1、第三章财产权法律制度【案例导入】甲公司于2007年10月10日通过拍卖方式拍得位于北京郊区的一块工业建设用地；同年10月15日，甲公司与北京市土地管理部门签订建设用地使用权出让合同；同年10月21日，甲公司缴纳全部土地出让金；同年11月5日，甲公司办理完建设用地使用权登记，并获得建设用地使用权证。2007年11月21日，甲公司与相邻土地的建设用地使用权人乙公司签订书面合同，该合同约定：甲公司在乙公司的土地上修筑一条机动车道，以便利交通，使用期限为20年，甲公司每年向乙公司支付8万元费用。该合同所设立的物权没有办理登记手续。2008年1月28日，甲公司以取得的上述建设用地使用权作抵押，向丙银行借
2、款5 000万元，借款期限为3年。该抵押权办理了登记手续。此后，甲公司在依法办理了各项立项、规划、建筑许可、施工许可等手续之后开工建设厂房。2008年5月，因城市修改道路规划，政府提前收回甲公司取得的尚未建设厂房的部分土地，用于市政公路建设。甲公司因该原因办理建设用地使用权变更登记手续时，发现登记机构登记簿上记载的建设用地使用权面积与土地使用权证上的记载不尽一致。问：(1)甲公司于何时取得建设用地使用权?并说明理由。(2)甲公司与乙公司订立合同拟设立的是何种物权?该物权是否已经设立?并说明理由。(3)甲公司与乙公司的合同订立后，如果甲公司不支付约定的费用，乙公司在何种条件下有权解除合同?(4)
3、甲公司在建造的厂房已经完工，未办理房屋所有权证的情况下，是否取得该房屋所有权?并说明理由。(5)甲公司建造的厂房是否属于丙银行抵押权涉及的抵押物范围?并说明理由。丙银行如何实现自己的抵押权?(6)在政府提前收回甲公司部分建设用地使用权的情况下，丙银行能否就甲公司获得的补偿金主张权利?并说明理由。(7)在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以何为准?思考提示 根据规定，建设用地使用权的取得必须向登记机构办理登记，登记是建设用地使用权生效的条件。甲公司与乙公司订立合同拟设立的是地役权。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善
4、意第三人。在约定的付款期间届满后的合理期限内2次催告，地役权人仍未支付费用的，供役地权利人有权解除合同使得地役权消灭。因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。以城市房地产设定抵押的，土地上新增的房屋不属于抵押财产。抵押权实现时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价，但对新增房屋的变价所得，抵押权人无权优先受偿。担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。在登记簿上的记载与土地使用权证上的记载不一致的情况下，以登记簿上的记载为准。第一节物权法律制度 一、物及物权的概述（一）物的概述 1物的概念 物是法律关系的客体之
5、一，是指能为人们支配、利用的物质实体和自然力。2物的基本类型 根据不同的分类标准，物可以分为如下类型 流通性 流通物 法律允许在民事主体之间自由转让的物 限制流通物 黄金、白银；外币；文物；麻醉药品、毒品、运动枪支等 禁止流通物 土地、矿藏、水流、淫秽书画、枪支等维护公共利益（经济政策、伦理要求、民族文化等）的需要 移动及对价值的损害 动产 能够移动并且不至于损害价值的物 不动产 在性质上不能移动或虽可移动但移动会损害价值的物，如土地、房屋等物权的公示方法、变动的法定要件、诉讼管辖等不同 独立的特征 种类物 以品种、质量、规格或度量衡加以确定的不具有独立特征的物，归属于某个种类，在同一类型的物
6、之间可以相互替换，如工业、农产品 特定物 具有独立特征或因指定而特定化的物，如艺术品某些法律关系要求特定类型的物；所有权移转时间的规则不同；物灭失时所生责任不同 物之间的相互关系 主物 能独立发挥作用的物 从物 非主物的成分，从物与主物恒常地具有功能上的关联（不是暂时的），居于从属关系，如门窗与房屋在没有约定的情况下，主物之处分及于从物 能否分割 可分物 指不因分割而变更其性质或减损其价值之物，如米、酒、土地等 不可分物 指分割时会改变其性质或使其价值减损的物可分物可实物分割，而不可分物以价值分割；可分物之上成立按份之债、连带之债，不可分物只能成立连带之债 使用次数 消耗物 依其性质因一次使用
7、即为消耗而不能再用于同一目的的物，如食品、金钱等 不消耗物 能被权利人反复使用的物消耗物上成立消费借贷；不消耗物上成立租赁与使用借贷 两物之间存在的产出与被产出的关系 原物 依其自然属性或法律规定能够带来收益的物 孳息 由原物所生的收益，包括天然孳息（果树结的果实、母畜生的幼畜）与法定孳息（租金、利息）注意：物之收益需与原物分离才能称之为孳息，如树上未落的果实不是孳息原则上原物所有人有收取权，但土地承租人、永佃权人等也有收取权；转让原物时，孳息收取权一并移转 存不存在所有人 有主物 有确定的所有人的物 无主物 不存在确定的所有人的物对无主物可实行先占取得；所有人不明的埋藏物、隐藏物、遗失物、漂
