1、经济法经济法第二章第二章 物权法物权法十届全国人大五次会议十届全国人大五次会议20072007年年3 3月月1616日上午高票通过物权法日上午高票通过物权法 第一节第一节 物权概述物权概述一、物一、物 民法上的物，是指能够满足民事主体的需民法上的物，是指能够满足民事主体的需要并且能够为民事主体所支配的物体或自然力。要并且能够为民事主体所支配的物体或自然力。1、客观物质性、客观物质性 2、可支配性、可支配性 3、可使用性、可使用性 4、存在于人体的外部、存在于人体的外部什么是物物的基本属性 1 1、下列选项中，、下列选项中，不属于不属于民法上所称民法上所称的物的是（的物的是（）A A 尸体；尸体
2、；B B 与人身不可分与人身不可分离的假肢；离的假肢；C C 血站储存的血血站储存的血液；液；D D 剪掉的头发。剪掉的头发。2 2、下列选项、下列选项属于属于民法上所称的物的民法上所称的物的有（有（）A A 木星；木星；B B 电；电；C C 房屋；房屋；D D 恋人间的书信。恋人间的书信。答案：答案：B B答案：答案：BCDBCD流通物、限制流通物与禁止流通物流通物、限制流通物与禁止流通物种类物与特定物种类物与特定物可分物与不可分物可分物与不可分物动产与不动产动产与不动产主物与从物主物与从物原物与孳息原物与孳息物的分类物的分类分类标准：是否具有自由流通性分类标准：是否具有自由流通性流通物、
3、限制流通物流通物、限制流通物限制流通物主要有：限制流通物主要有：专属国家所有的财产；专属国家所有的财产；非专属国家所有的财产：非专属国家所有的财产：1、土地、森林等自然资源；、土地、森林等自然资源；2、武器、弹药、毒品、麻醉品等、武器、弹药、毒品、麻醉品等 3、黄金制品等；、黄金制品等；4、文物等；、文物等；5、黄色书刊、录像带等、黄色书刊、录像带等分分类类意意义义：合同标的物为流通物的，具备合同的合同标的物为流通物的，具备合同的其他生效要件，合同即可生效；其他生效要件，合同即可生效；合同标的物是限制流通物，除需具合同标的物是限制流通物，除需具备合同的一般生效要件外，还应办理批备合同的一般生效
4、要件外，还应办理批准或登记手续，合同方可生效，此外，准或登记手续，合同方可生效，此外，限制流通物在许可流通的范围以外的交限制流通物在许可流通的范围以外的交易是无效的；黄色出版物等禁止流通。易是无效的；黄色出版物等禁止流通。孳息是因物或权益而生的收益。孳息是因物或权益而生的收益。原物是依照原物是依照法律的规定法律的规定或依其或依其自然性质自然性质产生新产生新物的物。物的物。原物和孳息原物和孳息法定孳息法定孳息天然孳息天然孳息区分意义区分意义 主要意义在于确定孳息的收取权，在通常情况主要意义在于确定孳息的收取权，在通常情况下，如果法律没有特别规定，当事人也无特别约下，如果法律没有特别规定，当事人也
5、无特别约定，原物所有人有权取得孳息之所有权，转移原定，原物所有人有权取得孳息之所有权，转移原物的所有权，孳息的所有权应同时转移。物的所有权，孳息的所有权应同时转移。特定物与种类物特定物与种类物分类标准：是否具有独立的特征或者是否分类标准：是否具有独立的特征或者是否被权利人指定而特定化。被权利人指定而特定化。分类意义：分类意义：在某些法律关系中，只能以特定物或在某些法律关系中，只能以特定物或种类物为标的物（租赁、借贷种类物为标的物（租赁、借贷)；标的物意外损失的法律后果不同；标的物意外损失的法律后果不同；特定物在交付前意外灭失的，可免除义特定物在交付前意外灭失的，可免除义务人的交付义务，而种类物
6、在交付前意外务人的交付义务，而种类物在交付前意外灭失的，则不能免除交付义务。灭失的，则不能免除交付义务。所谓物权，是指民事主体在法律规定的所谓物权，是指民事主体在法律规定的范围内，范围内，直接支配特定的物直接支配特定的物而而享受其利益享受其利益，并得并得排除他人干涉排除他人干涉的权利。的权利。物权物权的特点1、物权是对世权；、物权是对世权；2、物权是支配权、物权是支配权.甲公司与甲公司与0000年年3 3月向银行贷款月向银行贷款100100万元，并承诺以万元，并承诺以公司所有的房产作抵押，贷款合同签订后，甲公司公司所有的房产作抵押，贷款合同签订后，甲公司与银行到有关部门办理的抵押登记手续，与银
