1、第六章第六章 企业财产风险分析企业财产风险分析本章学习目标：本章学习目标：v了解企业财产的权益；了解企业财产的权益；v熟悉企业财产面临的风险类型及其基本熟悉企业财产面临的风险类型及其基本形成原因；形成原因；v学会运用重置成本法对企业财产进行评学会运用重置成本法对企业财产进行评估；估；本章主要内容：本章主要内容：v第一节第一节 企业财产的类型与权益企业财产的类型与权益v第二节第二节 潜在的财产直接损失金额的评估潜在的财产直接损失金额的评估v第三节第三节 企业财产损失的原因企业财产损失的原因本章的重点与难点：本章的重点与难点：v重点：了解企业财产的权益构成与价值重点：了解企业财产的权益构成与价值评
2、估；评估；v难点：企业财产的潜在风险与价值评估；难点：企业财产的潜在风险与价值评估；第一节第一节 企业财产的类型与权益企业财产的类型与权益一、财产的类型一、财产的类型二、财产暴露后果二、财产暴露后果三、财产中的权益三、财产中的权益一、财产的类型一、财产的类型v企业财产包含有形财产和无形财产。企业财产包含有形财产和无形财产。有形财产指具有实物形态的财产；有形财产指具有实物形态的财产；无形财产指诸如版权、发明权、商誉等不无形财产指诸如版权、发明权、商誉等不具有实物形态的财产。具有实物形态的财产。有形财产有形财产v不动产不动产土地以及土地上生长、建造或土地以及土地上生长、建造或固定的任何实务。固定的
3、任何实务。土地、湖泊、河流、地下水、矿藏、动植物、建土地、湖泊、河流、地下水、矿藏、动植物、建筑物及其附属物；筑物及其附属物；v动产动产除不动产以外任何被拥有的财产。除不动产以外任何被拥有的财产。货币、机器、设备、原材料、未成品、成品、重货币、机器、设备、原材料、未成品、成品、重要文件、运输工具；要文件、运输工具；二、财产暴露后果二、财产暴露后果v直接后果直接后果风险直接作用与真实物体，引起该物风险直接作用与真实物体，引起该物体价值的改变；体价值的改变；v间接后果间接后果导致直接后果以后，产生进一步的后导致直接后果以后，产生进一步的后果；果；v时间因素后果时间因素后果与时间因素关系密切；与时间
4、因素关系密切；三、财产中的权益三、财产中的权益v所有权所有权v持有担保品的债权人持有担保品的债权人v买方和卖方买方和卖方v承租人承租人v受托人受托人v所有者代理人所有者代理人v所有者所有者对财产拥有的部分（或全部）承受直接对财产拥有的部分（或全部）承受直接损失、间接损失和时间因素损失。损失、间接损失和时间因素损失。v持有担保品的债权人持有担保品的债权人包括抵押品的受押者、处于留置权下的包括抵押品的受押者、处于留置权下的制造商、因运输费用或存储费用而拥有的制造商、因运输费用或存储费用而拥有的运输公司或仓储公司、因购买货款未清而运输公司或仓储公司、因购买货款未清而留置不动产的卖主等。留置不动产的卖
5、主等。还贷责任保证保险案例还贷责任保证保险案例n2004年年10月，倪某向银行贷款月，倪某向银行贷款40.4万元购买万元购买房屋，并以该房屋的所有权为抵押向银行作还房屋，并以该房屋的所有权为抵押向银行作还款担保。不料两个月后坠楼身亡。为追索尚未款担保。不料两个月后坠楼身亡。为追索尚未归还借款，归还借款，银行银行将此前与倪某签订将此前与倪某签订“个人抵押个人抵押住房综合保险合同住房综合保险合同”的保险公司告上法庭。的保险公司告上法庭。n还贷责任保证保险案例还贷责任保证保险案例 n“个人抵押住房综合保险合同个人抵押住房综合保险合同”：约定被保险人倪：约定被保险人倪某在保险期限内因遭受意外事故所致死
