1、 房地产管理基本制度与政策房地产管理基本制度与政策第一部分第一部分 房地产业概述房地产业概述第二部分第二部分 建设用地制度与政策建设用地制度与政策第三部分第三部分 国有土地上房屋征收国有土地上房屋征收第四部分第四部分 规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策第五部分第五部分 房地产开发经营制度与政策房地产开发经营制度与政策第六部分第六部分 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理制度与政策第七部分第七部分 房地产权属登记制度与政策房地产权属登记制度与政策第八部分第八部分 中介服务管理、税收、物业管理制度与政策中介服务管理、税收、物业管理制度与政策第三章第三章 房地产业概述房地产业
2、概述1、房地产业的基本概念（熟悉）房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务与管理等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业。但建筑业属于物质生产部门归入第二产业。2、房地产业的细分（了解）房地产业房地产开发开发经营业房地产服务业房地产中介服务业物业服务业房地产咨询房地产估价房地产经纪房地产业包括（ABC）。A、房地产开发经营B、物业管理C、房地产中介服务D、房地产估价E、房地产咨询房地产服务业包括（BCDE）。A、房地产开发经营B、物业管理C、房地产经纪D、房地产咨询E、房地产估价3、房地产业的历史沿革（了解）国务院宣布从（C）年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A、19
3、57B、1981C、1998D、20071987年，沿着有中国特色的社会主义道路前进第一次提出建立房地产市场。1998年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知提出停止住房实物分配，实行住房分配货币化。2003年，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业。2007年，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见解决城市低收入家庭住房困难问题。2010年，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知坚决遏制部分城市房价过快上涨。城镇住房体系商品性住房保障性住房棚改安置住房公共租赁住房限价商品房经济适用住房廉租住房4、现行城镇住房政策我国的
4、住房供应政策是以（C）为主体。A、保障性住房B、政策性住房C、商品性住房D、福利性住房（一）我国土地实行社会主义公有制（一）我国土地实行社会主义公有制即全民所有制和劳动群众集体所有制。即全民所有制和劳动群众集体所有制。1 1、城乡二元制、城乡二元制全民所有，即国家所有土地的所有权。全民所有，即国家所有土地的所有权。劳动群众集体所有制情形有：劳动群众集体所有制情形有：(1)(1)村农民集体村农民集体(2)(2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体村内两个以上农村集体经济组织的农民集体(3)(3)乡（镇）农民集体乡（镇）农民集体2 2、城乡各自所有的土地范围、城乡各自所有的土地范围国有土地：城市
5、市区的土地属于国家所有。国有土地：城市市区的土地属于国家所有。集体土地：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家集体土地：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。，属于农民集体所有。第四章第四章 土地制度土地制度国有土地与集体土地的范围国有土地与集体土地的范围城市市区 郊区已经依法没收、征收、征购为国有土地的部分 农村其他部分（包括宅基地、自留地、自留山等）林地、草地、荒地、滩涂及其他土地 其他部分法律规定属于集体所有的部分 下列关于土地所有权的表述，正确的是（D）。
6、A、所有权全部归国家所有B、土地所有权由各级人民政府所有C、农村和城市郊区的土地都属于农民集体所有D、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有（二）土地主管部门（二）土地主管部门1 1、国有土地、国有土地由国务院代表国家行使由国务院代表国家行使单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。造册，核发证书，确认使用权。2 2、集体所有的土地，、集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权确认所有权。集体所有的土地依法用于非农业建设的，由集体所有的土地依法用于非农
7、业建设的，由县级人民政府县级人民政府登登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。记造册，核发证书，确认建设用地使用权。土地登记的基本单元：宗土地登记的基本单元：宗 （1）单位和个人依法使用的国有土地，由（A ）登记造册，核发证书，确认使用权。A、县级以上人民政府B、县级以上人民政府土地管理部门C、乡镇人民政府D、省级人民政府土地管理部门（2）农民集体所有的土地，由（A A）登记造册，核发证书，确认所有权。A、县级人民政府B、县级人民政府土地管理部门C、乡镇人民政府D、乡镇人民政府土地管理部门（3）农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（A A ）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。A、县
