1、【锦康福缇岛商住小区】1Part-A：项目需求分析Part-B：调研执行说明Part-C：居民消费者需求情况Part-D:居民消费者消费特性及项目机会点总结Part-A：项目需求分析How to do?How to do?Do What?Do What?为了更清晰、准确的掌握市场动态及供应情况，了解居民消费者的需求，找到市场的空缺点，为项目商业后期的定位提供系统、科学的数据支持。2011年8月昆明康源房地产开发有限公司的委托我司，开展了针对福缇岛项目周边的零售商业市场的调查工作。本次市场调查工作包含了项目周边半径3公里范围内现有零售商业市场供应情况、项目周边未来兴建项目概况及居民消费者消费特性
2、问卷调研工作，而其中又包括了目标客户大客户的深度访谈工作。商业怎样做才能成活及提升价值？根据对企业及项目的了解，并结合项目目前的进度，针对本次调研的整体思路如下：我们分别通过二手资料收集，问卷调查及深度访谈三种不同调研方式，了解消费费者的特性及需求，以此寻找市场空缺点及项目未来发展的机会点，为项目后期商业定位提供依据及建议。1、消费者特性2、市场需求3、项目机会点调研流程说明调研流程说明访问员筛选访问员培训访问员分组及地点分配项目地执行问卷审核室内二审问卷抽查复核合格不合格现场一审数据录入作废统计分析报告撰写问卷审核消费者特性的构成消费者特性由消费者个人情况、消消费者个人情况、消费习惯及喜好和
3、消费需求构成费习惯及喜好和消费需求构成。三者之间存在相互联系，相互影响。消费者个人情况消费习惯及喜好消费需求性别年龄文化程度职业月基本生活支出月收入生活状态消费类型的选择消费区域的选择喜欢的消费场所交通工具的选择能承受的时间消费频率消费时间的选择区域内商业的印象业态的期望及需求种类的期望及需求品牌的期望及需求我们将从以上详细内容剖析项目半径3公里范围内及3公里范围外的居民消费者的消费特性。通过研究消费者层级结构、收入支出情况、消费的习惯性选择及偏好、商品需求及消费场所需求这几类有密切关联的消费者特点，分析其形成之根源，以便于我们发现蒙自商业市场中存在的不足和机会。消费伙伴的选择消费者特性分析思
4、路对项目的认知认知程度投资信心商铺的定价投资意愿影响消费的因素Part-B：调研执行说明一、有效样本与调查地点之间的分配情况二、问卷调查接触及甄别情况三、项目组人员四、如何鉴别有效样本有效样本与调查地点之间的分配情况调研类型 调查内容 问卷类型 地点选择依据调研地点 数量 调研方法 问卷调查项目周边3公里范围内居民消费者消费特性调研A卷 1、人口密集区域；2、商业集中区域；3、未来本项目可能辐射的区域。金沙小区 20街头随机拦截式抽样访问青龙村、黄土坡村 15世博园片区 10福虹家园 5金色交响家园小区 20东三环汽车销售4S店 20虹桥车市 10云南农产品信息交易中心 5东部客运站 10白沙
5、河公园 20省一监宿舍 15郭家凹村 10昆明监狱家属区 10小计14170调研类型 调查内容 问卷类型 地点选择依据调研地点 数量 调研方法 问卷调查 项目周边3公里范围外居民消费者消费特性调研B卷 1、人口密集区域；2、商业集中区域；3、未来本项目可能辐射的区域。三市街 15街头随机拦截式抽样访问 小西门 15北辰财富中心 10中汇广场 10延安医院 10佳湖花园小区 10西山区政府广场 10大商汇 10人与自然小区 10园博商业中心 10世博车市 10西南林业大学 10东部客运站 10小计 13130有效样本与调查地点之间的分配情况备注：接触总数指接触的总人数，包括拒访人数、中途拒访人数
