1、第二章 物权法律制度第一节 物权法概述第二节 所有权第三节 用益物权第四节 担保物权1.物权法的基本原则，物权的效力及变动；2.所有权的权能及善意取得；3.建筑物区分所有权及财产共有；4.抵押权的设定与效力；5.抵押担保与质押担保的区别，权利质权的基本内容；6.留置权成立的条件与留置权的实现。2009年2月，王某与甲公司签订合同，约定王某以40万元向甲公司购买1辆客车，合同签订之日起1个月内支付30万元，余款在2011年2月底前付清，并约定王某付清全款之前该车所有权仍属甲公司。王某未经其妻同意，以自家住房（婚后购买，房产证登记所有人为王某）向乙银行抵押借款30万元，并办理了抵押登记。王某将30
2、万元借款支付给甲公司后购回客车运营。2010年6月，该车和一货车相撞，车内乘客李某死亡。客车被送往丁厂修理，需付费3万元。经有关部门认定，货车驾驶员违章驾驶，应对该交通事故负全责。后王某以事故责任在货车方为由拒付修理费，丁厂则拒绝交车。2010年12月，因王某借款到期未还，乙银行请求对王某住房行使抵押权。试问：（1）乙银行能否对王某住房行使抵押权？为什么？（2）丁厂拒绝交车是否合法？为什么？第一节 物权法概述一、物权立法概述二、物权法基本原则三、物权的概念和分类四、物权的效力五、物权的变动六、物权的保护一、物权立法概述2007年3月我国通过中华人民共和国物权法，于2007年10月1日起施行。该
3、法包括总则、所有权、用益物权、担保物权、占有以及附则，共5编19章247条。该法的立法目的在于维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。该法的颁布实施则标志着我国的物权法律制度的进一步完善。二、物权法基本原则物权法是调整人们基于对物的支配而产生的法律关系的法律规范总称。以规范人对物的占有、利用、归属关系为内容。它包括以下基本原则：（一）物权平等保护原则；（二）物权法定原则；（三）物权公示与公信原则；（四）物权不得滥用原则。三、物权的概念和分类（一）物权的概念物权指权利主体依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
4、物权具有以下法律特征：（1）物权是绝对权。（2）物权的客体一般是物。（3）物权的内容是权利主体对物的直接支配，其相对的义务主体只承担不作为义务。（4）物权具有独占性。三、物权的概念和分类（二）物权的分类1.自物权与他物权自物权指权利人对自己的财产享有的物权，即所有权；他物权指权利人对他人所有之物享有的物权。2.动产物权与不动产物权动产物权是指标的物为动产的物权。不动产物权是指标的物为不动产的物权。四、物权的效力（一）物权的支配效力物权的支配效力指物权所具有的、保障物权人直接支配标的物而享受其效益的作用力。（二）物权的排他效力物权的排他效力，指同一物上不得成立两个所有权或两个内容上相互矛盾的物权
5、，即“一物一权”。四、物权的效力（三）物权的优先效力物权的优先效力指物权相对于其他物权或债权优先行使或实现的效力，包括物权相互间的优先效力和物权优先于债权的效力。（四）物上请求权的效力物上请求权指物权人在其物权受到侵害或可能受到侵害时，享有请求恢复物权圆满状态或防止侵害的权利。物权请求权不仅可基于所有权而发生，也可基于用益物权、担保物权而发生。五、物权的变动（一）物权变动的概念物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。物权的变动必须以一定的公示方式表现出来。1.物权的设立物权的设立即物权的取得，包括物权的原始取得和物权的继受取得。2.物权的变更与转让（1）广义的物权变更（2）狭义的物权变更3.