6、亡或伤残，某在保险期限内因遭受意外事故所致死亡或伤残，连续三个月未履行或未完全履行银行抵押还贷责连续三个月未履行或未完全履行银行抵押还贷责任的，由保险公司承担全部或部分还贷责任，任的，由保险公司承担全部或部分还贷责任，如如被保险人遭受意外事故被保险人遭受意外事故死亡死亡的，由保险公司承担的，由保险公司承担全部还贷责任。全部还贷责任。n合同还特别约定合同还特别约定贷款银行贷款银行为该保险合同的为该保险合同的第一受第一受益人益人。还贷责任保证保险案例还贷责任保证保险案例n法院判决：法院判决：保险公司向银行支付倪某身前留下的借款余额保险公司向银行支付倪某身前留下的借款余额403051.81元。元。小
7、知识小知识抵押、质押与留置之异同抵押、质押与留置之异同 担保物权是一项重要的法律制度，它有三种形式：抵押、质押和留置。担保物权是以支配特定物的交换价值为内容,以确保债权实现为目的而设立，是在债务人或第三人的特定物或权利上设定的物权，当债务人不如期履行债务时，债权人可将该财物折价或拍卖、变卖该财物的价款优先受偿。了解哪些财产可用于抵押、质押和留置,抵押、质押和留置有何特点以及设立抵押、质押和留置的方式及程序，对于正确运用担保物权维护当事人的合法权益具有十分重要的现实意义。一、可用于抵押、质押与留置的财产 1、依法可用于抵押的财产有：（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（2）抵押人所有的机器、
8、交通运输工具和其他财产；（3）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；（4）抵押人依法有权处分的国有机器、交通运输工具和其他财产；（5）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的使用v买方和卖方买方和卖方国内（或国际）买卖合同往往对货物财产所有国内（或国际）买卖合同往往对货物财产所有权的转让时机以及标的货物财产损失的承担对象权的转让时机以及标的货物财产损失的承担对象和份额有明确约定或惯例。和份额有明确约定或惯例。v承租人承租人对由于自身的过失而造成的财产损失负责。对由于自身的过失而造成的财产损失负责。某些情况下，对意外事故造成的财产损失也负某些情况下，对
9、意外事故造成的财产损失也负责任。责任。对租赁财产进行改善的费用。对租赁财产进行改善的费用。n有一承租人向房东租借房屋，租期有一承租人向房东租借房屋，租期10个月。租个月。租房合同中写明，承租人在租借期内应对永恒损房合同中写明，承租人在租借期内应对永恒损坏负责，承租人为此而以所租借房屋投保火灾坏负责，承租人为此而以所租借房屋投保火灾保险一年。租借期满后，租户按时退房，退房保险一年。租借期满后，租户按时退房，退房半个月后，房屋毁于火灾。于是承租人以被保半个月后，房屋毁于火灾。于是承租人以被保险人的身份向保险公司索赔。险人的身份向保险公司索赔。n保险人是否承担赔偿责任？如果承租人在退房保险人是否承担
10、赔偿责任？如果承租人在退房时，将保单转让给房东，房东是否能以被保险时，将保单转让给房东，房东是否能以被保险人身份向保险公司索赔？人身份向保险公司索赔？n分析：分析：n张某不能以被保险人身份向保险公司索赔。张某不能以被保险人身份向保险公司索赔。n因为对于一般财产保险而言，保单的转让一定要因为对于一般财产保险而言，保单的转让一定要事先征得保险人同意并由其签字。否则，转让无事先征得保险人同意并由其签字。否则，转让无效。在本案例中，王某在退房时，将保单私下转效。在本案例中，王某在退房时，将保单私下转让给张某，让给张某，并没有征得保险人同意，故保单转让并没有征得保险人同意，故保单转让无效无效。因此，在发
11、生保险事故时，张某虽然对房。因此，在发生保险事故时，张某虽然对房屋有经济利益，但没有有效的保险合同而无权索屋有经济利益，但没有有效的保险合同而无权索赔。赔。财产保险的情形财产保险的情形（1）在一般险种中：投保人、被保险人必须得）在一般险种中：投保人、被保险人必须得到保险人同意才可变更，保险合同才可继续有到保险人同意才可变更，保险合同才可继续有效，否则，保险合同终止。效，否则，保险合同终止。（2）在特殊险种中：投保人、被保险人可随保）在特殊险种中：投保人、被保险人可随保险标的的转让而自动变更，无须征得保险人的险标的的转让而自动变更，无须征得保险人的同意，保险合同继续有效，如货物运输保险。同意，保
