1、 。物业管理人员应掌握以下几点物业管理物业管理人员应掌握以下几点物业管理费用的管理知识费用的管理知识：1 1、提供服务的过程中，能够向业主说明、提供服务的过程中，能够向业主说明物业服务费用的构成；物业服务费用的构成；2 2、熟悉物业服务收费的依据；、熟悉物业服务收费的依据；3 3、能够及时收取物业服务费；、能够及时收取物业服务费；4 4、能够向业主说明代收代缴费用的具体、能够向业主说明代收代缴费用的具体项目；项目；5 5、掌握物业服务收费的一般技巧。、掌握物业服务收费的一般技巧。存在的问题：存在的问题：1 1、提供服务的过程中，能够向业主说明物业、提供服务的过程中，能够向业主说明物业服务费用的
2、构成；服务费用的构成；2 2、熟悉物业服务收费的依据、熟悉物业服务收费的依据3 3、能够及时收取物业服务费、能够及时收取物业服务费4 4、能够向业主说明代收代缴费用的具体项目、能够向业主说明代收代缴费用的具体项目5 5、掌握物业服务收费的一般技巧、掌握物业服务收费的一般技巧一、物业服务费的含义与构成一、物业服务费的含义与构成（一）物业服务费的含义：（一）物业服务费的含义：是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业
3、主收取的费用。护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。（二）物业服务费用的构成（二）物业服务费用的构成1 1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2 2、物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用、物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；3 3、物业管理区域清洁卫生费用；、物业管理区域清洁卫生费用；4 4、物业区域绿化养护费用；、物业区域绿化养护费用；5 5、物业管理区域秩序维护费用；、物业管理区域秩序维护费用；第一环节第一环节 物业服务收费的构物业服务收费的构成成6 6、办公费用、办公费用7 7、物业管理企业固定
4、资产折旧、物业管理企业固定资产折旧8 8、物业公用部位、公用设施设备及公共责任保、物业公用部位、公用设施设备及公共责任保险费用；险费用；9 9、经业主同意的其他费用。、经业主同意的其他费用。备注：备注：实行包干制的物业服务费用实行包干制的物业服务费用=物业物业服务成本服务成本+法法定税费定税费+物业管理企业利润物业管理企业利润；实行酬金制实行酬金制=物业服务支出物业服务支出+物业管理企业的酬物业管理企业的酬金金。二、物业服务的计费方式1、包干制 由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式；适用范围：普通住宅小区（包括经济适用房）2、酬金
5、制 是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。适用范围：高档公寓、别墅、大厦的物业服务收费测算三、物业服务费用收取与使用的原则三、物业服务费用收取与使用的原则1 1、有偿服务原则、有偿服务原则2 2、专款专用的原则、专款专用的原则3 3、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则4 4、民主管理原则、民主管理原则5 5、服务收费与使用的原则、服务收费与使用的原则四、物业服务收费依据四、物业服务收费依据1 1、物业服务合同的约定、物业服
6、务合同的约定2 2、法律法规的规定、法律法规的规定物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法20042004年年1 1月月1 1日起执行日起执行五、物业专项维修资金：五、物业专项维修资金：1.1.定义：专项维修资金属于业主所有，用于物业定义：专项维修资金属于业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施的维修和保修期满后物业共用部位、共用设施的维修和更新、改造更新、改造 ，不得挪作他用的资金。，不得挪作他用的资金。2 2、专项维修资金属于谁？应当由谁管理？如何使用、专项维修资金属于谁？应当由谁管理？如何使用？住宅共用部位共用设备维修基金管理办法住宅共用部位共用设备维修基金管理办法规定：规定：
7、在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修资金移交给当地房地产行政主管部门代将代收的维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产管。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将资金移交给物业管理企业代管。行政主管部门将资金移交给物业管理企业代管。物物业管理条例业管理条例中明确规定，物业专项维修资金归业主中明确规定，物业专项维修资金归业主所有。所有。筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以
