1、ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1绿地集团江苏房地产事业部2015年03月23日紫峰大厦项目后评估ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 汇报的主要内容1项目的主要指标2项目的经验教训3讨论的问题总建筑指标占地面积（)18,721园林景观面积（）3,884容积率10.8建筑密度54%建筑面积（）262,773地上建筑面积（）202,236地下总建
2、筑面积（）60,537ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标项目金额面积指标（元/m2）A1办公+副楼销售额（万元）241910.1028710.30工程合同总额（万元)307214.0011448.68工程结算额（万元)239515.938925.84累计已付工程款（万元）219515.008180.48目标成本总建面积指标（万元）353970.1013191.10动态成本总建面积（万元）334935.5712481.76资金平衡缺口93025.
3、47ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标综合经济指标南京紫峰大厦项目结构主体工程指标明细分项面积（m2）结构形式层数总价（万元）建筑面积指标（元/m2)技术经济指标钢筋含量（kg/m2)钢结商品构含砼含量量（kg/(m3/mm3)2)人工指标(工日/m2)地下室60,934.00现浇钢筋混凝土结构413,733.992,253.91233.55/1.216.69地上副楼29,811.00钢筋混凝土框架结构232,154.46722.7174.17
4、/0.413.43主楼146,735.00采用组合结构6633,507.712,283.5595.3094.300.303.34裙楼30,843.00采用部分钢结构75,418.481,756.7952.50119.610.441.78合计268,323.0054,814.642,042.86ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-主体结构ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GRE
5、ENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-幕墙南京绿地广场紫峰大厦项目幕墙工程价格指标明细表 （石材）幕墙内容规格名称综合单价（元/m2)数量(m2)金额（元）幕墙面积 幕墙面积指标 指标（元/m2）（元/m3）石材幕墙安装D型（主楼）455.43 14,862.006,768,640.47455.431341.43供应D型（主楼）886.00 14,862.0013,167,732.001,158,639.18886.0077.96措施费小计1,419.39 14,862.0021,095,011.65 1,419.39其中石材价格35厚：350元/m2制
6、作安装费管理费、利润制作费：60元/m2管理费费率：5%安装费：150元/m2利率：3.5%ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-幕墙南京绿地广场紫峰大厦项目幕墙工程价格指标明细表 （玻璃）幕墙内容玻璃幕墙幕墙面积指标（元/m3）2497.201510.272001.432233.182168.88规格名称安装A型单元玻璃幕墙（主楼）供应A型玻璃幕墙（主楼）安装A型单元玻璃幕墙（副楼）供应A型单元玻璃幕墙（副楼）安装B型玻璃幕墙（主楼）供应B型玻
7、璃幕墙（主楼）安装B型玻璃幕墙（副楼）供应B型玻璃幕墙(副楼）安装C型玻璃幕墙（主楼）供应C型玻璃幕墙（主楼）不锈钢板等其他（主楼）其他措施费小计综合单价（元/m2)793.141,704.06443.071,067.20577.451,423.98509.611,723.57632.171,536.711,280.00101.862,470.53数量(m2)49,820.0049,820.009,129.009,129.0021,931.0021,931.00324.00324.003,238.003,238.001,532.4985,974.4985,974.49金额（元）39,514,4
8、68.4384,896,112.204,044,816.279,742,481.1612,664,009.4231,229,281.00165,113.64558,436.682,046,971.714,975,873.361,961,588.688,757,558.3511,845,731.24212,402,442.14幕墙面积指标（元/m2）793.141,704.06443.071,067.20577.451,423.98509.611,723.57632.171,536.711,280.00101.86137.782,470.53其中铝型材价格29.5元/kg铝板价格不锈钢板价格2m
9、m氟碳铝板：520元/m21mm不锈钢板：430元/m23mm粉末喷涂铝板：340元/m23mm不锈钢板：1000元/m210（LOW-E)+12A+6玻璃：430元/m2；8（LOW-E)+12A+8玻璃：400元/m2；玻璃价格制作安装费管理费、利润制作费：150元/m2管理费费率：5%安装费：200元/m2利率：3.5%ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-幕墙南京绿地广场紫峰大厦项目幕墙工程价格指标明细表 （铝板）幕墙内容铝板幕墙幕墙面积
10、指标（元/m3）1075.61942.141487.83规格名称供应铝板单元幕墙（主楼）安装铝板单元幕墙（主楼）安装E型玻璃幕墙（副楼）供应E型玻璃幕墙（副楼）安装F型玻璃幕墙（副楼）供应F型玻璃幕墙（副楼）综合单价（元/m2)664.85410.76290.54651.60366.871,120.96数量(m2)6,050.006,050.00310.00310.00376.00376.00金额（元）4,022,331.382,485,085.3490,067.40201,996.00137,942.64421,481.20幕墙面积指标（元/m2）664.85410.76290.54651.
