1、大 风 农 贸 市 场策划方案策划方案项目位置项目位置：项目位于成都市锦江区东升街，毗邻东大街、红星路，与省政府临街相望。紧连与红星路交汇的生活休闲广场“东升广场”。地处城市核心区域，两面临街，商业价值不言而喻。周边环境周边环境：地处成都市中心成熟商业核心区域，人气、商气鼎盛。红星路大片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮、娱乐业发达。地理位置优越，交通条件发达，公交线路、车站众多。1.1.政府宏观计划政府宏观计划:经过二十多年的改革开放和经济社会发展，政府对城区进行了大面积的改造，城乡居民生活水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。同时，城市农贸市场，特别是在
2、大中城市市民生活中扮演重要角色的城市农贸市场开始暴露出诸多弊端。在超市消费异军突起的形势下，原有城市农贸市场再也无法守株待兔。随着成都市旧城改造的脚步加快，市政府有关部门将大力推进农贸市场的配建工程建设。二环路内的占道菜市将有计划的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，二环路内将修建80至100个永久性农贸市场（不包括大棚市场）。成都将掀起一场农贸市场建设“革命”，这些农贸市场大都处于黄金口岸内。2.2.农贸市场正经历着三个转变农贸市场正经历着三个转变:地 点从室外到室内的迁徙；形 态从简陋到精致的蜕变；经营管理者从街道办事处到民营企业的交接。3.3.农贸市场超市化趋势农贸市场超市化趋势 所谓
3、农贸市场超市化，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主的超市。4.4.农贸市场的投资优势农贸市场的投资优势 成都近几年商业形态同质化严重，导致许多商家经营惨淡。作为农贸市场则不一样，首先这里是已形成了人气、商气，是极有实际需求的成熟的市场，同时政府“菜篮子”工程的实施，违章占道经营的取缔，无疑是投资农贸市场的有力保证，商家的经营自然有利可图。鉴于独占性、快速成
4、长性和投资风险小的因素国内不少城市的室内农贸市场已悄悄成为中小投资客的新宠。农贸市场超市化是成都市旧城改造和整顿市容的产物，由于此类项目符合城市规划和政府政策导向，且涉及“菜篮子”工程，所以收益稳定，基本没有投资经营的压力。从90年代初期的玉林小区、双林小区、青羊小区，到90年代中期的五大花园、棕北小区、双楠小区，再到2000年后缤纷亮相的小户型SOHO、新城市广场、蓝色加勒比成都房地产发展的15年里具有标志性的各大小区几乎无一例外，伴随着居住区域的日益成熟，出现了相应区域农贸市场的经济繁荣。根据市场调查显示：成都市经营情况良好的农贸市场，根据市场调查显示：成都市经营情况良好的农贸市场，基本全
5、是成熟居住社区的配套设施，农贸市场这一配套产业基本全是成熟居住社区的配套设施，农贸市场这一配套产业的商业价值，必须依托强大的居住人群得以实现。项目的居的商业价值，必须依托强大的居住人群得以实现。项目的居住人群消费需求和消费实力，决定了将来农贸市场的经营情住人群消费需求和消费实力，决定了将来农贸市场的经营情况和商业价值。况和商业价值。由此可见项目的需求分析就显得非常必要，只有通过详由此可见项目的需求分析就显得非常必要，只有通过详细的调查了解农贸市场经济发展规律细的调查了解农贸市场经济发展规律、科学的分析区域农贸科学的分析区域农贸市场的真实需求后，才能合理的制定项目产品规划，项目市场的真实需求后，
6、才能合理的制定项目产品规划，项目年的经营权销售才有可能找到为市场所接受的推广方式。年的经营权销售才有可能找到为市场所接受的推广方式。项目地处成都市中心区域，受中央商务区项目地处成都市中心区域，受中央商务区的影响，的影响，未来时期内，区域内居住人群将以居家人群演化为以商务活未来时期内，区域内居住人群将以居家人群演化为以商务活动为主的商务人群，当商务功能人群最大化时，项目就有可动为主的商务人群，当商务功能人群最大化时，项目就有可能失去终端消费人群。能失去终端消费人群。如何规避和适应的必然扩张对项目带来的压力和如何规避和适应的必然扩张对项目带来的压力和风险。将是保证项目长期经营和实商业保值风险。将是
7、保证项目长期经营和实商业保值、增值的关键。增值的关键。关键词：关键词：立体：在产品设计上导入百货经营的理念，优化人立体：在产品设计上导入百货经营的理念，优化人 流动线、提升立体交通品质，建立完善的立体经营流动线、提升立体交通品质，建立完善的立体经营环境，最大化项目价值。环境，最大化项目价值。超市：在业态规划上导入超市的管理模式，利用农超市：在业态规划上导入超市的管理模式，利用农贸市场的先天优势，规范经营、提升服务品质，保贸市场的先天优势，规范经营、提升服务品质，保证经营的竞争优势和项目的增值。证经营的竞争优势和项目的增值。三项要求：三项要求：建立一种新的农贸市场环境：健康、方便、舒适。建立一种
8、新的农贸市场环境：健康、方便、舒适。功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经营功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经营环境，提升项目的整体价值。环境，提升项目的整体价值。布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来经营的可持续性。经营的可持续性。产品的分析是为定位作支撑的具体指标，新的产品的分析是为定位作支撑的具体指标，新的“立体农贸超立体农贸超市市”必然应该建立起一套新的产品功能标准必然应该建立起一套新的产品功能标准 。业态的规划直接影响经营的成败，也间接影响项目销售的业态的规划直接影响经营的成败，也间接影响项目销售的成败，业态的规划必须保证