6、、不符合条件的人数及有效人数问卷调查接触及甄别情况调研类型 街头拦截式问卷调查接触情况拒访220中途拒访31S1条件为符10S2条件不符7S3条件不符2废弃样本30有效样本300合计600项目组人员项目组构成人员配置项目顾问1名项目总经理1名项目QC质量控制1名项目执行督导 3名项目数据录入分析员 2名问卷复核员2名访问员及兼职督导 30名 合计40名Part-C：居民消费者需求情况一、受访者的个人情况 二、受访者在日常生活中的消费习惯及喜好三、受访者对周边零售商业的期望及需求四、受访者对福缇岛的认识 受访者个人情况分析受访者的年龄性别及生活状态生活状态数量占比家庭生命周期各阶段所占比例年轻的
7、单身人士，独自居住10535.00%单身阶段53.67%和他人一起居住（同学/同事/朋友）4013.33%年轻的单身人士，和父母一起居住165.33%夫妇二人或准夫妇二人3210.67%新婚阶段10.67%有1-2岁婴儿的家庭289.33%满巢阶段28.67%有2-6岁学龄前儿童的家庭258.33%有6-12岁孩子的家庭155.00%有12-18岁孩子的家庭134.33%有成年孩子的家庭，孩子在上大学51.67%有成年孩子的家庭，孩子已独立175.67%空巢阶段6.33%中年的单身人士，独自居住00.00%中年的单身人士，和父母一起居住20.67%其他 20.67%0.67%合计300 100
8、.00%100.00%在20-35岁之间的大量受访者，分别处于家庭生命周期中的单身阶段、新婚阶段和满巢阶段单身阶段、新婚阶段和满巢阶段，其年龄和生活状态基本匹配，处于这三个阶段的消费群体，具备消费力强的特点。受访者的文化程度与职业受访者的文化水平在一定程度上决定了他们的职业情况。大部分受访者的职业为工人或服务行业的服务员、个体业主、无固定职业者（项目周边靠收租金生活的村民）。文化程度职业受访者的个人月收入及家庭基本支出情况受访者的职业决定了其收入水平，因此大部分受访者的家庭月生活基本支出集中在30%-40%之间，以致于其家庭收入用于进行其他消费空间不大。个人月收入情况家庭基本支出情况小 结男女
9、结构：男女比例基本平衡。年龄结构：集中于20-35岁之间，消费力强。家庭生命周期：集中于单身阶段、新婚阶段、满巢阶段，消费力强。文化程度：主要集中于高职/技校、大专和大学本科。职业情况：主要为个体业主、工人或服务行业人士和无固定职业者。人均收入水平：集中于2000以下-4000之间，中等收入水平。家庭基本支出情况：家庭基本支出占总收入的30%-40%之间的人群居多，消费空间一般。受访者在日常生活中的消费习惯及喜好受访者在日常生活中的消费占比序号 3公里内 3公里外 首选 逛街购物 逛街购物 其次 外出就餐 外出就餐 再次 休闲娱乐 教育培训 受访者消费区域的选择消费类型消费区域3公里内3公里外
10、逛街购物商业区商业区外出就餐家附近家附近休闲娱乐商业区工作单位附近教育培训家附近家附近个人护理家附近家附近网络购物家附近家附近受访者喜欢去的消费场所l消费者在日常生活中喜欢去的消费场所消费者在日常生活中喜欢去的消费场所主要有其它（包括超市及家附近的一些不知名的商业场所）、商业街。主要有其它（包括超市及家附近的一些不知名的商业场所）、商业街。3公里范围内3公里范围外受访者喜欢去的购物中心备注：1.项目周边的居民消费者可在金色交响家园乘坐77路公交车直达正义坊；2.新螺蛳湾商品丰富及价格低廉。排名三公里内 三公里外 1正义坊正义坊 2新螺蛳湾 柏联广场3新西南广场 新螺蛳湾受访者喜欢去的百货商场百
