1、1n第一节第一节 业主大会制度业主大会制度n第二节第二节 管理规约制度管理规约制度n第三节第三节 前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标制度n第四节第四节 物业承接查验制度物业承接查验制度n第五节第五节 物业服务企业资质管理制度物业服务企业资质管理制度n第六节第六节 物业服务人员执业资格制度物业服务人员执业资格制度n第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度第三章第三章 物业管理的基本制度物业管理的基本制度2第一节第一节 业主大会制度业主大会制度一、业主二、业主大会三、业主委员会四、限制性规定3n理解条例中确立业主大会制度n1.条例确立的业主大会制度业主大会决策、业主委员会执行的
2、制度n2.一般事项在业主大会授权范围内作出决定n3.重大事项由业主大会作出第一节第一节 业主大会制度业主大会制度4n一、业主n（一）业主的概念n1.房屋的所有权人为业主n2.具备业主身份的三种情况n一是房屋所有权证书持有人；n二是房屋共有权证书持有人；n三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。第一节第一节 业主大会制度业主大会制度5第一节第一节 业主大会制度业主大会制度n（二）业主的权利（熟悉 要点1）n1按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务 n2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 n3提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议 n4参加业主大会会议
3、，行使投票权 n5选举业主委员会委员，并享有被选举权 n6监督业主委员会的工作 n7监督物业服务企业履行物业服务合同 n8对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 n9监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用 n10法律、法规规定的其他权利 6第一节第一节 业主大会制度业主大会制度n（三）业主的义务（熟悉 要点2）n1遵守管理规约、业主大会议事规则 n2遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 n3执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 n4按照国家有关规定交纳专项维
4、修资金 n5按时交纳物业服务费用 n6法律、法规规定的其他义务 7n二、业主大会n（一）业主大会的组成和性质（要点（要点3 要点要点4）n1.组成。业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。n2.性质。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和业主公约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。第一节第一节 业主大会制度业主大会制度8第一节第一节 业主大会制度业主大会制度n（二）业主大会的筹备与成立n1.成立业主大会的限制和选择（要点5）n条例第十条内容规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主
5、大会。n2.业主大会的筹备（要点6）n筹备业主大会的工作要求（要点7）n（1）成立业主大会筹备组 n（2）业主大会筹备组的工作内容 n（3）筹备业主大会的工作要求 n3.业主大会的成立（要点8）9n（三）业主大会的职责（要点9 掌握）n条例第十一条规定业主大会的六项职责：n1.制定、修改业主公约和业主大会议事规则；n2.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；n3.选聘、解聘物业管理企业；n4.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；n5.制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；n6.法律、法规或者业主大会议事规则规定的其
6、他有关物业管理的职责。第一节第一节 业主大会制度业主大会制度10第一节第一节 业主大会制度业主大会制度n（四）业主大会活动规则n1.定期会议和临时会议 召开临时会议的三种情况（要点10）n(1)20%以上业主提议召开业主大会临时会议的；n(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；n(3)业主大会议事规则或者业主管理规约的其他情况。n2.业主代理人和业主代表人n3.业主大会决定事项的表决效力（要点11 掌握）n条例第十二条规定：(1)业主大会作出的一般决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过；(2)业主大会作出重大决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以
7、上通过。11n三、业主委员会n（一）业主委员会的性质（要点12）n（二）业主委员会的职责（掌握 要点13）n（三）业主委员会的备案（要点14）n条例第十六条规定内容n（四）业主委员会委员的资格条件（了解 要点15）n（五）业主委员会委员的资格终止（要点16）n（六）业主委员会会议（要点17）n（七）业主委员会的改选与变更n（八）业主委员会的工作经费第一节第一节 业主大会制度业主大会制度12n四、限制性规定n业主大会、业主委员会的限制性要求（要点18）条例第十九条内容n1.必须在法定职责内从事活动，不得滥用权利n2.规定了行使权利的范围和对象在物业管理区域内，就物业管理有关事项代表全体业主行使权
8、利。n3.条例规定了主管部门对业主组织的监督管理职能第一节第一节 业主大会制度业主大会制度13本节练习题n1下列事项中，需经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的是（）。nA制定业主大会议事规则 nB制定管理规约 nC改建、重建建筑物及其附属设施 nD选聘物业服务企业 n2在物业管理活动中，代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的是（）。nA业主委员会 B业主大会 nC街道办事处、乡镇人民政府nD物业管理行政主管部门 14第二节第二节 管理规约制度管理规约制度一、管理规约二、临时管理规约15n理解条例中确立管理规约制度的规定n1.管理规约的特殊作用（要点21）管
9、理规约对全体业主有约束力 条例第十七条内容n2.条例关于临时管理规约的规定（要点26）条例第二十二条内容n3.管理规约生效时，临时管理规约终止第二节第二节 管理规约制度管理规约制度16n一、管理规约n（一）管理规约的概念n管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。n理规约的性质（要点19）n管理规约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。第二节第二节 管理规约制度管理规约制度17第二节第二节
