1、中央公园城中央公园城首批开盘方案2017.03定价原则Part 1销售执行力最终价格区域市场影响力产品力形象概念力区域纬度 客户纬度竞品比对纬度抗风险力视野景观因素市政景观、特殊观景、小区绿化噪音干扰因素小区内车流、快速通道、人流噪音面积户型朝向因素户型面积使用功能东西向与南北向差异其他结构板、露台、阳台赠送、边单元的特殊性产品价格因素分析一、价格体系论证二、首开区定价说明全盘均价销售目标销售手段价格策略1亿元D2D3D14000元/蓄客认筹优惠总体价格测算总体价格测算地块地块总可售建筑面积总可售建筑面积单均价单均价总货值总货值8#8#13072.5135784445万元9#9#13938.9
2、835784739.25万元一期跃层一期跃层1487.484176.466621.2410万合计合计9805.4919805.491万元万元总货值合计约总货值合计约1 1亿元亿元住宅价格测算住宅价格测算楼楼 栋栋户户 型型住宅建筑面积（）住宅建筑面积（）单均价（元单均价（元/）套套 数数总货值总货值8#8#D32821.183500239874130D25736.4334504919790683.5D14514.9340046153506609#9#D32943.8435002410303440D26087.6434505221002358D14907.5340050166855008#8#、
3、9#D1 9#D1 顶跃层顶跃层 D2D2 D3 D3 合计合计住宅建筑面积住宅建筑面积2.72.7万，货值合计万，货值合计9.39.3千万。千万。住宅价格分布住宅价格分布8#8#9#9#一期开发部分总体定为一期开发部分总体定为A A区区D1D1、D2D2为刚需快速去化；为刚需快速去化；D3D3为溢价改善产品为溢价改善产品二期开发部分为二期开发部分为B B区；区；临河三栋：临河三栋：2#2#、3#3#、4#4#非临河三栋：非临河三栋：1#1#、5#5#、6#6#8#8#，35783578元元/9#9#，35783578元元/1#1#2#2#3#3#4#4#5#5#6#6#7#7#10#10#B
4、 B区部分根据产品属性区部分根据产品属性分三个批次进行开发分三个批次进行开发认筹客户分析Part 2一期累计产品264套3月开始认筹，现完成认筹142组，预计9月30日一共认筹200组。按照转化率80%计算，选房当日去化180套。认筹情况认筹客户分析l 认筹客户年轻客户比例较大，主要分为两类：父母为子女购房，改善型置业；l 认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。备注：数据统计时间认筹情况认筹客户分析l 认筹客户年轻客户比例较大，主要分为两类：父母为子女购房，改善型置业；l 认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。备注：数据统计时间认筹情况l 认筹客户主要为国企单位的员工及私营
5、业主，个体商户及公务员居次；认筹客户分析备注：数据统计时间认筹情况l 认筹客户主要通过报广、户外媒体了解项目，另外朋友介绍比较较大，品牌传播效果较好。认筹客户分析备注：数据统计时间认筹情况l 据统计，近60%的认筹客户意向A2栋房源，33%的认筹客户意向A1栋。超过八成的客户关注高层房源，临河小高层由于单价高、总价高，客户区隔明显。认筹客户分析备注：数据统计时间认筹情况l 认筹客户意向中，高层产品集中在98及123两个户型，小高层集中在170户型；（性价比是客户主要选择因素功能与价格的权衡）认筹客户分析备注：数据统计时间认筹情况认筹客户分析l 各楼层客户选择呈相对均衡的状态；河景资源对客户居住
