1、本课程，您可以了解到：本课程，您可以了解到：法律就是法律就是，包括宪法、包括宪法、法律、法令、行政法规、条例、规章、判例、习惯法等各法律、法令、行政法规、条例、规章、判例、习惯法等各种成文法和不成文法。法属于上层建筑范畴，决定于经济种成文法和不成文法。法属于上层建筑范畴，决定于经济基础，并为经济基础服务。基础，并为经济基础服务。法的法的在于维护有利于统治阶级的社会关系和社会在于维护有利于统治阶级的社会关系和社会秩序，是统治阶级实现其统治的一项重要工具。所以，法秩序，是统治阶级实现其统治的一项重要工具。所以，法是阶级社会特有的社会现象，它随着阶级、阶级斗争的产是阶级社会特有的社会现象，它随着阶级
2、、阶级斗争的产生、发展而产生和发展，并将随着阶级、阶级斗争的消灭生、发展而产生和发展，并将随着阶级、阶级斗争的消灭而自行消亡。而自行消亡。是指法的整体，包括法律、有法律效力的是指法的整体，包括法律、有法律效力的解释及其行政机关为执行法律而制定的规范性文件。解释及其行政机关为执行法律而制定的规范性文件。专指拥有立法权的国家机关依照立法程序制专指拥有立法权的国家机关依照立法程序制定的规范性文件。定的规范性文件。1 1、又称为又称为“母法母法”，是国家法律效力最高的法律，是国家法律效力最高的法律，所有的法律、法规等都必须服从于宪法，不得与宪法的规定所有的法律、法规等都必须服从于宪法，不得与宪法的规定
3、相冲突。由全国人民代表大会制定。相冲突。由全国人民代表大会制定。2 2、由我国的最高立法机构由我国的最高立法机构全国人民代表大会全国人民代表大会及其常务委员会制定。如及其常务委员会制定。如物权法物权法。3 3、由国家行政最高机关由国家行政最高机关颁颁布。如布。如物业管理条例物业管理条例。4 4、由国务院各部、委制定的。如建设部颁布由国务院各部、委制定的。如建设部颁布物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法。5 5、由各省、市、区等地方人民代表大会制由各省、市、区等地方人民代表大会制定的。只能适用于地方。如定的。只能适用于地方。如广东省物业管理条例广东省物业管理条例。6 6、由各省、市、
4、区等人民政府制定。由各省、市、区等人民政府制定。1、宪法；、宪法；2、物权法、合同法、民法通则等；、物权法、合同法、民法通则等；3、物业管理条例；、物业管理条例；4、物业管理企业资质管理办法（建设部）、物业服、物业管理企业资质管理办法（建设部）、物业服务收费管理办法（建设部、发改委）、城市异产毗邻房屋务收费管理办法（建设部、发改委）、城市异产毗邻房屋管理规定（建设部）。管理规定（建设部）。5、广东省物业管理条例；、广东省物业管理条例；6、广州市物业服务收费管理实施细则、广州市物业服务收费管理实施细则 物权法物权法物业管理条例物业管理条例物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法物业管理企业资质管
5、理办法物业管理企业资质管理办法住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法 最高人民法院关于审理物业服务最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法 保安服务管理条例保安服务管理条例 中华人民共和国侵权责任法中华人民共和国侵权责任法 房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法 广东省物业管理条例广东省物业管理条例业主大会和业主委员会指导规则业主大会和业主委员会指导规则 广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法关于物业服务收费管理