8、级人民政府B、县级人民政府土地管理部门C、乡镇人民政府D、乡镇人民政府土地管理部门（4）土地登记由（C）登记造册，确认有关土地权利。A、县级人民政府B、县级人民政府土地管理部门C、县级以上人民政府D、县级以上人民政府土地管理部门（三）土地管理原则（三）土地管理原则1 1、所有权和使用权相分离、所有权和使用权相分离2 2、实行土地登记制度、实行土地登记制度3 3、实行土地有偿有限期使用制度、在法律规定的范围内划拨、实行土地有偿有限期使用制度、在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。国有土地使用权的除外。4 4、实行土地用途管制制度、实行土地用途管制制度土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地
9、。土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。用途管制的核心：不得擅自改变用途管制的核心：不得擅自改变农用地农用地用途用途农用地转用须经有批准权的农用地转用须经有批准权的人民政府人民政府核准。控制建设用地总核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。量，严格限制农用地转为建设用地。5 5、实行保护耕地的制度、实行保护耕地的制度国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。用并给予补偿。凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。（）(未考虑除外条件)土地用途管制的核心是不能随意改
10、变建设用地的用途。（）农用地转为建设用地，须经有批准权的土地管理部门批准。（）下列关于土地管理的说法中，错误的是（B）。A、土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。B、土地用途管制的核心是不得擅自改变建设用地的用途C、国家对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记D、国有土地有偿使用的方式是出让、出租、作价出资入股（四）集体土地征收（四）集体土地征收1 1、集体土地征收、集体土地征收/征用与国有土地上房屋征收的区别征用与国有土地上房屋征收的区别征收内容征收内容/适用法律依据适用法律依据/法律后果法律后果2 2、征收审批权限、征收审批权限两级审批：国务院批准：两级审
11、批：国务院批准：（1 1）基本农田；）基本农田；（2 2）基本农田以外的耕地超过）基本农田以外的耕地超过3535公顷的；公顷的；（3 3）其他土地超过）其他土地超过7070公顷的。公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。政府批准，并报国务院备案。3 3、临时用地：经批准签订临时用地协议、临时用地：经批准签订临时用地协议/不超过不超过2 2年年/不得改变不得改变用途用途/不得从事生产经营不得从事生产经营/不得修建永久性建筑不得修建永久性建筑4 4、征收补偿、征收补偿（1 1）土地补偿费）土地补偿费征收耕
12、地的补偿费为被征收前征收耕地的补偿费为被征收前3 3年平均年产值的年平均年产值的6-106-10倍。倍。（2 2）安置补助费）安置补助费按农业人口数计算，每人安置的费用为被征收前按农业人口数计算，每人安置的费用为被征收前3 3年平均年年平均年产值的产值的4-64-6倍。倍。（3 3）地上附着物补偿费）地上附着物补偿费包括被征收土地上的房屋及其他附着物、农田水利设施、大包括被征收土地上的房屋及其他附着物、农田水利设施、大棚等。各省制定。棚等。各省制定。（4 4）青苗补偿费）青苗补偿费不能收获的农作物，可移植的一般支付移植费。不能收获的农作物，可移植的一般支付移植费。1、下列属于征收集体土地应遵循
13、的原则有（ABCD ）。A、珍惜耕地，合理利用土地B、保证国家建设用地C、妥善安置被征地单位和农民D、有偿使用土地E、严格依据上级主管部门的要求征地2、下列应由国务院批准的征收审批范围的有（ABD）。A、基本农田1公顷B、基本农田以外的耕地36公顷 C、基本农田以外的耕地34公顷D、其他土地71公顷E、其他土地69公顷下列关于集体土地征收的说法中，正确的有（ACDE）。A、征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地70公顷以上的，由国务院批准B、分期建设的项目征地应当一次性申请批准，不得分期征地C、国家征收集体土地的，土地所有权发生改变D、征收集体土地时，必须进行征地公告E、征收补
14、偿的费用包括土地补偿费、地上建筑物、构筑物补偿费、青苗补偿费、安置补助费征地补偿费包括(ABCE )A、土地补偿费B、地上建筑物、构筑物补偿费C、青苗补偿费D、房屋结构差价E、安置补助费 1 1、经营期限为、经营期限为3030年年2 2、是一种用益物权、是一种用益物权3 3、承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取、承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。得土地承包经营权。4 4、县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权、县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。证或者林权证等证书，并登