7、行到有关部门办理的抵押登记手续，20012001年甲年甲公司将抵押的房产转让给了乙公司，并且将转让的公司将抵押的房产转让给了乙公司，并且将转让的情况通知了银行，情况通知了银行，0101年年3 3月银行发现有人破坏该房月银行发现有人破坏该房屋，但因乙公司正在更换董事，没有人顾及到房屋屋，但因乙公司正在更换董事，没有人顾及到房屋的破坏问题，银行便出面阻止，保住了该房屋，的破坏问题，银行便出面阻止，保住了该房屋，0101年年6 6月，银行债权到期，甲公司无力还债，银行申月，银行债权到期，甲公司无力还债，银行申请拍卖该房屋，但遭到乙公司拒绝，由此双方发生请拍卖该房屋，但遭到乙公司拒绝，由此双方发生纠纷
8、。纠纷。问：问：1 1、银行享有的何种类型的权利？、银行享有的何种类型的权利？2 2、银行是否有权拍卖该房屋？、银行是否有权拍卖该房屋？3 3、银行是否有权阻止他人损害该房屋？、银行是否有权阻止他人损害该房屋？1 1、银行享有的是抵押权；、银行享有的是抵押权；2 2、抵押权是物权，是直接支配物的权利，因此、抵押权是物权，是直接支配物的权利，因此银行可以行使抵押权。该抵押权是对抵押房屋的银行可以行使抵押权。该抵押权是对抵押房屋的交换价值所享有的权利，因此，在甲公司无力还交换价值所享有的权利，因此，在甲公司无力还债时，银行可以拍卖标的物优先受偿。债时，银行可以拍卖标的物优先受偿。3 3、乙公司是房
9、屋的主人，当然可以排除他人的、乙公司是房屋的主人，当然可以排除他人的干涉，但在乙公司不行使权利时，银行作为抵押干涉，但在乙公司不行使权利时，银行作为抵押权人可以排除他人干涉，这是物权排他性的体现。权人可以排除他人干涉，这是物权排他性的体现。分析（二）物权的效力（二）物权的效力 物权的排他效力物权的排他效力 物权的优先效力物权的优先效力 物权的追及效力物权的追及效力 物权的分类自物权和他物权自物权和他物权 以物权享有者及物权的性质划分以物权享有者及物权的性质划分动产物权和不动产物权动产物权和不动产物权 以物权的标的物为标准进行的划分以物权的标的物为标准进行的划分主物权和从物权主物权和从物权 以物
10、权是否具有独立性进行划分以物权是否具有独立性进行划分用益物权和担保物权用益物权和担保物权 以设立物权的目的为标准进行的划分以设立物权的目的为标准进行的划分 物权法的基本原则 平等保护原则平等保护原则 物权法定原则物权法定原则 一物一权原则一物一权原则 公示公信原则公示公信原则 是指当事人只能依法律的规定设定物权，物权是指当事人只能依法律的规定设定物权，物权的种类及其内容、物权的取得和变更、物权的公的种类及其内容、物权的取得和变更、物权的公示方法、物权的效力及物权的保护方法等均由法示方法、物权的效力及物权的保护方法等均由法律直接规定，不允许当事人任意创设或改变。律直接规定，不允许当事人任意创设或
11、改变。物权法定原则 是指一个物权的客体原则上应为一物，在一物是指一个物权的客体原则上应为一物，在一物之上只能存在一个所有权，并不能同时设定两个之上只能存在一个所有权，并不能同时设定两个以上内容相互抵触的其他物权。以上内容相互抵触的其他物权。一物一权原则 是指当事人以公开方式使公众知晓物权是指当事人以公开方式使公众知晓物权变动的事实。变动的事实。公示原则 是指物权变动的公示方法所表现的物权是指物权变动的公示方法所表现的物权即使与真实的权利状态不相符，法律仍承即使与真实的权利状态不相符，法律仍承认其具有与真实物权存在相同的效果。认其具有与真实物权存在相同的效果。公信原则 三、物权的变动三、物权的变
12、动 （一）不动产的物权（一）不动产的物权变动变动 不动产物权的设立、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，变更、转让和消灭，经依法登记，发生效经依法登记，发生效力；未经登记，不发力；未经登记，不发生效力，但法律另有生效力，但法律另有规定的除外。规定的除外。登记生效主义登记生效主义案例案例 张某有一栋二居室房屋，因离工作张某有一栋二居室房屋，因离工作单位太远，决定将该房卖掉。一日，陈某单位太远，决定将该房卖掉。一日，陈某经人介绍，找到张某，表示愿意购买该房。经人介绍，找到张某，表示愿意购买该房。双方经过协商以万元双方经过协商以万元80万元成交。陈某先万元成交。陈某先交付了交付了50万元，张某将房屋
