1、 第十一章第十一章 物业管理法律制度物业管理法律制度 第一节第一节 物业管理概述物业管理概述 20032003年国务院颁布年国务院颁布物业管理条例物业管理条例，20072007年修年修订。订。一、物业一、物业 指已经建成并投入使用的房屋及配套的设备设施指已经建成并投入使用的房屋及配套的设备设施和相关场地。和相关场地。二、物业管理二、物业管理 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业
2、管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第二节第二节 物业管理的具体内容物业管理的具体内容 一、业主与业主大会一、业主与业主大会（一）业主：房屋所有权人（一）业主：房屋所有权人 1 1、业主的权利：、业主的权利：（1 1）接受服务；）接受服务；（2 2）提议权（召开业主大会会议）与建议权（物业）提议权（召开业主大会会议）与建议权（物业管理有关事项、制定和修改管理规约、业主大会议管理有关事项、制定和修改管理规约、业主大会议事规则）；事规则）；（3 3）参加业主大会，行使投票权；）参加业主大会，行使投票权；（4 4）选举权和被选举权（业主委员会）；）选举权和
3、被选举权（业主委员会）；（5 5）监督权：业主委员会，物业服务企业，共用部）监督权：业主委员会，物业服务企业，共用部位、设施设备、相关场地及专项维修资金使用情况。位、设施设备、相关场地及专项维修资金使用情况。（6 6）知情权：共用部位、设施设备、相关场地使用）知情权：共用部位、设施设备、相关场地使用情况。情况。2 2、业主的义务：、业主的义务：（1 1）遵守管理规约、业主大会议事规则和物管区）遵守管理规约、业主大会议事规则和物管区域内的规章制度；域内的规章制度；（2 2）执行业主大会和业主大会授权业主委员会作）执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定；出的决定；（3 3）交纳专项维修资金
4、；）交纳专项维修资金；（4 4）按时交纳物业服务费用。）按时交纳物业服务费用。（二）业主大会（二）业主大会 1 1、成立、成立（1 1）由物业管理区域内全体业主组成。）由物业管理区域内全体业主组成。（2 2）一个物业管理区域成立一个业主大会。）一个物业管理区域成立一个业主大会。（3 3）业主在区、县房地产行政主管部门或街道办）业主在区、县房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府指导下成立业主大会，选举事处、乡镇人民政府指导下成立业主大会，选举业主委员会（只有一个业主或人数较少，经全体业主委员会（只有一个业主或人数较少，经全体业主一致同意可不成立业主大会）。业主一致同意可不成立业主大会）。浙
5、江省：房屋出售并交付使用的建筑面积达到物浙江省：房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积业总建筑面积6060以上或者首套房屋出售并交付以上或者首套房屋出售并交付使用已满使用已满2 2年且房屋出售并交付使用的建筑面积达年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积到物业总建筑面积3030以上的，可以成立业主大以上的，可以成立业主大会。会。2 2、职责：、职责：（1 1）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；（2 2）选举业主委员会或更换业委会成员；）选举业主委员会或更换业委会成员；（3 3）选聘和解聘物业服务企业；）选聘和解聘物业服务企业；（4
6、4）筹集和使用专项维修资金；）筹集和使用专项维修资金；（5 5）改建、重建建筑物及其附属设施。）改建、重建建筑物及其附属设施。3 3、会议和决议方式、会议和决议方式（1 1）会议形式）会议形式 可采用集体讨论形式，也可采用书面征求意见形可采用集体讨论形式，也可采用书面征求意见形式；但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总式；但应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。定期会议和临时会议：定期会议和临时会议：定期会议按照业主大会议事规则召开。定期会议按照业主大会议事规则召开。经以上的业主提议，业主委员会应组织召经以上的
7、业主提议，业主委员会应组织召开业主大会临时会议。开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应于会议召开日前通知召开业主大会会议，应于会议召开日前通知全体业主。全体业主。（2 2）决议方式）决议方式 业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但业主大会作出筹集和使用专项维修资金，改建、但业主大会作出筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施决定，应当经专有部分重建建筑物及其附属设施决定，应当经专有部分占建筑物总面积占建筑物总面积2/32/3以上的业主且占总人数以
8、上的业主且占总人数2/32/3以以上的业主同意。上的业主同意。业主大会的决定对全体业主具有约束力。业主大会的决定对全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。撤销。（三）业主委员会（三）业主委员会业主大会的执行机构业主大会的执行机构 1 1、产生和组成、产生和组成 经业主大会选举产生。经业主大会选举产生。委员由热心公益事业、责任心强、有一定组织能委员由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主担任。力的业主担任。主任、副主任在业委会委员中推选。