15、记造册，确认土地承包经营权。5 5、承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。通过家、承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。未经登记，不得对抗善意第三人。、转让或者其他方式流转。未经登记，不得对抗善意第三人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。6 6、土地承包经营权流转的主体是承包方，承包期内，发包方、土地承包经营权流转的主体是承包方，承包期内，发包方不得收回承包地，发包方不得调整承包地。不得收回承
16、包地，发包方不得调整承包地。（五）土地争议（所有权和使用权）的解决（五）土地争议（所有权和使用权）的解决当事人协商解决当事人协商解决 人民政府处理人民政府处理 法院诉讼法院诉讼 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。民政府处理。国土资源行政主管部门对受理的争议案件，应当在查清事实国土资源行政主管部门对受理的争议案件，应当在查清事实、分清权属关系的基础上、分清权属关系的基础上先行调解先行调解，生效的调解书具有法律，生效的调解
17、书具有法律效力，是土地登记的依据。效力，是土地登记的依据。调解未达成协议的，国土资源行政主管理部门应当及时提出调解未达成协议的，国土资源行政主管理部门应当及时提出调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定。调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定。（六）建设用地制度（六）建设用地制度1 1、概念：指建造建筑物、构筑物的土地。、概念：指建造建筑物、构筑物的土地。2 2、类别：、类别：国有建设用地：包括国家所有的土地和国家征收的原属于农国有建设用地：包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地民集体所有的土地集体建设用地：批准使用农民集体所有的土地集体建设用地：批准使用农民集体所有的土地
18、（1 1）兴办乡镇企业）兴办乡镇企业（2 2）村民建设住宅：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农）村民建设住宅：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。（3 3）乡（镇）村公共设施和公益事业建设）乡（镇）村公共设施和公益事业建设建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。地转用审批手续。土地土地农用地农用地 建设用地建设用地未利用地未利用地 国有建设用地集体建设用地现属国家所有的建设用地依法征收的集体建设用地和办理了转用和征收的
19、集体农用地兴办乡镇企业用地依法办理农用地转用的国有农用地农村村民建住宅用地乡（镇）村公共设施和公益事业建设用地下列属于集体建设用地下列属于集体建设用地的有（ABCD）。A、兴办乡镇企业用地B、村民建设住宅用地C、乡（镇）村公共设施建设用地D、乡（镇）村公益事业建设用地E、已经依法征收的集体建设用地下列关于集体建设用地的表述，正确的有（BCDE）。A、集体建设用地有偿使用的方式包括出让、出租、作价出资B、应当符合土地利用的年度计划C、应当符合村庄集镇规划D、可用于乡（镇）村公共设施、公益事业建设E、可用于兴办乡镇企业、村民建设住宅4 4、取得方式：土地供应双轨制、取得方式：土地供应双轨制（1 1
20、）划拨）划拨以行政配置方式在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后，以行政配置方式在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后，或者无偿地将国有土地使用权交付土地使用者使用的行为。或者无偿地将国有土地使用权交付土地使用者使用的行为。有偿使用的例外：有偿使用的例外：（一）国家机关用地和军事用地；（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。（四）法律、行政法规规定的其他用地。划拨土地的转让、出租、抵押划拨土
21、地的转让、出租、抵押（1 1）转让：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投）转让：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。一是经审批准予转让一是经审批准予转让受让方办理出让手续缴纳土地使用权受让方办理出让手续缴纳土地使用权出让；二是不办理出让手续，转让方将所获土地收益上缴国出让；二是不办理出让手续，转让方将所获土地收益上缴国家。家。（2 2）出租：一是将划拨土地上建筑物出租营利的，应将租）出租：一是将划拨土地上建筑物出租营利的，应将租金中所含土地收益上缴国家；二是用地单位改制等原因不宜金中所含土地收益上缴国家；二