8、上总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；的业主同意；3 3、专项维修资金应当存在哪里？有何特别要求、专项维修资金应当存在哪里？有何特别要求？我国法律规定，专项维修资金应当专户专存。我国法律规定，专项维修资金应当专户专存。为了保证专项维修资金的安全，维修资金闲置为了保证专项维修资金的安全，维修资金闲置时除可购买国债或法律法规规定的其他范围外时除可购买国债或法律法规规定的其他范围外，不得挪做它用，不得挪做它用 。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。业主决策、政府监督的原则。住宅专项维修资金专户以物业管理区域为
9、单位住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账；未划定物业设账，并按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。设分户账。广东省物业管理条例广东省物业管理条例 4.4.房屋交易时，物业专项维修资金能更名吗？房屋交易时，物业专项维修资金能更名吗？产权人转让房屋所有权时，如果当初的产产权人转让房屋所有权时，如果当初的产权人已经缴存了物业专项维修资金，则由买卖权人已经缴存了物业专项维修资金，则由买卖双方当事人持房屋产权变更证明和缴存的物业双方当事人持房屋产权变更证明和缴存的物业维修资金专用票据以及相
10、关的身份证明等要件维修资金专用票据以及相关的身份证明等要件到结算中心基金归集部办理维修资金更名手续到结算中心基金归集部办理维修资金更名手续。更名目前不收取手续费。更名目前不收取手续费。5.5.房屋的产权人如何了解和查询维修资金？房屋的产权人如何了解和查询维修资金？产权人个人查询资金账户余额时，只要持本人产权人个人查询资金账户余额时，只要持本人身份证明及缴存的维修资金专用票据到结算中身份证明及缴存的维修资金专用票据到结算中心基金核算部即可查询；若要查询心基金核算部即可查询；若要查询“小区小区”或或者一幢楼缴存的维修资金，须由小区业主大会者一幢楼缴存的维修资金，须由小区业主大会选举的业主委员会相关
11、人员，持业主委员会出选举的业主委员会相关人员，持业主委员会出具的介绍信，方可查询具的介绍信，方可查询“小区小区”或整幢楼缴存或整幢楼缴存的物业专项维修资金余额。的物业专项维修资金余额。第二环节第二环节 物业服务费用的收取物业服务费用的收取一收取物业服务费的程序一收取物业服务费的程序向客户送发交费通知单客户未交费再次发出催缴通知单发出最后催缴通知单发送律师函提起诉讼发出催缴通知单客户交费收费开票审核入账二、追缴物业管理费的方法二、追缴物业管理费的方法1 1、一般性追缴、一般性追缴2 2、针对性追缴、针对性追缴3 3、区别性追缴、区别性追缴三、物业服务收费纠纷产生的原因三、物业服务收费纠纷产生的原
12、因1 1、对服务不满，对受约束不满、对服务不满，对受约束不满2 2、对收费标准、项目、方式不满、对收费标准、项目、方式不满3 3、建设单位遗留问题所致、建设单位遗留问题所致4 4、邻里关系等问题引起、邻里关系等问题引起5 5、对外部大环境不满、对外部大环境不满6 6、无支付能力、无支付能力7 7、特权思想作怪、特权思想作怪8 8、受人传染、唆使、受人传染、唆使四、物业服务收费纠纷的解决对策四、物业服务收费纠纷的解决对策1 1、深入了解欠费原因，加强与业主的协商沟通、深入了解欠费原因，加强与业主的协商沟通，依理依法说服；，依理依法说服；2 2、借助业主公约和业主委员会的力量；、借助业主公约和业主
13、委员会的力量；3 3、正确业主工作单位、居委会等外在因素的帮、正确业主工作单位、居委会等外在因素的帮助；助；4 4、服务项目、流程设计上力求能够区分；、服务项目、流程设计上力求能够区分；5 5、改进服务、计费方式和收费方法；、改进服务、计费方式和收费方法；6 6、完善物业管理服务合同，严格依约行事；、完善物业管理服务合同，严格依约行事；7 7、在必要的催缴程序后通过法律途径解决、在必要的催缴程序后通过法律途径解决第三环节第三环节 代收代缴费用代收代缴费用一、代收代缴费用项目一、代收代缴费用项目1 1、代收水费、代收水费2 2、代收电费、代收电费3 3、代收燃气费、代收燃气费4 4、代收供热费、
14、代收供热费5 5、代收电话、宽带、有线电视费等、代收电话、宽带、有线电视费等二、代收代缴费用的有关规定二、代收代缴费用的有关规定物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。不得向业主收取手续费等额外费用。三、代收代缴费用的程序三、代收代缴费用的程序1 1、查表计数；、查表计数；2 2、及时向业主或使用人送达代缴
15、费用收费、及时向业主或使用人送达代缴费用收费通知单；通知单；3 3、对代收代缴的费用及时统计、及时追讨、对代收代缴的费用及时统计、及时追讨欠缴费用欠缴费用4 4、转交费用给相应的部门、转交费用给相应的部门物业接管验收方案物业接管验收方案 1.1.含义、作用含义、作用接管验收是指物业管理公司接管房地产接管验收是指物业管理公司接管房地产开发企业、建设单位或个人委托管理的开发企业、建设单位或个人委托管理的新建或原有物业时，为保证主体结构安新建或原有物业时，为保证主体结构安全和满足使用功能而对其进行的再检验全和满足使用功能而对其进行的再检验。物业接管验收的作用是提早发现、提早物业接管验收的作用是提早发
