1、第四章用益物权 第一节 用益物权概述 第二节传统民法上的几类用益物权 第三节 土地承包经营权 第四节 建设用地使用权 第五节 宅基地使用权 第六节 地役权第一节第一节 用益物权概述用益物权概述 一、用益物权的概念和特征 1.概念：是指权利人对他人所有物享有的以使用收益为目的的定限物权。P117:用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。2.特征特征(1)用益物权的客体是物。(2)用益物权是对他人之物享有的权利。“从归属到利用从归属到利用”(3)用益物权以他人物的使用价值为支配内容。二、用益物权的类型二、用益物权的类型（一）外国法中的用益物权（一）外国法中的用益物权
2、1.罗马法(1)役权。是为特定土地或特定人的便利和收益而利用他人之物的权利，包括:地役权（耕作地役权、通行地役权等）；人役权（用益权、使用权、居住权和奴畜使用权等）(2)地上权。是指在他人的土地上营造建筑物或种植树木而长期使用该他人土地的权利。(3)永租权（永佃权）。2.法国民法 典型的用益物权是人役权 3.德国民法 地上权。役权。土地负担。4.日本民法 地上权;永佃权;地役权;入会权。（二）我国现行用益物权的类型（二）我国现行用益物权的类型 依据我国民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、水资源法等法律，现行用益物权的类型包括：城镇国有土地使用权，国有耕地、林地、草原使用权，农村土地承包经营
3、权，宅基地使用权及水资源使用权等，还包括渔业权、采矿权等准用益物权。物权法物权法中用益物权的类型：中用益物权的类型：(1)土地承包经营权。(2)建设用地使用权。(3)宅建设用地使用权。(4)地役权。(5)自然资源用益权（探矿权、采矿权、取水权、养殖权、捕捞权）。三、用益物权的意义与作用三、用益物权的意义与作用 1.物尽其用。2.保护社会弱势群体。3.维护社会基本经济制度。第二节传统民法上的几类用益物权第二节传统民法上的几类用益物权 一、地上权（一）概念和特征 概念：概念：是指以在他人土地上建造建筑物或其他工作物，或者种植竹木为目的而使用该土地的权利。特征：特征：(1)是存在于他人土地上的物权。
4、(2)以取得土地上的建筑物、其他工作物或竹木的所有权为目的。(3)为使用他人土地的物权。（二）地上权的内容（二）地上权的内容 权利：权利：(1)对土地的使用收益。(2)对建筑物或其他工作物的所有权。(3)对地上权的处分。义务：义务：(1)支付地租。(2)恢复土地原状。二、永佃权二、永佃权（一）概念和特征 概念：概念：是指以支付佃租为对价而永久在他人土地上进行耕作或放牧的权利。永佃权又称田面权，与其相对应的土地所有权则称田底权。特征：特征：(1)永久使用他人土地。(2)以支付佃租为要件。(3)以耕种或牧畜为目的。（二）永佃权的内容（二）永佃权的内容 永佃权人的权利：永佃权人的权利：(1)对他人土
5、地的占有、使用和收益权。(2)权利处分权（遗产处分、抵押等）。(3)工作物及竹木取回权。永佃权人的义务永佃权人的义务：支付佃租。三、居住权三、居住权 1.概念概念 人役权，是为特定人的利益而利用他人所有物的权利，包括用益物、使用权和居住权。居住权非所有人居住他人房屋的一种用益物权。2.特征特征(1)是在他人房屋上设立的物权。(2)是为特定人的生活需要而设立的物权。(3)具有人身性（不得转让和继承）。(4)一般具有无偿性。问题：居住权的制度功能与存废之争问题：居住权的制度功能与存废之争四、典权四、典权（一）概念和特征 1.概念概念 是以支付典价而占有他人不动产并由此而取得对他人不动产的使用收益的
6、权利。在典权法律关系中，包括出典人、典权人和典物三个要素。2.特征特征(1)典权为不动产物权。(2)典权是以支付典价而成立的物权。“典”是“卖”的一种变态。(3)典权是用益物权。关于典权是用益物权或担保物权，民法理论上存在争议。(4)典权为有期限物权。依据我国台湾民法规定，典权的期限由当事人约定，但最长不超过30年。（二）典权的内容（二）典权的内容 1.典权的设立典权的设立 设立典权，应由出典人和典权人（承典人）签订典权合同。典权合同为物权合同、要式合同，必须以书面形式订立并经主管机关登记，才能产生对抗第三人的法律效力。2.典权人的权利典权人的权利（1）占有、使用、收益典物。（2）处分典物。即
7、典权人可以转典、典权转让和出租典物。转典，转典，是指典权人将典物转典给他人，其与出典人仍保持原有的关系。一般地，转典的期限应在原典权约定期限内，如果原典权没有约定期限，则转典时也不得约定期限。应转典而使典物受到损害的，典权人应负损害赔偿责任。典权转让，典权转让，则是指典权人转让其典权，由受让人继受典权人的权利和义务。2.典权人的权利典权人的权利（3）优先购买典物的权利。（4）重建或修缮。在典权关系存续期间，因不可抗力使典物全部或部分灭失时，典权人可以在典物灭失的价值内进行重建或修缮。（5）费用偿还请求权。典权人为典物支付的有益费用，在出典人回赎典物时，有权就现存利益的限度内请求出典人偿还。3.