13、钥匙交给了陈，万元，张某将房屋钥匙交给了陈，并表示一周后办理过户登记手续，办完手并表示一周后办理过户登记手续，办完手续后陈再付另外的续后陈再付另外的30万元。万元。一周后王某找到张某，表示愿以一周后王某找到张某，表示愿以85万元的价格将该房买下，于是双方签定万元的价格将该房买下，于是双方签定了买卖合同并办理了过户登记手续。张了买卖合同并办理了过户登记手续。张找到陈说明情况，表示愿归还其已交的找到陈说明情况，表示愿归还其已交的50万元，要求其交还房屋钥匙，陈不同万元，要求其交还房屋钥匙，陈不同意，双方协商未果，陈遂向法院起诉，意，双方协商未果，陈遂向法院起诉，要求确认张、王之间的买卖合同无效，要
14、求确认张、王之间的买卖合同无效，房屋应归自己所有。房屋应归自己所有。关于不动产登记关于不动产登记（一）登记机关（一）登记机关 不动产登记，由不动产所在地的登不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。登记办法，由法律、行政法规规定。不动产登记簿与权属证书不动产登记簿与权属证书：是物权归属和内容的根：是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。据。不动产登记簿由登记机构管理。：是权利人享有该不动：是权利人享有该不动产物权的证明。产物权的
15、证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。准。二者是何关系？二者是何关系？房地产权属登记的公信力房地产权属登记的公信力 房地产权属登记的公信力，是指依房地产权属登记的公信力，是指依法定方式进行公示的物权，具有使社会法定方式进行公示的物权，具有使社会一般人信赖其正确的效力，即使公示的一般人信赖其正确的效力，即使公示的物权状况与真实的权利状态不符，法律物权状况与真实的权利状态不符，法律对信赖公示的善意
16、第三人从公示的物权对信赖公示的善意第三人从公示的物权人处所取得的权利仍予以保护。人处所取得的权利仍予以保护。房地产权属登记的公信力房地产权属登记的公信力案例：案例：20002000年李某用自己的积蓄买了一套商品房，年李某用自己的积蓄买了一套商品房，出于各种原因考虑，李某将房子登记在弟弟名出于各种原因考虑，李某将房子登记在弟弟名下，同时又与弟弟签定了一个协议，表明房子下，同时又与弟弟签定了一个协议，表明房子是李某出钱买的，弟弟只是挂名而已。是李某出钱买的，弟弟只是挂名而已。问题：问题：1.1.该房到底归谁所有？该房到底归谁所有？2.2.若李某的弟弟急需用钱，于是未经李某同若李某的弟弟急需用钱，于
17、是未经李某同意便将房子卖掉（买方不知情），并办理了过意便将房子卖掉（买方不知情），并办理了过户登记手续，则李某能否要回该房？户登记手续，则李某能否要回该房？3 3、不动产登记的类型、不动产登记的类型 1与与 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，
18、利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。害赔偿。2 2正式登记与正式登记与（二）动产的物权变动（二）动产的物权变动 动产物权的设立和转让，自动产物权的设立和转让，自交付交付生生效，法律另有规定的除外。效，法律另有规定的除外。何为交付？何为交付？指标的物或权利凭证的移转占有。指标的物或权利凭证的移转占有。交付的方
19、式：交付的方式：（一）现实交付（一）现实交付（二）观念交付（二）观念交付 1 1、简易交付、简易交付 2 2、占有改定、占有改定 3 3、指示交付、指示交付 1 1、善意取得；、善意取得；2 2、拾得遗失物；、拾得遗失物；3 3、发现埋藏物；、发现埋藏物；4 4、先占。、先占。所有权的特别取得方法 善意取得制度善意取得制度(一一)善意取得的概念与立法理由善意取得的概念与立法理由1 1善意取得的概念善意取得的概念 所谓善意取得，又称即时取得，是指让与人所谓善意取得，又称即时取得，是指让与人无权处分他人之物，并且已经将该物交付给受让无权处分他人之物，并且已经将该物交付给受让人或者已经办理物权变动登