9、主任、副主任在业委会委员中推选。2 2、法律性质、法律性质 三种观点：三种观点：（1 1）社团法人）社团法人（2 2）无独立诉讼主体资格的非法人组织）无独立诉讼主体资格的非法人组织（3 3）有独立诉讼主体资格的非法人组织）有独立诉讼主体资格的非法人组织 属于民事诉讼法中的其他组织；可以行使民事权属于民事诉讼法中的其他组织；可以行使民事权利，承担民事责任，享有独立的诉讼主体资格。利，承担民事责任，享有独立的诉讼主体资格。二、物业服务合同二、物业服务合同业主或业主委员会代表区域内的业主与物业服务业主或业主委员会代表区域内的业主与物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维企业对房屋及配套的设
10、施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等活动所达成的协议。生和相关秩序等活动所达成的协议。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。管理。（一）基本内容（一）基本内容 1 1、合同主体、合同主体 2 2、物业管理事项、物业管理事项 3 3、服务质量、服务质量 4 4、服务费用、服务费用 5 5、权利义务、权利义务 6 6、专项维修资金的管理与使用、专项维修资金的管理与使用 7 7、物业管理用房、物业管理用房 8 8、合同期限、合同期限 9 9、违约责任、违约责任（二）
11、前期物业服务合同（二）前期物业服务合同 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与物业服务企业间对房屋及配套设备和相设单位与物业服务企业间对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序等活动所达成的协议。环境卫生和秩序等活动所达成的协议。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过签订书面的前期物业服务合同选聘单位可以通过签订书面的前期物业服务合同选聘物业服务企业。物业服务企业。前期物业服务合同是商品房买卖合同的附件。前期
12、物业服务合同是商品房买卖合同的附件。第三节第三节 物业服务合同纠纷物业服务合同纠纷 省高院省高院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）律若干问题的意见（试行）（一）关于业主委员会的被告主体资格问题（一）关于业主委员会的被告主体资格问题 物业服务合同纠纷中，业主委员会既可以在一定条物业服务合同纠纷中，业主委员会既可以在一定条件下成为原告（第四条），也可以在一定条件下成件下成为原告（第四条），也可以在一定条件下成为被告（第五条），即只要物业服务企业与业主委为被告（第五条），即只要物业服务企业与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权员
13、会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务企业就可以将业主委益的事项发生争议，物业服务企业就可以将业主委员会作为被告提起诉讼。员会作为被告提起诉讼。业主委员会在诉讼中承认、放弃、变更诉讼请求，业主委员会在诉讼中承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，也就是实质性处分进行和解，提起反诉或者上诉，也就是实质性处分诉讼权利、实体权利的，都必须经过业主大会的明诉讼权利、实体权利的，都必须经过业主大会的明确授权（第八条）。确授权（第八条）。（二（二）关于业主可否以个人名义提起诉讼问题关于业主可否以个人名义提起诉讼问题 以业主委员会参加诉讼为原则（第四条第一款、第五
14、以业主委员会参加诉讼为原则（第四条第一款、第五条），不准许在业主委员会已经作为当事人参加诉讼条），不准许在业主委员会已经作为当事人参加诉讼的情况下，业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼（的情况下，业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼（第六条）；未依法成立业主委员会，或者业主委员会第六条）；未依法成立业主委员会，或者业主委员会怠于提起诉讼的，如果部分业主经过业主大会授权后怠于提起诉讼的，如果部分业主经过业主大会授权后，也可以自己名义提起诉讼（第四条第二款）。，也可以自己名义提起诉讼（第四条第二款）。第九条第九条 业主委员会败诉时的财产责任承担顺序和范业主委员会败诉时的财产责任承担顺序和范围：可以业主
15、大会赋予业主委员会自行管理的资金及围：可以业主大会赋予业主委员会自行管理的资金及其它合法收益来支付；前述财产不足以支付的，剩余其它合法收益来支付；前述财产不足以支付的，剩余部分则由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面部分则由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。物业管理用房、公共配套设施、专项积的比例分担。物业管理用房、公共配套设施、专项维修资金等，一般不应作为被执行的对象。维修资金等，一般不应作为被执行的对象。（三）关于业主大会授权的形式问题（三）关于业主大会授权的形式问题 坚持法定实质性条件即坚持法定实质性条件即“业主大会授权的事项，业主大会授权的事项，必须经过专有部分占建