16、现、提早解决、提高产品交付质量、提升客户满解决、提高产品交付质量、提升客户满意度、融洽客户关系。意度、融洽客户关系。2.物业接管验收的条件物业接管验收的条件物业验收的常规条件物业验收的常规条件a.a.凡竣工的洋房，一般需要做到凡竣工的洋房，一般需要做到“五通一平五通一平”，即，即通路、通水、通电、通信、通暖，楼前通路、通水、通电、通信、通暖，楼前6 6米、楼后米、楼后3 3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。安全。b.b.高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部高层住宅楼生活供水系统，必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证。门核发的用水
17、合格证。c.c.高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发的安全高层住宅楼电梯，必须具有劳动部门核发的安全运行合格证。运行合格证。d.d.高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验高层住宅楼消防供水系统，必须经消防部门检验合格。合格。e.e.洋房应按图样、文件要求达到设备齐全、功能可洋房应按图样、文件要求达到设备齐全、功能可靠、手续完备。靠、手续完备。新建房屋接管验收条件新建房屋接管验收条件a.a.建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；b.b.供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；能正常使用；c.
18、c.房屋幢、户编号经有关部门确认。房屋幢、户编号经有关部门确认。原有房屋接管验收条件原有房屋接管验收条件a.a.房屋所有权、使用权清楚；房屋所有权、使用权清楚；b.b.土地使用范围明确；土地使用范围明确；c.c.原物业管理公司已解除合同关系。原物业管理公司已解除合同关系。3.3.物业接管验收工作的准备物业接管验收工作的准备一、成立物业接管验收小组一、成立物业接管验收小组组长：物业公司总经理组长：物业公司总经理 （依公司情况而定）（依公司情况而定）副组长：管理处经理副组长：管理处经理 成员：工程部人员、客户服务主任、物业管理员、成员：工程部人员、客户服务主任、物业管理员、水电工、办公室人员、策划
19、部人员水电工、办公室人员、策划部人员主要工作人员为办公室人员、策划部人员、工程主要工作人员为办公室人员、策划部人员、工程部人员做到以下几点：部人员做到以下几点：a.a.办公室人员进行物业的产办公室人员进行物业的产权、工程以及相关资料的验收工作；权、工程以及相关资料的验收工作；b.b.策划部人员策划部人员进行整个验收工作策划书的编写；进行整个验收工作策划书的编写；c.c.工程部人员进工程部人员进行房屋配备、公共设施和用电配备的验收工作。行房屋配备、公共设施和用电配备的验收工作。二、接管验收的资料准备二、接管验收的资料准备产权资料产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑项目批准文件、用地批准文件
20、、建筑执照、拆迁安置资料执照、拆迁安置资料技术资料：技术资料：a.a.准备准备引用法规、标准引用法规、标准中相关的中相关的规范、标准；规范、标准；b.b.从开发商借阅相关工程资料，熟悉从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况；并了解项目基本情况；c.c.图纸：该物业的设计图和图纸：该物业的设计图和施工图纸、特别是隐蔽工程的图纸及施工现场记录施工图纸、特别是隐蔽工程的图纸及施工现场记录；d.d.表格表格:针对该物业验收的内容事先设计一些验针对该物业验收的内容事先设计一些验收记录的表格，比如房屋接管验收表、公共配套设收记录的表格，比如房屋接管验收表、公共配套设施接管验收表、机电设备接管验收
21、表、室内接管验施接管验收表、机电设备接管验收表、室内接管验收遗留问题统计表、机电设备接管验收遗留问题统收遗留问题统计表、机电设备接管验收遗留问题统计表等。计表等。三、进行现场初步勘察三、进行现场初步勘察根据设计图和施工图，由验收小组人员到工地现根据设计图和施工图，由验收小组人员到工地现场进行初步勘察，为接管验收工作的开展打下基场进行初步勘察，为接管验收工作的开展打下基础。础。提前参与安装调试。安排设备管理人员，维修提前参与安装调试。安排设备管理人员，维修工参与设备安装、调试。熟悉设备性能，及早发工参与设备安装、调试。熟悉设备性能，及早发现问题并及时提出合理化建议现问题并及时提出合理化建议对于设
22、计中没有的设施设备，但在物业管理中对于设计中没有的设施设备，但在物业管理中又必须增设的，可降低管理、运行费用的，应建又必须增设的，可降低管理、运行费用的，应建议开发商增设。议开发商增设。4.4.物业管理的验收流程、操作方法及验收物业管理的验收流程、操作方法及验收标准标准（一）验收流程（一）验收流程经理室下达接管验收指令公司组建接管验收小组人事、工程、商户资料接管准备进行财务账目移交进行人事移交 要求正确、要求正确、真实补齐真实补齐 否否资料资料 要求发展要求发展商限时整改商限时整改 否否 是 进行业主（或商户）资料移交验收是否合格进行硬件设施、设备验收是否合格记录档案（二）操作方法（二）操作方