22、是用地单位改制等原因不宜办理土地出让的可租赁；三是租赁期限办理土地出让的可租赁；三是租赁期限6 6个月以上的，应订个月以上的，应订立合同期限不超过出让年限。立合同期限不超过出让年限。（3）划拨土地使用权设定抵押：）划拨土地使用权设定抵押：关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产？关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产？划拨土地使用权虽办理土地抵押登记，但未经有批准权的划拨土地使用权虽办理土地抵押登记，但未经有批准权的政府部门审批，抵押是否有效？政府部门审批，抵押是否有效？1、土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，将国有土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。（）2、下列属
23、于可由有批准权的人民政府依法批准划拨的用地类型有（ABCD）。A国家机关用地和军事用地 B城市基础设施用地 C城市公益事业用地 D国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 E国有企业厂房建设用地3、划拨土地使用权可以抵押，其抵押的金额包括地上建筑物、构筑物价格及土地价格。（）4、划拨土地使用权虽办理土地抵押登记，但未经有批准权的政府部门审批，抵押无效。（）（2 2）出让）出让国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。行为
24、。协议出让：招拍挂以外的协议出让：招拍挂以外的招标、拍卖、挂牌出让：工业、商业、旅游、娱乐和商品住招标、拍卖、挂牌出让：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。受让主体：境内外的公司、企业、其他组织和个人，可以取受让主体：境内外的公司、企业、其他组织和个人，可以取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。土地使用权出让的特征有（ACE）。A、土地使用权出让，只能由国家进行B、土地使用权人在土地使用期限
25、内拥有占有、使用、收益、处分权C、土地使用者领取土地使用权证书应以支付全部土地出让金为前提D、集体土地可由国家出让E、土地使用权出让是国家对土地行使的行政管理职能工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地如果同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议方式出让。（）工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（）个人不得申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。（）出让土地使用年限：出让土地使用年限：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地（一）居住用地7070年；年；（二）工业用地（二）工业用地5050年；年；（三）教
26、育、科技、文化、卫生、体育用地（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年；年；（四）商业、旅游、娱乐用地（四）商业、旅游、娱乐用地4040年；年；（五）综合或者其他用地（五）综合或者其他用地5050年。年。20072007年年土地利用现状分类土地利用现状分类国标后国标后“对两种或两种以上用对两种或两种以上用途的建设项目用地，其土地出让年限必须分别按照其对应的途的建设项目用地，其土地出让年限必须分别按照其对应的法定出让年限进行确定，不得以法定出让年限进行确定，不得以“综合用地综合用地”或其他不规范或其他不规范用途确定土地使用权出让年限。用途确定土地使用权出让年限。土地使用者通过转让方式取得
27、的土地使用权，其使用年限为土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权土地使用权出让合同出让合同规定的使用年限减去规定的使用年限减去原土地使用者已使原土地使用者已使用年限后的剩余年限用年限后的剩余年限 下列土地使用权出让最高年限为50年的有（ABDE）。A、工业用地B、教育、科技、文化、卫生C、商业、旅游、娱乐用地D、综合或者其他用地E、体育用地甲房地产开发公司于2008年通过出让方式取得一块综合用地，2010年三通一平等完成土地开发，2012年拟办理土地抵押，其最长抵押年限为（C）年。A、36B、38C、46D、48土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使
28、用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（）依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（B）。A由国家无偿收回B自动续期C应于届满前6个月申请续期D应于届满前1年申请续期 国有土地有偿使用的方式有（ABCD）。A、出让B、租赁C、作价出资D、作价入股E、典当国有土地租赁期限在（B）个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。A、3 B、6 C、9 D、12（3）国有土地租赁和作价出资或入股国有土地有偿使用的方式有（ABCD）。A、出让B、租赁C、作价出资D、作价入股E、典当国有土地租赁期限在（B）个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土