11、60366.871,120.96措施费6,736.00237,669.5035.28小计1,127.766,736.007,596,573.461,127.76其中铝板价格2mm氟碳铝板：520元/m2制作安装费管理费、利润制作费：100元/m2管理费费率：5%安装费：120元/m2利率：3.5%ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-幕墙项目造价（元）面积（）成本指标（元/）主材描述（品牌、价格）办公大堂精装装饰工程3440472.1095805
12、932安装工程ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-办公大堂精装ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-办公标准层精装分析项目造价（元）面积（）成本指标（元/）主材描述（品牌、价格）办公标准层电梯厅装饰工程157887.537423759安装工程家具办公标准层走道装饰工程900534.82072343
13、848安装工程地毯家具办公标准层办公室装饰工程678614.67591454467安装工程地毯家具办公标准层卫生间、杂物间等装饰工程144169.6731602403安装工程地毯家具办公标准层小计1881206.70717901051ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-酒店客房精装南京紫峰洲际酒店项目样板房、标准房、套房等精装修造价比较表标准房房型房间套内面积（平方米）房间套数（间）当地实际平均房价（元/天）标准双床房421131500标准大床
14、房412611500套房标准套房66691900分项内容一、硬装部分二、FF&E三、客房配置造价333442.3426930.0215709.76面积指标7939.10641.19374.04造价323343.1231112.0212922.14面积指标7886.42758.83315.17造价487434.8963353.7412922.14面积指标7385.38959.91195.79汇总套内面积成本指标376082.128954.34367377.288960.42563710.778541.07项目造价（元）面积（）成本指标（元/）主材描述（品牌、价格）酒店后勤区地下三层（功能区域描述
15、：酒店办公室）装饰工程10512008161288600*600防滑地砖（130元/m2），胡桃木饰面（355元/m2），阿姆斯壮矿棉板（35元/m2）玻璃隔断（320元/m2）安装工程1685208161288中山华艺灯具，乐家洁具家具124309816152长江家具定制小计13440298161647酒店后勤区地下二层（功能区域描述：员工餐厅、更衣室）装饰工程134125010131324600*600防滑地砖（130元/m2），胡桃木饰面（355元/m2），阿姆斯壮矿棉板（35元/m2）玻璃隔断（320元/m2）安装工程2152101013中山华艺灯具，乐家洁具家具47174101347
16、长江家具定制小计160363410131583ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-酒店后勤区装修项目造价（元）面积（）成本指标（元/）主材描述（品牌、价格）一层（功能区域描述：酒店大堂、咖啡厅、电梯厅、卫生间、首层/2-5层）装饰工程1021885612428228墨玉（450元/m2），玻璃马赛克片（460元/m2），胡桃木（实心）（330元/m2），8mm+3mm白玉夹胶玻璃（单面，30%不透，药水砂，做石头面）（180元/m2），金属板M
17、TL-31.3(底漆-白色)（650元/m2）安装工程219878312421770中山华艺灯具，乐家洁具地毯117474.5177.32663诺瑞地毯家具8047141242648中山国泰家具定制艺术品10971221242883定制其他（需列出具体内容）小计14436949.5124211624ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-酒店大堂装修项目造价（元）面积（）成本指标（元/）主材描述（品牌、价格）六层（功能区域描述：宴会厅、卫生间、VI
