后商业托管招商运营或带租约销售；3、梦想城项目和缤纷广场项目自营项目（为了构建项目商业引擎，拟自投入两个主题乐园）。梦想城缤纷广场合计225002000042500梦想城自营缤纷广场自营合计约10000约140011400项目现状作为全销售型商业，面临以下几个方面的问题：1、项目商业体量规模较大，单铺价值在整体商业环境中的均衡性较弱，难以单单从价格体系实现价格与价值的平衡；2、市场对销售型商业定位认知固化，商业价值认知模糊，对项目商业未来发展前景尚有疑虑；3、投资者对投资回报和运营信心不足，缺乏购买驱动，难以实现营销业绩
3、的爆发式增长。4、产品形态的不均性，两个项目商业产品均是规划采取的开放式街区和节点广场相结合的形式，街区采取立体廊桥链接，以立体的商业街区形式呈现，商业产品形态不均。5、缺乏持续运营的动力引擎，梦想城项目在火车北站通车后受周边配套影响，并未形成聚集人流，打造新的核心吸引引擎迫在眉睫。缤纷广场项目区域内商业竞争异常激烈，如何在激烈竞争中脱颖而出成为打造核心。壮大产品定位形象在市场的影响力和号召力；增加投资者对项目商业发展和后续经营培育的信心，成为解决问题的关键！设立商管公司的必要性设立商管公司的必要性一、盘活尚未出售的商业资产,通过示范段的打造和运营提升市场投资人的信心；1、梦想城项目：针对正在
4、开发即将推售的地块，暂时选定阳关大道旁的2号地块进行招商先行带租约销售的模式打造示范区域，提升市场投资人信心。2、缤纷广场项目 处于区域商业核心，竞争激烈，周边项目均推出不同的促销模式以吸引投资客户，暂定将项目所有未销售部分进行招商先行带租约销售的模式促进项目商业产品销售。二、为投资人提供“金种子”全方位售后服务；目前贵阳资源梦想城项目已进入交房准备阶段，项目一期于今年年底将进入交房阶段，为了便于交房后“金种子”服务计划的具体实施和服务需要，商业管理公司可相对独立于房开体系开展相关工作。设立商管公司的必要性三、为入驻品牌商家进行推广宣传，增加商家信心，聚集人气；对品牌商家主导完成商业统一招商与
5、经营管理，并通过较长时间的统一经营，树立品牌形象，并实现经营盈利；四、新项目商业部分的前期策划及论证支持；随着贵阳公司开发战略的逐步实施，成立专业的商业管理公司可为房开公司提供专业商业地产产品战略发展规划、策略研究、产品定位、产品设计建议、营销模式研究等专业支持;五、支持地产公司进行商业情景示范段策划打造及主力店预招商。基于梦想城四大主力店（星空影院、百信超市、百艺健身、足球公园）的落地，需要专业的商业管理公司对该部分自持物业开展运营管理工作的需要；股权结构贵阳资源商业管理公司架构原则 商业管理公司分别以贵阳恒隆置业有限公司和贵阳能立洋房地产开发有限公司分公司的形式成立，接受上述两家地产公司的
6、直接管理及资源集团的业务管理。人员架构及部门职能组织架构及人力资源配置说明一、商管公司全功能架构设置：本架构是为满足贵阳房开公司3年开发目标（5个项目）根据商业管理公司的工作范围和工作职能，而制定的全业务功能配置架构；二、配合开发节点及工作需求逐步完善：商业管理公司成立前期，以现有商业管理部人员开展相关工作，暂不加设岗位，根据地产公司业务发展、开发节点、招商运营节点的推进和执行需要，在以下配置框架控制范围内按业务和进度需求再适时增加岗位和人员配置。商业管理部总经理1人商业管理部的标准架构图策划推广1人招商运营2人编制人数：4人总经理1人筹备期：商业公司编制17人，地产兼职编制4人。具体人数参照
7、商业项目类型、招商业态、体量核算。商业公司标准架构图招商部10人设计工程部2人综合部2人财务部1人法务部1人运营部4人1、筹备期：指项目获取开始至项目开业前3个月2、招商部：负责项目定位策划和品牌招商的落地；3、设计工程部：负责对接地产开发的设计和工程，在商业立场保障建设过程中后期功能性的实现和调整探讨，并对商业公共区装修及商户二次装修进行控场；4、运营部：负责筹备期推广及前期商户档案的建立，编制运营手册，跟进后期功能性的实现，对接消防、工商等政府关系。5、综合、财务、法务由地产公司相关岗兼任。总经理1人运营期：商业编制28人，地产兼职编制1人。具体人数参照商业项目类型、招商业态、体量核算。招
