1、CompanyLOGOCompany L案例讨论：案例讨论：v 张三购买李四的房屋，双方签订了合同，张三交付了房屋价款张三购买李四的房屋，双方签订了合同，张三交付了房屋价款3030万元，万元，李四将房屋钥匙交给张三，则房屋所有权是否转移？李四将房屋钥匙交给张三，则房屋所有权是否转移？v 甲（离休干部）与老保姆乙感情深厚。甲担心自己百年后，子女不给甲（离休干部）与老保姆乙感情深厚。甲担心自己百年后，子女不给乙继续居住现有住房。甲乙约定，无论何种情况乙在有生之年都可居乙继续居住现有住房。甲乙约定，无论何种情况乙在有生之年都可居住现有住房住现有住房,现甲因病去世。甲子女能否收回该住房，为什么？现甲因
2、病去世。甲子女能否收回该住房，为什么？v 赵六因病死亡，其全部遗产包括房屋赵六因病死亡，其全部遗产包括房屋5 5间和其他家庭财产若干由其子间和其他家庭财产若干由其子赵七、赵八和其女赵九继承。他们何时取得遗产的所有权？赵七、赵八和其女赵九继承。他们何时取得遗产的所有权？v 张三借了李四张三借了李四2 2万元钱，李四让其提供担保，张三将自己的汽车抵押万元钱，李四让其提供担保，张三将自己的汽车抵押给李四，未办理抵押登记。李四对该汽车是否享有抵押权？给李四，未办理抵押登记。李四对该汽车是否享有抵押权？v 甲乙结婚需用房，甲知某楼盘凭教师证可获购房优惠，即用乙母丙的甲乙结婚需用房，甲知某楼盘凭教师证可获
3、购房优惠，即用乙母丙的教师证购买婚房，购房款全部由甲付清。拿到该房后甲乙结婚并居住。教师证购买婚房，购房款全部由甲付清。拿到该房后甲乙结婚并居住。而登记薄和房产证上记载的所有人是丙。后甲乙常争吵要离婚，丙欲而登记薄和房产证上记载的所有人是丙。后甲乙常争吵要离婚，丙欲将该房出售。丙是否有权出售该房？将该房出售。丙是否有权出售该房？Company Lp物权法物权法概述概述p物权法物权法与我们的生活与我们的生活 物权法物权法中的不动产登记制度中的不动产登记制度 物权法物权法中的业主的建筑物区分所有权制度中的业主的建筑物区分所有权制度 物权法物权法对夫妻财产的影响对夫妻财产的影响 相邻关系和地役权相邻
4、关系和地役权 建设用地使用权建设用地使用权/宅基地使用权宅基地使用权 悬赏广告悬赏广告Company Lv物物v物权物权v物权法物权法 物权法物权法第二条：因物的归属和利用第二条：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。所有权、用益物权和担保物权。Company
5、LCompany L物物 权权自物自物权权他物他物权权国家所有权国家所有权集体所有权集体所有权个人所有权个人所有权用益物权用益物权担保物担保物权权土地承包经营权土地承包经营权建设用地使用权建设用地使用权宅基地使用权宅基地使用权地役权地役权典权典权居住权居住权抵押权抵押权质权质权留置权留置权建筑物区分所有权建筑物区分所有权相邻权相邻权共有共有利用物的利用物的使用价值使用价值Company L物权行为（独立性）与债权行为（相对性）之比较物权行为（独立性）与债权行为（相对性）之比较Company L甲甲乙乙买卖契约买卖契约A A书书B B书书C C书书有权处分有权处分乙取得所有权乙取得所有权无权处分
6、无权处分乙恶意：不能取得所有权乙恶意：不能取得所有权乙善意：取得所有权乙善意：取得所有权无权处分无权处分乙不能取得所有权乙不能取得所有权丁有权向甲请求损害赔偿或丁有权向甲请求损害赔偿或自知道乙之日起自知道乙之日起2年内向乙年内向乙请求返还请求返还C书（书（107）Company Ln 物权法定原则物权法定原则n 一物一权原则一物一权原则n 公示、公信原则公示、公信原则Company LCompany LCompany LCompany L1 1、买卖契约有效成立时，所有权即行移转。、买卖契约有效成立时，所有权即行移转。英国法英国法采此制度。采此制度。2 2、买卖契约有效成立时，所有权即行移转，
7、但非经登记（不动产）或交付、买卖契约有效成立时，所有权即行移转，但非经登记（不动产）或交付不得对抗善意第三人。不得对抗善意第三人。法国民法和日本民法法国民法和日本民法采此制度。采此制度。3 3、买卖标的物不因买卖契约有效成立而当然移转，尚须以登记（不动产）或、买卖标的物不因买卖契约有效成立而当然移转，尚须以登记（不动产）或交付（动产）为要件。交付（动产）为要件。Company LCompany L买卖买卖让与合意让与合意+交付交付=动产所有权之移转动产所有权之移转让与合意让与合意+登记登记=不动产所有权之移转不动产所有权之移转意思表示意思表示事实行为事实行为（公示行为）（公示行为）Compan
8、y L物权变动物权变动不不动动产产善意取得善意取得法律行为法律行为非法律行为非法律行为取得、设定、变更：书面取得、设定、变更：书面+登记登记消灭：抛弃：单独行为消灭：抛弃：单独行为+登记登记取得取得事由：继承、强制执行、征收、判决等事由：继承、强制执行、征收、判决等效力：非经登记，不得处分效力：非经登记，不得处分消灭：物之消灭等消灭：物之消灭等动动产产动产物权动产物权善意取得善意取得法律行为法律行为非依法律行为非依法律行为取得：物权契约取得：物权契约+交付交付消灭单独行为：抛弃消灭单独行为：抛弃消灭：物之消灭等消灭：物之消灭等取得：事实行为、继承等取得：事实行为、继承等动产质权动产质权：法律行
9、为：法律行为/善意取得善意取得留置权留置权：法定取得：法定取得/抛弃消灭抛弃消灭取得取得设定设定变更变更丧失丧失Company Lp物权法物权法中的不动产登记制度中的不动产登记制度概括规定概括规定v 物权法物权法第第9 9条条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外法律另有规定的除外。依法属。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。总概规定总概规定v 物权法物权法第第14 14条条不动产物权的设立、变更、转