6、办法广东省物价局广东省物价局关于机动车停放保管服务收费管理办法关于机动车停放保管服务收费管理办法 广州市养犬管理条例广州市养犬管理条例 广州市物业服务收费管理实施细则广州市物业服务收费管理实施细则 以下案例均系真实的。案例的最终结果不排除有以下案例均系真实的。案例的最终结果不排除有偶然性，但学习案例的主要目的是吸取别人的经验和教训，学偶然性，但学习案例的主要目的是吸取别人的经验和教训，学会举一反三！因此，案例本身是什么样的结果并不重要！会举一反三！因此，案例本身是什么样的结果并不重要！某小区某小区C6C6栋栋601601房业主于房业主于20082008年年1212月月8 8日申报装修。几天后，
7、开日申报装修。几天后，开始正式装修。在装修巡查中，管理处发现业主将其中一个房间改成始正式装修。在装修巡查中，管理处发现业主将其中一个房间改成了卫生间，属于重大违章情况。管理处随即进行了制止，发出了了卫生间，属于重大违章情况。管理处随即进行了制止，发出了整改通知书整改通知书，但制止的效果甚微，导致业主仍然继续在装修，但制止的效果甚微，导致业主仍然继续在装修，并且在并且在5 5月底完成了装修活动，月底完成了装修活动，“房中房房中房”已经形成。已经形成。另据了解，另据了解，C6C6栋栋601601、602602房曾在房曾在20092009年年3 3月向管理处提出装修延月向管理处提出装修延期的申请，管
8、理处居然同意其申请，并延期至期的申请，管理处居然同意其申请，并延期至5 5月底。月底。（1 1）告知义务：）告知义务：物业管理条例物业管理条例第第5353条：条：（2 2）制止、报告义务：）制止、报告义务：物业管理条例物业管理条例第第4646条条住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法第第1717条条（3）如何有效进行装修管理？）如何有效进行装修管理？1999 1999年，深圳笔架山庄某业主在回家的路上，被潜伏在小区年，深圳笔架山庄某业主在回家的路上，被潜伏在小区空置房的犯罪分子所杀害。空置房的犯罪分子所杀害。20012001年，被害人家属向小区物业公司年，被害人家属向小区物业公司提出
9、提出7070万元的赔偿要求。万元的赔偿要求。一审：判物业公司赔偿一审：判物业公司赔偿1010万元。万元。二审：判物业公司不承担任何的赔偿责任。二审：判物业公司不承担任何的赔偿责任。（1 1）关于物业公司安全责任的法律描述：）关于物业公司安全责任的法律描述：物业管理条例物业管理条例第第4747条；条；（2 2）物业公司管理小区，凭什么管，管什么？）物业公司管理小区，凭什么管，管什么？物业服务合同物业服务合同（包括（包括业主公约业主公约的授权内容）。的授权内容）。物业管理条例物业管理条例第第2 2条。条。（3 3）承担责任的可能性：）承担责任的可能性：证据，是否有过失或违约行为。证据，是否有过失或
10、违约行为。法释法释【20092009】8 8号第号第3 3条。条。中物协中物协【20082008】1 1号号 20052005年年1 1月月1818日晚上日晚上6 6点多，孔某下班回家途中，点多，孔某下班回家途中，经过巴南区李家沱某小区二栋楼楼下的超市时，被楼经过巴南区李家沱某小区二栋楼楼下的超市时，被楼上掉下的一块砖头击中头部。孔某当场口鼻出血昏倒上掉下的一块砖头击中头部。孔某当场口鼻出血昏倒在地，抢救在地，抢救5 5天才苏醒过来。经鉴定，孔某因为重型天才苏醒过来。经鉴定，孔某因为重型颅脑受伤导致的下肢行动障碍伤害为颅脑受伤导致的下肢行动障碍伤害为7 7级、智力伤害级、智力伤害为为1010级