8、流物、遗产均归国家所有单一物之间的关系 单一物 在形态上为独立一体，且各构成部分已失其个性之物，如牛、马、桌子 合成物 指数个单一物未失其个性而结合成一体的物，如项链和饰坠等 集合物 指多个单一物或合成物集合为一体而形成的聚合物合成物在观念上始终被视为一个物；集合物可以被视为一个物而成为权利的客体（二）物权概述 1物权概念 物权是直接支配物，享受其利益并具有排他性的财产权。支配性、排他性、绝对性是物权的基本属性特征。2物权的分类 根据不同的分类标准，可以将物权分为不同类型，支配范围 自物权（所有权）对自己之物的使用价值与支配价值全面支配的权利 他物权（定限物权）对他人之物所享有除所有权之外的权
9、利，分为用益物权与担保物权，前者如地上权、地役权、永佃权等，后者如抵押权、质权、留置权等标的物的种类 动产物权 存在于动产之上的物权，如所有权、动产质权、留置权 不动产物权 存在于不动产之上的物权，如用益物权 权利物权 存在于权利上的物权，如权利质权、权利抵押权独立性 主物权 能够独立存在、不需从属于其他权利的物权，如所有权、地上权、永佃权等 从物权 从属于其他权利的物权，如担保物权（从属于其担保的债权）、地役权（从属于需役地的所有权）3物权的效力（1）排他效力。即在同一标的物上不允许有两种以上不相容的物权同时存在。其表现为：同一标的物上，已有所有权存在的，不得再成立所有权。同一标的物上不得有
10、两个以上同以占有为内容的定限物权存在。物权的排他效力有强弱之分。在以下情形中，同一标的物上可以有数个物权并存：所有权与他物权并存于同一物上，这里的他物权包括用益物权与担保物权。以占有为内容的他物权与非以占有为内容的他物权并存于同一物上，如基地使用权和抵押权可并存于同一标的物上。数个非以占有为内容的他物权可并存于同一物上，如在某一企业设备上可以设立数个抵押权。（2）优先效力 物权对债权的优先效力。物权无论成立时间先后，均具有优先于债权的效力,如买卖不破租赁的规则便是其体现。物权相互间的效力。不相容的物权不能并存，此系物权排他性的问题。一物之上的所有权与他物权间，他物权当然具有优先效力。数个担保物
11、权并存于一物之上时，成立在先的，顺位在先，即先成立的担保物权优于后成立的担保物权的效力。用益物权与担保物权共存时，成立在先的，亦具有优先效力。例如，一物之上先设立抵押权后设立地上权，则抵押权优先于地上权；一物之上先设立地上权后设立抵押权，则地上权优先于抵押权。（3）物上请求权效力。物上请求权效力是指物权人在其物被侵害或有被侵害之虞时，得请求恢复物权圆满状态或防止被侵害之权利。物上请求权依存于物权，主要包括返还请求权、除去妨害请求权、妨害预防请求权三种权利，不包括损害赔偿请求权。（4）物权的变动。物权的变动，指物权的取得（原始取得与继受取得）、变更（主体、客体与内容变更）与丧失（绝对丧失与相对丧
12、失）。物权变动的原则有公示公信原则。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。“法律另有规定”：主要指不动产物权的变动，须经登记财产所有权才发生转移；当事人可以有不同的约定：交付之前（买卖合同订立之时）或交付之后（价款全部清偿之前）财产所有权发生转移。（5）物权行为。物权行为，指直接设立、变更、终止物权的法律行为。物权行为是一种法律行为，并且还属于处分行为。物权行为的形式有动产物权行为与不动产物权行为、单方物权行为（遗嘱、物权抛弃）与双方物权行为（所有权移转、他物权设立）。物权行为具有独立性与无因性。物权行为的独立性是指物权行为独立
13、于买卖、赠与、互易等债权行为而存在。物权行为的无因性是指物权行为独立地发生物权变动的效果，其原因关系（债权行为）不对物权变动的效力产生影响。甲向乙购买房屋一套，并已支付一半价款，剩余价款约定在过户登记手续办理完毕后2个工作日内付清。乙在办理房屋过户登记手续前反悔，要求解除合同。甲诉至法院，要求乙继续履行合同。下列表述中，正确的是（）。A房屋产权未过户，合同尚未生效 B房屋产权未过户，合同尚未成立 C合同已经生效，但法院应当判决解除合同，乙赔偿甲的损失 D合同已经生效，乙应当继续履行合同 答案：D（三）物权的基本原则 物权的基本原则有一物一权原则、物权法定原则、物权公示公信原则。一物一权原则是物
14、权排他性的表现，具体含义是指既不能在物的组成部分上成立物权，也不能在数个物上成立一个物权。物权法定原则是指物权的类型及内容由法律规定，而不许当事人自行创设。公示公信原则指以公开方式使公众知晓物权变动的事实；依公示之方法所表现的物权即使不存在或内容有异，但相关人基于对公示方法的信赖而进行了物权交易，法律仍承认该物权具有与真实物权相同的法律效果。二、所有权（一）所有权的概念及权能 1所有权的概念 所有权是指所有人依法对自己的财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。全面性、整体性、弹力性、永久性是所有权的基本特性。2所有权的权能 所有权的权能是指所有人在法律规定的范围内，对于其所有的财产可以行使的权