10、让和消灭，依照法不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。生效时间生效时间v 物权法物权法第第16 16条条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。登记簿由登记机构管理。登记效力登记效力Company L合同效力与物权效力区分合同效力与物权效力区分 物权法物权法第第15 15条条当事人之间订立有关设立、变更、转让和当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合消灭不动产物权的合同，
11、除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。区分原则区分原则举例：举例：最高人民法院最高人民法院民通意见民通意见第第128条规定：公民之间赠与关系的条规定：公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人
12、，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。l 担保法担保法第第41 41条：条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。抵押合同自登记之日起生效。Company L两种新的登记制度两种新的登记制度(预备登记制度预备登记制度)p 更正登记、异议登记更正登记、异议登记p 预告登记预告登记 公示效力？公示效力？物权法物权法第第2020条第条第1 1款：款：当事人签订买卖房屋或者其他不动当事人签订买卖
13、房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定约定可以向登记机构申请可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。不发生物权效力。Company Lp物权法物权法中的业主的建筑物区分所有权制度中的业主的建筑物区分所有权制度 物权法物权法第第7070条条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享
14、有共有和共同管理的权利。利。建筑物区分所有权建筑物区分所有权专有权专有权共有权共有权管理权管理权/成员权成员权Company LCompany L专有部分与共用部分专有部分与共用部分 专有部分专有部分：（1）住宅的自用部位和自用设备，指户门以内的部）住宅的自用部位和自用设备，指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台。（位和设备，包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台。（2）房屋）房屋户内全部可供使用的空间面积。（户内全部可供使用的空间面积。（3）由）由套内房屋的使用面积、套内套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。三部分组成
15、。Company L商品房销售面积商品房销售面积 Company L 共用部分：共用部分：共用部位，一般是指是指住宅主体承重结构部位（包括共用部位，一般是指是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用共用设施设备，是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、道路、路灯
16、、沟渠、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施、消防设施、锅炉、煤气线路、绿地池、井、公益性文体设施、消防设施、锅炉、煤气线路、绿地和共用设施设备使用的房屋等。和共用设施设备使用的房屋等。Company Lu 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消
17、防、公共照明等附属设施、设道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。除外。u 第四条业主基于对住宅、经
18、营性用房等专有部分特定使用功能的第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。人合法权益的除外。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释应用法律若干问题的解释（法释（法释20097号）号）Company L 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特
19、定第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的特定房屋买卖合同中的露台露台等，应当认定为物权法第六章所称等，应当认定为物权法第六
20、章所称专专有部分的组成部分有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释应用法律若干问题的解释（法释（法释20097号）号）Company L区区分分所所有有建建筑筑物物Company L 业主、业主大会和业主委员会业主、业主大会和业主委员会 物权法物权法第第81 81条：条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建
21、设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。法更换。物权法物权法第第7878条条:业主大会或者业主委员会的决定，对业业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。赔偿？受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。赔偿？物权法物权法第第8383条条:业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪业主大
22、会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业主委员会的诉讼地位？业主委员会的诉讼地位？Company L物权法第物权法第7676条条原物业管理条例第原物业管理