11、。级。案发后，巴南公安分局刑警支队在当晚案发后，巴南公安分局刑警支队在当晚1010点左右点左右对现场进行了勘查，发现了破裂的肇事砖头。该楼房对现场进行了勘查，发现了破裂的肇事砖头。该楼房的的3 3层是一个公用平台，平台上有一自制乒乓台，乒层是一个公用平台，平台上有一自制乒乓台，乒乓台下也有类似的砖头。但是，警方始终没有找到肇乓台下也有类似的砖头。但是，警方始终没有找到肇事者。事者。20052005年年6 6月，孔某将小区的三名业主告上法院，因为正是这月，孔某将小区的三名业主告上法院，因为正是这三人商议修建砖块水泥板乒乓球台，而且其中两人还出资购买了三人商议修建砖块水泥板乒乓球台，而且其中两人还
12、出资购买了水泥并从别处搬来了砖块堆放在平台上。水泥并从别处搬来了砖块堆放在平台上。因为不能证明就是这因为不能证明就是这3 3人向楼下扔了砖头，法院驳回了孔某人向楼下扔了砖头，法院驳回了孔某的请求。之后，孔某将该楼的的请求。之后，孔某将该楼的6464户住户和物管公司一起告到法院，户住户和物管公司一起告到法院，要求他们承担连带赔偿责任。要求他们承担连带赔偿责任。法院在判决书中认为，本案中扔砖头侵害孔某的主体，不具法院在判决书中认为，本案中扔砖头侵害孔某的主体，不具有多数性，所以，板子就不能打到有多数性，所以，板子就不能打到6464户住户身上，而应该由那个户住户身上，而应该由那个导致了孔某损害但却无
13、法确定的第三人负责。导致了孔某损害但却无法确定的第三人负责。该案的主审法官王冬说，物管公司该案的主审法官王冬说，物管公司承担责任后，还可以向真正的侵权人进行追偿。承担责任后，还可以向真正的侵权人进行追偿。2007年年9月月30日，苏州某办公楼日，苏州某办公楼24楼的一块幕墙玻璃坠落，楼的一块幕墙玻璃坠落，造成楼下两轿车不同程度的损坏。随即车主起诉了开发商与物业造成楼下两轿车不同程度的损坏。随即车主起诉了开发商与物业公司。公司。法院认为，该栋楼已售出，开发商不再是所有者，要求原告法院认为，该栋楼已售出，开发商不再是所有者，要求原告撤销对开发商的起诉。同时认为，撤销对开发商的起诉。同时认为，最后法
14、院调解，由物业公司承担车主最后法院调解，由物业公司承担车主6000元的损失，其余元的损失，其余由车主自行承担。由车主自行承担。（1 1）物业公司的）物业公司的“制止制止”义务是否到位，决定物业公司是义务是否到位，决定物业公司是否需要承担连带责任。否需要承担连带责任。物业管理条例物业管理条例第第4646条。条。（2 2）类似伤害在法律上的责任依据：）类似伤害在法律上的责任依据：特殊侵权行为，指行为人虽无过错，但根据法律规定强特殊侵权行为，指行为人虽无过错，但根据法律规定强制使其承担民事责任的行为。制使其承担民事责任的行为。中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则第第126126条。条。高空抛
15、物与高空坠物的不同人为与非人为的区别高空坠物高空坠物中华人民共和国侵权责任法中华人民共和国侵权责任法第第85、87条条（3）防范预防措施：）防范预防措施：高空抛物：做到高空抛物：做到“制止制止”与与“提醒提醒”的义的义务。务。高空坠物：高空坠物：特例：根据特例：根据玻璃幕墙工程技术规范玻璃幕墙工程技术规范的规定，玻璃的规定，玻璃幕墙的养护、维修责任主体主要是施工单位。物业公司可向幕墙的养护、维修责任主体主要是施工单位。物业公司可向施工单位进行追偿。施工单位进行追偿。购买适当的险种购买适当的险种。定期巡查，发现隐患，及时处理。定期巡查，发现隐患，及时处理。（一）物业服务费的概念：（一）物业服务费