18、P休息室、更衣室）装饰工程12125894.318266641安装工程13754051826753中山华艺灯具，乐家洁具地毯175980515.27342诺瑞地毯家具571172.81826313中山国泰家具定制艺术品3918001826215定制其他（需列出具体内容）小计14640252.118268018七层（功能区域描述：宴会厅、卫生间、休息区及走道、会议室、电梯厅）装饰工程19266863.6230146392安装工程20830733014691中山华艺灯具，乐家洁具地毯7697641918.86401诺瑞地毯家具11934073014396中山国泰家具定制艺术品11934073014
19、396定制其他（需列出具体内容）小计24506514.6230148131八层(含夹层）（功能区域描述：接待/走道区、电梯厅、造型楼梯、SPA、健身中心、游泳池、室外花园）ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司 紫峰大厦项目的主要指标-酒店公共区精装项目造价（元）面积（）成本指标（元/）主材描述（品牌、价格）三十六层（功能区域描述：全日式餐厅、空中酒吧、电梯厅、室外）装饰工程14132026.9822196369安装工程225442022191016中山华艺灯具，乐家洁具地毯376439568.21662诺瑞地毯家具11837382219533中山国泰家具定制艺术品18403342
20、219829定制其他（需列出具体内容）小计19786957.9822198917三十七层（功能区域描述：商务中心、行政俱乐部、休闲区）装饰工程367841613702685安装工程141402013701032中山华艺灯具，乐家洁具地毯322081486.16663诺瑞地毯家具12372661370903中山国泰家具定制艺术品013700定制其他（需列出具体内容）小计665178313704855六十一层及六十二层(含夹层）（功能区域描述：中式餐厅）ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL C
21、ENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-酒店公共区精装ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-总统套房精装项目造价（元）面积（）成本指标（元/）主材描述（品牌、价格）六十三层至六十五层（功能区域描述：总统套房）装饰工程11996381.22313墨玉（450），清玻化玻璃2-6mm中间夹磨砂（265元/m2），1.5振纹不锈钢（680元/m2），黑檀夹板（木皮）（880元/m2），玻璃马赛克片（460元/m2），20mm厚喷砂亚克力5187（75
22、元/kg）847中山华艺灯具，乐家洁具690诺瑞地毯573中山国泰军具定制707定制7505安装工程地毯家具艺术品小计总计1957960442458.041325544163627317358616.24146848910.52313641.38231323132313218416723.54序号系统内容总价（元）各专业设备建筑面积均价（元/m2）采用品牌备注1给排水103321732.00385.48不锈钢管材：无锡金羊、四川民生铸铁给水管：上海申同、邯郸金鑫、安钢永通衬塑钢管：上海德士和上海昊力柔性铸铁排水管：上海申利阀门：TYCO、沃茨、AFA容积式热交换器：济南新力板式热交换器：AVP
23、、金马利油脂分离器：健力环保1.1生活水处理系统供应16380006.111.2生活水泵采购供应13155894.911.3潜污泵采购供应7000002.611.4上述设备安装及系统施工费99668143371.85ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-给排水序号系统内容总价（元）各专业设备建筑面积均价（元/m2）采用品牌备注2空调、动力180840457674.69冷却塔:BAC、金马利风机：格林瀚克、科禄格格林瀚克、科禄格锅炉：上海汉铭沃茨、