20、记，如果受让人是善人或者已经办理物权变动登记，如果受让人是善意的，即可取得该物的物权。意的，即可取得该物的物权。2 2善意取得的立法理由善意取得的立法理由善意取得制度的立法理由主要包括：善意取得制度的立法理由主要包括：其一，善意取得制度是公示公信力在逻辑上的当其一，善意取得制度是公示公信力在逻辑上的当然结果。然结果。其二，善意取得制度有利于维护交易安全。其二，善意取得制度有利于维护交易安全。其三，善意取得制度有利于维护市场信用，促进其三，善意取得制度有利于维护市场信用，促进市场交易。市场交易。其四，善意取得制度有利于维护经济秩序。其四，善意取得制度有利于维护经济秩序。无处分权人将不动产或者动产
21、转让给受让无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：产的所有权：(一一)受让人受让该不动产或者动产时是善受让人受让该不动产或者动产时是善意的；意的；(二二)以合理的价格转让；以合理的价格转让；(三三)转让的不动产或者动产依照法律规定转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产受让人依照前款规定取得不动产或
22、者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。求赔偿损失。物权法物权法第第106106条条 第第109109条条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。知权利人领取，或者送交公安等有关部门。第第110110条条 有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。第第111111条条 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失拾得人在遗
23、失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。第第112112条条 权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等
24、支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。也无权请求权利人按照承诺履行义务。第第113113条条 遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。归国家所有。第第114114条条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。定。拾得遗失物第二节第二节 所有权所有权一、所有权的概念、特征一、所有权的概念、特征 所有权是对特定物进行永久、全面所有权是对特定物进行永久、全面支配的物权。根
25、据我国支配的物权。根据我国物权法物权法第第3939条的规定，所有权是所有权人对自己的条的规定，所有权是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是最古老的收益和处分的权利。所有权是最古老的物权。甚至可以说是最古老的私权。物权。甚至可以说是最古老的私权。所有权的特征所有权的特征(一一)全面支配性全面支配性 (二二)整体性整体性(三三)弹力性弹力性 (四四)永久性永久性所有权的权能所有权的权能指所有人对其财产依法享有的指所有人对其财产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。占有、使用、收益和处分的权利。占有权占有权对财产的实际掌
26、握或控制对财产的实际掌握或控制 合法占有合法占有 占有占有 非法占有非法占有 善意占有善意占有 恶意占有恶意占有 使用权使用权利用财产的权利利用财产的权利 收益权收益权依法取得财产效益的权利依法取得财产效益的权利 处分权处分权对财产的处置权对财产的处置权(核心核心)包括事实上的处分和法律上的处分包括事实上的处分和法律上的处分所有权的内容 对所有权的限制，就目的而言，均为保护对所有权的限制，就目的而言，均为保护社会和国家的公共利益。主要包括社会和国家的公共利益。主要包括 ：1 1、国家对私人或集体财产的征收、国家对私人或集体财产的征收2 2、征用、征用征征 收收征征 用用导致财产所有权转移导致财