15、利，具体包括积极权能和消极权能。积极权能包括占有、使用、收益、处分；消极权能是指所有人排除他人非法干涉的权利。所有权的权能积极权能占有对物的事实上的占领与支配。占有类型分为所有人占有与非所有人占有。非所有人占有又有合法占有与非法占有之分。非法占有分为恶意占有与善意占有 使用依照物的性质和用途，不毁损其物或改变其性质而加以利用以满足人的需要。使用权可以由所有人和非所有人行使。非所有人使用分合法使用和非法使用 收益收取所有物的利润，包括孳息和利润 处分决定财产事实上和法律上命运的权能，分事实上的处分（物质形态发生变更或消灭）与法律上的处分（所有人通过意思表示对财产加以处理）消极权能是指所有人依法排
16、除他人对所有权的非法侵害的权能。当所有权受到非法侵犯时，所有权人可以通过行使物上请求权，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还原物和恢复原状，以恢复对物的所有（二）善意取得善意取得是指原物的占有人将物转让给不知让与人无权转让的第三人时，善意第三人一般可以取得原物的所有权，原物所有权人不得请求善意第三人返还原物的情形。善意取得制度的价值在于保护交易安全。构成善意取得，一般应具备如下条件：动产和不动产均可成为善意取得的客体。动产分为占有委托物和占有脱离物，前者指占有人基于合同、共有关系而占有动产，此种情况适用善意取得制度；后者的脱离物主要有遗失物和盗窃物，遗失物可适用善意取得，但盗窃物原则上
17、不适用善意取得。占有人、名义登记人实施了无权处分行为。占有人、名义登记人对占有物没有处分权，但是实施了占有物的处分行为。第三人为善意。第三人为善意指的是受让标的物的人对于占有人无权处分标的物的事实不知情。第三人支付了对价。支付对价是指第三人在受让标的物的时候支付了与标的物价值相当的价款。第三人已占有动产或进行了不动产变更登记。也就是说，在受让人受让后第三人已经完成了所有权变动的公示程序。善意取得产生如下法律效果：所有权人有权向处分人请求违约责任、侵权责任、返还不当得利；受让人取得所有权，原所有权人无权向受让人主张权利；受让人与处分人之间的合同有效，受让人必须按照合同支付价金。动产所有权 原始取
18、得 先占 以取得所有权的意思而占有无主动产 无主的动产；基于取得所有权意思的占有；无法律禁止性规定或他人先占权 所有权起源的一种理论，我国没有立法规定 添附 数个不同所有人的物结合成一物或者由所有人以外的人加工为新物 附合：两个以上不同所有人的动产结合在一起而不能分离，若分离会损害该物或花费更大 不动产的附合，由不动产所有人取得该附合物的所有权；动产的附合，原则上按动产附合时的价值共有之，或者为价值高者得之 混合：两个以上不同所有人的动产混杂合并 准用动产附合的规定 加工：在他人之物上附加自己有价值的劳动使之成为新的财产 加工物的所有权原则上归原物的所有人，应给加工人以补偿；加工增加的价值超过
19、原物价值，物归加工人但给原物人以补偿 拾得遗失物发现所有人失去占有而未被任何人占有之物并占为己有 必须是动产；所有人失去了对物的占有乃未被任何人占有；发现遗失物并实施占有的行为 拾得人及公安部门有通知、报告、发布招领、保管、遗失物的拍卖与变卖、返还等义务；拾得人有费用偿还请求权；政府公告6个月后无人认领归国家所有 发现埋藏物 发现隐藏于他物之中或放置于隐蔽场所不易被发现的物 必须是动产；物不容易被发现 所有人不明的埋藏物和隐藏物归国家所有 时效取得 依取得时效的规定取得所有权 存在占有他人财产的事实；占有的事实经过了一定的期间 我国未规定时效取得制度继受取得又称传来取得，是指通过某种法律行为从
20、原所有人那里取得对某项财产的所有权 以原所有人对该项财产的所有权为取得的前提条件；取得依据有买卖合同，赠与、互易，继承遗产，接受遗赠及其他合法原因 所有权转移四）不动产所有权 1.土地所有权 土地所有权是指土地所有权人独占性地对土地拥有的权利。我国有国有土地所有权和集体土地所有权之分。国有土地有：城市市区的土地；农村和城市郊区中已经依法没收、征收、收购为国有的土地；依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及其他土地；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。国家所有之外的土