6、选择的影响力并不明显备注：数据统计时间认筹情况l 据统计，已认筹客户中大部分客户意向单价均在6000元/以下；l 50%的客户意向价格于6000-6300元/之间。认筹客户分析备注：数据统计时间1.现阶段客户以国企及事业单位、个体工商户为主；2.客户关注高层户型明显大于小高层户型；3.对改善型客户来说，价格因素仍然是客户选择的第一因素；客户意向单价集中在6000-7000元/之间，其中约一半的客户意向价格于6000-6300元/。认筹客户总结开盘执行Part 3认筹目标450组开盘目标150组首批开盘力争完成认购5000万元开盘目标：意向登记目标1000组开盘任务上筹措施上筹措施推广活动渠道销
7、售增加频率全城突击1234暖场活动热度高涨持续CALL客兼职覆盖大客户拓展现场老客户挖掘兼职扫荡增加客户基数，老客户积极邀约，持续活动保持高涨热度，营造热销氛围98首批次楼栋户型总面积（）总套数（套）预计总货值（万元）8#D32821.18239874130D1，D210261.339535141343.59#D32943.842410303440D1，D210995.1410237687858合计27011.4924493006771.5首批A区8#、9#两栋，推售约2.7万，共264套，预计总货值9千万元。推售计划合理搭配房源：D3套四户型树立品质标杆，D1、D2小面积段高层快速去化。时间
8、销售动作行销短信活动物料准备6.15解筹5.15认筹6.1示范区开放6.9认筹喜宴5.25活动客户邀约完成现场展板、桁架设计，选房卡、认购书等物料准备开盘倒计时认筹+认筹活动认筹+认筹活动示范区开放+认筹活动开盘时间、产品释放，价值点植入完成物料准备认筹老客户认筹信息释放开盘现场布置开盘前工作铺排示范区+认筹活动价值点植入订房定价开盘专场活动开盘开盘人员安排及物料准备全部到位开盘前工作铺排注：行销推广、短信、公交站台、户外大牌、全民推荐等全面铺开，强推项目价值推广行销、短信5.26行销6.96.15盛大开盘时间：5月15-25日内容：一户一价+认筹信息+认筹活动邀约数量：整版（DM单）时间：5
9、月19-6月1日内容：一户一价+示范区开放+项目价值点数量：整版（DM单）时间：6月9-14日内容：认筹信息+开盘倒计时数量：整版（DM单）6.1示范区开放短信时间：5月14-30日内容：一户一价+认筹信息+认筹活动邀约数量：新老客户群发（每天100条）时间：5月20-30日内容：示范区开放+新老客户认筹活动邀约数量：新老客户群发（每天100条）时间：6月8-14日内容：认筹信息+开盘倒计时数量：电访所有客户并确认到场时间及人数活动6.86.15盛大开盘推广活动示范区开放认筹产品说明会行销借势全开全体电CALL蓄势待发6.36.95.266.1示范区开放开盘推售方式推售时间：2017年6月15
10、日推售人群：已入会并成功认筹客户推售方式：摇号选房，统一认购优惠方式：选房客户交订房订金10万元，确定房源，可享受4%认购优惠。（为确保订房订金统一标准，如不足10万元，大于5万元的享受3%认购优惠；小于五万元的享受2%认购优惠）推售方式开盘时间安排日期时间流程备注6月12日/所有物料准备全部到位6月13日/新浪开盘流程对接与培训6月14日/布置场地，最后确认开盘流程6月15日8:00-9:00客户签到，客户资料审核并发放选房卡9:00-9:30宣布选房规则9:30开始选房每组客户选房时间5分钟11:30选房结束开盘流程开盘流程外场动线安排 停车场电瓶电瓶车区车区域域开盘桁架开盘桁架开盘区域签
11、到区开盘动线外场动线示范区保安桁架停车场电瓶车区域签到区看房动线开盘区域导视牌指引牌候选区、签到区及售楼中心门口物料配置物料用途数量导视牌放置在主入口的“岔路口”，引导自驾客户及步行客户动线1个桁架1、停车场引导桁架2、开盘桁架：开盘主画面示意及客户引导2个指引牌放置在停车场及示范区作客户引导6个示范区物料及人员准备区域人员安排负责单位主入口保安1名（客户引导）物管公司停车场保安2名（停车场安全工作及客户引导），保洁1名物管公司示范区保安10名（6名看房车驾驶，4名客户看房引导），保洁4名物管公司售楼部外场动线安排开盘动线外场动线售楼部外场入口公示桁架摇号区舞台 候选区中签确认签到区入口入口签