27、产所有权转移（永久性）（永久性）不转移财产所有权，只不转移财产所有权，只是暂时限制使用权。是暂时限制使用权。（临时性）（临时性）主要针对不动产主要针对不动产针对不动产或者动产针对不动产或者动产出于公共利益需要出于公共利益需要出于紧急需要出于紧急需要补偿标准较高补偿标准较高补偿标准低于征用补偿标准低于征用所有权的限制第第42条：为了公共利益的需要，依照法条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以律规定的权限和程序可以集体所有集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。产。第第44条：条：因抢险、救灾等紧急需要，依因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的
28、权限和程序可以照法律规定的权限和程序可以单位、单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。产或者动产使用后，应当返还被征用人。物权法中的相关规定物权法中的相关规定1、国家所有权、国家所有权2、劳动群众集体所有权、劳动群众集体所有权3、私人所有权、私人所有权二、所有权的类型物权法物权法 第第4646条条 矿藏、水流、海域属于国家所有。矿藏、水流、海域属于国家所有。第第4747条条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。国家所有的农村和城市郊区的土地
29、，属于国家所有。第第4848条条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。第第4949条条 法律规定属于国家所有的野生动植物资源，法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。属于国家所有。第第5050条条 无线电频谱资源属于国家所有。无线电频谱资源属于国家所有。第第5151条条 法律规定属于国家所有的文物，属于国家所法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。有。第第5252条条 国防资产属于国家所有。国防资产属于国家所有。铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管
30、道等基铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。国家所有权的客体物权法物权法第第5858条条 集体所有的不动产和动产包括：集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；山岭、草原、荒地、滩涂；（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；利设施；（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；体育等设施；（四）集体所有的其他不动
31、产和动产。（四）集体所有的其他不动产和动产。集体所有权的客体 三、建筑物区分所有权三、建筑物区分所有权 （一）建筑物区分所有权的概念（一）建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权，通说认为是指建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。统一体。（二）建筑物区分所有权的特征（二）建筑物区分所有权的特征1 1、复合性、复合性2 2、专有
32、权的主导性、专有权的主导性3 3、一体处分性、一体处分性4 4、权利主体身份的多重性、权利主体身份的多重性 四、不动产相邻关系四、不动产相邻关系 （一）相邻关系的概念（一）相邻关系的概念 所谓相邻关系，是指法律为调整相邻不动所谓相邻关系，是指法律为调整相邻不动产的利用，而就两个或者两个以上不动产权利产的利用，而就两个或者两个以上不动产权利人之间所规定的相互提供便利和接受限制的权人之间所规定的相互提供便利和接受限制的权利义务关系，如相邻不动产权利人之间的利用利义务关系，如相邻不动产权利人之间的利用邻地通行、采光、安设管线、用水排水等法律邻地通行、采光、安设管线、用水排水等法律关系。关系。相邻关系
