1、物权的变动 一、物权变动的概念 物权的变动，又称“物权的取得、变更及丧失”，是物权的发生、变更及消灭的总称。二、物权变动的原则 1、公示原则 公示是指物权在设立和变动时的事实通过一定的方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。公示制度包括物权公示方法和物权公示效力两项。物权公示的效力，主要包括物权变动的效力和对第三人的效力两个方面。物权公示对物权变动的效力，各国物权法的规定有所不同，主要有三种模式。（见后页）物权公示对第三人的效力，称为物权公示的公信力，物权公示的公信力包括动产占有的公信力和不动产登记的公信力。动产占有的公信力主要表现为占有被赋予权利推
2、定力，占有的权利推定力是指以公示表征推定物权的归属。即若没有相反证据，依占有的外在表征，就可以认定物权归占有人所有。物权法第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”这就是物权法公示原则的内涵。（1）交易前的优于债权的效力 物权公示的效力，不少人认为就是公信力。但这种认识并不全面。案例一：某开发商将一房多卖，与甲签订了合同，甲也付款了，但没有办理过户手续。与乙签订了合同，乙也占有了该套房屋，但没有办理过户登记。与丙签订了合同，并办理了过户手续。现在甲乙丙三人起诉，都要求取得该套房屋的所有权。（2）交易前的推动效力 是指物
3、权公示后，交易前，登记记载的权利人或者动产的占有人在法律上推动为真正的权利人。如果有相反的证据，对这种推定可以推翻。因此，它与公信力是不同的，因为公信力是不可以推翻的。不动产交易前的推定力的法律依据是物权法第16条。该条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”案例二：一对年轻夫妇出资买房后，登记在岳母名下。现在年轻夫妇要求将该套房屋的产权更正登记到自己名下，但岳母不同意。为此，年轻夫妇起诉要求确认该套房屋的产权，并要求更正登记在自己的名下。2、公信原则：是指交易发生后，即使事实证明登记记载的权利人或者动产的占有人不享有物权，属于无权处分，或者享有的物权存在瑕疵，对于信赖登记或者信赖
4、占有并已从事交易的人，法律上仍然承认登记记载的权利人或者动产的占有人具有与真实的物权相同的法律效果，承认交易的法律效力。其法律依据是物权法第16条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”和第106条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。特别是106条关于动产和不动产都可以适用善意取得的规定，更是物权具有公信力的法律依据
5、。承认交易的公信力，主要理由就是维护交易安全，鼓励交易。三、物权变动的模式 所谓物权变动模式，就是指一个国家和地区的民事立法，对于基于民事（法律）行为，尤其是基于合同行为的物权变动进行法律调控的具体方式。就大陆法系而言，具有代表性的物权变动模式有：1、意思主义的物权变动模式，又称债权意思主义的物权变动模式，是指除了当事人的债权意思之外，物权变动无须其他要件的物权变动模式。（1）意思主义以法国为代表，在债权合同之外，不认为有直接引起物权变动的其他合同存在，交付和登记不过是对抗第三人的要件而已。采意思主义的立法会产生重复物权的现象。（2）潜在的缺陷 A：交易当事人之间的法律关系趋于复杂 B：物权变
6、动缺少“自我表现”的客观外在的表现形式 C：对交易安全的维护有所疏漏 D：忽视了契约的履行阶段（3）交易当事人之间的利益平衡 A：不动产的留置权 B：不动产的特别优先权 C：解除诉权（4）维护第三人利益的措施 A：扩大不动产公示的范围 B：促使权利人进行连续公示 C：加重登记员的责任 D：强化不动产公示的检索功能 2、形式主义的物权变动模式，是指物权变动除了当事人的意思表示以外，还必须具备一定的形式。包括物权形式主义的物权变动模式和债权形式主义的物权变动模式。（1）物权形式主义的物权变动模式 其一，物权变动中的债权契约只能发生债权法上的权利义务关系，欲发生物权变动，还必须借助于独立于债权契约而
7、存在的物权契约。这即是所谓的物权行为的独立性。其二，物权契约的核心是“物权的合意”。仅有独立于债权意思的物权合意尚不足以引起物权变动，还必须具备一定的形式，方可最终引起物权变动。其中，不动产须有登记，动产须有交付。如果没有登记或交付行为，即使有债权契约与物权合意，也不能发生物权变动。（2）债权形式主义的物权变动模式，又称意思主义与登记或交付相结合的物权变动模式，指物权因法律行为发生变动时，当事人间除有债权合意外，尚需践行登记或交付的法定方式。（3）我国物权法第二章确立了多元的物权变动模式，大致可以表述为：以债权形式主义的物权变动模式为原则；以意思主义的物权变动模式和混合主义的物权变动模式为例外
8、。四、我国物权法确立的多元化的物权变动模式1、债权形式主义的物权变动模式，属于物权法中调整基于合同行为发生物权变动法律效果的一般规则。如该法第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”欲基于合同行为发生物权变动的法律效果，最低限度需要同时满足两项条件：其一，当事人之间需要存在生效的合同行为；其二，当事人需要采用法定的公示方法。这
9、即是债权形式主义的物权变动模式。物权法与此前的民事立法相比，略有调整：（1）就基于合同行为发生动产标的物所有权转移的法律效果这一问题 民法通则第72条：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。合同法第133条：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（2）就在不动产以及相应不动产用益物权上设定抵押权这一问题 担保法第41条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。物权法第187条:以本法第一百八十条第一款第一项至第
10、三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。（3）就设定动产质押这一问题 担保法第64条：出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自质物移交于质权人占有时生效。物权法第212条：质权自出质人交付质押财产时设立。2、意思主义的物权变动模式，属于物权法上调整基于合同行为发生物权变动法律效果的例外规则。如该法第127条第1款确认，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”第129条确认，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”