12、险合同继续有效，如货物运输保险。v受托人受托人依据委托合同从委托人处获取暂时的财依据委托合同从委托人处获取暂时的财产所有权，承担保管和维护受托财产的过产所有权，承担保管和维护受托财产的过程中因疏忽而产生的责任。程中因疏忽而产生的责任。v所有者代理人所有者代理人依据委托合同从委托人处获取财产所有依据委托合同从委托人处获取财产所有权，承担行使代理权的过程中因疏忽和意权，承担行使代理权的过程中因疏忽和意外事故发生而产生损失的责任，享有受托外事故发生而产生损失的责任，享有受托财产带来的收益。财产带来的收益。小知识小知识代理人与委托合同的受托人有什么区别？代理人与委托合同的受托人有什么区别？委托合同，是
13、指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。与代理不同的是：首先，代理行为不包括事实行为，而作为受托人受托处理或管理的行为则包括法律行为和事实行为，如保管合同中，受托人保管他人货物。其次，代理的法律效果存在于被代理人和第三人之间，而委托合同关系则存在于受托人和委托人之间。再次，代理基于授予代理权的单方行为，而委托则是基于委托合同。此外，存在着有代理而无委托的情形，如法定代理和指定代理；也存在着有委托而无代理的情形，如保管合同中的委托，只是在第二节第二节 潜在财产直接损失金额的评估潜在财产直接损失金额的评估一、财产价值评估法的种类一、财产价值评估法的种类v重置价值成本法重置价值成本法v收
14、益现值法收益现值法v清算价格法清算价格法v其他方法其他方法二、重置价值成本法的介绍二、重置价值成本法的介绍（一）重置全价的估算（一）重置全价的估算（二）有形损耗的估算（二）有形损耗的估算（三）功能性损耗的估算（三）功能性损耗的估算（一）重置全价的估算（一）重置全价的估算重置成本为资产的现时完全重置成本重置成本为资产的现时完全重置成本（重置全价）减去应扣损耗或贬值。（重置全价）减去应扣损耗或贬值。1）加和法）加和法2）功能价值法）功能价值法3）物价指数法）物价指数法1）加和法）加和法重置全价直接成本间接成本重置全价直接成本间接成本间接成本直接成本间接成本直接成本间接成本占直接成本间接成本占直接成
15、本的百分率的百分率或或 人工成本总额人工成本总额分配率分配率指购置全新财产全部支出中可以指购置全新财产全部支出中可以直接计入购置成本的那一部分支出。直接计入购置成本的那一部分支出。如机器设备的买价、重新制造所需材如机器设备的买价、重新制造所需材料费用和人工成本等。料费用和人工成本等。是指购置全新财产所发生的不能是指购置全新财产所发生的不能直接计入购置成本的各种支出。直接计入购置成本的各种支出。如设计费、行政管理费用。如设计费、行政管理费用。例例6.1 P81 重新购置机器设备一台，进价重新购置机器设备一台，进价5万元，万元，运杂费运杂费1000元，直接安装成本元，直接安装成本800元，其中元，
16、其中原材料费原材料费300元，人工成本元，人工成本500元。根据统元。根据统计分析求得安装成本中的间接成本为每元计分析求得安装成本中的间接成本为每元人工成本人工成本0.80元，求该机器的重置全价。元，求该机器的重置全价。v直接成本（直接成本（50 0001000800）51 800 元元v间接成本间接成本5000.80 400 元元v重置全价直接成本重置全价直接成本+间接成本间接成本 52 200 元元2）功能价值法）功能价值法资产功能与资产成本之间存在线性关系或指资产功能与资产成本之间存在线性关系或指数关系。数关系。被评估资产功能重置全价参照资产重置全价参照资产功能例例6.2 P81v重置全