23、法1.1.电话通知验收电话通知验收 新建住宅具备上述条件后，开发建设单新建住宅具备上述条件后，开发建设单位应当及时以电话形式通知物业管理企业进位应当及时以电话形式通知物业管理企业进行物业管理接管验收工作。行物业管理接管验收工作。2.2.成立验收小组成立验收小组 接管验收前成立有开发建设单位和物业接管验收前成立有开发建设单位和物业管理企业组成的验收小组，根据工程竣工和管理企业组成的验收小组，根据工程竣工和项目的实际情况做好接管验收的相关工作。项目的实际情况做好接管验收的相关工作。3.3.移交基础资料移交基础资料 验收小组应当对基础资料进行查验收小组应当对基础资料进行查验。资料完整、齐全的，开发建
24、设单位验。资料完整、齐全的，开发建设单位应当与物业管理企业及时办理资料交接应当与物业管理企业及时办理资料交接手续。不齐全的开发建设单位应当书面手续。不齐全的开发建设单位应当书面说明情况，并明确移交的时间和明细，说明情况，并明确移交的时间和明细，待资料齐全后办理交接手续。具体资料待资料齐全后办理交接手续。具体资料如下：如下：（1 1）竣工验收合格报告；）竣工验收合格报告；（2 2）小区规划详图、竣工总平面图、单体建筑）小区规划详图、竣工总平面图、单体建筑、结构、水电、设备的竣工图；绿化平面图、结构、水电、设备的竣工图；绿化平面图、附属配套设施、地下管网等隐蔽管线工程、附属配套设施、地下管网等隐蔽
25、管线工程竣工图等资料；竣工图等资料；（3 3）物业质量保证文件和使用说明文件文本；）物业质量保证文件和使用说明文件文本；（4 4）供水协议书；）供水协议书；（5 5）供电协议书；）供电协议书；（6 6）供气协议书；）供气协议书；（7 7）消防设施合格证；）消防设施合格证；（8 8）电梯准用证；）电梯准用证；（9 9）机电设备出厂合格证、设备使用说明书）机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡，保修、设备安装、调试报告和设备保修卡，保修协议；协议；（1010）业主购房合同（）业主购房合同（商品房买卖合同商品房买卖合同）文本范本；文本范本；（1111）专项维修资金交纳明细
26、；）专项维修资金交纳明细；（1212）住宅工程质量分户验收汇总表住宅工程质量分户验收汇总表；（1313）前期物业管理服务合同前期物业管理服务合同约定的文件约定的文件、资料和法律、法规规定的资料；、资料和法律、法规规定的资料；（1414）物业服务企业与开发建设单位关于工程）物业服务企业与开发建设单位关于工程质量保证金使用和管理的合同约定；质量保证金使用和管理的合同约定；（1515）物业管理所必需的其它资料，如物业的规划、）物业管理所必需的其它资料，如物业的规划、建设的有关资料、有关房屋产权权属的资料、工程建设的有关资料、有关房屋产权权属的资料、工程验收的各种签证、记录、证明、业主及房屋面积清验收
27、的各种签证、记录、证明、业主及房屋面积清册等；册等；4.4.验收工程中出现的问题，由置业公司整理汇总，并验收工程中出现的问题，由置业公司整理汇总，并督促施工单位限期整改。督促施工单位限期整改。5.5.整改完成，由置业公司再次组织验收直至合格。整改完成，由置业公司再次组织验收直至合格。6.6.验收合格，双方在验收表上签字，并一式两份、置验收合格，双方在验收表上签字，并一式两份、置业、物业各一份。业、物业各一份。（三）验收标准（三）验收标准主体系统主体系统a.a.地基基础的沉降不得超过地基基础设计，不得引起地基基础的沉降不得超过地基基础设计，不得引起上部结构的开裂和相邻房屋的损坏；上部结构的开裂和
28、相邻房屋的损坏；b.b.钢筋混凝土不能变形、裂缝，不能超过规定值；钢筋混凝土不能变形、裂缝，不能超过规定值；c.c.砖石必须有足够强度和刚度；砖石必须有足够强度和刚度；d.d.木结构应牢固，支撑系统可靠，无蚁害；木结构应牢固，支撑系统可靠，无蚁害；e.e.建筑抗震设计规范的房屋；建筑抗震设计规范的房屋；外墙不得渗水外墙不得渗水层面层面a.a.层面排水畅通，无积水，不渗水；层面排水畅通，无积水，不渗水；b.b.平面应有隔热保温设施，三层以上房屋在公用部位平面应有隔热保温设施，三层以上房屋在公用部位应设置层面检修孔应设置层面检修孔c.c.阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口阳台和三层以上房
29、屋的屋面应有组织排水，出水口，檐沟，落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏，檐沟，落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏楼层面楼层面a.a.层面与基层须粘贴牢固、不空鼓，整体面层平整，层面与基层须粘贴牢固、不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和起砂等缺陷，块料层面应顺不允许有裂缝，脱皮和起砂等缺陷，块料层面应顺直，无缺角掉角；直，无缺角掉角；b.b.卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面相隔卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面相隔2cm,2cm,不不应积水，不许倒冷水和渗漏；应积水，不许倒冷水和渗漏；c.c.木楼地面平整牢固，接缝密合，色泽均匀，油漆完木楼地面平整牢固，接缝密合，色泽均匀，油漆完好光亮；