21、地、农村和城市郊区的土地属于集体土地。2.建筑物区分所有权 我国物权法规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有权 建筑物专有部分（构造上的独立性、使用上的独立性、形式上的独立性）行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益 共有权法定共有部分 楼房的外墙、楼顶、楼层通道、楼梯、支柱、停车场等共用部位；电梯、中央空调或者暖气设施，水、气管道等公共设施；共用基地 约定共有部分 本来具有构造上、利用上独立性的建筑物部分全体共有与部分共有，共有人处分共有财产时应征得其他共有人的同意管理权 下列事项由业主共同决定：制定
22、和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项 决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金及改建、重建建筑物及其附属设施事项的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 “依山傍水”小区建成后，业主们决定通过业主大会选举业主委员会。根据物权法律制度的有关规定，下列关于业主大会选举
23、业主委员会表决通过标准的表述中，正确的是（）。A经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主或占总人数2/3以上的业主同意 B经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意 C经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主或占总人数超过1/2的业主同意 D经专有部分占建筑物总面积超过1/2的业主且占总人数超过1/2的业主同意 3.相邻关系 法律为调和相邻不动产之利用，而就其所有人及利用人（地上权人、永佃权人、典权人）间所设定的权利义务关系。物权法规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。相邻用水、排水关系我国物权法第86条规定
24、：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”相邻土地使用关系不动产权利人挖掘土地、修缮建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全，不得影响相邻权利主体的通风、采光、日照权利。相邻损害防免关系不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。根据物权法律制度的规定，下列物权变动中，以登记为变动要件的有（）。A甲公司将一块土地的建设用地使用权转让给乙公司 B甲公司与乙公司之间订立合同，在甲的土地上设定地役权 C甲公司将一架飞机的
25、所有权转让给乙公司 D自然人丙将其继承的房屋转让给丁，该房屋尚登记在其去世的父亲名下 （五）共有 共有是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。共有有按份共有和共同共有两种形式。1.按份共有 按份共有是指数人按应有份额对共有物享有权利和分担义务的共有。按份共有产生如下法律效果：其一，全体共有人的同意是对物进行处分的前提。其二，共有人对于其份额可以自由处分。其三，共有人在出让自己的财产份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。其四，当共有人的财产份额受到第三方侵害的时候，对份额的保护依相关所有权保护之规定。其五，共有人可随时提出结束共有关系，财产分割可以采取实物分割、价值分割、协
26、议分割、裁判分割的方式。2.共同共有 依据法律规定或者当事人之间的合同，成立共同关系之数人，基于此共同关系，平等和不分份额地对物享有共有权。基本类型有夫妻共同财产、家庭共有财产、遗产分割前的共有、合伙财产的共有。对于共同共有，各共有人的权利及于共有物的全部；对标的物的处分须经全体共有人的同意；在共有关系结束前，不得提出分割共有财产。甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。为提高该房屋使用价值，甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项作出明确约定的情况下，下列表述中，符合物权法规定的是()。A即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆旧翻新 B只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆旧翻新 C只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆旧翻新 D只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆旧翻新