16、的概念：物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法第第2 2条；条；（二）物业服务费包含的内容：（二）物业服务费包含的内容：物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法第第1111条；条；某小区的物业服务费是某小区的物业服务费是2.82.8元元/平方米，但不包括公共水电费分平方米，但不包括公共水电费分摊。但业主拒交公共水电分摊，理由是摊。但业主拒交公共水电分摊，理由是前期物业服务合同前期物业服务合同与与前期物业服务协议前期物业服务协议中没有详细说明管理费是否包含公共水电费中没有详细说明管理费是否包含公共水电费分摊。分摊。（三）物业服务费的收费标准是如何确定的？（三）物业服务费的收费标准是如何确定的？
17、1、物业服务费的定价原则：公开、合理、服务水平与收费标准相配比、物业服务费的定价原则：公开、合理、服务水平与收费标准相配比2、物业服务费的定价方式：市场调节价、政府定价、物业服务费的定价方式：市场调节价、政府定价、3、广州市关于、广州市关于物业服务收费的有关规定物业服务收费的有关规定：（穗价（穗价【2010】100号）号）4、实操：结合物业服务成本的核算结果定价。、实操：结合物业服务成本的核算结果定价。企业资质与收费标准的关系企业资质与收费标准的关系 楼上漏水至楼下，楼下业主投诉，而楼上业主又不配合，楼上漏水至楼下，楼下业主投诉，而楼上业主又不配合，提出赔偿等一系列的要求，导致投诉无法及时解决
18、。提出赔偿等一系列的要求，导致投诉无法及时解决。1 1、业主之间的配合义务：、业主之间的配合义务：物权法物权法第第8888条条 2 2、物业公司的义务与责任：从法律意义和理论上来说，物业公司没有去、物业公司的义务与责任：从法律意义和理论上来说，物业公司没有去协调业主关系的义务与责任。协调业主关系的义务与责任。城市异常毗连房屋管理规定城市异常毗连房屋管理规定第第1414条条 某物业公司状告业主某物业公司状告业主A A，双方签订的，双方签订的物业服务协议物业服务协议中约定服务费的标中约定服务费的标准是准是2.982.98元元/平方米平方米/月。该业主于月。该业主于20022002年年1111月月2
19、828日入伙，从日入伙，从20042004年年8 8月开始至月开始至20062006年年1010月拒不缴纳服务费。期间，经物业公司两次发函催收，但业主仍拒月拒不缴纳服务费。期间，经物业公司两次发函催收，但业主仍拒绝支付。绝支付。业主称，自业主称，自20042004年年8 8月欠费开始，到月欠费开始，到20062006年年8 8月这两年内并没有对自己提月这两年内并没有对自己提起民事诉讼，已经过了诉讼时效。因此，请求法院驳回物业公司的诉讼请求。起民事诉讼，已经过了诉讼时效。因此，请求法院驳回物业公司的诉讼请求。1、诉讼时效诉讼时效：指权利人在一定时期内不行使请求权，即丧失请求法院保护其权利的权利。
20、2、现行法律法规在上上的有关规定：3、案例中：4、有关物业服务费催缴的法律规定：（1）物业服务费是物业公司的主要经费来源，尽管按时交纳服务费是业主的主要义务之一，但物业公司对于未按时交纳服务费的业主，也要尽到催缴的义务：（2）物业公司向业主催缴服务费，注意：20072007年年1010月，彭某购置一套百余平方米的商品住宅，并将其房屋月，彭某购置一套百余平方米的商品住宅，并将其房屋出租给一家电脑公司从事经营。电脑公司生意做得红红火火，几个月后，出租给一家电脑公司从事经营。电脑公司生意做得红红火火，几个月后，除买卖电脑产品外，还办起了网吧、培训班，每天都有大批的客人来往。除买卖电脑产品外，还办起了