29、地使用者签订租赁合同。A、3 B、6 C、9 D、126 6、闲置土地的处理、闲置土地的处理（1 1）范围）范围a a未按建设用地批准书和土地出让合同规定的期限开发利用土未按建设用地批准书和土地出让合同规定的期限开发利用土地地b b核准使用的土地，合同生效或用地批准书颁发满核准使用的土地，合同生效或用地批准书颁发满1 1年未动工年未动工c c已动工开发，但开发面积不足应建面积已动工开发，但开发面积不足应建面积1/31/3的，或投资额不足的，或投资额不足总投资额的总投资额的25%25%且未经批准中止开发建设连续满且未经批准中止开发建设连续满1 1年的。年的。（2 2）处理）处理延长开发期限，最长
30、不超过延长开发期限，最长不超过1 1年年出让取得土地的，闲置一年以上按出让金出让取得土地的，闲置一年以上按出让金20%20%以下征收土地闲以下征收土地闲置费。置费。无偿收回：连续无偿收回：连续2 2年以上未使用的，经批准，县级以上人民政年以上未使用的，经批准，县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。府无偿收回土地使用权并予以公告。（1）下列属于闲置土地范围的情形有（ABCD）。A、使用权人超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的B、使用权人超过划拨决定书规定的动工开发日期满一年未动工开发的C、已动工开发，但开发面积不足应建面积1/3，中止开发建设连续满1年的D、已动工开发，但已投
31、资额占总投资额不足25%，中止开发建设连续满1年的（2）因不可抗力导致土地闲置的，市县土地管理部门可选择的处置方式有（ABC）。A、延长开发期限，最长不超过1年B、调整土地用途、规划条件或协议有偿收回C、由政府安排临时使用或置换土地D、未动工开发满一年的，按出让金或者划拨价款的20%征缴土地闲置费E、未动工满两年的，无偿收回第三部分第三部分 国有土地上房屋征收国有土地上房屋征收一、征收的条件一、征收的条件 目的是发展公共利益目的是发展公共利益 必须严格依照法律规定的权限和程序必须严格依照法律规定的权限和程序 应当对被征收人的损失予以公平赔偿应当对被征收人的损失予以公平赔偿 关于公共利益：关于公
32、共利益：首先对公共利益作了总体限制，即只能是为保障国家安全、促进国民首先对公共利益作了总体限制，即只能是为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等。经济和社会发展等。其次，在具体表述形式上了采用了列举式与概括式相结合的表述方其次，在具体表述形式上了采用了列举式与概括式相结合的表述方式，即列举了五种情形：国防、外交需要；基础设施建设需要；公用事业式，即列举了五种情形：国防、外交需要；基础设施建设需要；公用事业需要；保障性安居工程建设需要；旧城区改建需要；在兜底条款上更为严需要；保障性安居工程建设需要；旧城区改建需要；在兜底条款上更为严格，明确为法律、行政法规规定的其他公共利益，即只有法律、行政法规
33、格，明确为法律、行政法规规定的其他公共利益，即只有法律、行政法规才能规定公共利益的情形。才能规定公共利益的情形。注意：注意：行政法规行政法规法规，立法并未赋予地方法规界定公共利益的职法规，立法并未赋予地方法规界定公共利益的职能。能。下列不属于房屋征收限制条件的是（D）。A、目的是发展公共利益B、必须严格依照法律规定的权限和程序C、应当对被征收人的损失予以公平赔偿D、为了抢险救灾等紧急需要二、征收与征用的区别二、征收与征用的区别下列关于征收与征用区别的说法中，正确的有（BD）。A、征收的财产是不动产，征用的财产是动产B、征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险救灾等紧急需要C、征收导致使用权发生改
34、变，征用导致所有权发生改变D、征收均必须依法补偿，征用的补偿可由双方协商确定E、征收与征用均不必得到所有权人的同意国家对集体土地实行征收或者征用后,土地所有权发生转移。（）下列关于征收与征用的表述中，正确的有（AD）。A、征收或者征用都是为了国家、社会利益需要 B、征收或者征用都必须给予补偿 C、征收是国家行为，征用是企业行为 D、征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E、征收是强制性的，征用是非强制性的第四部分第四部分 规划和建设工程管理规划和建设工程管理（一）城乡规划（一）城乡规划城乡规划城乡规划城镇体系城镇体系规划规划 城市规划城市规划 镇规划镇规划 村庄规划村庄规划 乡规
35、划乡规划 总体规划总体规划详细规划详细规划控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划20年下列属于我国城乡规划的有（ABCE）。A、城镇体系规划B、城市规划C、乡规划与镇规划D、县规划E、村庄规划在城乡规划中，（B）是建设城市和管理城市的基本依据。A、城镇体系规划B、城市规划C、乡规划与镇规划D、县规划城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。（）城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。（）（二）规划、建设管理程序（二）规划、建设管理程序 1 1、申请核发选址意见书、申请核发选址意见书 2 2、报送有关部门批准
