1、 物物 业业 经经 营营 管管 理理考核及成绩组成考核及成绩组成1 1、每人论文一篇（、每人论文一篇（20%20%）关于物业经营管理发展。结合教材关于物业经营管理发展。结合教材1212章内容。章内容。要求：要求：格式统一规范格式统一规范。第第8 8周六交周六交。2 2、每个小组试题及标准答案一套（、每个小组试题及标准答案一套（30%30%）单选单选5050个、多选个、多选2525个、名词解释个、名词解释1010个、问答题个、问答题1010个。个。要求：每个题后标第几章内容。要求：每个题后标第几章内容。第第8 8周六交周六交。3 3、基本概念及基本知识测试、基本概念及基本知识测试(闭卷闭卷）（）
2、（30%30%）第第8 8周六下午进行。周六下午进行。4 4、平时表现（、平时表现（20%20%）第一章第一章 物业经营管理概述物业经营管理概述第一节第一节 物业经营管理的概念物业经营管理的概念第二节第二节 物业管理的层次与工作内容物业管理的层次与工作内容掌握掌握1 1、基本概念、基本概念物业经营管理、物业管理、设施管理、房地产资产管理、物业经营管理、物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。房地产组合投资管理。2 2、问答题、问答题（1 1）物业经营管理与传统物业管理的联系与区别；）物业经营管理与传统物业管理的联系与区别；（2 2）物业经营管理的对象和目标；）物业经营管理的对象
3、和目标；（3 3）物业经营管理的三个层次及相互关系；）物业经营管理的三个层次及相互关系；（4 4）物业经营管理的战略性内容和常规性内容。）物业经营管理的战略性内容和常规性内容。熟悉熟悉（1 1）写字楼物业是如何分类的？）写字楼物业是如何分类的？（2 2）零售商业物业是如何分类的？）零售商业物业是如何分类的？第一节第一节 物业经营管理的概念物业经营管理的概念关键词：关键词：1 1、以收益性物业为对象，强调为业主提供、以收益性物业为对象，强调为业主提供服务；服务；2 2、贯穿物业、贯穿物业，要满足业主，要满足业主物业投资收物业投资收益、企业发展战略及主营业务发展目标益、企业发展战略及主营业务发展目
4、标的需求，进的需求，进行策略性管理。行策略性管理。物业经营管理活动物业经营管理活动（内容）（内容）既包括了以保证物既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。经营活动。1.1.写字楼写字楼 2.2.零售商业物业零售商业物业3.3.出租型别墅或公寓出租型别墅或公寓 4.4.工业物业工业物业5.5.酒店和休闲娱乐设施酒店和休闲娱乐设施 收益性物业通常可
5、以出租给租户使用，可获得收益性物业通常可以出租给租户使用，可获得经常性租金收入，是房地产投资信托基金和机构投经常性租金收入，是房地产投资信托基金和机构投资者进行房地产投资的主要物质载体。资者进行房地产投资的主要物质载体。写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公部分和公用部分构成，包括由作为办公空间的办公部分和公用部分构成，包括企业企业自用自用写字楼、写字楼、出租出租写字楼和自用出租写字楼和自用出租复合型复合型写写字楼三种类型。字楼三种类型。国外将写字楼分为国外将写字楼分为。对写字楼分类一般考虑对写字楼分类一般考虑1212个因素
6、：个因素：、大堂、电梯、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、走廊、室内空间布置、和租户类型。和租户类型。物业经营管理的目的（统一化、专业化）物业经营管理的目的（统一化、专业化）。零售商业物业主要依据其零售商业物业主要依据其三个方面来分类。三个方面来分类。建筑面积经营业态商业辐射区域区域购物中心功能复合、设施完善、统一管理市级购物中心大型百货公司辐射整个城市、服务地区购物商场1万-3万中型百货公司辐射城市某部分、服务10-30万人口居住区商场3000-1万日用百货、超市服务某一居住区、1-5万人口 邻里服务商店3000以下食品、日杂、服务人口1万以下特色商店单一的特殊商品、仓储式物美价廉、折扣店等别
7、墅（别墅（Villa)Villa)：在风景或在郊外建造的供修养的住：在风景或在郊外建造的供修养的住所。与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，所。与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质量比较高，周边环境质量比较高，。中国人别墅概念与欧美不同：中国人别墅概念与欧美不同：独立、联排、叠拼、双拼、空中别墅。独立、联排、叠拼、双拼、空中别墅。公寓公寓(Apaitment(Apaitment)：包含有许多住宅单元的建筑物，：包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。通常不分割产权出售，供出租或短期居住。包括：包括：、花园、单间公寓、花园、单间公寓 为人类生产活动提供入
8、住空间，包括为人类生产活动提供入住空间，包括酒酒 店店休闲娱乐设施休闲娱乐设施服务对象不同服务对象不同商务和观光客人商务和观光客人度假旅游者、培训人员或会议度假旅游者、培训人员或会议客人客人地理位置不同地理位置不同市中心或其他交通便利的地方市中心或其他交通便利的地方自然风景秀丽的度假胜地自然风景秀丽的度假胜地服务内容不同服务内容不同以住宿、餐饮和商务功能为主以住宿、餐饮和商务功能为主以康体、休闲、娱乐功能为主以康体、休闲、娱乐功能为主建筑设计和装建筑设计和装潢风格不同潢风格不同星级标准的豪华气派星级标准的豪华气派田园式、居民式或别墅式田园式、居民式或别墅式主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅
9、游、主要是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休休闲度假村闲度假村、康体娱乐活动（、康体娱乐活动（高尔夫、赛马场高尔夫、赛马场）提供）提供入住空间的建筑。入住空间的建筑。酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营酒店与休闲娱乐设施的差别（软、硬件设置和运营管理模式等方面）：管理模式等方面）：从业主的角度出发，从业主的角度出发，在物业经济寿命的在物业经济寿命的内：内：1 1、持续满足租户正常空间使用需求；、持续满足租户正常空间使用需求；2 2、实现物业、实现物业最大化；最大化；3 3、保持和提高物业的、保持和提高物业的以及未来发展潜力。以及未来发展潜力。物业业主包括直接持有产权的企业或机构，也