10、管理规约制度管理规约制度n（二）管理规约的主要内容（掌握 要点20）n主要包括四个方面：n1.有关物业的使用、维护、管理 n2.业主的共同利益n3.业主应当履行的义务n4.违反管理规约管理规约应当承担的责任n（注：这部分内容相当重要，不能只记4个标题，还应理解相关内容。）18第二节第二节 管理规约制度管理规约制度n（三）管理规约的法律效力（掌握 要点22）n管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力，即具有法律效力，同时还应当注意以下两点：1.管理规约对物业使用人也发生法律效力比如承租人，基于其实际物业的使用，不可避免地会影响到物业管理的状态，因此，客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。2.
11、管理规约对物业的继受人(即业主)自动产生效力在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给受让人（或叫新业主）。但管理规约无须新业主作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力 19n（一）业主临时管理规约的概念 条例第二十二条内容n（二）业主临时管理规约的制定n1.临时管理规约制定的主体是建设单位（要点23）n2.临时管理规约制定的时间为物业销售之前n（三）相关主体的法律义务二、业主临时管理规约二、业主临时管理规约20n（四）业主临时管理规约的内容（掌握 要点24）n1.物业的自然情况与权属情况n2.业主使用物业应当遵守的规则（要点27）n3.维修养护物业应当遵守的规则n4.涉及业主共同利
12、益的事项n5.违约责任（要点25）21本节练习题n1管理规约由（）制定。nA开发商 nB政府 nC全体业主 nD物业服务企业n2关于管理规约效力的说法，正确的是（）。nA管理规约对物业的继受人不具有约束力 nB管理规约对物业使用人不具有约束力 nC管理规约对生效后新入住的业主不具有约束力 nD管理规约对尚未售完房屋的建设单位具有约束力 22第三节第三节 物业管理招投标制度物业管理招投标制度一、前期物业管理招投标的概念、意义和原则二、前期物业管理招投标的形式、编制和规则三、物业管理项目投标规则四、开标、评标和中标五、违反前期物业管理项目招标规定的法律责任23n一、前期物业管理招投标的概念、意义和
13、原则n物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。为了保障业主自主选择物业管理企业的权利，同时也为物业服务企业参与平等竞争创造机会，条例明确了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。n条例二十四条明确规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第三节第三节 物业管理招投标制度物业管理招投标制度24第三节第三节 物业管理招投标制度物业管理招投标制度n（一）前期物业管理招投标的概念n物业管理招标
14、投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业服务企业，物业服务企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。n其中，由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的，称为前期物业管理招标投标。25第三节第三节 物业管理招投标制度物业管理招投标制度n（二）前期物业管理招投标的意义（熟悉）n1.有利于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，减少物业管理争议。n2.有利于遏制协议选聘物业服务企业各种不正当竞争行为。n3.有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。26第三节第三节 物业管理招投标制度物业管理招投标制度
15、n（三）前期物业管理招投标的原则（熟悉 要点28）n招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。n招标投标法和前期物业管理招标投标管理暂行办法的各项活动内容和程序规定，都是为了保证这一基本原则的实现。27第三节第三节 物业管理招投标制度物业管理招投标制度n（四）前期物业管理招投标的强制性规定 （掌握 要点30）n条例特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服务企业。n对于规模较小的住宅物业，投标人少于3个的，物业建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业。n以协议方式选聘物业管理企业的情况，条例特别规定，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进
16、行。n不管是采用招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业管理企业。28第三节第三节 物业管理招投标制度物业管理招投标制度n二、前期物业管理招投标的形式、编制和规则n（一）招标原则与招标形式n1.招标原则n(1)不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人；n(2)不得对潜在投标人实行歧视待遇；n(3)不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求。n2.招标形式n前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。n3.招标代理机构n(1)有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；n(2)有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；n(3)有房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家名册。
17、29n（二）招标文件的编制与招标项目备案n1.招标文件的编制n招标文件的内容（了解 要点31）n2.招标项目备案（要点32）n（三）招标程序规则（要点34）第三节第三节 物业管理招投标制度物业管理招投标制度30n三、物业管理项目投标规则n（一）投标要求与投标文件n投标文件的内容（要点33）：投标函、投标报价、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料。n（二）投标程序n1投标文件的送达 n2投标文件的补充修改或撤回 n3投标禁止行为 第三节第三节 物业管理招投标制度物业管理招投标制度31n四、开标、评标和中标n（一）开标n（二）评标n1.评标专家名册（要点35）n2.评标委员会（要点36）n3.