36、、核准或备案、报送有关部门批准、核准或备案 3 3、核发建设用地规划许可证、核发建设用地规划许可证 4 4、土地管理部门划拨土地、土地管理部门划拨土地 5 5、建设工程规划许可、建设工程规划许可 6 6、建筑施工管理、建筑施工管理 7 7、建设工程规划核实、建设工程规划核实 进入交易与权属管理进入交易与权属管理 第一、用地预审第一、用地预审/规划条件。规划条件。根据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开根据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等。发强度等。第二、签订土地使用权出让合同。将规划条件作为合同附件第二、签订土地使用权出让合同。将规划条件作为合同附件。第三、
37、申领第三、申领建设用地规划许可证建设用地规划许可证。持建设项目的批准、核准、备案文件和土地使用权出让合同持建设项目的批准、核准、备案文件和土地使用权出让合同。缴纳土地使用权出让金，办理土地权属登记。缴纳土地使用权出让金，办理土地权属登记。第四、申办第四、申办建设工程规划许可证建设工程规划许可证。提交土地证、建设工程设计方案、修建性详细规划等。提交土地证、建设工程设计方案、修建性详细规划等。第五、建设工程规划核实。未经核实，不得组织竣工验收。第五、建设工程规划核实。未经核实，不得组织竣工验收。（三）规划文件（三）规划文件城市规划管理中的报建审批管理：城市规划管理中的报建审批管理：“一书两证一书两
38、证”（1 1）选址意见书）选址意见书 按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以以划拨方式提供国有土地使用权的，报批前，应当申请核发选划拨方式提供国有土地使用权的，报批前，应当申请核发选址意见书。址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。规划部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、规划部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。合同的组成部分。规划条件未
39、纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效用权出让合同无效（2 2）建设用地规划许可证）建设用地规划许可证在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。证。建设用地规划许可证建设用地规划许可证及附图，有效期限一年。以划拨方及附图，有效期限一年。以划拨方式供地的建
40、设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得在有效期内取得国有土地使用证国有土地使用证的，有效期与的，有效期与国有土国有土地使用证地使用证相同。相同。逾期未办理土地使用手续或在有效期届满逾期未办理土地使用手续或在有效期届满3030日前未申请办理日前未申请办理延期手续的，上述证件及附图自行失效。延期手续的，上述证件及附图自行失效。（3 3）建设工程规划许可证）建设工程规划许可证在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，他工程建设的，应当申办应当申办建设工程规
41、划许可证建设工程规划许可证。建设工程规划许可证建设工程规划许可证附件包括总平面图。与规划许可证附件包括总平面图。与规划许可证具有同等法律效力。具有同等法律效力。有效期：有效期：1 1年，未在规定期限内取得施工许可证的，建设工程年，未在规定期限内取得施工许可证的，建设工程规划许可证自行失效。规划许可证自行失效。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，应申办业建设的，应申办乡村建设规划许可证乡村建设规划许可证。建设单位或者。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办
42、理用地审批手续。不含宅基地上村民住房建设的规划。不含宅基地上村民住房建设的规划。在城市、镇规划区内进行工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。（）申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。（）（四）城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理（四）城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理（1 1）城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区和）城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范省、自治区、直辖市
43、人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。的历史建筑的保护范围界线。（2 2）城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。）城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。（3 3）城市蓝线，城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖）城市蓝线，城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。（4 4）城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中）城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确