30、好光亮；d.d.钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲、表面平滑、楼钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲、表面平滑、楼梯无裂缝、无表皮剥落；梯无裂缝、无表皮剥落；公共配套公共配套a.a.绿化符合设计要求，无大面积杂草，绿化水管布局合绿化符合设计要求，无大面积杂草，绿化水管布局合理，绿化阀门开关灵活，安装稳固；理，绿化阀门开关灵活，安装稳固；b.b.道路路面平整，无水泥块、断裂，路牙石砌筑整齐，道路路面平整，无水泥块、断裂，路牙石砌筑整齐，灰缝饱满；灰缝饱满；c.c.交通标识线路牌清楚完好；交通标识线路牌清楚完好；门窗系统门窗系统a.a.钢门窗安装牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐钢门窗安装牢固，无翘曲
31、变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗适度；全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗适度；b.b.门窗玻璃安装整齐、牢固，油灰饱满；门窗玻璃安装整齐、牢固，油灰饱满；c.c.抹灰面表面应平整，不应有空鼓、裂缝、气泡和色差；抹灰面表面应平整，不应有空鼓、裂缝、气泡和色差；d.d.饰面砖表面应洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺饰面砖表面应洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺角掉角；角掉角；e.e.油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷电气系统电气系统a.a.电子线路平整，牢固，顺直，过墙应有导管。电器插电子线路平整，牢固，顺
32、直，过墙应有导管。电器插座安排牢固，符合座安排牢固，符合“左零右火左零右火”规定；规定；b.b.按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置；按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置；c.c.照明器具等低压电器，安装支架须牢固，部件齐全，照明器具等低压电器，安装支架须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；接触良好，位置正确；d.d.门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果好；防盗门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果好；防盗网安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮；网安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮；e.e.各种避雷针装置所有连接点须牢固，可靠，接地值符各种避雷针装置所有连接点须牢固，可靠，
33、接地值符合；合；f.f.电梯准确地启动运行；电机的噪声和震动声不得超过电梯准确地启动运行；电机的噪声和震动声不得超过电气装置工程施工及验收规值；制动器、限速器及其他电气装置工程施工及验收规值；制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安全设备应动作灵敏可靠。消防系统消防系统 消防标志清楚，玻璃完好，设施配件齐全；高消防标志清楚，玻璃完好，设施配件齐全；高层民用建筑设计防火要求，有消防部门检验合格签证层民用建筑设计防火要求，有消防部门检验合格签证。管理系统管理系统a.a.管道安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏，水压管道安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏，水压充足；充足；b.b.高位水箱进水管与
34、水箱检查口的设置应便于检查；高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检查；c.c.卫生间、厨房内的排污房分设出户管长不宜超高压卫生间、厨房内的排污房分设出户管长不宜超高压，并不应使用陶瓷管，地涌、排污管接口、检查口不，并不应使用陶瓷管，地涌、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水须流畅；卫生器具质量良好，部件得渗漏，管道排水须流畅；卫生器具质量良好，部件齐全，制动灵活；齐全，制动灵活；e.e.水泵安装平稳，运行时无较大的震动；水泵安装平稳，运行时无较大的震动；f.f.楼宇门牌标识清晰；外表装饰完整，垃圾中转站密楼宇门牌标识清晰；外表装饰完整，垃圾中转站密封完好，使用方便；封完好，使用方便；g.g.