33、在性质上是所有权内容的限制或扩张。相邻关系在性质上是所有权内容的限制或扩张。相邻关系制度的功能在于，通过对不动产相邻关系制度的功能在于，通过对不动产相邻各方的法律上的最小限度的调整，达到对相邻各方的法律上的最小限度的调整，达到对整个社会经济发展和稳定的结果，体现效益和整个社会经济发展和稳定的结果，体现效益和公平的均衡。公平的均衡。相邻通行关系；相邻通行关系；相邻管线安设关系；相邻管线安设关系；相邻施工、防险关系；相邻施工、防险关系；相邻用水、排水关系；相邻用水、排水关系；相邻采光、通风关系；相邻采光、通风关系；因不可量物的侵害产生的相邻关系因不可量物的侵害产生的相邻关系各种相邻关系有利生产、方
34、便生活；有利生产、方便生活；团结互助；团结互助；公平合理。公平合理。相邻关系处理原则土地承包经营权土地承包经营权建设用地使用权建设用地使用权宅基地使用权宅基地使用权地役权地役权第三节 用益物权概念概念用益物权是对用益物权是对他人所有的物他人所有的物，在一定范围，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。内进行占有、使用、收益、处分的他物权。特征特征 1、以对标的物的使用、收益为其主要、以对标的物的使用、收益为其主要内容，并以对物的内容，并以对物的占有占有为前提；为前提；2、用益物权是他物权、限制物权和有期、用益物权是他物权、限制物权和有期限物权；限物权；3、用益物权是不动产物权；、用益物
35、权是不动产物权；用益物权的概念和特征 是指土地承包经营权人依法对其承包经是指土地承包经营权人依法对其承包经营的农民集体所有或国家所有由农民集体使营的农民集体所有或国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地等享有占有、使用和用的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。收益的权利。土地承包经营权的取得方式：土地承包经营权的取得方式：1、基于民事行为取得承包经营权，包括、基于民事行为取得承包经营权，包括创设取得和转移取得两种情况。创设取得和转移取得两种情况。2、非基于民事行为而取得承包经营权。、非基于民事行为而取得承包经营权。土地承包经营权是因建筑物或者构筑物及其他附属设施是因建筑物或者构筑物及
36、其他附属设施而使用而使用国家所有的土地国家所有的土地的权利。的权利。建设用地使用权特征特征 1、建设用地使用权是存在于国家所有的、建设用地使用权是存在于国家所有的土地上的物权。土地上的物权。2、建设用地使用权是以保存建筑物或者、建设用地使用权是以保存建筑物或者构筑物及其他附属设施为目的的权利。构筑物及其他附属设施为目的的权利。3、建设用地使用权是使用他人土地的权、建设用地使用权是使用他人土地的权利。利。是指农村集体经济组织的成员依法享有是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的在农民集体所有的土地上建造个人住宅及其附属设施的权利。及其附属设施的权利。特征特征 1、
37、主体只能是农村集体经济组织成员；、主体只能是农村集体经济组织成员；2、宅基地使用权的用途仅限于村民建造、宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅及其附属设施；个人住宅及其附属设施；3、宅基地使用权实行严格的、宅基地使用权实行严格的“一户一宅一户一宅”制。制。宅基地使用权宅基地使用权与建设用地使用权的关宅基地使用权与建设用地使用权的关系系宅基地使用权与建设用地使用权有相似之宅基地使用权与建设用地使用权有相似之处，如都是在他人土地上建造建筑物，但处，如都是在他人土地上建造建筑物，但宅基地使用权与建设用地使用权存在很多宅基地使用权与建设用地使用权存在很多区别，具体表现如下：区别，具体表现如下：其一，
38、权利主体的构成有区别。其一，权利主体的构成有区别。其二，权利内容也有很大不同。其二，权利内容也有很大不同。其三，权利取得的方式也不同。其三，权利取得的方式也不同。地役权是指不动产使用人为提高自己不地役权是指不动产使用人为提高自己不动产的效益而使用他人不动产的权利。动产的效益而使用他人不动产的权利。地役权其一，地役权是按照当事人的约定设立的用其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。益物权。其二，地役权是存在于他人不动产上的用益其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设立的其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。用益物权。地役权的特点四、地役