11、盛昆明百货大楼均位于城市的核心商圈，交通便利，消费者到达性强；百盛商品品类丰富、消费环境好；昆明百货大楼为云南本土的百货商场，经营年限长，在消费者心中已形成一定影响力和口碑。排名三公里内 三公里外 1百盛 昆明百货大楼 2昆明百货大楼 百盛 3百大新天地 金鹰 受访者喜欢去的商业街排名三公里内 三公里外 1南屏街南屏街 2正义路 小西门3小西门青年路受访者喜欢去的其它商业场所排名三公里内 三公里外 1沃尔玛沃尔玛2家乐福 家乐福3好又多不定受访者的消费频率消费类型消费频率3公里范围内3公里范围外逛街购物每周一次每周一次娱乐休闲半个月一次每周一次文化教育从不从不外出就餐每周2-3次每周一次个人护
12、理及保健每年一次每月一次受访者外出消费选择的交通工具及能承受的时间交通工具选择顺序能承受的时间3公里范围内3公里范围外步行4215分钟-1小时自行车/电单车3330分钟-1小时私家车2430分钟-1小时公交车1130分钟-1小时受访者的消费时间序号时间1周末2节假日及其他休息日3其他具体时间段4有促销活动的时候5开业时大部分受访者喜欢周末去消费。受访者外出消费选择的同伴大部分受访者喜欢同亲人和朋友去消费。3公里范围内3公里范围外影响受访者消费的因素由于项目所处区域内暂时还没出现大型的超市、购物中心及综合市场，所以对于周边消费者来说便利的交通变得尤为重要。序号影响因素3公里范围内3公里范围外1交
13、通情况价格2价格交通情况3消费环境消费环境4商品丰富情况服务5服务商品丰富情况6促销活动促销活动受访者消费习惯及喜好小结【Part-E：居民消费者需求情况】类别习惯及喜好特点消费类型逛街购物外出就餐文化教育娱乐休闲l每月消费占比的情况反映了消费者每月主要的消费类型，也说明了消费者不同商品上所投入消费金额的高低；消费频率逛街购物：每周1次外出就餐：每周2-3次文化教育：大部分消费者从不参加娱乐休闲：每周1次或每半个月1次l消费频率的高低直接反映了消费者对于商品的需求度，故需求度较高的类型主要为：逛街购物、外出就餐及休闲娱乐；消费场所商业街或其它（超市及不知名的商业场所）项目周边三公里范围内零售业
14、态以传统的商业步行街及临街商业为主，商业发展相对较为落后，而另一方面随着城市经济的发展，城市核心商业区的集中式商业体所销售的商品价格偏高，因此，使得消费者对消费场所的喜好及选择上仍停留在商业街及临行商业等较为传统的商业形态上。消费区域逛街购物：商业区外出就餐、娱乐休闲：家附近文化教育：家附近或工作单位附近【Part-E：居民消费者需求情况】类别习惯及喜好特点交通工具及能承受的时间公交车，30分钟至1小时内在忙碌工作生活之余，大部分受访者选择在闲暇的周末外出消费，因此，在未来的运营管理中，可以考虑加大周末促销的力度；居民消费者外出消费便利性是关键，选择选择乘坐公交车给予我们提示，在项目未来的规划
15、中，可考虑在项目周边增设公交站点，提升人流效应。消费时间周末消费同伴亲人和朋友陪伴对象是最主要的购物影响者，容易对购物者在商品的选择上产生影响。影响消费的因素交通情况、商品价格及消费环境随着城市生活节奏的加快及商业地产项目的大量释放，消费者的可选择性加强，因此影响消费者消费的因素不再是单一的价格或商品质量，追求便利性和消费环境成为了现在影响消费者消费最为重要的因素之一。受访者的消费需求363公里范围内受访者对周边零售商业消费场所的评价能不能大部分受访者认为周边现有的零售商业消费场所不能满足其消费需求，另有小部分受访者认为周边现有的零售商业基本或完全能满足其消费需求，具体是体现在消费场所销售的商