35、保安亭、保安道闸安装牢固、配件齐全，开启灵活保安亭、保安道闸安装牢固、配件齐全，开启灵活，标识清晰，完好无损；，标识清晰，完好无损；h.停车场地面平整，照明充足，安全设施好，排水设施停车场地面平整，照明充足，安全设施好，排水设施良好，单车、摩托车棚安装平整；良好，单车、摩托车棚安装平整；i.i.明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固，平稳；牢固，平稳；j.j.台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝；台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝；k.k.沙井、检查井、化粪池排水顺畅，池壁无裂缝，池内沙井、检查井、化粪池排水顺畅，池壁无裂缝，池内无杂物；水池
36、、水箱卫生清洁，无渗漏；无杂物；水池、水箱卫生清洁，无渗漏；l.l.信报箱安装牢固，完好无损，表面光洁平整信报箱安装牢固，完好无损，表面光洁平整;m.m.摄像头无死角、无遮挡监控。摄像头无死角、无遮挡监控。物业管理设备设施维修管理大家看图能收获什么信息看这个设备看这个设备一、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。（1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。（2）维护保养工作的实施维护保养工作主
37、要分日常维护保养和定期维护保养两种。日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作：彻底内外清扫、擦洗、疏通；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。（3）设备的点检 设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时
38、可以停机检查，也可以随机检查。设备的点检包括日常点检及计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检内容主要包括：运行状况及参数；安全保护装置；易磨损的零部件；易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；在运行中经常要求调整的部位；在运行中经常出现不正常现象的部位。设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。(4)物业设备的计划检修对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修实行计划检
39、修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。(5)计划检修和维护保养的关系设备设施管理概述设备设施管理概述一、房屋及设备设施的种类和组成部分一、房屋及设备设施的种类和组成部分二、设备设施管理的基本要求二、设备设施管理的基本要求100%全全部部设设备备设设施施总总数数量量完完好好设设备备设设施施数数量量设设备备设设施施完完好好率率三、设备设施管理的内容与方法三、设备设施管理的内容与方法二、设备设施维修养护计划与实施二、设备设施维修养护计划与实施设备设施维修养护计划的制定设备设施维修养护计划的制定明确目标明确目标收集材料
40、收集材料计划草案论证计划草案论证计划确定，履行必要的批准手续，一般还要计划确定，履行必要的批准手续，一般还要向业主进行必要的解释或说明向业主进行必要的解释或说明执行计划：根据实际情况的变化进行适当的执行计划：根据实际情况的变化进行适当的调整调整计划的可计划的可执行性和执行性和验证办法验证办法以往运行记录以往运行记录技术状况诊断技术状况诊断技术档案资料技术档案资料计划草案编写计划草案编写技术可行技术可行性分析性分析资源的满资源的满足情况足情况资金的落资金的落实情况实情况能否满足能否满足需求需求设备设施维修养设备设施维修养护计划护计划维修养护的对象：名称、位置、维修养护的对象：名称、位置、状态、范
41、围状态、范围维修养护的责任人：人员构成、维修养护的责任人：人员构成、分工和责权分工和责权维修养护的标准：包括养护的频维修养护的标准：包括养护的频次和时间间隔次和时间间隔维修养护的方法：包括必要的程维修养护的方法：包括必要的程序和规程序和规程维修养护效果的验证：维修养护效果的验证：包括验证包括验证的方法、记录等的方法、记录等设备设施维修养护计划的实施设备设施维修养护计划的实施运行和使用者的责任和配合运行和使用者的责任和配合维修保养人员职责维修保养人员职责月、季度检查月、季度检查半年检查和书面报告半年检查和书面报告更换材料、设备的供应更换材料、设备的供应安全工作安全工作共用设备设施的运行管理共用设备设施的运行管理房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制共用设备设施外包管理合同的签署和外包控制