6、物权的消灭五、物权的变动（二）不动产登记不动产物权变动，须经依法登记，否则，除法律另有规定外，不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。五、物权的变动（三）动产交付动产物权的变动，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。动产交付的方式有以下几种：（1）现实交付；（2）简易交付；（3）指示交付；（4）占有改定。六、物权的保护物权的保护方式主要有一下几种，它可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。（1）请求确认物权。（2）请求返还原物。（3）请求排除妨碍，消除危险。（4）请求恢复原状。（5）请求赔偿损失。物权优先于债权原则也有例外，我国
7、合同法规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即“买卖不破租赁”。“买卖不破租赁”的规则与承租权的特征有关系。承租权虽属债权，但承租人对于租赁物已取得占有、使用的权利。承租人的这种权利与单纯的债权不同，具有对物支配性，而并非仅为请求权。实际上，承租权具有某些用益物权的属性，这也是“债权的物权化”的体现。【案例】甲公司购买了一辆轿车作为办公车辆，给公司经理张某使用，并将轿车登记在张某名下。张某擅自将轿车卖给王某，甲公司知道后，向法院提起诉讼，要求王某返还该车。问：甲公司的主张能否得到法院的支持？为什么？甲公司应如何维护自己的权利？【解析】根据物权法的规定，机动车辆的登记
8、具有对抗效力，即登记具有公示和公信效力，轿车虽实际为甲公司所有，但是登记在张某名下，该登记具有推定张某是轿车的所有人的效力，甲公司在确认所有权归自己之前，无权根据所有权行使返还原物请求权。另一方面，既然推定张某是轿车的所有人，张某与王某之间的买卖合同即是合法有效的，因此甲公司无权要求王某返还轿车。甲公司要维护自己的权利，首先，需要向法院提起确认物权之诉，通过提出证据证明轿车归自己所有。其次，甲公司可以根据物权法第19条的规定，先申请更正登记，如果登记的权利人不同意更正，还可以申请异议登记。再次，如果确认物权之诉成立，其效力溯及合同成立之时，因而张某转让轿车的行为自始即为无权处分行为，属于效力待
9、定的合同，甲公司可以请求宣告张某和王某之间的合同无效。如果轿车尚未过户给王某，甲公司有权要求王某返还原物；但如果轿车已经过户到王某名下，王某有权根据善意取得制度取得轿车的所有权，甲公司只能要求张某赔偿损失。第二节 所有权一、所有权概述二、所有权的种类三、建筑物区分所有权四、不动产相邻关系五、共有一、所有权概述（一）所有权的概念和特征所有权即自物权，指所有人在法律规定的范围内，对自己的财产以占有、使用、收益、处分等方式进行全面支配，并排除他人干涉的权利。所有权具有以下特征：（1）所有权具有自权性。（2）所有权具有完全性。（3）所有权具有恒久性。（4）所有权具有弹力性。（5）所有权具有整体性。一、
10、所有权概述（二）所有权的权能所有权的权能指所有权的内容或职能，它包括占有、使用、收益、处分四项权能。这四种权能都能在一定条件下与所有权相分离，这是他物权形成的基础。一、所有权概述（三）所有权取得的特别规定所有权取得的特别规定如下：1.善意取得2.遗失物的归属3.漂流物、埋藏物或者隐藏物的归属二、所有权的种类（一）国家所有权国家所有权指国家对全民所有的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。国家所有权由国务院代表国家行使，其指向的对象是国有财产。国有财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。（二）集体所有权集体所有权指集体经济组织依法对集体财产享有占有、使用、收益、处分的权利
11、。二、所有权的种类（三）私人财产所有权私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。（四）法人财产权企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规等享有占有、使用、收益和处分的权利。三、建筑物区分所有权（一）专有部分的权利专有部分的权利（专有权）指区分所有人对区分所有建筑物的专有部分所享有的权利。建筑物内的住宅、经营性用房等属于专有部分，业主对其建筑物专有部分享有所有权。（二）共有部分的权利共有部分的权利指区分所有人对区分所有建筑的共有部分所享有的共有和共同管理的权利。建筑物专有部分以外的部分属于共有部分
12、。三、建筑物区分所有权（三）建筑区划内的场所归属建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有，但属于城镇公共场所或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（四）建筑物及其附属设施的管理业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。四、不动产相邻关系不动产相邻关系指不动产的相邻各方因行使所有权或用益物权而发生的权利义务关系。它不是单独的物权，而是所有权的延伸和扩展。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、
13、公平合理的原则，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。五、共有（一）共有的概念和类型共有，即指两个或两个以上的权利主体，对同一物共同享有所有权。共有是所有权联合的法律形式，而不是一种独立的所有权类型。共有分为共同共有、按份共有两种共有形式。五、共有（二）共有财产的管理共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。（三）共有财产的分割与转让共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。五、共有（四）共有的债权债务处理在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务
