1、城中村改造实践评析广州猎德村案例分析1目 录1.猎德村概况2.猎德村历史演变回顾3.猎德村改造方案4.猎德改造实施评价5.疑问2广州首个整体改造的城中村广州首个整体改造的城中村猎德模式？猎德模式？3猎德村是城中村改造失败案例？?委员：“屏风楼”没个性、不宜居?政府部门：将尝试其他改造模式?建筑设计没变化；?容积率太高的改造不能算成功?专家：滨水建筑不应建太高4一、猎德村概况猎德村是广州市天河区街属下的行政村，位于珠江新城南部，南临珠江。从宋代建村到改革开放初期，猎德一直都是传统的农耕村落，猎德村民渔耕劳作，繁衍成旧猎德村淳朴美丽的水乡村落。51.九百年岭南水乡演化历史村落传承猎德村具有900多
2、年历史，至今仍保留着大量具有岭南水乡特色的古民居、古祠堂、古石板街、古树木等，承载着颇具区域性代表的古村落民俗文化和建筑文明，并形成了独特的龙舟文化。二、猎德村历史演变回顾61.1猎德村落的源起和发展沿革抗战前猎德有稻田约 3000 亩，到了建国初期猎德村仍旧地跨珠江两岸。政府根据建设需要多次征用猎德村用地，海心沙也于 1976 年被征用，猎德村用地从此只在珠江北岸上。1994 年征地以前村占地面积为 193.7622 公顷，折合 2906.433 亩。二、猎德村历史演变回顾71.2.猎德历史村落形态特征?山水田构建的一涌两岸村落风水环境猎德村落后背依靠远处的祖山猎德山，面朝宽阔的珠江水面，在
3、猎德涌入江处沿涌两岸营造民居，村址周边有广阔的田野，便于村民耕作获得生产资料二、猎德村历史演变回顾81.2.猎德历史村落形态特征?山水田构建的一涌两岸村落风水环境自明清时期猎德沿猎德涌建设成东西两个自然村以来，一涌两岸空间形态就一直演绎到旧猎德村被拆除。二、猎德村历史演变回顾9?岭南整体格局和村落肌理明显的聚族而居以宗祠为中心的村落布局，各姓氏的大宗祠皆位于该村交通最便利的位置，宗祠成为了村内的核心建筑。窄而深的巷道冷巷沿河涌或水塘呈垂直巷道布置岭南水乡肌理二、猎德村历史演变回顾1.2.猎德历史村落形态特征10旧龙母庙小码头涌边古树旧猎德桥二、猎德村历史演变回顾1.3可意向的村落景观元素旧猎德
4、村拆建以前除保留了大量民居景观外，还存在众多点缀性的景观元素，在空间中它们往往会成为吸引目光的焦点物，或横或纵的为村落拓展了三维空间感，配合一涌两岸的水乡环境，为历史村落的整体风貌增添了别样风采。11二、猎德村历史演变回顾1.4猎德村落民俗文化传承特征尽管经历“文革”破四旧和城市化推进的影响，旧猎德村继承发展了丰富的民间文化，主要有：唱粤曲、赛龙舟、舞醒狮，还有菩萨行乡、清明祭祖、敬老宴等习俗。12二、猎德村历史演变回顾2.十三年城中村演变十三年城中村演变城中村的形成和发展城中村的形成和发展2.1广州城市化进程的动力因素随着上世纪 90 年代以后广州城市用地的急剧扩展，大量本来是郊区的农村必然
5、迅速被纳入城市范围，猎德村就在其中。城市化是城中村出现的动力因素。描述城市化进程有 2 个重要指标，分别是建成区面积和城市化水平。13二、猎德村历史演变回顾2.十三年城中村演变城中村的形成和发展2.1广州城市化进程的动力因素猎德村自从珠江新城征地以后，村民不再务农，村经济非农化，而且大量外来人口租住村里参与广州的城市发展建设。1994 年珠江新城征地以后，猎德非常快速地变成了城中村。141993 年珠江新城规划方案图二、猎德村历史演变回顾2.十三年城中村演变城中村的形成和发展2.2珠江新城规划建设的推动因素土地利用机制 是城中村形成的关键因素。1994 年，珠江新城的规划和建设把猎德完整纳入了
6、城市发展建设区，是猎德演变成典型城中村的关键推动因素，亦是旧猎德村改造得以率先实施的 根本原因。本次规划对待猎德村采用了托马斯夫人“岭南水乡”的构想，采取特色风貌保护与适当更新改造 相结合的方式，并规划建设猎德村落风情景观带。15珠江新城规划实施对猎德城中村演变的根本推动作用体现在两方面：一是征地完成后，猎德村纳入城市建设区，村民不再务农，脱离农业生产；二是征地款对猎德村集体经济的发展壮大起到了巨大的促进作用。二、猎德村历史演变回顾2.十三年城中村演变城中村的形成和发展16?1991年，发展二三产,集体经济依靠出租和管理物业.?截至 2007 年实施改造之前，其猎德经济发展有限公司拥有的 19