18、评标规则n（三）中标（要点37）n五、违反前期物业管理项目招标规定的法律责任（要点38）第三节第三节 物业管理招投标制度物业管理招投标制度32本节练习题n1前期物业管理招投标活动应当遵循的原则是公开、公平、公正和（）。nA质价相符 B资信相符nC诚实信用 D协商一致n2 在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评分结果按规定向招标人推荐了合格的中标人。招标人确定中标人的办法是（）。nA任选其中一个为中标人 nB按照中标候选人的排序确定中标人 nC报请房地产行政主管部门确定中标人 nD将其中报价最低的确定为中标人 33第四节第四节 物业承接查验制度物业承接查验制度一、物业承接查验制度的意义二、物
19、业承接查验的内容三、物业的保修责任34第四节第四节 物业承接查验制度物业承接查验制度n一、物业承接查验制度的意义（掌握 要点39）n条例第二十八条规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。现阶段，我国实行物业承接验收制度具有以下几方面的现实意义：n（一）有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。n（二）可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。n（三）可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业
20、管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。35第四节第四节 物业承接查验制度物业承接查验制度n二、物业承接查验的内容（了解 要点40）n物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分 n（一）物业管理资料移交（熟悉）n移交的物业资料（要点41）：n1.竣工验收资料n2.技术资料n3.物业质量保修文件和物业使用说明文件。n4.物业管理所必需的其他资料n（二）物业现场验收n1.物业共用部位共用设施设备验收 n2.物业管理区域环境验收36第四节第四节 物业承接查验制度物业承接查验制度n三、物业的保修责任三、物业
21、的保修责任（掌握 要点42）n条例第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任”。n1.物业保修责任的含义n2.在保修期间与范围内的，由建设单位承担首要责任；在保修期间与范围以外的，由物业企业按照合同约定承担。n3.两书中关于物业保修范围和期限的规定37本节练习题n1物业服务企业承接物业时，应当现场查验的对象是（）。nA物业专有部分和专用设施设备 nB物业专有部分和共有部位 nC物业共用部位和共用设施设备 nD物业专有部分和共用设施设备n2新建房屋的质量保修，由（）负责。nA建设单位 B物业服务企业 nC业主 D施工单位 38n条例规定，对从事物业管理活动的
22、企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理实行市场准入制度。n建设部关于修改物业服务企业资质管理办法的决定n 建设部决定对物业服务企业资质管理办法(建设部令第125号)作如下修改：n一、删去第十七条、第十八条、第二十二条。n二、将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”n此外，对条文顺序作相应的调整。n本决定自发布之日起施行。物业服务企业资质管理办法根据本决定作相应的修改，重新发布。第五节第五节 物业服务企业资质管理制度物业服务企业资质管理制度39第五节第五节 物业服务企业资质管理制度物业服务企业资质管理制度一、物业服务企业的性质和地位二、物业服务企业资质管理的必要性三、物业服务企业的资质等级四、
23、物业服务企业资质等级的管理程序五、物业服务企业违规行为的行政处罚40n一、物业服务企业的性质和地位n物业服务企业应具备的条件n1.依法成立n2.有必要的财产和经费n3.有自己的名称、组织机构和场所n4.能够独立承担民事责任第五节第五节 物业服务企业资质管理制度物业服务企业资质管理制度41n二、物业服务企业资质管理的必要性（熟悉 要点44）n1.针对物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业资质管理，把好市场准入关n2.针对物业服务企业的管理服务特性，有必要对物业服务企业建立市场的准入、退出制度n3.针对物业服务企业的管理专业特性，需要实行企业资质审批制度第五节第五节 物业服务企业资质管理制度
24、物业服务企业资质管理制度42n三、物业服务企业的资质等级n（一）取得资质等级的条件（掌握 要点45）n物业管理企业资质等级分为一、二、三级。n每一个资质等级的企业都要满足以下条件，即注册资本、物业管理专业人员、职业资格证书、管理的物业及企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。（注意各资质等级的企业在量上的区别。）第五节第五节 物业服务企业资质管理制度物业服务企业资质管理制度43第五节第五节 物业服务企业资质管理制度物业服务企业资质管理制度n（二）资质证书的颁发和管理（要点47）n一级物业服务企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。n二级物业服务企业资质证书由省、自治区
25、人民政府建设主管部门负责颁发。n直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理n设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。44第五节第五节 物业服务企业资质管理制度物业服务企业资质管理制度n（三）资质等级与项目承接（要点46）n物业管理企业经主管部门审查评定资质等级后，按照以下规定承接物业管理项目：n一级资质可以承接各种物业管理项目。n二级资质物业服务企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。n三级资质物业服务企业可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。45第五节第五