14、，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。王某在吃饭时丢失手表一块，餐厅人员拾得后交给公安部门。王某未在规定期限内前去认领，公安部门按照有关规定交寄售商店出售。孙某从该商店买得该手表，将手表送给女友林某做生日礼物。林某第二天乘公交车时，手表被偷走，小偷下车后即以100元的价格卖给不知情的郑某。根据物权法的规定，该手表的所有权应归属于谁？甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各
15、自办理了房产证。下列说法中正确的是（）。A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权D.四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲乙丙同意第三节 用益物权一、用益物权概述二、土地承包经营权三、建设用地使用权四、宅基地使用权五、地役权一、用益物权概述（一）用益物权的概念和特征用益物权是指对他人所有的不动产或者动产，依照法律规定享有占有、使用和收益的权利。用益物权具有以下特征：1.用益物权是从所有权分离出来的他物权，用益物权的客体是他人所有之物。2.用益物权以对标的物的占有为前提，以对物的使用、收益为其主要内容。
16、3.用益物权是限制物权和有期限物权。4.用益物权主要是不动产物权。一、用益物权概述（二）我国用益物权的种类物权法主要规定了四种重要的用益物权类型：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。此外，还有依法取得的其他自然自然使用权，如海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利等同样受法律保护。二、土地承包经营权（一）土地承包经营权的概念和特征土地承包经营权，又称农业用地承包经营权，是指以农业生产经营者以种植、养殖、畜牧等农业生产为目的，对集体所有或国家所有由农民集体使用的土地进行占有、使用和收益的权利。二、土地承包经营权（一）土地承包经营权的概念和特征土地承
17、包经营权具有以下特征：1.客体是农民集体所有或者国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地。2.主体是从事农业生产的自然人或集体，并且一般是农村土地所属的集体经济组织的成员。3.是一种在他人土地上进行农用性质的种植、养殖或畜牧的用益物权。二、土地承包经营权（二）土地承包经营权的取得与期限1.土地承包经营权的取得方式订立土地承包经营合同；订立土地承包经营权流转合同。2.土地承包经营权的期限耕地的承包期为30年；草地的承包期为3050年；林地的承包期为3070年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。二、土地承包经营权（三）土地承包经营权的保护1.承包期内
18、发包人不得收回承包地；2.承包期内发包人不得调整承包地；3.林地等承包人的继承人可以在承包期内继续承包；4.承包地被依法征收后土地承包经营权人有权获得相应补偿。三、建设用地使用权（一）建设用地使用权的概念和特征指建设用地使用权人依法对国家所有或集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权具有以下法律特征：1.客体是国家所有或集体所有的土地。2.设立是以建造并拥有建筑物、构筑物及其附属设施为目的的物权。3.期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。三、建设用地使用权（二）
19、建设用地使用权的设立可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。（三）建设用地使用权的流转建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。四、宅基地使用权（一）宅基地使用权的概念和特征宅基地使用权是指农村居民及少数城镇居民经批准在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施，以供居住的权利。宅基地使用权其主要特征有：1.主体主要是农村居民，即农村集体经济组织的成员。2.客体是经过批准给个人建造住宅所使用的集体所有的土地。3.具有无期限性。四、宅基地使用权（二）宅基地使
20、用权人的权利1.宅基地使用权人有权在宅基地上建造房屋和其他附属物。2.宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式转移与他人，宅基地使用权也随之转移。3.宅基地上的建筑物或其他附属物灭失的，不影响宅基地使用权的效力，宅基地使用权人有权在宅基地上重新建造房屋，以供居住。四、宅基地使用权（三）宅基地使用权人的义务（1）不得非法转让宅基地使用权。（2）接受政府统一规划。（3）正当使用宅基地。五、地役权（一）地役权的概念和特征地役权是指按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。地役权具有以下特征：1.地役权是存在于他人不动产之上的权利。2.地役权是为了提高自己不动
21、产的效益。3.地役权是按照合同设立的。五、地役权（二）地役权的设立设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权的期限由当事人约定，但不得超过用益物权的剩余期限。土地上已设立土地承包经营权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。（三）地役权的行使供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。地役权不得单独流转。合同另有约定的除外。五、地役权（四）地役权的效力土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。（五）地役权的消灭地役权消灭的特殊原
22、因包括：土地的灭失、存续期间的届满或预定消灭的事由出现、抛弃等。建设用地使用权和土地租赁权的区别：建设用地使用权属于物权性利用权，土地租赁权属于债权性利用权。建设用地使用权多为有偿取得，但也可以是无偿取得，而土地租赁必须有偿取得。建设用地使用权除法律规定外，可以将权利让与他人，而土地租赁权非经出租人同意，不得将租赁物转租他人。建设用地使用权的存续期间由法律规定，期限较长；而土地租赁的期限则由当事人约定，期限一般较短。【案例】公司甲与学校乙相邻，甲为了防止乙今后建造高楼挡住自己的观景视野，就以每年向乙支付5万元补偿费为对价，与乙约定：乙在20年内不得在校址兴建高层建筑。合同签订后，双方没有办理地