7、 块村经济发展用地和商业地块绝大多数已经得到开发。?截至 2004年底，旧猎德村统计数据，猎德村民 4741 人，而外来暂住人口达到 3 万多人?制度的障碍使猎德城中村土地的经济价值无法得到正常合理的显化?片面追逐利润引起建筑负效应的放大1991-2004 年猎德村集体经济产值利润表（单位：万元）二、猎德村历史演变回顾3.旧猎德村的社会发展水平城中村的成熟和瓦解3.1旧猎德村的社会经济发展水平17?2004年，调整社会行政服务和经济发展职能的管理机构?土地、房屋权属和规划建设的转制?2002 年底，珠江新城内包括猎德在内的 7 条城中村已完成了撤村改制工作?猎德经济发展有限公司的职能变化?继承
8、了村民委员会的巨大权威?社会保障体系和计划生育政策的转制?2007 年，社会保障终于纳入城市体系，但却存在“同城不同待遇”情况农村集体经济组织股份制企业?“改制先行”的准备工作?猎德城中村自发性瓦解转型的假设可能性二、猎德村历史演变回顾3.旧猎德村的社会发展水平城中村的成熟和瓦解3.2 旧猎德村的城中村改制实施内容18二、猎德村历史演变回顾3.旧猎德村的社会发展水平城中村的成熟和瓦解3.3 猎德城中村发展阶段评价?旧猎德村具有非常典型的城中村特征：?经济形态体现了经济非农化，经济活动转入第二、第三产业领域，以粗放型的低水平出租屋租赁为主，与珠江新城地段土地集约型经营形成强烈对比；?社会形态鲜明
9、地体现了城乡管治的矛盾，管理体制、人口构成等方面的城中村特征非常明显；?物质形态与外部环境相比更是差异甚大，岭南水乡自发性的民居建设、有序而低强度的新村建设、配套设施相对滞后都和珠江新城对比甚大。“中调”战略和“三旧改造”的背景下，以及配合猎德大桥建设拆迁的有利时机之中，旧猎德村迎来了自下而上的改造机遇。192002年改造尝试1.以区政府、村集体为实施主体2.规划方案要点分析全面改造,居住方式由单家独院转为街区住宅仅仅立足于猎德本村的现状和未来的人口发展，没有考虑外来因素失败原因：?不允许开发商介入?村民不了解不积极；?政府资金不足；?仅仅从市政大局对猎德涌进行了整治三、猎德改造方案1.改造背
10、景分析202007年改造尝试1.政策基础政府主导，市场参与一村一策原则?有利因素：?一是全面改造的城中村，其区位条件都是比较优越，若进入市场流转，符合土地集约利用 的原则，增加广州发展建设用地；?二是开发商的进入，既能解决 资金筹措困境，也为城中村的土地带来品质和价值的提升，同时提升了城市的品味。三、猎德改造方案1.改造背景分析21三、猎德改造方案2.旧猎德村成为改造实施试点的重要因素1.市场强大的吸引力截至 2007 年，经济发展留用地和置换到的商业地块已基本开发完毕，旧猎德村的约474亩村民居住留用地占珠江新城用地面积的4.9%，成为市场上一个“诱人的蛋糕”。2.政府迫切的推动因素?中央商
11、务区实现一体化以 提升品味的需要?城市主干道系统建设 的现实需要1997 年 8 月广州有关部门曾发函表示：为保证猎德村庄完整，猎德南路在10 年内不会动工，以后猎德南路拟用隧道形式穿越猎德村。后来的珠江新城规划检讨将猎德路扩大为52 米，连接天河东和江南大道的城市主干道，成为未来广州南北交通大动脉新光快速路的一部分。3.旧猎德村主动要求改造的积极性调动其主动积极性在于 尊重其历史和产权，顾及其集体和个人利益2002 年改造尝试的没有调动村民积极性根本原因在于忽视了其利益问题。22三、猎德改造方案2.猎德整体改造方案分析2.1 组织机制和实施方案分析市政府积极主导，区政府负责统筹，猎德经济发展