9、经营的成功，要建立在可实施、成败，业态的规划必须保证经营的成功，要建立在可实施、可操作、可持续之上；可操作、可持续之上；根据调查显示：成都市现有的农贸市场在业态上没有严格根据调查显示：成都市现有的农贸市场在业态上没有严格的要求，在大框架之后就很随意，不注重项目的整体环境塑的要求，在大框架之后就很随意，不注重项目的整体环境塑造，业态之间往往没有可衔接性，也使市场业态之间出现了造，业态之间往往没有可衔接性，也使市场业态之间出现了断裂，出现位置较好的摊位经营良好，较差的则没有经营起断裂，出现位置较好的摊位经营良好，较差的则没有经营起来的可能。来的可能。所以，业态规划必须以市场需求为依据，业态规划时要
10、所以，业态规划必须以市场需求为依据，业态规划时要把握以下两点：把握以下两点：市场产品销售额与租金的关系。市场产品销售额与租金的关系。市场消费需求与产品供给关系。市场消费需求与产品供给关系。规划应注重业态之间的衔接和互补，最大化利用人流提规划应注重业态之间的衔接和互补，最大化利用人流提高项目整体经营环境，最小化区域内的业态失衡和竞争，保高项目整体经营环境，最小化区域内的业态失衡和竞争，保证项目的整体价值最大化。证项目的整体价值最大化。客户生态链：客户生态链：终端消费群体终端消费群体项目经营商家项目经营商家项目经营权业主项目经营权业主终端消费群体：终端消费群体：项目区域内的居住人群项目区域内的居住
11、人群项目区域辐射半径内的消费人群项目区域辐射半径内的消费人群项目区域内涉及的餐饮商业体项目区域内涉及的餐饮商业体项目经营商家：项目经营商家：即将拆除的南糠市农贸市场、义学路市场的经营商家；即将拆除的南糠市农贸市场、义学路市场的经营商家；专业投资农贸市场的成都经营者；专业投资农贸市场的成都经营者；泛成都市区域内的农贸市场经营者；泛成都市区域内的农贸市场经营者；经营权业主：经营权业主：专业投资农贸市场的成都投资者；专业投资农贸市场的成都投资者；泛成都市区域内的农贸市场投资者；泛成都市区域内的农贸市场投资者；成都市区域房产中小投资者；成都市区域房产中小投资者；关于农贸市场的经营权投资现在基本被市场接
12、受，并关于农贸市场的经营权投资现在基本被市场接受，并且农贸市场投资已经成为了一项回报稳定，相对风险极小且农贸市场投资已经成为了一项回报稳定，相对风险极小的投资，同其他房地产投资相比农贸市场投资有着先天的的投资，同其他房地产投资相比农贸市场投资有着先天的优势。优势。新型的农贸市场，正在创造房地产市场的一个开发和新型的农贸市场，正在创造房地产市场的一个开发和销售奇迹，因其具有稳定的投资回报，近来已为建立了投销售奇迹，因其具有稳定的投资回报，近来已为建立了投资意识的成都市民们看好，并培养了一大批农贸市场经济资意识的成都市民们看好，并培养了一大批农贸市场经济投资群体。投资群体。农贸市场都处在居住比较成
13、熟的社区，口岸价值已经农贸市场都处在居住比较成熟的社区，口岸价值已经得到公认。周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群得到公认。周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对投资者来说，体一般不会变，是比较忠实的消费者，这样对投资者来说，有比较可靠的投资回报，当然愿意买。有比较可靠的投资回报，当然愿意买。项目优势及机会点项目优势及机会点：项目位于成都市锦江区东升街，毗邻东大街、红星路，与省项目位于成都市锦江区东升街，毗邻东大街、红星路，与省政府临街相望。政府临街相望。紧连与红星路交汇的生活休闲广场紧连与红星路交汇的生活休闲广场“东升广场东升广场”，地处城市，地
14、处城市核心区域，两面临街，商业价值不言而喻核心区域，两面临街，商业价值不言而喻。地处成都市中心成熟商业核心区域，人气、商气鼎盛。地处成都市中心成熟商业核心区域，人气、商气鼎盛。红星路广场片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮红星路广场片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮、娱乐娱乐业发达。业发达。地理位置优越，交通条件发达，公交线、车站众多，项目消地理位置优越，交通条件发达，公交线、车站众多，项目消费人群辐射半径巨大。费人群辐射半径巨大。完善项目的需求分析，通过详细的调查总结农贸市场经济完善项目的需求分析，通过详细的调查总结农贸市场经济发展规律发展规律、科学的分析项目所处区域农贸市场的真实需求，科
15、学的分析项目所处区域农贸市场的真实需求，合理的制定项目产品规划，为项目年的经营权销售找合理的制定项目产品规划，为项目年的经营权销售找到市场所接受的推广方式。到市场所接受的推广方式。优化项目建筑设计、人流动线设计、立体交通设计，致力优化项目建筑设计、人流动线设计、立体交通设计，致力打造成都新型农贸市场典范，最大化项目整体商业价值。打造成都新型农贸市场典范，最大化项目整体商业价值。梳理租金与业态梳理租金与业态、消费需求与产品供给的关系，根据市场消费需求与产品供给的关系，根据市场调查和分析优化业态设计，提高项目竞争优势。调查和分析优化业态设计，提高项目竞争优势。30年有效需求的预测，消费群体的预测，建立未来经营可年有效需求的预测，消费群体的预测，建立未来经营可持续性的有效保障，树立投资者信心。持续性的有效保障，树立投资者信心。制定合理的销售价格，确定制定合理的销售价格，确定30年经营权投资回报的优势，年经营权投资回报的优势，提炼项目亮点，制定最有效推广实施方案。提炼项目亮点，制定最有效推广实施方案。