11、依前引规定，欲基于合同行为发生物权变动法律效果，最低限度满足一个条件即可，即当事人之间存在生效的合同行为。“熟人社会”-“市民社会”“复杂性和独特性”，“准意思主义”3、混合主义的物权变动模式，属于物权法上调整基于合同行为发生物权变动法律效果的另一例外规则。该法第24条规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”倘若是基于合同行为在当事人之间转让船舶、航空器和机动车的所有权，欲发生所有权转移的法律效果，最低限度需要同时满足两个条件：其一，当事人之间需要存在生效的合同行为；其二，需要存在交付船舶、航空器和机动车的行为。注意:登记对抗的特点(1)登记
12、不是法定的义务，不登记也可以发生物权的变动。（2）不登记，不得对抗善意的第三人。如何判断善意第三人的标准，是登记对抗的难点。（以机动车转让为例）五、不动产的登记 又称不动产物权登记，即权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。1、物权法第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。物权法第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”这是关于物权设立和变动的公示方法的规定。公示是指物权在设立和变动时的事实通过一定的方法
13、向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。甲公司与乙公司于2003年签订了房屋买卖合同，合同约定，甲公司购买乙公司房屋一栋，房屋总价208万元。合同签订后，甲公司按照约定支付了全部购房款，乙公司也于2003年交付了房屋，甲公司使用该房屋至今，但房屋一直未办理过户登记。乙公司于2004年7月才取得房屋所有权证，并于2007年6月将房产证原件交给甲公司。2007年6月，甲公司向法院提起诉讼要求乙公司办理房屋过户登记。此案在诉讼过程中，第三人李某申请参加诉讼。李某主张，2005年5月李某曾起诉乙公司，要求乙公司向其支付拖欠的货款152万元，并申请查封了本案所涉房
14、屋，法院也乙作出了查封裁定，现李某乙向法院申请强制执行，故该房屋拍卖或变卖后应优先以实现债权。对不动产物权的变动采用了登记生效主义，这与人民法院近来的司法解释是一致的，但对于一些特殊情况，采用的是登记对抗主义。如：2000年担保法司法解释59条：“当事人办理抵押登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”再如：2004年11月，最高人民法院查封、扣押、冻结财产规定17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但
15、尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。最高人民法院查封、扣押、冻结财产规定19条：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”2、物权法第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”。必须建立统一的不动产登记制度。3、物权变动的区分原则 物权法第15条规定：“当事
16、人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。物权法第14条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。物权法第23条:动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。中华人民共和国城市房地产管理法第38条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片
17、开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。中华人民共和国城市房地产管理法第39条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。最高人民法院审理终结的（2004）民一终字第46号上诉人柳州市全威电器有
18、限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案。最高人民法院终审的（2006）民一终字第26号上诉人河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷一案。4、更正登记 更正登记是指，当不动产登记簿的记载发生错误或遗漏时，登记机构依据当事人的申请或者依职权予以更正时所进行的登记。物权法第 19条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机
19、构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”(1)“证据”究竟什么含义?(2)不动产权属证书出现错误是否可以申请更正登记？(3)如何理解“不动产登记簿记载的事项错误”的含义？(4)登记机构能否依职权进行更正登记？5、异议登记 异议登记 是指真正的权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请的登记。(1)更正登记与异议登记的关系？(2)异议登记具有何种效力？(3)异议登记的失效 6、不动产登记机关的审查(1)是实质审查还是形式审查？(2)物权变动的公示具备公信力，必须有三个条件：A：采取成立要件主义 B：实行实质审查制度 C：建立公示错误赔偿制度 物权法物权法第第12条：条：登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。物权法物权法第第21条：条：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