24、泰科菲、AVK、唯特利、富山、埃美柯全热交换器：AVP、金马利湿处理设备:无泳池除湿热泵：ITT油烟净化机:速八空调水泵：ITT冷冻机：约克风机盘管：新晃空调箱：新晃VRV空调：三菱重工2.1暖通水泵供应354998813.242.2冷却塔供应及安装338360012.622.3锅炉供应1723439264.302.4热水交换器供应1027310038.332.5冷冻机及控制系统供应1721644164.232.6空调箱、风机盘管供应27304079101.872.7分体、VRV空调供应及安装12954784.832.8风机供应493768218.422.9地暖系统供应及安装无0.002.10
25、燃气系统供应及安装14600005.452.11变风量控制机末端设备1006300037.54ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-空调序号系统内容各专业设备建筑面积均总价（元）价（元/m2）采用品牌备注3强电供应及安装293452684.551094.83电缆：宝胜变压器：华鹏桥架：华鹏、江苏成城母线槽：华鹏柴油发电机：联迅（康明斯）双电源切换：施耐德低压配电元器件：施耐德3.1柴油发电机供应及安装1558940058.163.2变电站设备供应
26、及安装50776965.9189.443.3母线供应886822733.093.4桥架供应863918032.233.5电线、电缆供应63438491.45236.683.6户内低压配电箱供应36408109.2135.833.7疏散指示灯供应365060713.623.8上述设备安装及系统施工费106081704395.78ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-强电ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-O
27、WNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1序号系统内容总价（元）紫峰大厦项目的主要指标-电梯各专业设备建筑面积均价采用品牌备注（元/m2）电梯：迅达、通力44.14.24.3电梯电梯供应电梯安装电梯装修118777464.0010537110098373543569010443.14393.1336.7013.32ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1序号系统内容总价（元）紫峰大厦项目的主要指标-弱电各专业设备建筑面积均价（元/m2
28、）采用品牌备注综合布线：康普电子巡更：格瑞特无线对讲：建伍后勤一卡通：汉军车辆管理系统：捷顺楼宇自控系统：江森背景音乐：博士灯控系统：邦奇房控系统：ABB公用信息发布系统：禾麦UPS：艾默生、山特投影机：松下视频监控：松下55.15.25.35.45.55.65.75.85.95.105.115.125.135.145.155.165.175.18弱电综合布线系统灯控系统客房控制系统公安扫描系统电子巡更系统门禁系统停车库管理系统楼宇自控系统背景音乐系统信息发布系统UPS系统会议系统视频监控系统计算机网络系统无线网络覆盖系统卫星电视系统国际网络系统机房工程77089594.934644609.4
29、6262843408171355.6无无4202149.815876987.920292361.082228981.715816218.325452450.3679822872.75130686.3851559183.5982628787.5486893.268无1017757.719287.6117.3323.4530.4915.683.2775.718.323.051.6936.6519.145.829.811.820.003.800.005.18上述设备安装及系统施工费8473959.4931.62ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED
30、ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1序号系统内容总价（元）紫峰大厦项目的主要指标-消防各专业设备建筑面积均价（元/m2）采用品牌备注火灾报警系统：能美漏电火灾保护器：能美66.16.26.36.46.56.6消防消防水泵供应气体灭火系统消防报警系统消火栓系统防排烟系统喷淋系统76982403.3048112828381556931442.3122368241911875018021728287.211.8010.5925.8645.6571.3367.246.7上述设备安装及系统施工费1735437664.75序号系统内容总价（元）各专业设备建筑面积均价（元