23、役权登记。一年后学校乙迁址，将房屋全部转让给房地产商丙，但乙未向丙提及自己与甲之间的约定。丙购得该学校后就建起了高层住宅。甲要求丙立即停止兴建，遭到丙的拒绝后，便向法院提起诉讼。本案应如何处理呢？【解析】按照物权法第158条规定，法院不得支持甲的主张，因为本案中甲、乙双方虽然订立了地役权合同，但没有登记，乙转让土地又没有告知丙其在该土地上没有地役权，因此，丙的合法权益应受保护。公司甲只能基于合同，要求学校乙承担违约责任，而无权要求房地产商丙停止兴建高楼和承担侵权责任。因此，为了更好地维护自己地役权，地役权最好进行登记。第四节 担保物权一、担保物权概述二、抵押权三、质权四、留置权一、担保物权概述
24、（一）担保物权的概念担保物权是指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。担保物权是以债务人或第三人的特定财产作为履行债务的担保，具有强有力的效力。一、担保物权概述（二）担保物权的特征1.担保物权以优先受偿权确保债务履行；2.担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利；3.担保物权具有从属性；4.担保物权具有物上代位性。二、抵押权（一）抵押权的概念指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。债务人或者第三
25、人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。二、抵押权（二）抵押物的范围1.可以设定抵押的物抵押物应当是债务人或第三人对该财产有处分权并且法律规定可以用于抵押的财产。2.不得设定抵押的物二、抵押权（三）抵押权的设立1.订立抵押合同设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。2.抵押登记包括以下两种形式：（1）不动产抵押权的登记及效力。（2）动产抵押权的登记及效力。二、抵押权（四）抵押权人的权利抵押设立后，抵押权人最主要的权利是当债权不能得到清偿时，有就抵押物优先受偿的权利。除此以外，抵押权人还享有以下权利：1.限制抵押财产转让的权利；2.保全抵押财产的权利；3.可以放弃抵押权或者
26、抵押权的顺位。二、抵押权（五）抵押权的实现1.抵押权实现的条件和方式2.抵押权实现的顺序同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照规定清偿。3.抵押权行使的期限抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。二、抵押权（六）最高额抵押指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。三、质权（一）质权的概念和特征质权也称质押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人以其动产、权利作为出质标的，由债权人占有，债
27、务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形时，债权人有权就该标的优先受偿。三、质权质权区别于抵押权的特征有：1.质权的客体为动产和法律规定的权利，抵押权的客体既包括动产也包括不动产。2.质权的成立生效以将质物转移于债权人占有为必要条件，抵押权的设定不要求转移抵押物的占有。3.公示方式不同。动产和权利出质以转移占有为公示方法，不动产抵押权的设定主要应采用登记方法，以登记为公示。三、质权（二）动产质权1.动产质权的设立设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。质权自出质人交付质押财产时起设立。2.质权人的权利、义务（1）占有质物、收取质物孳息的权利。（2）保全质权的权利。（3）质权人
28、处分权。（4）优先受偿权。（5）妥善保管质押财产的义务。（6）返还质押财产的义务。三、质权（三）权利质权权利质权是以可转让的权利为标的物的质权。作为权利质权标的物的权利必须是可让与、不违背质权移转占有性质的财产权。四、留置权留置权是指在债务人不履行到期债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的财产，并就该动产优先受偿的权利。其中债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。留置权是一种法定担保物权。其效力优先于约定担保物权性质的抵押权或者质权。同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。1.抵押登记的效力如何？2.抵押人能否在抵押后出租抵押物？抵押权人与承租权关系如何？3.
29、在债务履行期届满前，抵押合同中能否约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有？担保范围是担保人所承担的担保责任范围。中华人民共和国担保法分别在第46条、第67条、第83条对抵押权、质权和留置权的担保范围作了规定。物权法在这三条规定基础上对担保范围作了统一规定，使条文的内容更全面。物权法第173条规定，担保物权的担保范围，可由当事人特别约定。当事人没有约定的，应包括：主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。1.试述物权的效力。2.所有权的权能包括哪些？3.我国物权法规定哪些财产不得设定抵押？4.简述抵押与质押的异同。5.简述留置权的实现条件、方式与程序。甲、乙、
30、丙于2009年10月8日各出资1万元买得一幅名画，三人约定各占1/3的份额，画由甲保管。2009年11月，甲遇丁，丁愿购此画。甲擅自决定将此画作价4.5万元卖给丁。事后，甲告知乙、丙。乙、丙要求分得卖画款项，甲即分别给乙、丙各1.5万元。丁于2010年2月向戊借款3万元，期限为3个月。丁将该画抵押给戊。双方签订了抵押合同，但未办理抵押登记。2010年3月，丁未经戊的同意，擅自将此画作价6万元卖给不知情的辛。辛嫌该画装裱不够精美，遂将该画送A装裱店装裱。因辛未按期支付A装裱店的费用，该画被A装裱店留置。请问：（1）丁是否取得了该画的所有权？并说明理由。（2）戊的抵押权是否设立？戊的抵押权能否对抗 辛？并说明理由。（3）A装裱店能否行使留置权？并说明理由。中华人民共和国民法通则中华人民共和国物权法中华人民共和国担保法
