1、第五章第五章 物业租赁管理物业租赁管理主要内容主要内容物业租赁的形式、原则、特征、租物业租赁的形式、原则、特征、租赁契约的构成要素赁契约的构成要素租赁管理的程序租赁管理的程序租赁契约的写作规范租赁契约的写作规范第一节第一节 物业租赁概述物业租赁概述 物业租赁的定义物业租赁的定义 物业租赁的形式物业租赁的形式 房屋租赁的范围房屋租赁的范围 国有土地使用权和房屋租赁 物业租赁的定义及形式：物业租赁的定义及形式：物业租赁的原则：物业租赁的原则：为承租人服务的原则为承租人服务的原则 维护租赁房屋的原则维护租赁房屋的原则 提高经济效益的原则提高经济效益的原则 保证租赁关系正常化的原则保证租赁关系正常化的
2、原则 充分发挥房屋效用的原则充分发挥房屋效用的原则 物业租赁的形式物业租赁的形式按方式划分：定期租赁不定期租赁按用途划分：住宅用房、办公用房、商业用房和生产用房等按性质划分：公房租赁和私房租赁 未依法取得所有权证的；未依法取得所有权证的；司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；权属有争议的；属于违章建筑的；属于违章建筑的；不符合安全标准的；不符合安全标准的；已抵押，且未经抵押权人同意的；已抵押，且未经抵押权人同意的；不符合公安、环
3、保和卫生部门有关规定的；不符合公安、环保和卫生部门有关规定的；有关法律、法规禁止出租的其他情形有关法律、法规禁止出租的其他情形 房屋租赁的范围房屋租赁的范围禁止的出租行为禁止的出租行为：第二节第二节 物业租赁合同物业租赁合同 b物业租赁合同的登记备案物业租赁合同的登记备案b物业租赁合同的作用物业租赁合同的作用b物业租赁合同的法律特征物业租赁合同的法律特征 b房屋租赁合同的构成房屋租赁合同的构成b物业租赁双方的权利和义务物业租赁双方的权利和义务b租赁合同的变更与终止租赁合同的变更与终止 物业租赁合同的作用：物业租赁合同的作用：确定签订租赁合同的原则确定签订租赁合同的原则 明确双方房屋租赁的标的物
4、明确双方房屋租赁的标的物 明确双方在租赁中的权利与义务明确双方在租赁中的权利与义务 约束双方的租赁行为约束双方的租赁行为物业租赁合同的法律特征：承租人只享有房屋的使用权承租人只享有房屋的使用权 房屋租赁的标的是特定物而不是种类物房屋租赁的标的是特定物而不是种类物 房屋租赁合同必须采用书面形式房屋租赁合同必须采用书面形式 房屋租赁合同必须依法办理登记房屋租赁合同必须依法办理登记 房屋租赁关系不因所有权的转移而终止房屋租赁关系不因所有权的转移而终止 租赁关系主体的法律要求租赁关系主体的法律要求 租赁客体的法律要求租赁客体的法律要求 房屋租赁合同的构成房屋租赁合同的构成当事人姓名或名称及住所；当事人
5、姓名或名称及住所；租赁物业的描述；租赁物业的描述；租赁物业的用途；租赁物业的用途；租赁期限；租赁期限；租金及支付方式；租金及支付方式；房屋的修缮责任；房屋的修缮责任；转租的规定；转租的规定；变更和解除合同的条件；变更和解除合同的条件；违约责任；违约责任；当事人约定的其他条款。当事人约定的其他条款。E物业租赁双方的权利和义务物业租赁双方的权利和义务 一是是按期收取租金的权利；一是是按期收取租金的权利；二是有监督承租方爱护使用二是有监督承租方爱护使用房屋的权利，承租人不得不房屋的权利，承租人不得不经出租方同意擅自对房屋结经出租方同意擅自对房屋结构进行改造或装修。三是有构进行改造或装修。三是有依法或
6、依租赁契约收回房屋依法或依租赁契约收回房屋的权利。的权利。一是有保障承租人合法使一是有保障承租人合法使用房屋的义务；二是有对用房屋的义务；二是有对房屋进行维修和保养，保房屋进行维修和保养，保障承租人安全使用房屋的障承租人安全使用房屋的义务；三是参与协调由房义务；三是参与协调由房屋原因引发的纠纷。屋原因引发的纠纷。一是有合法使用房屋的权利。一是有合法使用房屋的权利。二是有要求保障居住安全的二是有要求保障居住安全的权利。三是对所承租的房屋，权利。三是对所承租的房屋，有优先购买和续租的权利。有优先购买和续租的权利。一是按期交纳租金，不得以一是按期交纳租金，不得以任何借口拖欠或少交租金；任何借口拖欠或
7、少交租金；二是爱护所承租房屋。三是二是爱护所承租房屋。三是遵守房屋租赁合同，不得私遵守房屋租赁合同，不得私自改变房屋用途或转借转租自改变房屋用途或转借转租他人。他人。权利权利义务义务 出租方出租方 承租方承租方 租赁合同的变更与终止租赁合同的变更与终止 p 因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。p 因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。p 因租赁双方约定改变租赁房屋的用途或增减房屋的用途，因租