16、筑物总面积过半数的业主必须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意且占总人数过半数的业主同意”（第二十条第一（第二十条第一款）款）同时同时适当放宽了业主大会授权的形式，即：可以适当放宽了业主大会授权的形式，即：可以专门召开一次或数次业主大会，对授权事项分别专门召开一次或数次业主大会，对授权事项分别进行授权或集中授权；也可以在制定的管理规约进行授权或集中授权；也可以在制定的管理规约中进行概括授权，而无需另行召开业主大会进行中进行概括授权，而无需另行召开业主大会进行专门授权；还可以随时根据需要，以书面形式征专门授权；还可以随时根据需要，以书面形式征求全体业主意见等（第二十条
17、第二款）。求全体业主意见等（第二十条第二款）。（四）关于与物业服务费相关的几个问题（四）关于与物业服务费相关的几个问题 意见第十六条意见第十六条 物业服务企业必须先以书面物业服务企业必须先以书面形式向业主催交物业服务费即送达催交通知书，形式向业主催交物业服务费即送达催交通知书，只有书面催交无果后，才可以提起诉讼，否则法只有书面催交无果后，才可以提起诉讼，否则法院不予受理；院不予受理；同时，规定物业服务企业向欠费业主采取直接送同时，规定物业服务企业向欠费业主采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式后仍不能送达的达、邮寄送达、留置送达的方式后仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公，可
18、以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的便利方式送达。告的便利方式送达。针对生活中较常见的问题，如物业服务合同被确针对生活中较常见的问题，如物业服务合同被确认无效或者撤销后，已经提供物业服务的物业服认无效或者撤销后，已经提供物业服务的物业服务企业要求业主给付相应物业服务费的，双方对务企业要求业主给付相应物业服务费的，双方对物业服务费没有约定、约定不明且又协商不成的物业服务费没有约定、约定不明且又协商不成的，以及物业服务合同期限届满后未续签，物业服，以及物业服务合同期限届满后未续签，物业服务企业继续提供物业服务的，从而带来如何认定务企业继续提供物业服务的，从而带来如何认定物业服务费的数额或标准
19、问题，也根据实际情况物业服务费的数额或标准问题，也根据实际情况作出了相应规定（第十三条、第十四条、第十五作出了相应规定（第十三条、第十四条、第十五条）。条）。（五）关于物业服务企业的安全保障义务问题（五）关于物业服务企业的安全保障义务问题 第十九条第一款第十九条第一款：物业服务企业违反物业服务合同约物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失的，业主可以依法请求其，造成业主人身、财产损失的，业主可以依法请求其承担相应赔偿责任。承担相应赔偿责任。意见第十九条第二款规定：可以根据其过错程度意见第十
20、九条第二款规定：可以根据其过错程度、物业服务收费标准、安保能力等情况综合考量认定、物业服务收费标准、安保能力等情况综合考量认定物业服务企业是否违反安全保障义务。物业服务企业是否违反安全保障义务。另外，在因第三人实施侵权行为造成业主损害的情况另外，在因第三人实施侵权行为造成业主损害的情况下，物业服务企业承担的是一种与其过错程度相适应下，物业服务企业承担的是一种与其过错程度相适应的补充赔偿责任；而且，其在赔偿后可以向真正的侵的补充赔偿责任；而且，其在赔偿后可以向真正的侵害人追偿。害人追偿。（一）业主因室内被盗，要求物管企业赔偿纠纷（一）业主因室内被盗，要求物管企业赔偿纠纷（1 1）业主遭受了财产损
21、失）业主遭受了财产损失（2 2）物管企业没有按约定或规定提供安保服务）物管企业没有按约定或规定提供安保服务（3 3）前两者之间有因果关系）前两者之间有因果关系（二）业主在物业管理区域内遭受人身伤亡，要（二）业主在物业管理区域内遭受人身伤亡，要求物业管理企业赔偿纠纷；求物业管理企业赔偿纠纷；按物业服务合同约定或法律规定及物业管理企业按物业服务合同约定或法律规定及物业管理企业的过错等因素，考虑物管企业的民事责任。的过错等因素，考虑物管企业的民事责任。（三）小区内存放车辆等被盗或者受到损害，要（三）小区内存放车辆等被盗或者受到损害，要求物管企业赔偿纠纷。求物管企业赔偿纠纷。1 1、双方约定车辆管理为
22、保管合同关系、双方约定车辆管理为保管合同关系 2 2、双方未约定对车辆管理为保管合同关系、双方未约定对车辆管理为保管合同关系 （六）关于（六）关于“调解优先调解优先”、高效便捷妥善化解纠、高效便捷妥善化解纠纷纷 意见一方面倡导和鼓励运用社区、街道组织意见一方面倡导和鼓励运用社区、街道组织的人民调解，以及行政调解、诉讼调解等多种调的人民调解，以及行政调解、诉讼调解等多种调解手段，从而合理平衡各方当事人利益；另一方解手段，从而合理平衡各方当事人利益；另一方面倡导和鼓励当事人和人民法院依法采取简易程面倡导和鼓励当事人和人民法院依法采取简易程序、督促程序和小额速裁程序等，不断完善物业序、督促程序和小额速裁程序等，不断完善物业服务合同纠纷快速处理机制（第十九条、服务合同纠纷快速处理机制（第十九条、第十七第十七条。条。