26、节 物业服务企业资质管理制度物业服务企业资质管理制度n四、物业服务企业资质等级的管理程序（了解）n1新设立物业服务企业的资质申请 n2物业服务企业资质等级的核定（要点48）n3不得批准资质的违规行为 n4物业服务企业资质等级的变更、注销与撤销 n5物业服务企业资质年检 46第五节第五节 物业服务企业资质管理制度物业服务企业资质管理制度n五、物业服务企业违规行为的行政处罚（要点49）n1物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。n2物业服务企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可
27、处1万元以上3万元以下的罚款。n3物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。n4物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。47本节练习题n1关于物业服务企业的说法，正确的是（）。nA.物业服务企业的注册资本不得低于50万元 nB新设立的物业服务企业的暂定期为二年 nC各等级的物业服务企业均应建立企业信用档案系统 nD一级资质物业服务企业必须管理两种类型以上物业 nE二级资质物业服务企业必须管理两种类型以上物业n2某物业服务企
28、业管理多层住宅50万平方米，高层住宅30万平方米，办公楼及商业大楼5万平方米，从管理类型和规模上看，未达到物业服务企业（）资质等级要求。nA一级 B二级 C三级 D三级制定 48第六节第六节 物业管理从业人员物业管理从业人员资格制度资格制度一、物业管理从业人员的职业素质二、物业管理从业人员的职业资格三、物业管理师制度的相关规定49n一、物业管理从业人员的职业素质n（一）物业管理从业人员应当树立正确的职业道德 （了解）n1.物业管理的职业道德n2.物业管理职业道德的主要内容（要点50）n（二）物业管理从业人员应当培养良好的职业素养n1.职业素养的概念n2.物业管理从业人员职业素养的主要内容第六节
29、第六节 物业管理从业人员资格制度物业管理从业人员资格制度50n二、物业管理从业人员的职业资格n（一）专业技术人员的职业资格n1.专业技术人员的职业资格概念n2.执业资格考试n3.职业资格证书n4.执业资格注册第六节第六节 物业管理从业人员资格制度物业管理从业人员资格制度51第六节第六节 物业管理从业人员资格制度物业管理从业人员资格制度（二）建立物业管理从业人员的职业资格制度的 现实意义（要点51）n1.是条例设定的行政许可n2.是物业管理行业特殊性的需要n3.是发挥物业管理社会效益的需要n4.是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要52n三、物业管理师制度的相关规定n（一）物业管理师制度n（二）物
30、业管理师资格考试（掌握 要点52）n1.物业管理师资格考试管理 n2.物业管理师资格考试内容和考试方法 n3.物业管理师资格考试报名条件 第六节第六节 物业管理从业人员资格制度物业管理从业人员资格制度53第六节第六节 物业管理从业人员资格制度物业管理从业人员资格制度n（三）物业管理师注册（掌握 要点53）n1.初始申请注册 n2.申请延续注册 n3.办理变更注册n4.不予注册的情况 n5.注销注册的情况 54第六节第六节 物业管理从业人员资格制度物业管理从业人员资格制度n（四）物业管理师执业n应当接受继续教育（熟悉 要点54）n物业管理师的执业能力（要点55）n物业管理师的执业范围（要点56）
31、55本节练习题n1参加物业管理师资格考试全部4个科目考试的人员，必须在（）考试年度内通过全部科目。nA一个 B两个 C连续两个 D连续三个n2注册物业管理师每年接受继续教育时间应当不少于（）学时。nA30 B40 C50 D60 56第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度（新内容）一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门二、住宅专项维修资金的交存二、住宅专项维修资金的交存三、住宅专项维修资金的使用三、住宅专项维修资金的使用四、住宅专项维修资金的监督管理四、住宅专项维修资金的监督管理57第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项
32、维修资金制度n2007年12月4日，根据物权法、物业管理条例等法律、行政法规，建设部会同财政部发布了住宅专项维修资金管理办法，并于2008年2月1日起施行。n该办法对加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，都起着重要的作用。58n一、住宅专项维修资金定义、管理原则和监管部门n（一）住宅专项维修资金的定义n住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。n（二）住宅共用部位、公用设施设备的定义（熟悉 要点57）n1.共用部位。是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单
33、幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。n2.共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度59第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度n（三）管理原则（掌握 要点58）n住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原
34、则。n（四）监督部门n国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。n县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。60n二、住宅专项维修资金的交存n（一）住宅专项维修资金的交存主体（掌握 要点59）n住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：n1住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。n2住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。n3涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。n业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公