8、赁双方约定改变租赁房屋的用途或增减房屋的用途，均可变更合同。均可变更合同。p 租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。p 由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。房屋租赁合同由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。房屋租赁合同的变更的变更 房屋租赁合同的变更房屋租赁合同的变更:房屋租赁合同的终止房屋租赁合同的终止:租赁期满租赁期满 租赁房屋的灭失租赁房屋的灭失 因承租人搬迁需要终止，或因一方严重违约等，均可终止因承租人搬迁需要终止，或因一方严重违约等，均可终止合同合同 第三节第三节 物业租赁价格物业租赁价格房屋租赁租金的构成房屋租赁租金的构成 房屋租金基
9、数核定方法和租金房屋租金基数核定方法和租金的计算方法的计算方法物业租金的意义物业租金的意义 房产税 利润 保险费 地租 利息 管理费 维修费 折旧费 租金租金的构成的构成 租金基数核定方法 等级计算法 项目基分计算法 结合计算法 月租金额（租金基数调剂因素）月租金额（租金基数调剂因素）计租面积计租面积附属房单位租金附属房单位租金计租面积设备租金计租面积设备租金物业租金的意义物业租金的意义 调节房屋的供求关系 保证物业经营活动的正常进行 租金的调整是我国住房体制改革的重要内容 第四节第四节 物业租赁管理物业租赁管理 要点一：房屋租赁管理的一般程序要点一：房屋租赁管理的一般程序 要点二：制定房屋租
10、赁管理的各项制度要点二：制定房屋租赁管理的各项制度 要点三：明确房屋租赁纠纷处理的方法要点三：明确房屋租赁纠纷处理的方法 要点四：衡量物业租赁经济效果的指标要点四：衡量物业租赁经济效果的指标房屋租赁管理的一般程序房屋租赁管理的一般程序 房屋租赁合同的房屋租赁合同的登记备案制度登记备案制度 出租房屋的交接出租房屋的交接与备案与备案 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后后30日内，到市、县人民政府房地产日内，到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交下申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：列文件：（1）书面租
11、赁合同；）书面租赁合同；（2）房屋所有权证；）房屋所有权证；（3）当事人的合法证件；）当事人的合法证件；（4）城市人民政府规定的其他文件。）城市人民政府规定的其他文件。房屋租赁登记申请经市、县人民政房屋租赁登记申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁府房地产管理部门审查合格后，颁发发房屋租赁证房屋租赁证。制定房屋租赁管理的各项制度制定房屋租赁管理的各项制度:房屋租赁租金管理制度房屋租赁租金管理制度房屋使用与维修管理制度房屋使用与维修管理制度房屋转租与退租管理制度房屋转租与退租管理制度 明确房屋租赁纠纷处理的方法明确房屋租赁纠纷处理的方法 房屋租赁纠纷处理方式房屋租赁纠纷处理方式房屋租赁
12、不同类型纠纷的处理房屋租赁不同类型纠纷的处理 衡量物业租赁经济效果的指标衡量物业租赁经济效果的指标 租赁房屋总量、租赁房屋结构、房屋完好率、房屋出租率租赁房屋总量、租赁房屋结构、房屋完好率、房屋出租率 、租金收缴率租金收缴率 、利税额及其增长率、利税额及其增长率 、员工收入水平及增长率、员工收入水平及增长率 典典 型型 案案 例例 分分 析析 最近某物业公司接管了一栋多层办公楼的管理工作，最近某物业公司接管了一栋多层办公楼的管理工作，目前大楼的空置率较高，面对这种情况你认为应该如目前大楼的空置率较高，面对这种情况你认为应该如何改变现状？请你从分析空置率高的原因入手，提出何改变现状？请你从分析空置率高的原因入手，提出降低空置率应采取的步骤？降低空置率应采取的步骤？天星写字楼业主刘大奎先生委托管理该写字楼的博凯天星写字楼业主刘大奎先生委托管理该写字楼的博凯物业管理公司代理写字间的租赁业务。某日，刘大奎物业管理公司代理写字间的租赁业务。某日，刘大奎的弟弟刘小奎前来租赁一间办公室。博凯经营部的史的弟弟刘小奎前来租赁一间办公室。博凯经营部的史小姐让刘小奎签署租赁合同，刘小奎认为没有必要，小姐让刘小奎签署租赁合同，刘小奎认为没有必要，二人争执不下，请问他们二人谁的观点正确？为什么？二人争执不下，请问他们二人谁的观点正确？为什么？物业租赁合同包括哪些内容？物业租赁合同包括哪些内容？