31、/m2）采用品牌备注7其他11831571.0044.14泳池循环泵：威乐泳池板换：BAC、金马利泳池过滤系统：无锡健力环保机械停车位：无油水分离器：无锡健力环保7.1污衣井供应及安装无0.007.2游泳池机电设备供应及安装24932219.307.3厨房空调及排油烟供应及安装13850005.177.4机械停车位供应及安装无0.007.5擦窗机795335029.67ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-其它ARCHITECTU 南京国资绿地金
32、融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1序号系统内容总价（元）紫峰大厦项目的主要指标-五大系统各专业设备建筑面积均价（元/m2）采用品牌备注PMS:无程控交换机：NEC88.18.28.38.48.5五大系统PMS系统供应及安装程控交换机供应及安装厨房设备（含布草、消毒设备）供应及安装洗衣机房设备供应及安装健身房设备供应及安装25516444.00无1556800179221446037500无95.200.005.8166.8722.530.000.008项合计887812350.783312.31ARCH
33、ITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-8项合计ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的主要指标-8项合计 超高层项目设计施工30项主要关键技术超高层项目地库特点：1、由于埋置深度要求，大于1/181/20最小埋置深度。2、车库配比100m2：1辆（35m2），地库面积大占1/41/3。3、地下室一般在36层，深度在15
34、30m以上。4、城市中心区，周边地铁、管线、建筑环境复杂。1超深超大基坑综合技术关键技术1、挡土止水：首选地下连续墙封闭基坑，次选排桩+三轴深搅。2、支撑：混凝土内支撑或锚杆锁3、挖土方案：首选坡道法（土坡、栈桥坡），栈桥长臂挖机法大基坑慎重。4、降水方案：深井疏干5、监测方案：坑内外土体、支护结构、管线、道路、地铁等的变形、内力监测，坑内外水位监测。ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 超高层项目设计施工30项主要关键技术超高层项目结构特点：1、高度很大250米以上，
35、风荷载、地震荷载大。有很大的抗侧力结构核心筒、巨型柱、斜撑、伸臂桁架、带状桁架、桅杆天线。2、建筑立面收分变化，平面形状收分变化多。3、中间一般有桁架加强层等特殊结构楼层。2超高主体结构综合技术关键技术1、基础方案、结构体系选择，概念设计和计算分析技术。2、风洞试验参数取值。3、高强高性能混凝土研制生产及泵送技术。高强宽厚钢板生产制造技术。4、混凝土核心筒快速施工技术（平台及模板）。5、高层重型钢结构设计制作及安装技术（厚板焊接、桁架、巨型柱、钢板剪力墙、天线桅杆、高空拼装等）。6、塔吊、施工电梯垂直运输设备选择、布置、转换技术。7、供电、供水、消防转换技术ARCHITECTU 南京国资绿地金
36、融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A13建筑与装饰综合技术 超高层项目设计施工30项主要关键技术超高层项目建筑与装饰特点：1、建筑耐久性考虑，消防设防标准考虑。2、可维护性要求特别高。2、外围护幕墙承受风压大。3、业态多样，要分区管理控制。井道要进行多次转换。4、人流车流量大，平面和垂直交通组织复杂。4、电力等城市配套设施保障能力要求高。5、建筑空间高、大，装饰装修标准高。关键技术1、建筑高耐久性和建筑消防技术（现行标准50年，千年建筑。消防设防标准问题，耐火时限、疏散时间、外救援设备与超高层适应性）。2、