21、网吧、培训班，每天都有大批的客人来往。20082008年年1010月，几个邻居突然找到彭某说，由于电脑公司用电量大，造成月，几个邻居突然找到彭某说，由于电脑公司用电量大，造成同楼层的住户电压不稳，空调、冰箱等无法正常使用，还提出开办公司同楼层的住户电压不稳，空调、冰箱等无法正常使用，还提出开办公司还带来车位紧张、电梯拥堵、小区安宁等问题，要求彭某想办法解决。还带来车位紧张、电梯拥堵、小区安宁等问题，要求彭某想办法解决。但这些问题彭某都没想出解决办法，邻居于是建议把电脑公但这些问题彭某都没想出解决办法，邻居于是建议把电脑公司迁走。彭某忿忿不平司迁走。彭某忿忿不平,于是备齐诉讼材料，打算到法院与邻
22、居于是备齐诉讼材料，打算到法院与邻居们一决高下。们一决高下。邻居们认为，住房使用权不能无限制，邻居们认为，住房使用权不能无限制，因此，无论从哪个角度看，都要制止这种行为。因此，无论从哪个角度看，都要制止这种行为。彭某与邻居之间的矛盾，后经调解，彭某中止与电脑公司的彭某与邻居之间的矛盾，后经调解，彭某中止与电脑公司的租房合同，电脑公司近期将迁出小区。租房合同，电脑公司近期将迁出小区。1 1、住改商的条件：、住改商的条件：合法、合法、利害关系业主同意。利害关系业主同意。物权法物权法第第7777条。条。（2 2）界定什么是）界定什么是“有利害关系的业主有利害关系的业主”：一是本栋建筑物：一是本栋建筑
23、物内的其他业主，二是本栋建筑物以外的其他业主，但必须能够举内的其他业主，二是本栋建筑物以外的其他业主，但必须能够举证出受到影响。（证出受到影响。（高院高院司法解释第司法解释第1111条）条）2 2、对于、对于“利害关系业主的同意利害关系业主的同意”的理解：的理解：（1 1）必须经全体有利害关系的业主一致同意。通俗地说，实）必须经全体有利害关系的业主一致同意。通俗地说，实行的是行的是“一票否决制一票否决制”。（。（高院高院司法解释第司法解释第1010条）条）物权法物权法第第7373、7474条。条。1 1、收益的归属：由所有权决定（所有权决定了占用、使、收益的归属：由所有权决定（所有权决定了占用
24、、使用、收益、处分四项权能）。用、收益、处分四项权能）。物业管理条例物业管理条例第第5555条。条。自自物业管理条例物业管理条例和和物权法物权法相继出台后，关于小区内相继出台后，关于小区内利用共用部位、公用设施设备进行经营所获得的收益更加引人关利用共用部位、公用设施设备进行经营所获得的收益更加引人关注。注。2 2、既然是业主的，物业公司就无权支配，该怎么办？、既然是业主的，物业公司就无权支配，该怎么办？首先是取得业主的首先是取得业主的“授权授权”，以合同或协议的方式；，以合同或协议的方式；二是取决于物业服务费计费方式的不同，即酬金制与包干制。二是取决于物业服务费计费方式的不同，即酬金制与包干制
25、。（物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法第第9 9条）条）（1 1）公共收益用于补充专项维修资金（公用性质不公共收益用于补充专项维修资金（公用性质不能变，即只能用在业主的身上）能变，即只能用在业主的身上）（2 2）公共收益用于弥补服务费的不足。公共收益用于弥补服务费的不足。前期物业前期物业服务协议服务协议第第1010条条 业主程先生住在三楼，四楼住户放假期间外出。一天，程先业主程先生住在三楼，四楼住户放假期间外出。一天，程先生发现天花开始滴水，随即向物业公司反映。物业公司以无法联生发现天花开始滴水，随即向物业公司反映。物业公司以无法联系到业主为由，不能入室维修。后来，漏水程度越来越严重，家
26、系到业主为由，不能入室维修。后来，漏水程度越来越严重，家具、床褥等受到不同程度的损害。具、床褥等受到不同程度的损害。程先生无赖之下拨打了程先生无赖之下拨打了110110报警，在警察的要求下，物业公报警，在警察的要求下，物业公司才破门而入。但这时程先生家中的损失已经十分严重。程先生司才破门而入。但这时程先生家中的损失已经十分严重。程先生斥责物业公司没有尽到责任，将其告上法庭。而四楼的住户回来斥责物业公司没有尽到责任，将其告上法庭。而四楼的住户回来后对于物业公司的破门而入也感到十分恼火。后对于物业公司的破门而入也感到十分恼火。法院审理认为：物业公司没有及时采取紧急避险措施而一直法院审理认为：物业公