12、有限公司 承担改造实施主体 角色，统筹村民意见编制改造方案2.2猎德改造的资金运作模式分析“土地置换资金”整个猎德村的改造如果按既定的补偿方案，加上土地平整、配套市政设施的建设等费用总计高达 30 多亿，猎德经济发展有限公司年产值 不超过 1 亿元的规模2.3猎德改造补偿安置方案分析1.补偿安置方案的设计难点?一是村民对于补偿的 期望值较高。2007 年时该区域成熟小区的二手房屋均价在每平方米1 万元以上?二是违章建筑的定位与补偿 需要谨慎应对?三是安置开发时序 需要合理进行。?四是猎德村内出租屋经济发达，村民生活维持在较高的水平线上，生活得到了充分的 保障改造补偿方案 拆一补一即拆1平方米补
13、回1平方米，以四层为上限，实施阶梯式安置。违章建筑给予框架结构每平方米 1000元的材料补偿。如果村民需要增加安置面积，将按照每平方米3500元的单价购买。23现代猎德村，以宗祠区作为传统文化的承载，猎德涌和复建池塘作为龙舟文化的源头“龙舟竞发”总平面脉络三、猎德改造方案3.桥东安置区改造3.1改造方案整体概念和主要指标分析24桥东安置区 5.20 的容积率恰好等于珠江新城住宅用地的平均容积率三、猎德改造方案3.桥东安置区改造3.1改造方案整体概念和主要指标分析25集中复建宗祠区猎德涌两岸将保留原来的民居形式位于猎德村东南面的龙母庙不变，李氏、梁氏、麦氏等 5 座公祠将被复建在龙母庙旁三、猎德
14、改造方案3.桥东安置区改造3.2改造方案对历史元素的应对分析26猎德村集体经济的发展用地-桥西南酒店办公区三角、三轴、三象限的建筑构图结合桥东复建住宅区如“龙舟竞发”布局形态，提出龙船“扬帆领航”的整体形态意念三、猎德改造方案4.猎德中心规划方案分析27旧猎德村内短短 400 米长度的猎德涌将配合全段进行第三次截污整治，并规划集中复建旧猎德村“一涌两岸”风貌，打造成集休闲、购物、旅游观光新天地三、猎德改造方案4.猎人坊风情街规划方案分析28改造前旧猎德村保留的青石板路所剩不多设计方案规划将散落在猎德村内的青石板集中到“一涌两岸”，将其两岸全部做成青石板路，进一步提升河涌的价值。最低限度继承旧猎
15、德村历史村落的物质基础三、猎德改造方案4.猎人坊风情街规划方案分析29猎德模式：由市政府积极主导，区政府负责统筹，村集体承担改造实施主体角色，通过出让土地融资组织实施改造的模式。1.1高度集中的组织机制市、区、村集体三个层面协调分工、职责明确的监控、管理、实施改造旧猎德村1.2体现时代背景的改造方案市建设由“增量”转为“存量”再开发，土地的集约利用1.3土地置换资金的资金模式实施成功关键：城市发展方式转变背景下，容积率得以提高，平衡了各主体的利益需求四、猎德改造实施评价1.猎德改造整体效益评价302.新的土地利用模式对城市的影响分析?城市管治积极变化?充实珠江新城功能价值?优化城市空间和景观风
16、貌3.猎德改造对村集体和村民的影响评价?土地：猎德村集体出让了 114176 的土地，但通过获得 46 亿的土地出让金，实现了新猎德村的土地集约化利用?经济：本次改造腾出了桥西南酒店办公区，2014 年投入运作以后将为村集体每年增加1 亿以上的集体收入?猎德村集体经济组织也将和村民一同融入城市，最终完成“城市的城市化”复建回迁后?房租收入从500升至1500元?房屋质量提升?公共设施增加美好城中村改造？四、猎德改造实施评价31示范性?“政府主导、市场参与”原则的成功，“土地置换资金”方式是获得资金来源是这一类城中村唯一的途径?村集体经济组织的合法代表性和上下联系的桥梁作用决定了其优越性?历史村
17、落传统元素无法保存的情况下，可选择最大限度地进行集中复建局限性?城市核心区的地理区位，在土地价值越低容积率越高的矛盾面前，其他城中村应该灵活应对?亚运会窗口时间，政府试点，约束小?村落血缘关系根深蒂固，村集体经济组织的权威性得以具备放大效应疑问？四、猎德改造实施评价321.城中村改造成功的标准是什么？猎德村祠堂后的高楼猎德村拆迁前的握手楼五、疑问332.对待城中村的态度？上帝视角人居视角现在河岸以前河岸341.城中村改造成功的标准是什么？2.对待城中村的态度？?是见地、见物不见人，还是充分考虑村民的发展权、外来民工的居住权？?是以城市为本，还是城乡统筹？?是让外来人口自行选择下一个城中村，还是设法鼓励他们融入城市社会？?从空间融合的角度，我们应该做一些什么探索呢？35