17、新机器一台，价值重置全新机器一台，价值5万元，年产万元，年产量量5 000件。已知被评估的资产年产量件。已知被评估的资产年产量为为4 000件，求其重置全价。件，求其重置全价。v被评估资产的重置全价被评估资产的重置全价=（4000/5000）*5 5万元万元=4=4万元万元3）物价指数法）物价指数法又称价格趋势法，利用统计预测，求取又称价格趋势法，利用统计预测，求取价格变化趋势等指标，对被评估资产的价格变化趋势等指标，对被评估资产的进行调整，得出估算资产现时的重进行调整，得出估算资产现时的重置全价。置全价。例例6.3 P81 被评估设备被评估设备1990年购进，账面原值为年购进，账面原值为10
18、万元，万元，1999年进行评估，已知年进行评估，已知1999年与年与1990年该产品物价指数分别为年该产品物价指数分别为180与与130，求被评估设备的重置全价。，求被评估设备的重置全价。重置全价重置全价=100 000*（180%/130%）=138 461（二）有形损耗的估算（二）有形损耗的估算由于自然力的作用而发生的损耗。由于自然力的作用而发生的损耗。有形损耗是财产损耗贬值的主要原因，对不同的有形损耗是财产损耗贬值的主要原因，对不同的财产可按年限折旧法或用工作量法估计其有形损耗。财产可按年限折旧法或用工作量法估计其有形损耗。1）成新率法）成新率法2）使用年限法）使用年限法1）成新率法）成
19、新率法对被评估资产的主要实体部位进行技术对被评估资产的主要实体部位进行技术鉴定，确定资产的实际损耗程度，再与同鉴定，确定资产的实际损耗程度，再与同类或相似全新资产进行对比，得出被评估类或相似全新资产进行对比，得出被评估资产的成新率，从而估算其有形损耗。资产的成新率，从而估算其有形损耗。有形损耗资产重置全价（1成新率）100%100%尚可使用年限尚可使用年限成新率已使用年限 尚可使用年限总使用年限2）使用年限法）使用年限法资产的有形损耗与其使用年限时间之间的存资产的有形损耗与其使用年限时间之间的存在正相关关系。在正相关关系。实际已使用年限有形损耗（资产重置全价残值）总使用年限残值被评估资产在报废
20、时的净回收金额（三）功能性损耗的估算（三）功能性损耗的估算由于经济技术的发展，使一些财产生产由于经济技术的发展，使一些财产生产成本降低，价格下降，并且不断有高效的成本降低，价格下降，并且不断有高效的新机器设备产生，使得企业老机器设备承新机器设备产生，使得企业老机器设备承受了受了“无形损耗无形损耗”，这种损耗，可以通过，这种损耗，可以通过比较两者生产成本来估算：比较两者生产成本来估算：1）选取可比资产（参照资产）选取可比资产（参照资产）更新、效率更高、更节约原材料和能更新、效率更高、更节约原材料和能源；源；被评估资产年生产成本超支额 剩余使用年限的年金折现系数功能性损耗2）确定营运损失）确定营运
21、损失确定可比资产与被评估确定可比资产与被评估资产在一年的营运中比待估资产多节约或资产在一年的营运中比待估资产多节约或多产出量的价值；多产出量的价值；3）估测待估资产的剩余使用年限；）估测待估资产的剩余使用年限；v式中：式中：n为被评估财产尚可使用年限；为被评估财产尚可使用年限；i为利率为利率 1111nnttvii折现系数例题例题1v企业某一生产设备，已有高效的同类设备企业某一生产设备，已有高效的同类设备面世，有关资料如表：面世，有关资料如表：旧设备新设备年产量（件）100000120000单件成本（元）0.800.50年成本（元）8000060000例题例题1（续（续1）v年成本超支总额：年