23、条例第1111、1212条条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的
24、其设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项他重大事项。决定前款第五项和第六项规定决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。人数过半数的业主同意。业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业公约和业主大
25、会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主大会规则规定的其他有关物
26、业管理的职责。业主大会作出决定，必须经与会业主作出决定，必须经与会业主所持投票权所持投票权1 12 2以上以上通过。通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主理区域内全体业主所持投票权所持投票权2 23 3以上通过。以上通过。Company L建筑区划内共有的范围建筑区划内共有的范围 物权法物权法第第7373条：条：建筑区划内的建筑区划内的道路道路，属于业主共有，属于业主共有，
27、但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地绿地，属于业主共有，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他其他公共场所、公用设施和物业服务用房公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。，属于业主共有。Company L 车库、车位的归属车库、车位的归属 物权法物权法第第7474条：条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的建筑区划内，规划用
28、于停放汽车的车位、车库的归属归属，由当，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式事人通过出售、附赠或者出租等方式约定约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主共有。Company L 第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关条第一款有关“应当首先满足业主的需要应当首先满足业主的需要”的规定。的规定。前款所称配置比例是指规
29、划确定的建筑区划内规划用于停放汽车前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。的车位、车库与房屋套数的比例。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释若干问题的解释（法释（法释20097号）号）Company Lu 第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔
30、偿损失的，人民法院应予支持。除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。行为进行抗辩的，人民法院不予支持。u 第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主有利害关系的业主”。建筑区划。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害
31、关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释应用法律若干问题的解释（法释（法释20098号）号）Company L 婚姻法婚姻法关于夫妻财产之规定关于夫妻财产之规定 婚姻法婚姻法第第17 17条：条：夫妻在夫妻在婚姻关系存续期间婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（二）生产、经营的收益；（三）知识
32、产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。婚姻法婚姻法第第18 18条：条：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方（一）一方的婚前财产；的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）
33、一方专用的生活用品；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。（五）其他应当归一方的财产。婚姻法婚姻法第第19 19条：条：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双
34、方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，债务，第三人知道该约定的第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。，以夫或妻一方所有的财产清偿。Company L 婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外有约定的除外。最高人民法院关于适用最高人民法院关于适用中
35、华人民共和国婚姻中华人民共和国婚姻法法若干问题的解释（一）第十九条若干问题的解释（一）第十九条 Company Lp善意取得制度善意取得制度 小张小张 小李小李 小王小王交其保管并可使用交其保管并可使用要要求求返返还还Company L物权法物权法106条之规定条之规定第一百零六条第一百零六条 无处分权人将无处分权人将不动产或者动产不动产或者动产转让给受让人的，所转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