12、到区中签确认候选区舞台摇号区保安公式桁架客户选房动线客户离开动线入口工作人员LED屏幕LED销控桁架签到区、候选区物料配置物料用途数量条桌（条布）放于客户签到处3张椅子用于签到人员进行使用5张铁马用于区隔签到区、候选区与其他区域的链接，是的签到客户直接进入候选区若干签到区导视板示意客户，做区域导视标示1个签到本已认筹客户签到本3个（签到本序号根据认筹数量多少来排），未认筹客户签到本1个，迟到的客户签到本1个5本签到笔（黑色）若干，用于客户签到使用若干开盘公示板开盘流程，温馨提示，开盘优惠体系3个选房卡正面填写客户E金劵编号，作为摇号凭证（签到后发放给认筹客户）；背面客户填写意向房源及楼层若干认
13、购流程4折页认购须知、认购流程、签约须知，温馨提示（签到后发放给认筹客户）64开纸张，1000份户型图供客户了解意向户型若干矿泉水客户签到之后发送若干面包客户签到之后发送若干座椅布置在售楼处场外候选区，供客户休息900张签到区、候选区物料及人员准备签到区、候选区物料准备铁马椅子认购流程4折页开盘公式板区域人数人员安排负责单位签到人员5负责客户签到、登记、及发放选房卡龙睿/中地行/保代候选区工作人员8负责现场客户问题答疑，维护现场客户情绪龙睿/中地行/保代保安人员7维护现场秩序物管公司保洁人员4维护现场保洁工作物管公司签到区、候选区物料及人员准备摇号区物料配置物料用途数量摇号区舞台搭建在摇号区，
14、进行宣读规则，报号等1个摇号区LED屏用于摇号及号码公示1个房源销控桁架房源销控桁架1个警戒（线）柱在摇号区与中签确认出设置关卡，控制人流根据现场需求铁马区隔摇号区若干摇号设备摇号设备一套（包含电脑设备，麦克，音响等）1套对讲机用于摇号区域负责人和内场人员进行联系3个摇号公示桁架1公布中签顺序及号码1个选房顺序贴用于核对摇号中签客户实到情况600（适量增减）条桌（条布）安放于中签确认处2个中签确认出导视板指引客户，做区域导视标示1个中签确认区基本物料水性笔（黑色），订书机，订书针，回形针若干摇号区物料准备1选房顺序贴摇号公式桁架摇号区物料准备警戒（线）柱保利凤凰湾现场公开发售公示导视板摇号区人
15、员安排摇号区人员配置岗位人数岗位职责负责单位总控3总控协调现场工作，需总监级别以上人员担任保利、龙睿/中地行/保代摇号审核41、2号审核人员为中签客户确认；3号记录摇号结果并发放选房顺序卡，交由传递岗；4号在桁架上依次公示中签号码龙睿/中地行/保代兼职81名书写公示中签号码；2名通道处开关警戒线闸道；5名传递传递摇号结果至中签确认处保利公司主持岗1唱号并维持现场秩序、控制摇号速度保利公司公证岗1邀请公证人员到场为摇号现场公证保利公司置业顾问8安抚客户耐心等待并为其初步进行预选房龙睿/中地行/保代保洁岗2现场保洁保洁公司售楼部内场动线安排42入口公示桁架2开盘信息桁架签到区选房区财务区洗手间销控
16、表桁架应急处理区投影仪中签确认电话岗开盘动线客户选房动线警戒桩临时洗手间 候选区出口 签约区房源销控桁架摇号区舞台选房确认岗铁马签约审核岗公示桁架1选房区物料配置物料用途数量公示桁架2五证公示，开发售购买规则公示，红线内外不利因素，签约时间公示，合同，认购书 物业服务协议，临时管理规约等1个水牌选房区动线指引2个条桌（条布）摆放于内销控桁架处，用于填写客户确认房源单户2张座椅摆放于内销控桁架处，用于负责内销控人员使用2张导视板选房区、选房确认处的引导客户，作区域导视标示2个基本物料水性笔，订书机，订书针，白板红笔，房源销控贴纸（根据所售房源进行制作）适量警戒（线）柱摇号区与选房区的隔断适量麦克