8、商部2人综合部3人财务部2人法务部1人运营部13人1、运营期：指项目开业前3个月至开业后的正常运营期间。2、招商部：负责项目品牌汰换及升级调整；3、设计工程部：负责对接地产开发的设计和工程，在商业立场保障建设过程中后期功能性的实现和调整探讨，并对商业公共区装修及商户二次装修进行控场；4、运营部：负责项目日常经营管理、租金收缴、销售数据分析并达成年度经营目标，项目的日常活动策划、节假日活动策划、活动及公共区域陈列和多种经营。商业公司标准架构图设计工程部2人机构名称招商部职责概要负责房开公司旗下所有商业项目及新文化中心的前、中期技术支持，项目的定位规划及产品商业模型构建等策略方案类工作，及项目商业
9、推广、招商管理、执行等方面的方案及执行工作；人员岗位主要工作职能岗位职责策划运营经理 项目立项、产品策略输出商业市场宏观调研，现场探勘，商业价值评估，项目商业产品初步开发方案商业产品定位及规划配合商业定位及深化，负责与商业相关的市场调研与项目定位，并完成深化定位方案。商业产品策划、商业功能策划、建筑设计要求等招商经理 招商规划根据商业定位，制定商业业态布局调整方案、制定品类定位方案规划双方合作条件，确保毛利、与品牌商户的谈判、商户的最终落位招商方案制定依据商业项目整体定位及卖场整体规划方案制定每个人所负责区域的品牌招商计划招商执行负责指导招商人员开展业务；参与选择招商代理商；负责跨区域商家资源
10、异地对接（包括商业事业部内部资源对接）品类招商负责人与商户谈判达成合作意向，将意向商户转化为合同商户，签订正式合同商管公司各部门岗位职能与职责人员岗位主要工作职能岗位职责招商主管参与招商执行负责协助招商经理参与招商洽谈，对接合同细节内容，完成相关文本交接工作，协助商户签订正式合同的流程完成，转交营销部。招商专员资源收集及参与招商执行负责商家资源收集及基本洽谈，完成商家品牌资源收集及统计工作，协助招商经理完成招商工作推广经理 项目商业推广、招商推广、运营推广方案定制及执行管理负责项目商业的全面推广方案的定制与执行管理工作；推广主管参与推广执行负责协助推广经理参与推广，对接方案细节内容，完成相关文
11、本交接工作说明招商推广部在商业项目交付项目运营部运营部前，负责全部商业区域招商工作（含统一招商区域与非统一招商区域），交付项目运营中心后，由项目运营中心运营部接替后续工作。商管公司各部门岗位职能与职责机构名称运营部职责概要为商业管理公司的运营执行团队，负责贵阳房开公司所属项目的商业运营及现场管理工作人员岗位主要工作职能岗位职责运营经理整体运营管理负责项目营业前期合同流程跟进及项目了解，项目营业的数据分析和整理，下达任务目标，提升项目经营业绩。商家管控和维护。合理分配安排运营主管相关工作。运营主管现场运营管理负责项目营业前期物业交接工作，营业期间商家运营管控及现场突发情况的管控，与商家进行良好的
12、沟通营销策略的配合执行负责“包租营销模式”的执行对接；负责商铺托管租赁的衔接执行促销活动的谈判负责活动期间促销活动的洽谈及活动期间现场的管控说明营运部属于现场管理部门，部门人员都属于驻项目人员，新项目增加需重新配备驻项目人员。商管公司各部门岗位职能与职责机构名称设计工程部职责概要负责与日常所有物业问题的对接工作人员岗位主要工作职能岗位职责工程物业主管 物业硬件日常维护及与商户对接工作负责日常经营期间所产生的物业工程问题的对接与处理，及物业移交的对接工作商管公司各部门岗位职能与职责机构名称综合管理部 职责概要作为商管公司的综合管理部门，负责公司内外的综合性协调和支持工作，包括人力资源管理、行政管
13、理、商户资料及信息管理及商户服务工作等人员岗位主要工作职能岗位职责行政经理行政及后勤保障工作负责公司办公文件的起草、拟办、流转、阅办跟进、文件收发等文书处理工作负责办公物料管理，包括物料采购，物品入库，盘点清查，报废清理，物料发放等工作负责公司其他各类总务后勤工作，为公司经营管理活动的开展提供后勤服务公司内部人员招聘及为入驻商户员工代招聘服务人事经理人力资源、薪酬、绩效等后勤服务工作根据房开公司的工作安排和要求，进行相关工作、资料的对接和传达工作向房开公司提出工作需求寻求支持的行政条线对接工作公司人员招聘、绩效考核，薪酬核算，入、离职手续办理等人事工作；商户人员带招聘服务综合主管运营项目的商户
14、服务工作在运营项目中协助商户办理营业执照等相关证照；负责所在项目的物料管理、文书处理、其他后勤服务等相关工作。商管公司各部门岗位职能与职责机构名称财务部职责概要负责商管公司财务版块的执行工作，项目日常费用催缴、收取及商管公司内部财务管理及服务工作人员岗位主要工作职能岗位职责会计1名公司相关财务执行工作公司日常财务会计、税务、费用处理工作“包租模式”财务执行相关工作与房开公司财务条线的对接工作出纳1名公司内部财务工作运营项目经营保证金、租金等相关费用的催缴、收取工作；“包租营销模式”财务执行工作；公司运营过程中的日常出纳工作机构名称法务部职责概要负责商管公司法务版块的执行工作，项目日常法务管理及