10、物业业主包括直接持有产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者包括这些企业或机构背后的投资者REITsREITs 就是房地产投资信托基金，是英文就是房地产投资信托基金，是英文“Real Estate Real Estate Investment Trust”Investment Trust”的缩写的缩写(复数为复数为REITs)REITs)。从国际范围。从国际范围看，看，REITsREITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益
11、按比例分配给投资者的一种将投资综合收益按比例分配给投资者的一种。与。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITsREITs在性质上等同于基金，少数属于在性质上等同于基金，少数属于私募私募，但绝大多数属，但绝大多数属于于公募公募。REITsREITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的似于我国的开放式基金与封闭式基金开放式基金与封闭式基金。物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理理起家起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产，逐渐向上延伸
12、，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。管理并重的复合型企业。物业管理企业划分为物业管理企业划分为、第二节第二节 物业经营管理的层次与工作内容物业经营管理的层次与工作内容：核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并：核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。向业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。：设施管理的对象，主要是：设施管理的对象，主要是等物业；服务对象通常为等物业；服务对象通常为设施管理设施管理 硬件硬件（建筑、家具和设备）（建筑、家具和设备）软件（软件（人、生产过程、环境、安全）人、生产过程、环境、安全）国际设施管理协会（国际设
13、施管理协会（IFMA)IFMA)定义：定义：设施管理是设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作备和维护管理的工作”，它，它“将物质的工作场所与人和机构将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。综合了工商管理、建筑、行为科学和的工作任务结合起来。综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理工程技术的基本原理”。功能：功能：通过对人和工作的协调，为某一机构创造良好的生产、通过对人和工作的协调，为某一机构创造良好的生产
14、、办公环境。办公环境。通常运用生命周期成本及全面质量管理等管理方法。通常运用生命周期成本及全面质量管理等管理方法。从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。一般按照业和设施管理公司来同时管理多宗物业。一般按照或两者结合起来的分类原则来管理物业。比物业公司或两者结合起来的分类原则来管理物业。比物业公司更具有广阔的视角。（见下页）更具有广阔的视角。（见下页）房地产资产管理公司的主要工作任务和目标：房地产资产管理公司的主要工作任务和目标：创造房地产投资利润的三种基本途径：创造房地产投资利润的三种基本途径：在
15、极好的条件下购买物业（从开发商或原业主中）；在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主中）；在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营；在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营；在合适的时机售出物业。在合适的时机售出物业。物业经营管理公司物业经营管理公司个人和机构投资者投资（个人和机构投资者投资（ReitsReits)管理层次管理层次主要职责主要职责物业管理物业管理。保持与租户的联系；收租；。保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系支出计划；危机管理；安全管理；公共
16、关系资产管理资产管理制定物业制定物业；持有；持有/出售分析；物业更新改造等出售分析；物业更新改造等主要开支决策；主要开支决策；管理和评价物业管理企业；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析运营状况分析组合投资组合投资管理管理制定制定；制定并执行组合投资战略；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督生工具的应用；监督、资产管理和再投资决策；、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告
17、与现金管理负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理：确定资产初始组合非常重要，然后通过买确定资产初始组合非常重要，然后通过买卖来维持和提高资产组合质量卖来维持和提高资产组合质量结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同结合对市场的跟踪、分析判断，确定不同市场条件下的投资标准（包括现金流、租金波动和基市场条件下的投资标准（包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化）于市场交易的收益变化）：构建足以使资产组合中的各个单元都构建足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库，对信息分类保存得到合适评价的数据库，对信息分类保存：投资决策主要取决于投资决策主要取决于预期收益预期收益和和风险水平风险水平。选择收益最大和风险最小的那个组合。选择收益最大和风险最小的那个组合。投资者应该把一些合适的持有物进行分散，从投资者应该把一些合适的持有物进行分散，从而有效抵消一部分风险；（不要把鸡蛋放在同一篮子而有效抵消一部分风险；（不要把鸡蛋放在同一篮子里）里）选择收益最大和风险最小的那个组合。选择收益最大和风险最小的那个组合。资产管理的主要内容本质上就是资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的对成本和收益的控制控制，主要包括对物业的主要包括对物业的物理形态物理形态和和财务状况财务状况的管理。的管理。主要工作包括：主要工作包括：