17、风摆放于内销控桁架处，用于负责报销控人员使用2个音响现场设备需求1套对讲机用于选房区负责人进行各区域负责人对接3个销控价格表桁架用于选房区负责人及时进行房源销控所用1个选房区物料准备选房区物料准备公式桁架（示意）保利凤凰湾现场公开发售公示选房区人员安排选房区人员安排岗位人数岗位职责负责单位总控2总控协调现场工作保利、龙睿/中地行/保代主销控1确认客户所选房源，保证其准确性，唯一性保利、龙睿/中地行/保代销控确认31名贴销控，2名为确定选房客户取下房源条并粘贴于认筹单上，交由引导人员带领客户办理手续龙睿/中地行/保代、保利置业顾问8为客户选房，逼定成交龙睿/中地行/保代引导岗（兼职）6引导已选房
18、客户至选房确认刚进行房源确认龙睿/中地行/保代选房确认岗2对成功选房客户资料进行核对并确认龙睿/中地行/保代传递岗（兼职）6选房确认完成，由传递岗引导客户到签约区保利公司保安人员4维持选房秩序物管公司保洁人员2现场保洁物管公司选房区注意事项1.需提前核对销控房源数据，保证数据正确性，并由保利提前审核价格及房源；2.选房当天客户凭一张身份证仅可选一套房源，不可叠加；财务区物料配置物料用途数量水牌财务区导视牌1个条桌供财务人员使用4张座椅供财务人员使用8张警戒柱用于在财务区进行隔离交款客户使用窗口使用，形成多条交款通道适量对讲机用于在财务区负责人进行联络总控人员使用3个基本物料订书机，订书针，回型
19、针，印泥，水性笔（黑色、红色），收据单，卷纸若干签约区物料配置物料用途数量水牌签约区导视牌1块对讲机用于签约区的负责人和总控人员协调使用2个认购协议用于最终确定客户所选房源及价格若干销控展板标注发售的楼栋编号，便于选定房源客户及时转筹1块基本物料打印机，复印机，碎纸机，A4纸，订书机，订书针，回型针，印泥、黑色红色 水性笔，对讲机1个，卫生纸若干财务区、签约区物料准备某中央公园城开盘营销方案ppt某中央公园城开盘营销方案ppt财务区人员配置岗位人数岗位职责负责单位财务岗8核对认筹金收据及选房卡、房源条，收回认筹金凭证，选房卡，客户缴1万元之后开具定金票据保利引导岗6确认客户缴纳定金并开具收据之
20、后，引导客户到签约进行签约龙睿/中地行/保代保安人员2现场安保物管公司签约区人员配置岗位人数岗位职责负责单位签约岗10收回选房卡，凭定金收据为已选房客户签订认购书龙睿/中地行/保代兼职人员10协助签约人员完成复印打印等工作保利签约审核岗2审核认购书价格、房源确认离场客户手续已完善龙睿/中地行/保代礼品发放人员1客户完成审核离开之前给其发放礼品保利保安人员2出口安保工作物管公司保洁人员2签约区保洁工作物管公司财务区、签约区物料准备某中央公园城开盘营销方案ppt某中央公园城开盘营销方案ppt签约区注意事项1.需提前准备好认购单，写好房源及优惠，并由保利提前审核价格及房源；2.认购岗分楼栋为客户签订
21、手工认购单，确认认购必须以手撕房源条、选房顺序卡、定金收据及客户资料为依据，进行认购流程完成签约；3.审核岗需提前准备房源价格表进行审核核对；4.客户离场必须手持已完善手续的凭据（认购单及定金收据），若未完成认购需要离场必须交回已撕房源条及认购单，以便准确销控房源；5.已完善手续的客户必须经过签约确认岗方可离场，现场人员在客户认购完成，完善手续之后催促尽快离场，不得在选房区逗留；6.当晚由所有销售人员完成客户资料录入。某中央公园城开盘营销方案ppt某中央公园城开盘营销方案ppt开盘物料汇总物料物料数量数量完成时间完成时间物料物料数量数量完成时间完成时间导视牌13月26日警戒（线）柱根据现场需求
22、3月28日桁架33月26日摇号设备1套3月28日指引牌、导视板93月26日对讲机113月28日条桌（条布）113月28日公示桁架（摇号公示，文本公示）23月26日椅子153月26日选房顺序贴600（适量增减）3月26日铁马根据现场需求3月28日订书机、订书针、回形针根据现场需求3月26日签到本53月25日水牌43月26日签到笔（黑色、红色）根据现场需求3月25日麦克风23月28日开盘公示板（开盘流程，温馨提示，开盘优惠体系）33月22日音响1套3月28日选房卡600分3月26日房源销控贴纸根据现场需求3月26日认购流程4折页64开纸张，1000份3月26日销控价格表桁架1个3月26日户型图60