44、定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。划定城市规划紫线的作用是确定(B)。A.绿地控制范围B.历史建筑保护范围C.地表水体保护范围D.城市基础设施用地控制界线（二）勘查设计管理（二）勘查设计管理建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件。地质地理环境特征和岩土工程条件。建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证。的技术、
45、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证。建设工程勘察、设计发包依法实行建设工程勘察、设计发包依法实行招标发包或者直接发包招标发包或者直接发包。不得将所承揽的建设工程勘察、设计转包。不得将所承揽的建设工程勘察、设计转包。建设工程勘察、设计文件内容需要作重大修改的，建设单位建设工程勘察、设计文件内容需要作重大修改的，建设单位应当报经原审批机关批准后，方可修改。应当报经原审批机关批准后，方可修改。注册建筑师制度：取得注册建筑师证书并从事房屋建筑设计注册建筑师制度：取得注册建筑师证书并从事房屋建筑设计及相关业务的人员。及相关业务的人员。一、二级一、二级（三）建设工程招投标与监理（三）建设工程招投标与
46、监理1 1、招投标、招投标建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（1 1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；全的项目；（2 2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目（3 3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目（4 4）法律或者国务院对必须进行招标的其他项
47、目的范围有规）法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。定的，依照其规定。下列对必须招投标项目的说法中，正确的有（ABCD）。A、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；B、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目C、使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目D、法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定E、建筑面积在5万平方米以上的成片开发建设的住宅小区工程2 2、工程监理、工程监理 ：(1)(1)国家重点建设工程；国家重点建设工程；(2)(2)大中型公用事业工程（项目总投资额在大中型公用事业工程（项目总投资额在30003
48、000万元以上）；万元以上）；(3)(3)成片开发建设的住宅小区工程成片开发建设的住宅小区工程（建筑面积在（建筑面积在5 5万平方米以万平方米以上）上）/对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理 (4)(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；(5)(5)国家规定必须实行监理的其他工程（如学校、影剧院、体国家规定必须实行监理的其他工程（如学校、影剧院、体育场馆项目）。育场馆项目）。：“三控、两管、一协调三控、两管、一协调”：工程进度、质量、投资控制工程进度、质量、投资控制合同管理和信
49、息管理合同管理和信息管理全面的组织协调全面的组织协调下列必须实行监理的工程有（ABCDE）。A、国家重点建设工程；B、大中型公用事业工程；C、成片开发建设的住宅小区工程D、利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；E、国家规定必须实行监理的其他工程（四）施工与质量管理（四）施工与质量管理1 1、施工图审查、施工图审查（1 1）应当审查）应当审查建设单位应当将施工图送审查机构审查，按规定应当进行审建设单位应当将施工图送审查机构审查，按规定应当进行审查的施工图，查的施工图，未经审查合格的，建设主管部门不得颁发施工未经审查合格的，建设主管部门不得颁发施工许可证许可证。（2 2）审查主体）审查主体
50、20012001建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例规定：建设单位应当将施工规定：建设单位应当将施工图设计本文件报建筑行政主管部门审查。图设计本文件报建筑行政主管部门审查。20042004房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法理办法规定：建设主管部门认定的施工图审查机构对施工图（含勘规定：建设主管部门认定的施工图审查机构对施工图（含勘察文件）涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的察文件）涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行的审查。内容进行的审查。2 2、不申领、不申领施工许可证施工许可证的例外情形：的例外情形