16、品价格、商品质量、消费场所类型及环境三方面。3公里范围内受访者对周边零售商业的评价能不能大部分受访者认为周边现有的零售商业不能满足其消费需求。但是一些日常生活消费品基本可以得到满足，如副食品及杂货、服装、药店。序号商品类别1副食品及日常生活用品2服装3药店3公里范围外受访者对周边零售特殊产品及服务的期望及需求未来在项目所处区域内出现大型购物中心、品牌折扣店、大型的专业市场或大型的餐饮美食，可能会吸引3公里范围外的居民消费者至项目所处区域内消费。受访者对周边零售业态的期望及需求零售业态序号3公里内3公里外1购物中心购物中心2大型综合超市大型综合超市3超级市场便利店4专卖店百货商场5百货商场专卖店
17、6便利店超级市场7仓储式商场仓储式商场8专业店专业店受访者对百货类商品的期望及需求3公里范围内3公里范围外受访者期望在项目周边出现的百货类商品主要有：鞋、精品服饰、化妆品及其他的品牌折扣店。受访者对餐饮品类的期望及需求3公里范围内3公里范围外受访者期望在项目周边出现的餐饮品类品主要有：特色小吃、快餐、川菜。受访者对娱乐休闲类商品的期望及需求3公里范围内3公里范围外受访者期望在项目周边出现的娱乐休闲类商品主要有：电影院、酒吧、洗浴中心。受访者对个人护理及保健类商品的期望及需求3公里范围内3公里范围外受访者期望在项目周边出现的个人护理及保健类商品主要有：药店、美发、口腔诊所及足疗按摩。受访者对文化
18、教育类商品的期望及需求3公里范围内3公里范围外受访者期望在项目周边出现的文化教育类商品主要有：图文打印、图书文具、补习班、外语培训及婴幼儿早教。受访者对其他种类商品的期望及需求3公里范围内3公里范围外受访者期望在项目周边出现的其他种类商品主要有：超市、银行ATM机、服装整改。受访者对周边零售商业品牌的期望及需求服装Clothing区域范围3公里范围内3公里范围外品牌名称耐克耐克美特斯邦威七匹狼阿迪达斯以纯玖姿特步江南布衣阿迪达斯奥斯迪美特斯邦威361度随便备注：表格中所罗列的品牌名称均为选项最多，占前五位的品牌。化妆品Cosmetic受访者对周边零售商业品牌的期望及需求备注：表格中所罗列的品牌
19、名称均为选项最多，占前五位的品牌。区域范围3公里范围内3公里范围外品牌名称柏莱雅欧莱雅欧莱雅自然堂大宝丹姿自然堂妮维雅丹姿卡尼尔受访者对周边零售商业品牌的期望及需求餐饮 eating区域范围3公里范围内3公里范围外品牌名称肯德基肯德基川菜川菜特色小吃中餐中餐特色小吃季季红季季红备注：表格中所罗列的品牌名称均为选项最多，占前五位的品牌。受访者对周边零售商业品牌的期望及需求美容美发 Hairdressing区域范围3公里范围内3公里范围外品牌名称名之城不知道尚义尚艺金剪艺人名之城家附近的不记得不知名的不去备注：表格中所罗列的品牌名称均为选项最多，占前五位的品牌。受访者对周边零售商业品牌的期望及需求