23、0（适量增减）现有警戒（线）柱根据现场需求3月28日矿泉水、面包600（适量增减）3月28日认购协议根据现场需求3月26日座椅900张3月28日销控展板1块3月26日摇号区舞台13月28日水性笔（黑色、红色）根据现场需求3月26日摇号区LED屏13月28日印泥根据现场需求3月26日房源销控桁架13月26日收据单根据现场需求3月26日注：具体需求量按实际情况酌情调整某中央公园城开盘营销方案ppt某中央公园城开盘营销方案ppt开盘人员配置汇总保利凤凰湾首批开盘人员配置表保利凤凰湾首批开盘人员配置表单位单位人员安排（人）人员安排（人）开发公司保利10代理公司龙睿24中地行24保代7物管公司保安28保
24、洁15兼职公司兼职36其他主持岗1公证岗1合计合计146某中央公园城开盘营销方案ppt某中央公园城开盘营销方案ppt由于当天客户量较大，为维护开盘秩序，针对客户统一管理：1.现场禁止主动对客户进行询问，并留客户电话（如有新来访客户统一在客户登记表记录，开盘后进行客户分配）；2.现场禁止向客户发名片；3.现场客户统一讲解并进行问题解答，禁止随意接待客户；4.开盘当天在岗人员不得擅自离岗，若需要做客户解答，可移交相关区域工作人员进行服务；5.当现场出现客户矛盾是不得与客户发生争执，如有现象，严惩重罚。开盘现场问题汇总某中央公园城开盘营销方案ppt某中央公园城开盘营销方案pptTHANKS中央公园城
25、中央公园城某中央公园城开盘营销方案ppt某中央公园城开盘营销方案ppt1.一个要将中国归于中央集权下的专制一统，一个要恢复天下到六国时代诸侯联盟的松散政制。这看上去好像只是一个是否认同统一的历史趋势的问题，现代人常常站在统一的立场上去批判项羽，仿佛只有用铁骑扫平了六国的秦王才算是一个民族英雄，其实问题并不这么简单。2.诵读识记能力。不少学生虽然能对课文进行朗读，但大多是“小和尚念经有口无心”，不能通过诵读去纠正预习偏差，正字音、明字形，把握好句读、停顿、重音、节奏、语气等，疏通文义，理解大意，变成了“为读而读”；有的则是“为背而读”，要求背诵的段落就去诵读，反之则抛掷一边，这种支离破碎、割裂全
26、篇、只言片语的背诵，将严重影响到对全篇文章的理解3.可以设想，即使没有秦的武力，天下也终将归于一体，这也为汉以后的历史实际所一次次证明。无可否认的是，秦王的铁骑确实使这一过程大大简化了。看上去，历史似乎少走了许多弯路，细想来却又未必。4.先不说铁骑下呻吟的民众，是否也有追求自己那一点卑微的生活自由的权力，就是从文明的发展来说，统一的后果也有许多地方值得怀疑。5.中央集权确实加强了国家的权力，使秦汉帝国成为当时世界上少有匹敌的强大力量。但是，作为代价，从原始社会时代开始积累起来的那一种有限民主（哪怕是统治阶级内部民主），也彻底丧失了。6.春秋战国时期纵横捭阖的士，逐渐变成了可以“倡优畜之”的文人
27、。当秦军焚烧着六国的宫殿，将天下一切珍奇全都劫掠汇聚向咸阳时，中华文明也就从多元变成了一元，从多中心变成了一个或最多两三个中心（所谓“两都”或“三都”）。7.这篇文言文深刻揭露“宫市”对劳动人民的残酷剥削，同时反映了古代时宦者（太监）对贫苦农民百姓的收费的贪婪！选文中的卖柴翁却表现出强烈的反抗精神，在被逼走投无路的情况下，奋起反抗，怒殴宦者，是因为长期被压迫，内心积压的愤恨都发泄了出来。8.文言文要掌握的知识点确实比较多，实词、虚词、通假字、古今义、词类活用、特殊句式，还有相关的文体文化常识等，都是要求学生识记的内容，但从学生课堂活动的表现来看，他们文言知识掌握之薄弱令人担忧。某中央公园城开盘营销方案ppt某中央公园城开盘营销方案ppt