39、权与相邻关系辨析四、地役权与相邻关系辨析（一）地役权与相邻关系的联系（一）地役权与相邻关系的联系首先，二者均属于不动产物权范畴，且通常都首先，二者均属于不动产物权范畴，且通常都发生在相邻不动产的物权人之间；发生在相邻不动产的物权人之间；其次，二者均以调节不动产的利用为目的其次，二者均以调节不动产的利用为目的再次，二者都以不动产物权的限制或扩张为基再次，二者都以不动产物权的限制或扩张为基本内容；本内容；最后，地役权可以弥补相邻关系制度的不足，最后，地役权可以弥补相邻关系制度的不足，因为相邻关系只是对相邻不动产利用关系的最因为相邻关系只是对相邻不动产利用关系的最低限度的调整。低限度的调整。（二）地
40、役权与相邻关系的区别（二）地役权与相邻关系的区别、性质不同、性质不同 地役权是一种独立的物权，属于用益物权范地役权是一种独立的物权，属于用益物权范畴，而不是需役地所有权或用益物权的组成部畴，而不是需役地所有权或用益物权的组成部分，它有自己独立的发生原因和权能，需要进分，它有自己独立的发生原因和权能，需要进行独立的公示。相邻关系则是所有权或用益物行独立的公示。相邻关系则是所有权或用益物权的组成部分，它不反映为独立的民事权利，权的组成部分，它不反映为独立的民事权利，只能与所有权或用益物权共存，不能单独取得只能与所有权或用益物权共存，不能单独取得或丧失，也不需要进行独立的公示，可以直接或丧失，也不需
41、要进行独立的公示，可以直接从不动产所有权或用益物权的登记中推断出来。从不动产所有权或用益物权的登记中推断出来。、取得方式不同、取得方式不同地役权基于当事人之间意思表示一直的契地役权基于当事人之间意思表示一直的契约而设定，具有意定性。相邻关系则是基于法约而设定，具有意定性。相邻关系则是基于法律的直接规定而产生，无需当事人约定，具有律的直接规定而产生，无需当事人约定，具有法定性。法定性。、有偿性不同、有偿性不同地役权的取得既可以是有偿的，也可以是无偿的，要依当事地役权的取得既可以是有偿的，也可以是无偿的，要依当事人的约定，而在有偿利用的情况下，地役权人支付的费用在性质人的约定，而在有偿利用的情况下
42、，地役权人支付的费用在性质上是一种对价。相邻关系的一方行使法律规定的权利、利用他方上是一种对价。相邻关系的一方行使法律规定的权利、利用他方的不动产时，通常是无偿的，只是在给相邻不动产造成损害之时，的不动产时，通常是无偿的，只是在给相邻不动产造成损害之时，才需支付一定的费用，此种费用在性质上是一种补偿，与基于等才需支付一定的费用，此种费用在性质上是一种补偿，与基于等价有偿原则而支付的对价有所不同。价有偿原则而支付的对价有所不同。、对不动产物权的限制或扩张程度不同、对不动产物权的限制或扩张程度不同相邻关系是基于法律规定对不动产利用的最低限度的调节，相邻关系是基于法律规定对不动产利用的最低限度的调节
43、，对不动产物权的限制或扩张的程度较小，相邻权人只能在依社会对不动产物权的限制或扩张的程度较小，相邻权人只能在依社会一般观念所容忍的合理限度内利用相邻不动产。二地役权关系中，一般观念所容忍的合理限度内利用相邻不动产。二地役权关系中，当事人可以逾越相邻关系的法定限度而约定权利义务，因此对不当事人可以逾越相邻关系的法定限度而约定权利义务，因此对不动产物权的限制或扩张程度较大。动产物权的限制或扩张程度较大。、期限上不同、期限上不同地役权是一种用益物权，因此通常是有期限的，期限由当事地役权是一种用益物权，因此通常是有期限的，期限由当事人在合同中予以约定，期限届满，地役权消失。相邻关系属于所人在合同中予以
44、约定，期限届满，地役权消失。相邻关系属于所有权范畴，通常无固定期限，只要相邻不动产存在，相邻关系就有权范畴，通常无固定期限，只要相邻不动产存在，相邻关系就存在。存在。第四节第四节 担保物权担保物权一、担保物权的概念、特征一、担保物权的概念、特征物权法物权法第第170170条明确规定：条明确规定：“担保物权人在债担保物权人在债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。但法律另有规定的除外。”（一）担保物权以确保债务的完全清偿为目的（一）担