20、电影院Cinema区域范围3公里范围内3公里范围外品牌名称人民电影院人民电影院春城影院新建设电影院新昆明影城北辰影院新建设电影院圆通电影院圆通电影院春城影院备注：表格中所罗列的品牌名称均为选项最多，占前五位的品牌。受访者对周边零售商业品牌的期望及需求唱歌KTV区域范围3公里范围内3公里范围外品牌名称随便温莎温莎顶尖顶尖大明星大明星昆都欢歌欢歌东方公主备注：表格中所罗列的品牌名称均为选项最多，占前五位的品牌。受访者对周边零售商业品牌的期望及需求超级市场 Supermarket 区域范围3公里范围内3公里范围外品牌名称沃尔玛沃尔玛家乐福家乐福好又多好又多麦德龙百盛美好家园备注：表格中所罗列的品牌名
21、称均为选项最多，占前五位的品牌。消费需求消费需求高需求高需求低需求低需求商业消费场所评价消费场所销售商品的价格消费场所服务态度消费场所提供商品的质量消费场所提供的商品品牌消费场所类型及环境商业的评价药店钟表眼镜服装幼儿早教副食品及生活日常用品鲜花店商业业态需求购物中心专业店大型综合超市仓储式商场超市百货商场便利店专卖店特殊产品或服务需求大型购物中心特色商业品牌折扣店品牌旗舰店大型专业市场零售工厂店大型餐饮美食受访者的消费需求小结消费需求消费需求高需求高需求低需求低需求商品种类需求百货鞋、化妆品、精品服饰、名品折扣店母婴用品、内衣及家居服饰、床上用品餐饮川菜、快餐、特色小吃港式茶餐厅、进口食品、
22、日韩泰等亚洲菜餐馆休闲娱乐洗浴中心、酒吧、电影院溜冰场、电玩城、KTV、网吧个人护理与保健足疗按摩、美发、药店、口腔诊所美甲、美容美体 文化教育图文打印、图书文具、外语培训、补习班书画培训、琴艺培训 其它服装整改、银行ATM机、超市婚纱摄影、钟表修理、皮具翻新商品品牌的需求服装NIKE、美特斯邦威、阿迪达斯江南布衣、阿玛尼化妆品柏莱雅、欧莱雅、玖姿、大宝香奈儿、兰蔻餐饮KFC、季季红西餐美容美发名之城、尚艺-电影院人民影院、春城影院、新建设、新昆明百老汇KTV温莎、大明星、顶尖好乐迪、东方公主超级市场沃尔玛、家乐福大润发、麦德龙受访者的消费需求小结受访者对“福缇岛”的认知地理位置地理位置地理位
23、置地理位置地理位置受访者对福缇岛的认知程度大部分的受访者不知道“福缇岛”，但是在访问过程中经过访问员介绍后，有大量的受访者表示知道福缇岛的地理位置。不知道知道3公里内：3公里外：78.24%21.76%知道的内容95.38%4.62%人数1047723占比84.55%5.69%5.69%1.63%2.44%人数50111占比62.50%0%12.50%12.50%12.50%地理位置规模物业类型开发商其它受访者对福缇岛商铺的定价3公里内3公里外销售价格租赁价格受访者对福缇岛的投资信心有信心没有信心其它3公里范围内3公里范围外受访者对福缇岛的投资意愿影响其投资或消费的因素主要是：离居住、工作地近
24、，较为便利；2.能够满足周边生活需求；3.持观望态度。影响其投资或消费的因素主要是：离居住、工作地近，较为便利；2.能够满足周边生活需求；3.持观望态度。3公里内3公里外受访者对本项目的认知具体信息备注认知程度绝大部分受访者不知道本项目，但知道项目所在的地块经过访问员的介绍后，大部分受访者表示知道项目所在位置，但不清楚是什么项目。商铺定价销售：4000-10000元/因对本项目的认知程度不足，所以大部分受访者表示不好对项目未来的发展做出判断，因此给到的价格缺乏一定依据性租赁：50-200元/月投资信心有信心影响其投资的因素主要是：1、距离和便利性；2、满足周边的生活需求；3、有部分受访者因不了