37、高可维护的建筑技术（机电设备、机电各主系统、末端维护，结构检测、监测，幕墙维护，桅杆天线、泛光航障灯、高大空间维护。维护空间考虑，人可到达，不能封闭，配备专业维护设备）。3、建筑可更换技术（机电设备、机电各主系统、幕墙、结构构件等各种建筑系统达使用期限后的更换考虑，运输、通道问题）。4、灵活、可调整、可变化的建筑技术（建筑平面空间灵活、高度空间灵活、金融企业等特殊客户群、荷载、24h空调，相近业态互变）。5、高风压下的建筑幕墙设计安装技术（大风压设计、单元、开窗、测试）。6、分业态管理控制、竖向井道转换技术（集中与分离协调，建筑布局分、机电系统分、计量系统分，技术层、设备层、硬质吊顶转换、高可
38、维护性）。7、建筑垂直交通组织技术（井道限制芯31部梯、分业态分区、应急疏散）。ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 超高层项目设计施工30项主要关键技术3建筑与装饰综合技术关键技术8、建筑平面交通与城市交通协调技术（人流车流量大，对城市系统压力）9、电力、燃气、自来水、排水与城市配套协调技术（量大、特供电）1
39、0、高大建筑空间技术（消防性能化限制灵活性、合理空间的综合协调）。11、高标准超5A写字楼与白金五星酒店装饰技术（材料防火性、空间要求、创意亮点、新材料、新工艺、灯光、智能控制）。12、超高层项目建筑（机电）计算参数合理取值技术研究（人数9-10m2/人，各种设备负荷叠加方式，不同季节工况，供电负荷与实际差别很大）。4三高机电系统综合技术 超高层项目设计施工30项主要关键技术超高层项目机电系统特点：1、高标准、高可靠性与高可维护性；2、业态多样，要分区管理控制。高标准、高可靠性、高可维护性造成机电各系统庞大而复杂。3、业态多样，机房和井道尺寸的限制，系统要进行多次转换。关键技术1、高可靠、高可
40、维护的电力供应技术（容量、双路、油机、设备更换）。2、高可靠的消防系统技术（双路、重力水、报警联动、排烟送风）。3、高可靠、高标准的超高速电梯制造与安装技术（超高速、大运量）。4、高可靠、高标准、高可维护的冷冻机房（冷冻水系统）、锅炉房（蒸汽系统）、柴油发电机房（应急电源系统）、水泵房（给水系统）、冷热能量交换站等中心机房（主系统）的设备制造、系统集成与控制技术。5、高可靠、高舒适度的空调设备制造、系统集成与控制技术（温湿度、四管制、VAV、噪音、新风）。6、以BA系统为核心的弱电各子系统综合集成整合技术。ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED
41、 ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1资金前置项目成功的关键专业ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的经验总结紫峰大厦实现了绿地超高层项目从0到1的突破。从数据来看无论是建设成本还是速度均创造了纪录。实现了品质与成本的平衡。我们认为项目成功的关键归结起来六个关键字：资金、前置、专业。1资金 紫峰大厦项目的经验总结紫峰大厦项目资金运作的特点：1、单盘运作。（10年才拿地）2、总投资数量大，周期长。（开始是40亿，后来35亿
42、）3、资金自我实现平衡困难。（可售面积配置比少，持有量大）4、现金流平衡困难。关键字“资金”就是现金流与资金的平衡：1、滚动开发：A2项目先行启动，调整方案增加了A1副楼。2、施工单位垫资。3、银行贷款。4、经营性贷款。资金运作是项目成败的关键，没有钱超高层项目是建不起来的。紫峰大厦资金的运作，今天看起来是一些常规的方法。但如果放在10年前的环境下，相对当时的情况，无论施工单位垫资还是开发贷数量都是非常巨大的，超过常规的。正是事业部领导的亲自组织、协调、谈判，度过了一个个惊险的难关，才有了今天的紫峰大厦。所以第一个关键字应该是“资金”。超高层项目资金单盘运作成功的案例应该讲还没有。紫峰大厦基本
43、实现了单盘资金的平衡，目前中南的729、恒大合肥金融中心、济南金融中心等均是单盘模式，其是否能够成功运作还不可知。但苏州东方之门（秋裤）应该是失败的案例。ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的经验总结-资金来源-滚动开发滚动开发：紫峰大厦项目单盘运作，没有配住宅。资金投资大，周期长，无法快速回笼。