45、保物权以确保债务的完全清偿为目的（二）担保物权具有优先受偿性（二）担保物权具有优先受偿性（三）担保物权具有从属性（三）担保物权具有从属性（四）担保物权具有不可分性（四）担保物权具有不可分性（五）担保物权具有物上代位性（五）担保物权具有物上代位性（六）担保物权是在债务人或第三人的物或权利上（六）担保物权是在债务人或第三人的物或权利上设定的权利设定的权利 二、担保物权的社会功能二、担保物权的社会功能（一）债权制度缺陷的弥补（一）债权制度缺陷的弥补（二）促进社会信用，利于融资（二）促进社会信用，利于融资 一、一、抵押抵押担保物权担保物权 抵押权的概念抵押权的概念 抵押权的设定抵押权的设定 抵押登记抵
46、押登记 抵押权的效力抵押权的效力 抵押权的消灭抵押权的消灭 1 1、抵押权概念和种类、抵押权概念和种类 债务人或第三人债务人或第三人不转移财产的占有不转移财产的占有 将该财产作为债权的担保，在债务将该财产作为债权的担保，在债务 人不履行债务时，债权人有权以该人不履行债务时，债权人有权以该 财产折价或以拍卖、变卖该财产的财产折价或以拍卖、变卖该财产的 价款价款优先受偿优先受偿的担保方式。的担保方式。1 1、抵押权概念和种类、抵押权概念和种类 不动产抵押不动产抵押 动产抵押动产抵押 权利抵押权利抵押 最高额抵押最高额抵押 共同抵押共同抵押 个体服装户刘杰欲购进一批服装，于个体服装户刘杰欲购进一批服
47、装，于1 997年年8月月1日在某市商业银行华中支行日在某市商业银行华中支行(以下简称以下简称华中支行华中支行)借款借款25万元双方在借款合同中约定：万元双方在借款合同中约定：借款期限借款期限6个月，月息个月，月息12分逾期不还，加罚分逾期不还，加罚利息利息20。并约定由王杨的座落在城区的价值。并约定由王杨的座落在城区的价值30万元的房产一座作为抵押担保。同时，王扬与万元的房产一座作为抵押担保。同时，王扬与华中支行签订了抵押合同书，并明确约定，王杨华中支行签订了抵押合同书，并明确约定，王杨为刘杰在华中支行借款为刘杰在华中支行借款25万元的本息及罚息承担万元的本息及罚息承担抵押担保责任。同时，王
48、扬和华中支行一块去市抵押担保责任。同时，王扬和华中支行一块去市房地产管理交易中心办理了抵押登记手续，借款房地产管理交易中心办理了抵押登记手续，借款到期后，刘杰因所购进的服装不适销路，大量积到期后，刘杰因所购进的服装不适销路，大量积压无力偿还本金。华中支行遂向某区人民法院压无力偿还本金。华中支行遂向某区人民法院提起诉讼。提起诉讼。本案涉及抵押权的取得、抵押合同、抵押本案涉及抵押权的取得、抵押合同、抵押物等内容物等内容抵押权抵押物抵押物抵押物的性质抵押物的性质应有交换价值和让与性应有交换价值和让与性 应有不易损耗性应有不易损耗性 应有权属明析性应有权属明析性抵押物的范围抵押物的范围抵押人所有或依法
49、有权处分抵押人所有或依法有权处分 的动产、不动产、国有土地的动产、不动产、国有土地 使用权和依法承包的土地使使用权和依法承包的土地使 用权等用权等不得抵押的财产不得抵押的财产教科书第教科书第320页页 抵押的设定抵押的设定抵押合同抵押合同抵押人和抵押权人抵押人和抵押权人合同形式合同形式书面形式书面形式抵押登记抵押登记法定登记法定登记 法定要求登记的，作为抵押法定要求登记的，作为抵押 权生效要件权生效要件 对抗意义的登记对抗意义的登记 不是抵押权生效要件，未经不是抵押权生效要件，未经 登记，不得对抗第三人登记，不得对抗第三人下述财产的抵押，应当办理登记，抵押权自登记时发生效力下述财产的抵押，应当
50、办理登记，抵押权自登记时发生效力（一）建筑物和其他土地附着物；（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的 荒地等土地承包经营权；荒地等土地承包经营权；（四）正在建造的建筑物。（四）正在建造的建筑物。下述财产，自愿办理登记，未经登记不得对抗善意第三人。下述财产，自愿办理登记，未经登记不得对抗善意第三人。（一）生产设备、原材料、半成品、产品；（一）生产设备、原材料、半成品、产品；（二）交通运输工具；（二）交通运输工具；（三）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（三）正在建造的建筑物、船舶、航