27、司没有及时采取紧急避险措施而一直让水流是不对的，因其不作为应承担程先生损失的部分责任。程让水流是不对的，因其不作为应承担程先生损失的部分责任。程先生作为受益人，应给第三方（即四楼住户）适当的补偿。先生作为受益人，应给第三方（即四楼住户）适当的补偿。1 1、什么是紧急避险：、什么是紧急避险：中华人民共和国刑法中华人民共和国刑法第第2121条：条：2 2、紧急避险的要件：、紧急避险的要件：（2 2）所采取的行为应当是避免危险所必需的。）所采取的行为应当是避免危险所必需的。（3 3）所保全的必须是法律所保护的权利。）所保全的必须是法律所保护的权利。（4 4）不可超过必要的限度，就是说，所损害的利益应
28、当）不可超过必要的限度，就是说，所损害的利益应当小于所保全的利益。小于所保全的利益。（1 1）必须针对正在发生的紧急危险。如果人的行为构成紧）必须针对正在发生的紧急危险。如果人的行为构成紧急危险，必须是违法行为。如：在逃犯为了逃避警察的追捕而急危险，必须是违法行为。如：在逃犯为了逃避警察的追捕而闯入居民户内的行为不能叫紧急避险。闯入居民户内的行为不能叫紧急避险。3 3、责任问题：、责任问题：民法通则第民法通则第129129条；条；最高人民法院最高人民法院关于贯彻执行关于贯彻执行中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则若干问题的意见若干问题的意见第第156156条。条。4 4、实操要点：、实
29、操要点：（1 1）紧急避险一定要。否则物业公司将有可能承担）紧急避险一定要。否则物业公司将有可能承担“不作为不作为”的责任；的责任；（2 2）注意方式方法（第三方在场，留下记录）；）注意方式方法（第三方在场，留下记录）；（3 3）规避风险的预防措施。）规避风险的预防措施。前期物业服务合同前期物业服务合同第第2323条、条、前期物业服务协议前期物业服务协议第第2121条。条。某小区业主向广州市仲裁委员会提出仲裁：该户于某小区业主向广州市仲裁委员会提出仲裁：该户于20082008年年1111月收楼，但收楼时，业主发现室内存在墙面、地板渗水、门月收楼，但收楼时，业主发现室内存在墙面、地板渗水、门板划
30、痕、石材破裂等诸多问题。业主认为，不构成交楼条件，板划痕、石材破裂等诸多问题。业主认为，不构成交楼条件，因此拒收。管理处于因此拒收。管理处于20092009年年3 3月才正式将上述问题维修完毕。月才正式将上述问题维修完毕。业主认为，发展商存在延迟交楼的违约责任，要求赔偿违业主认为，发展商存在延迟交楼的违约责任，要求赔偿违约金。同时，要求减免在房屋返修期间（即约金。同时，要求减免在房屋返修期间（即20082008年年1111月至月至20092009年年3 3月）产生的管理费、水电费，共计月）产生的管理费、水电费，共计1315.701315.70元。元。1 1、关于延迟交楼的违约责任问题：、关于延
31、迟交楼的违约责任问题：是关键！是关键！只要取得只要取得备案表备案表，就表明房屋是验收合格的，不构成逾期交楼，就表明房屋是验收合格的，不构成逾期交楼的违约责任。的违约责任。2 2、返修责任问题：、返修责任问题：（1 1）尽量协调业主收楼收钥匙；）尽量协调业主收楼收钥匙；（2 2）维修工作要尽快完成；）维修工作要尽快完成；（3 3）如业主执意不收钥匙的，维修完毕后，要第一时间通）如业主执意不收钥匙的，维修完毕后，要第一时间通知业主收楼（留下有效记录知业主收楼（留下有效记录）。）。范小姐的家在江苏省无锡市新区的一个高档小区，就在今年春节之范小姐的家在江苏省无锡市新区的一个高档小区，就在今年春节之后的