15、服务工作人员岗位主要工作职能岗位职责法务经理公司法务工作公司日常法务工作涉及相关合约的所有法务内容的制定违约情况的处理及督办商管公司各部门岗位职能与职责房开流程中商管公司业务界面拿地阶段产品设计产品推广营销执行招商执行运营管理还铺结束管理招商部+房开公司其他职能部门房开公司设计部门+招商部招商部+房开公司营销部招商部运营部+物管公司1、市场宏观调研2、现场探勘3、商业价值评估4、项目初步开发方案1、商业定位分析及深化2、商业规划3、商业方案优化及报建营销推广方案的拟定，配合营销推广的执行招商方案的制定及执行、完成 1、跟进商户进场装修事宜2、协调洽谈商户活动3、规范现场营运管理4、协助财务部进
16、行费用收取5、顾客咨询、顾客投诉等突发情况的处理商业中心各部门跟随房开公司投入下一个项目共同配合共同配合共同配合主导执行共同配合*综合管理部和财务部为公司业务提供后勤保障和支持。商管公司运营模式资源商业管理公司的运营模式商管公司是对于贵阳资源地产公司体系内部为不可分割的业务部门，受房开公司的直接管控和考核，在运营模式上：1、在项目前策及销售阶段，以现有商业管理部人员为主，采取“一个团队，两块牌子”的模式进行运营和业务执行；2、在项目建成并交付使用后，商管公司进入实际项目运营管理阶段后，以项目为对象形成独立核算的财务体系，接受集团各业务条线及城市房开公司的直接管控。商管公司盈利模式商管公司的盈利
17、模式商业管理公司进入运营期后收入来源于：1、为投资人代招商收取托管费用；已购商业产品的业主可以委托商业管理公司进行代招商，商管公司按照签约年限收取相应的招商管理费用。如租赁签约时间3年，可收取3个月租金作为招商委托招商费用。2、收取品牌商的推广宣传费用；对已经进驻的品牌商，为达到宣传效果，可以配合帮助品牌商进行品牌推广宣传，可收取一定的推广宣传费用。具体费用视具体推广方式而定。3、促成商铺销售收取的销售奖励；通过商业招商经营促成商铺销售的收取1%的销售奖励。4、进行其他对外管理输出收取的管理费用成立的商管公司是为房开公司的子公司，目前成立商管公司是为公司梦想城、缤纷广场两个项目提供商业板块的服
18、务，因此梦想城、缤纷广场不产生费用收取，在合适的情况下也可以为其他公司的项目提供此项服务，并获得盈利。若是对外项目收取收费如下：商业规划费用：20元/招商月费和佣金：根据项目具体情况而定贵阳市场某商业管理公司收费标准：商业规划费用：30元/招商月费：30万元/月招商佣金：招商区域四个月租金收益商管公司主要盈利为：1、对带租约销售的物业进行招商经营租金收益。2、对自持物业的运营租金收益。商管公司财务测算商管公司的财务测算商管公司费用支出：人力成本费用：1484.83万元自持物业招商推广费用：2087.2万元销售型物业招商推广费用：2181.48万元支出总计:5753.51万元年限2016年201
19、7年 2018年 2019年2020年合计备注收入（万元）自持物业租金收益0.00 240.00 247.20 715.42 736.88 1939.49 销售型物业租金收益0.00 1418.40 1828.80 1828.80 1828.80 6904.80 支出（万元）人力成本费用281.56 336.66 274.92 288.64 303.06 1484.83 自持物业招商推广费用896.8297.6297.6297.6297.62087.20 2017年开始为运营推广费用：运营费用180万，小型活动费57.6万，大型活动费60万销售型物业招商推广费用401.7746.22344.5
20、2344.52344.522181.48 2016年为缤纷广场单个项目招商推广费用，2017年为梦想城招商推广费和缤纷广场运营费用，2017年后为2个项目运营推广费用毛利（万元）-1580.06 277.93 1158.96 1613.45 1620.50 3090.78 商管公司收益：自持物业租金（前五年）总收益：1939.49万元销售型物业五年租金总收益：6904.8万元收益总计：8844.29万元商管公司收益及支出详情参见EXCEL附件设立商管公司的时间安排设立商管公司时间安排基于贵阳项目营销和开发节点需求，恳请集团领导同意尽快成立贵阳商业管理公司，尽早实现为项目营销提供营销模式执行平台和运营支撑的战略部署32Thank you!谢谢！