22、成本超支总额：80000-60000=20000（元）（元）v扣除所得税（税率扣除所得税（税率33%）：）：20000-2000033%=13400（元）（元）v尚可使用年限：尚可使用年限：6年年v利率：利率：i=6%92.406.01)1(1:606.1161tti折现系数例题例题1（续（续2）v功能性损耗：功能性损耗：134004.92=65928（元）（元）例例6.4 P82 评估某类机械设备的功能性损耗。已知新型同类评估某类机械设备的功能性损耗。已知新型同类设备比原有陈旧设备的生产效率高，可节约工资费设备比原有陈旧设备的生产效率高，可节约工资费用，具体数额如下表：用，具体数额如下表：新
23、型设备新型设备陈旧设备陈旧设备月产量10 000 件件10 000 件件单件工资0.80 元元1.20 元元 已知所得税率为已知所得税率为33，资产剩余使用年限为，资产剩余使用年限为5年，年，折现率为折现率为10。计算其功能损耗。计算其功能损耗。例例6.4 P82v年营运成本（年营运成本（1.20-0.80）10 00012 48 000 元元 税后年运营成本税后年运营成本48 000（1-33）32 160 元元v5年折现率年折现率10的年金系数的年金系数3.7908v功能性损耗功能性损耗32 1603.7908121 912.12 元元 第三节第三节 企业财产损失的原因企业财产损失的原因1
24、）财产损失的原因分类：）财产损失的原因分类：v自然原因自然原因自然力造成的财产损失的原因，如水灾、旱灾、自然力造成的财产损失的原因，如水灾、旱灾、地震、风灾、雷击、塌方、温度过高等；地震、风灾、雷击、塌方、温度过高等；v社会原因社会原因个人违反行为准则或团体的越轨行为，如纵火、个人违反行为准则或团体的越轨行为，如纵火、爆炸、盗窃、恐怖活动、污染、暴乱等；爆炸、盗窃、恐怖活动、污染、暴乱等；v经济原因经济原因经济衰退等原因，如股市波动、技术进步等；经济衰退等原因，如股市波动、技术进步等；v20082008年年1 1月中旬到月中旬到2 2月上旬，我国南方地区连续遭受月上旬，我国南方地区连续遭受四次
25、低温雨雪冰冻极端天气过程袭击，给电力、交四次低温雨雪冰冻极端天气过程袭击，给电力、交通运输设施带来极大破坏，因灾直接经济损失通运输设施带来极大破坏，因灾直接经济损失1516.51516.5亿元。据民政部初步核定，此次灾害共造成亿元。据民政部初步核定，此次灾害共造成129129人死亡，人死亡，4 4人失踪；紧急转移安置人失踪；紧急转移安置166166万人；倒万人；倒塌房屋塌房屋48.548.5万间，损坏房屋万间，损坏房屋168.6168.6万间。万间。2001.9.11恐怖袭击导致3000多人遇难,经济损失近千亿美元v 保险公司赔付了约保险公司赔付了约420亿美元，超过了联邦政亿美元，超过了联邦
26、政府府200亿美元的拨款，亿美元的拨款，成为纽约市重建的主要成为纽约市重建的主要财务来源财务来源 2)损失程度的衡量损失程度的衡量v地震地震 里氏级，反映震源的地震能量，整数数字每里氏级，反映震源的地震能量，整数数字每增加一个，代表能力增加增加一个，代表能力增加10倍倍 修正梅氏强度等级，即地震烈度，描述地面修正梅氏强度等级，即地震烈度，描述地面晃动对人、建筑及地貌影响的强弱程度，据晃动对人、建筑及地貌影响的强弱程度，据此评价地震对人和财产的影响。此评价地震对人和财产的影响。2004 2004年年1212月底，印度尼西亚苏门答腊岛附月底，印度尼西亚苏门答腊岛附近海域发生的强烈地震及其引发的海啸
27、波近海域发生的强烈地震及其引发的海啸波及印尼、斯里兰卡、泰国、印度、马来西及印尼、斯里兰卡、泰国、印度、马来西亚、孟加拉国、缅甸、马尔代夫等国，遇亚、孟加拉国、缅甸、马尔代夫等国，遇难者总数近难者总数近3030万人万人,此外，还有大量人员失此外，还有大量人员失踪，经济损失近踪，经济损失近10001000亿亿美元。美元。v全国各地伤亡汇总（截至全国各地伤亡汇总（截至2008年年10月月8日日12时）时）v遇难：遇难：69229人人v受伤：受伤：374643人人v失踪：失踪：17923人人 v经济损失经济损失（截至（截至2008年年9月月4日）日）v这次汶川地震造成的直接经济损失这次汶川地震造成的