36、（内含条件：当事人之间（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（内含条件：当事人之间存在无权处分行为）存在无权处分行为）（二）以合理的价格转让；（二）以合理的价格转让；（三）转让的（三）转让的不动产或者动产不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得受让人依照前款规定取得不动产或者动产不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得当事人善意取得其他物权其他物权的，参照前两款规定。的，参照前两
37、款规定。盗赃物能否适用善意取得制度？盗赃物能否适用善意取得制度？Company L 民通意见民通意见第条：第条：婚姻法婚姻法解释（一）第解释（一）第17 17条条：Company L 小张小张 善意受让人小李善意受让人小李 小张之妻小王小张之妻小王求求返返还还要要Company Lu 法定夫妻财产共有权的取得（即夫妻基于身份而取得的财产共有权）法定夫妻财产共有权的取得（即夫妻基于身份而取得的财产共有权）是否需要履行物权变动的形式是否需要履行物权变动的形式 在夫妻财产关系内部，在夫妻财产关系内部，确定夫妻财产权利之归属应确定夫妻财产权利之归属应适用适用婚姻法婚姻法。基于夫妻身份基于夫妻身份是否通
38、过法律行为，是否符是否通过法律行为，是否符合物权变动法定形式，合物权变动法定形式，婚婚姻法姻法并无要求。并无要求。（如：婚后一方父母无特指（如：婚后一方父母无特指一方为赠与人的赠与财产，一方为赠与人的赠与财产，属于夫妻共有，无需受赠方属于夫妻共有，无需受赠方之处分。）之处分。）在夫妻财产关系的对外效在夫妻财产关系的对外效力上，应适用力上，应适用物权法物权法。公示对抗效力公示对抗效力 未登记为不动产物权的权利未登记为不动产物权的权利人，不得对抗善意第三人。人，不得对抗善意第三人。（如：不动产善意取得；但可（如：不动产善意取得；但可利用异议登记、追偿和确认之利用异议登记、追偿和确认之诉保护自身权利
39、）诉保护自身权利）Company Lp 登记产权人为出资人：以属个人财产为原则登记产权人为出资人：以属个人财产为原则p 登记产权人为夫妻双方：以共有为原则登记产权人为夫妻双方：以共有为原则p 登记产权人为配偶方：配偶方婚后取得，属夫妻共有（明确赠与方的登记产权人为配偶方：配偶方婚后取得，属夫妻共有（明确赠与方的除外）除外）u 夫妻婚前财产的形态转化（如以婚前财产购置房产）是否适用夫妻婚前财产的形态转化（如以婚前财产购置房产）是否适用物权物权法法之规定之规定Company L 夫妻双方约定婚前财产婚后共有，其真实意思是：基于夫妻夫妻双方约定婚前财产婚后共有，其真实意思是：基于夫妻身份，婚前个人财
40、产转化为夫妻共有。显然，若确认婚后未变更登身份，婚前个人财产转化为夫妻共有。显然，若确认婚后未变更登记的婚前不动产、未移转占有的婚前动产为非共同财产的话，则违记的婚前不动产、未移转占有的婚前动产为非共同财产的话，则违背了缔约人的真实意思。而且，有可能造成对法律的滥用和对真实背了缔约人的真实意思。而且，有可能造成对法律的滥用和对真实缔结合同效力的无视。缔结合同效力的无视。u 约定婚前财产婚后共有，是否需要履行物权变动手续约定婚前财产婚后共有，是否需要履行物权变动手续Company Lp新增规定新增规定 物权法物权法第第8585条条“相邻关系处理依据相邻关系处理依据”：法律、法规没有规定的，可以：
41、法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。按照当地习惯。物权法物权法第第8989条：条：“日照权日照权”物权法物权法第第9090条：条：“有害物质排放有害物质排放”“”“不可称量物质不可称量物质”（大气污染物、（大气污染物、噪音、光、电磁波辐射等）侵入的禁止性规定。噪音、光、电磁波辐射等）侵入的禁止性规定。p 完善规定完善规定 物权法物权法第第8888条、第条、第9292条：利用相邻土地、建筑物的权利及义务条：利用相邻土地、建筑物的权利及义务Company Ln 地役权：地役权：指在法律规定的相邻关系之外按照合同利用他人的指在法律规定的相邻关系之外按照合同利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的
42、权利。不动产，以提高自己不动产效益的权利。n 特征特征 是存在于他人不动产（包括土地、建筑物等）之上的物权是存在于他人不动产（包括土地、建筑物等）之上的物权 是利用他人不动产的权利是利用他人不动产的权利 具有从属性和不可分性具有从属性和不可分性 是利用他人的不动产以便有效利用自己的土地是利用他人的不动产以便有效利用自己的土地 Company Lp 物权法物权法第第149149条第条第1 1款：款：住宅建设用地使用权期间届满的，自住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。动续期。p 物权法物权法第第136136条：条：建设用地使用权可以在土地的地表、地上建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下
43、分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。用益物权。p 国土资源部国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见关于加强农村宅基地管理的意见（国土资发（国土资发20042004234234号）：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为号）：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。Company Lp 物权法物权法第第112112条条:权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。权利人按照承诺履行义务。p报酬标准报酬标准Company L 谢谢大家！