35、有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度61第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度n（二）住宅专项维修资金的交存金额（掌握 要点60）n1商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的58%。每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门根据本地区情况确定并公布。n2出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面
36、积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。62第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度n（三）住宅专项维修资金的交存方式（掌握 要点61）n1商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。n2已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有
37、住房住宅专项维修资金专户。n3未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。n4业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交按照直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施。63第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度n（四）住宅专项维修资金的管理（要点62）n1.业主大会成立前住宅专项维修资金的管理n由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管。开立的
38、住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。n2.业主大会成立后住宅专项维修资金的管理n由业主大会建立住宅专项维修资金管理制度进行管理。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门的监督。64n三、住宅专项维修资金的使用三、住宅专项维修资金的使用n（一）住宅专项维修资金的使用范围和原则n1.使用范围（掌握 要点63）住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造n2.使用原则（掌握 要点63）n住宅专项维修资金的使用，应当遵循方
39、便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度65第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度n（二）住宅专项维修资金的分摊规则（掌握 要点64）n1商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。n2售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。n3售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设
40、施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。n4住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。66第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度n（三）住宅专项维修资金的使用程序（掌握 要点65）n1.划转业主大会管理前的使用程序n2.划转业主大会管理后的使用程序n3.紧急使用程序67第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅
41、专项维修资金制度n（四）住宅专项维修资金的使用禁止（要点66）n住宅专项维修资金管理办法第二十五明确规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：n1依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；n2依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用 n3应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；n4根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。68第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度n（五）住宅专项维修资金使用的其他规定（要
42、点67）n1利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件 n2应当转入住宅专项维修资金滚存使用的资金 69n四、住宅专项维修资金的监督管理（要点68）n（一）房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理n（二）相关主体对住宅专项维修资金的监管义务（熟悉）n（三）住宅专项维修资金相关主体的法律责任 （要点69）n挪用住宅专项维修资金的法律责任（熟悉）第七节第七节 住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度70本节练习题n1住宅专项维修资金的管理原则是专户存储、专款专用、（）。nA政府决策、统一管理 nB所有权人决策、政府监督 nC政府决策、所有权人监督 nD所有权人决策、政府管理n2公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，其中，高层住宅按不低于售房款的（）提取。nA 10%B 20%C 30%D 40%