32、一天夜里，火灾突然发生了。大火持续了后的一天夜里，火灾突然发生了。大火持续了4040分钟之后被扑灭。分钟之后被扑灭。在范莉华家客厅的木地板上，消防人员发现了一处起火点。根据起在范莉华家客厅的木地板上，消防人员发现了一处起火点。根据起火点的情况，消防部门做出了这样的火灾原因认定，火点的情况，消防部门做出了这样的火灾原因认定，消防人员解释说生活用火消防人员解释说生活用火 按照消防人员的说法，现场也许可以这样来复原，范莉华和男友大按照消防人员的说法，现场也许可以这样来复原，范莉华和男友大约在凌晨约在凌晨1:001:00睡觉，睡觉前男友在客厅吸了烟没有完全熄灭就扔进了垃睡觉，睡觉前男友在客厅吸了烟没有
33、完全熄灭就扔进了垃圾篓，之后烟头慢慢引燃了沙发、木地板，最终将整个客厅完全引燃，圾篓，之后烟头慢慢引燃了沙发、木地板，最终将整个客厅完全引燃，被烟熏醒的两人惊慌地报了警，然后在边收拾东西边打算逃出时被浓烟被烟熏醒的两人惊慌地报了警，然后在边收拾东西边打算逃出时被浓烟和大火吞没了。和大火吞没了。范小姐的家人一同起诉了物业公司，索要人身损害赔偿范小姐的家人一同起诉了物业公司，索要人身损害赔偿及财产损害赔偿共计及财产损害赔偿共计9292万元。万元。法院作出了判决：物业公司承担部分赔偿共计法院作出了判决：物业公司承担部分赔偿共计1212万元。万元。为什么物业公司为什么物业公司还要承担赔偿责任？还要承担
34、赔偿责任？范小姐的家人范小姐的家人对小区物业公司的管理提出了质疑对小区物业公司的管理提出了质疑：1 1、火灾发生时烟和火已经扩散到了楼道里，但是、火灾发生时烟和火已经扩散到了楼道里，但是，因此直到消防车来了之后物业公司才知道，因此直到消防车来了之后物业公司才知道发生了火灾。发生了火灾。记者将点燃的烟头举向距离烟感器大约记者将点燃的烟头举向距离烟感器大约1010厘米的地方，同时向厘米的地方，同时向烟感器吐了一口烟，这时烟感器的指示灯由间断闪烁变成了常亮，烟感器吐了一口烟，这时烟感器的指示灯由间断闪烁变成了常亮，但是此时，留在小区控制中心的记者却没有发现那里有任何报警的但是此时，留在小区控制中心的
35、记者却没有发现那里有任何报警的显示。显示。2 2、除了烟感器不能正常报警之外，范小姐的家人还指出小区的、除了烟感器不能正常报警之外，范小姐的家人还指出小区的一个消防漏洞，那就是一个消防漏洞，那就是，从而延误，从而延误了救火的时间。紧急状态下，消防人员只能把水带连接起来使用消了救火的时间。紧急状态下，消防人员只能把水带连接起来使用消防车里的自备水。防车里的自备水。原来消防栓里的水要靠消防水泵的高压才能送到楼上，但是当原来消防栓里的水要靠消防水泵的高压才能送到楼上，但是当火灾发生时消防水泵是关着的。火灾发生时消防水泵是关着的。1、由于业主提出了诉讼要求。、由于业主提出了诉讼要求。业主不告，物业公司
36、很有可能不用承担责任！业主不告，物业公司很有可能不用承担责任！2、物业公司在消防管理方面存在、物业公司在消防管理方面存在明显的过失（不作为）明显的过失（不作为）：（1）楼道里的烟感器没有报警；）楼道里的烟感器没有报警；（2）消火栓中没有水；消防水泵被打到了手动状态。）消火栓中没有水；消防水泵被打到了手动状态。以上原因没有尽到物业公司的管理责任，（以上原因没有尽到物业公司的管理责任，（最高人民法院关于最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第第3条）间接条）间接性地延误了火灾的抢救时间，为死者的死因负有一定责任。性地延误了火灾的抢救时间，为死者的死因负有一定责任。我们共同的感受：物业公司的权利很有限，但责任却很重大！我们共同的感受：物业公司的权利很有限，但责任却很重大！