28、直接经济损失8451亿亿元元人民币。四川最严重，占到总损失的人民币。四川最严重，占到总损失的91.3%，甘肃占到总损失的，甘肃占到总损失的5.8%，陕西占，陕西占总损失的总损失的2.9%。汶川地震是中华人民共和国自建国以来有记录最大的地震，直接严重受灾地区达10万平方公里v风暴风暴用风速和方位来描述，用用风速和方位来描述，用Beaufort级来衡级来衡量风暴的风速。量风暴的风速。811级的风暴称为热带风暴；超过级的风暴称为热带风暴；超过11级并级并在大西洋或太平洋北部地区形成称为飓风，在大西洋或太平洋北部地区形成称为飓风，在印度洋上形成称为旋风，在西太平洋地在印度洋上形成称为旋风，在西太平洋地
29、区形成称为台风。区形成称为台风。p2005年8月份发生在美国、墨西哥湾和巴哈马群岛的“卡特里娜”飓风，造成死亡和失踪人员1,193人，共造成经济损失450亿美元。p2005年10月发生在墨西哥、危地马拉、萨尔瓦多、洪都拉斯、尼加拉瓜和哥斯达黎加的“斯坦”飓风，共造成死亡和人员失踪1,600人。v火灾火灾一种异常的燃烧，且火势有蔓延扩大能力一种异常的燃烧，且火势有蔓延扩大能力的危险状态。的危险状态。燃烧的类型：闪燃、着火、自燃、爆炸；燃烧的类型：闪燃、着火、自燃、爆炸；火灾的风险因素：有形风险因素（可燃物、火灾的风险因素：有形风险因素（可燃物、助燃物、点火源）；无形风险因素（道德助燃物、点火源）
30、；无形风险因素（道德风险和心理风险）；风险和心理风险）；2010年8月28日14时54分，开业仅8天的沈阳万达广场销售中心突发火灾，事故造成9死9伤。v环境风险环境风险核风险核风险:1986年乌克兰切尔诺贝利核电站年乌克兰切尔诺贝利核电站事故事故 P90全球变暖全球变暖污染污染墨西哥湾石油污染保险费估计高达墨西哥湾石油污染保险费估计高达15亿美元亿美元 v2010年年4月发生的英国石油月发生的英国石油(BP)造成的墨西哥造成的墨西哥湾漏油污染事件愈演愈烈，再保险公司大西湾漏油污染事件愈演愈烈，再保险公司大西洋保险公司预估，这起事故造成保险业的损洋保险公司预估，这起事故造成保险业的损失将高达失将
31、高达15亿美元。亿美元。v这起漏油事故肇因墨西哥湾区的这起漏油事故肇因墨西哥湾区的“深水地平深水地平线线”(Deepwater Horizon)钻油平台上周爆炸钻油平台上周爆炸沉没，沉没，126名平台工作人员，有名平台工作人员，有11人死亡。人死亡。v导致漏油事件的油井位于纽奥良东南方导致漏油事件的油井位于纽奥良东南方130英英里左右里左右(相当相当210公里公里)处，污染范围广大，一处，污染范围广大，一日漏油将近日漏油将近5千桶左右。千桶左右。奥巴马表示要将墨西哥湾漏油事件违法奥巴马表示要将墨西哥湾漏油事件违法者绳之以法者绳之以法 美国矿产资源管理局局长伯恩鲍姆因墨西哥美国矿产资源管理局局长伯恩鲍姆因墨西哥湾漏油事件引咎辞职湾漏油事件引咎辞职 v南极失事邮轮造成严重环境污染南极失事邮轮造成严重环境污染 本章重要概念本章重要概念v重置全价重置全价v重置成本重置成本v功能性损耗功能性损耗v有形损耗有形损耗v加和法加和法v功能价值法功能价值法v物价指数法物价指数法本章复习思考题本章复习思考题1、举例说明财产的暴露后果；、举例说明财产的暴露后果；2、重置全价有哪些估价方法？、重置全价有哪些估价方法？3、怎样估算有形损耗和功能性损耗？、怎样估算有形损耗和功能性损耗？4、我国企业面临哪些自然灾害的影响？、我国企业面临哪些自然灾害的影响？