44、现金流的平衡至关重要。于是就有了A2和副楼。A2项目04年12月22日开工，05年12月26日开盘。A1项目05年5月28日开工，副楼07年5月11日开盘。主楼办公08年09月26日开盘。滚动开发：A2项目实现销售3.6619亿，均价1.9393万元/m2。A1副楼+办公实现销售24.1910亿，均价2.8710万元/m2。A2和A1副楼为A1塔楼建设提供了将近4亿的现金流。ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的经验总结-资金来源-垫资垫资：施工单位的垫资
45、是项目建设期间现金流的重要来源。垫资：仅上海建工高峰时间就垫资将近3个亿。第一次付款时形象进度见上图（06年12月31日）。实际一直到08年开发贷放款，一直只是象征性支付一些。正常按照合同付款时是左图形象（08年4月主楼60层）。如果上海建工停工，真不好说今天是什么结果。（表面是资金，背后是协调）ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的经验总结-资金来源-开发贷开发贷：是项目建设期间现金流的主要来源。经过数年的艰苦努力，在银根紧缩的最后关键时刻，领导亲自组织
46、、协调和谈判（形象进度60层接近封顶）：08年4月18日第一笔6.8亿放款。9月1日第二笔2.2亿放款。11月30日第三笔1亿放款。08年10个亿的资金到位。09年1月16日1.5亿到位，3月31日1.5亿到位。至此在一年的时间内13亿资金到位，为项目后续幕墙、装修、机电等建设提供了最关键的保障资金。可以说没有资金就没有今天的紫峰大厦，也就没有.ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的经验总结-资金来源-经营贷经营贷：10年项目建成投入使用，13个亿的经营贷
47、陆续放款。从现金流来看，项目不但自我平衡，还是净流出的。24亿+13亿=37亿ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1 紫峰大厦项目的经验总结-资金-总结现金流来源分析：05年：施工单位垫资。06年：A2销售+施工单位垫资。07年：A1副楼销售+施工单位垫资。08年：开发贷+施工单位垫资。09年：开发贷+A1办公销售+施工单位垫资。10年：经营贷+A1办公销售+施工单位垫资。资金平衡分析：A1副楼+办公实现销售24.1910亿，均价2.8710万元/m2。项目总投资：35.
48、39 亿，资金缺口：9.30 亿。资金平衡：减少持有，商场销售。经营贷盘活持有的酒店资产。如果多建 3.24 万m2的办公，少建 部分酒店和商业是否可以更好的平衡资金？2前置 紫峰大厦项目的经验总结-前置超高层项目管理的特点：1、技术复杂、难度大。（越来越高、大、奇）2、投资大、周期长、管理难度难度大。3、运营成本高。（5000万能源预计，从4100万降到3600万）4、面临的风险多。（市场政策、宏观经济、资金、技术）关键字“前置”就是工作前置，变串行为并行。1、有经验酒店/商业/物业/这些运营团队的工作前置，前置到产品定位、方案设计阶段。（酒店做的比较好）2、销售前置。前置到拿地、产品定位阶
49、段（做的好的）。3、设计前置。前置到拿地、产品定位阶段（做的好的）。4、合约前置。前置到拿地、产品定位阶段，特别是方案设计阶段。5、工程前置。前置到产品定位，特别是方案设计阶段。串行方式：最大的缺点就是生产线方式，相互之间缺少交流，沟通。有时各自为政，容易产生专业壁垒，部门壁垒，容易专业神秘化，部门利益化。许总一直讲，只有企业利益，没有部门利益。会产生管理的损耗：时间损失，成本损失，品质损失。并行方式：最大的优点就是全局性考虑问题，多角度平衡问题。全面整体不片面，决策科学合理。通过成分的交流、沟通，专业间问题能够解决在前边，可以从各个角度较好地进行平衡性的选择决策。解决问题在前期，实施阶段问题
50、少，试错成本少。有利于多角度降成本，多角度提高速度。多角度提升品质。需要我们去专业化、去部门化，实现专业大融合、部门大融合，专业和部门的界线模糊。三线联动、多线联动。适应新常态，谋求新发展：新思想、新理念、新模式。有经验的运营团队工作前置、销售团队工作前置：充分体现了市场决定产品的思维方式。项目前期沟通交流的越充分，考虑问题越全面，后期试错成本越少。比如节能与计量、比如建筑功能布局、比如管理界面等等。前置的越早越有利。ARCHITECTU 南京国资绿地金融中心有限公司NANJING STATE-OWNED ASSETS&GREENLAND FINANCIAL CENTER A1ARCHITEC