25、解项目，所以持观望态度投资意愿大部分受访者会去消费少部分受记会去投资受访者对“福缇岛”的认知小结 D-1、消费特性及项目机会点总结消费者习惯及喜好类型习惯及喜好消费场所商业街及其家附近的一些不知名的商业场所商品类型逛街购物、外出就餐、娱乐休闲及文化教育消费的同伴及消费的时间喜欢周末同朋友和亲人一起去消费类别需求消费场所及零售业态商品质量好且价格适中，消费环境好的大型的购物中心或超市；商品种类百货：鞋、精品服饰、品牌折扣店餐饮：特色小吃店、快餐、川菜馆休闲娱乐：电影院、洗浴中心、酒吧个人护理：药店、美发、口腔诊所文化教育：图书文具、图文打印、补习班其它：超市、银行ATM、服装整改商品品牌运动休闲
26、品牌（如耐克、阿迪达斯）及大众消费、价格较低的品牌（如化妆品欧莱雅）消费者需求类别机会点消费场所以周边消费者喜爱的购物场所商业街为基础，打造集多种商业模式为一体的集中型购物场所，既符合目前消费者的消费习惯，又逐步的改变并提升周边的消费环境。商品种类以喜好及需求量较大的商品种类（百货购物、餐饮以及休闲娱乐）为主，喜好及需求量较小的商品种类（个人护理及保健、文化教育及其它）为辅，增加更多的功能服务，丰富商品，并增加消费的趣味性。商品品牌主要针对目前多数消费群体的习惯及需求配置商品品牌，满足其消费需求为先，在后期的运营管理中再逐步提升完善商品品牌。项目机会点1、有事业的峰峦上，有汗水的溪流飞淌；在智
27、慧的珍珠里，有勤奋的心血闪光。2、人们走过的每一个足迹，都是自己生命的留言；留给今天翻过的日历，留给未来永久的历史。3、人生是一座可以采掘开拓的金矿，但总是因为人们的勤奋程度不同，给予人们的回报也不相同。4、理想之风扯满人生的帆；奋斗之杆举起理想之旗。5、人应该学会走自己的路，但更应该掌握手中的罗盘。6、不能因为人生的道路坎坷，就使自己的身躯变得弯曲；不能因为生活的历程漫长，就使求索的脚步迟缓。7、人生的意义在理想的光辉中闪烁；生命的价值在创造的生活中闪现。8、只有走完平凡的路程，才能达到伟大的目标。9、奋斗目标是人生的精神支柱。10、共同的事业，共同的斗争，可以使人们产生忍受一切的力量。奥斯
28、特洛夫斯基11、属于每个人的道路，都在每个人的足下；属于每个人的历史，都在每个人的身后。12、终于有一天，海水和泪都是甜的。13、有志者自有千方百计，无志者只有千难万难。14、贫不足羞，可羞是贫而无志。吕坤15、人，只要有一种信念，有所追求，什么艰苦都能忍受，什么环境也都能适应。丁玲16、人生的途程是遥远的，只要双脚不息地前行，道路就会向远方延伸。17、理想是人生的坚实支柱，如果失去了生活的理想，精神也就会随之而瘫痪。18、目标不是都能达到的，但它可以作为瞄准点。28、我学习了一生，现在我还在学习，而将来，只要我还有精力，我还要学习下去。别林斯基29、任何时候我也不会满足，越是读书，就越是深刻
29、的感到不满足，越是感到自己的知识贫乏。马克思30、外国语是人生斗争的一种武器。马克思31、学习这件事不在乎有没有人教你，最重要的是在于你自己有没有觉悟和恒心。法布尔32、笔落惊风雨,诗成泣鬼神。杜甫33、别裁伪体亲风雅,转益多师是汝师。杜甫28、我学习了一生，现在我还在学习，而将来，只要我还有精力，我还要学习下去。别林斯基29、任何时候我也不会满足，越是读书，就越是深刻的感到不满足，越是感到自己的知识贫乏。马克思30、外国语是人生斗争的一种武器。马克思31、学习这件事不在乎有没有人教你，最重要的是在于你自己有没有觉悟和恒心。法布尔32、笔落惊风雨,诗成泣鬼神。杜甫33、别裁伪体亲风雅,转益多师是汝师。杜甫