8、典权人的义务典权人的义务（1）妥善保管典物。（2）分担风险。在典权关系存续期间，典物因不可抗力而全部或部分灭失时，就灭失的部分，典权与回赎权均归消灭。（3）返还典物。4.出典人的权利和义务出典人的权利和义务 权利权利:（1）让与典物所有权。（2）设定担保物权。（3）回赎典物。义务义务:出典人负有典物的瑕疵担保义务，包括权利瑕疵和质量瑕疵担保义务。（三）典权的消灭（三）典权的消灭 1.回赎。回赎。(1)典权附有期限的，出典人应当在期限届满后的一定期限内回赎，亦可约定“到期不赎，即为绝卖”。(2)典权未定有期限的，出典人可以在出典后的30年内随时回赎。（台湾民法）2.找帖（留买）。找帖找帖（留买）
9、。找帖,是指在典权关系存续期间，出典人将典物所有权让与典权人，找回典物的当时价格与典价的差额。留买，留买，是指典权人与出典人约定，在典权关系存续期间，出典人转让典物时，典权人就典物保留有先买权。3.作绝。作绝。在有期限的典权中，附有“到期不赎，即为绝卖”的，因期限届满而由典权仍取得典物的所有权。4.别卖。别卖。典权附有到期不赎，听由典权人他卖典物条款时，因典物别卖于第三人而使典权归于消灭。（四）我国民事实践中对典权问题的有关政策（四）我国民事实践中对典权问题的有关政策 1.典权确认问题典权确认问题(1)只确认房屋典权，不确认土地典权。如在对宅基地典权纠纷的处理时，只能按宅基地使用权制度来处理。
10、(2)土改中已解决的房屋典权关系，不再变动。(3)私房改造中已转为国家所有的房屋，对其过去的典权关系不得确认。2.出典房屋回赎问题出典房屋回赎问题(1)当事人在典权合同中约定了过期不赎即为绝卖的，应当予以尊重和肯定。(2)当事人在典权合同中未约定过期不赎作为绝卖的，出典人在典期届满后10年享有回赎权；典期届满逾期10年未赎的，其回赎权消灭。(3)当事人未约定典期的，出典人自出典之时起30年内享有回赎权。(4)因文革中政府主管部门的原因使房屋回赎权不能行使的，其时间应从典期中扣除。(5)出典人曾明确表示放弃回赎权，现因房屋价格上涨又要求回赎的，不应支持。案例案例1：出典人的继承人可否向典权人主张
11、回赎出典：出典人的继承人可否向典权人主张回赎出典的房屋的房屋 1961年郭某因其父病重，家庭生活困难，将其实房屋（共有10间房）中的3间房以500元典给方某，双方未约定典期，此后郭某经济好转后也一直未提回赎房屋之事。1988年郭某病故，其儿子郭甲一家住在郭某遗留的7间房屋内。1989年，因国家建设征用土地要拆除郭某临街的5间房，而此时郭甲的儿子已大，准备结婚需要房屋居住，于是郭甲向方某提出回赎出典的3间房。方某认为，典当关系已几十年了，郭某从未提出过回赎；况且出典人郭某已死，郭甲并非当事人，无权回赎。于是拒绝了郭甲要求回赎房屋的要求。郭甲于是在1990年1月向法院提起诉讼，要求回赎房屋。问题：
12、问题：(1)郭某与方某订立的房屋典权合同中未约定典期，应如何确定房屋回赎的期限？(2)方某提出，典当关系已几十年了，郭某从未提出过回赎的问题，是否意味着郭某放弃回赎权？方某认为，现当事人郭某已死亡，合同已不可能再履行，因此，郭甲无权行使回赎权，其理由是否成立？(3)在诉讼中方某还提出，如果郭甲仍以500元的价格回赎产并不公平，而且这几十年来，他多次对房屋进行了修缮，光维修费用就达1000多元，因此，如果要回赎，也应以高于原价格的价款来回赎，并且应补偿其已支出的修缮费用。方某的这一要求是否合理？第三节第三节 土地承包经营权土地承包经营权 一、概念与特征一、概念与特征 概念：概念：土地承包经营权，
13、是指农业经营者在集体经济组织所有的或国家所有由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或畜牧等农业活动的权利。特征：特征：1.主体具有特定性。（农村集体组织和其成员）2.客体的广泛性。其客体包括：耕地、草地、林地、滩涂、水面及其他适于农用目的的土地。3.土地承包经营权系一种以在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或畜牧的用益物权。4.土地承包经营权是以支付地租而成立的物权。二、土地承包经营权的期限及限制二、土地承包经营权的期限及限制（一）土地承包经营权的期限 P126:土地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门
14、批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。（二）土地承包经营权的限制（二）土地承包经营权的限制 1.目的限制。2.转让限制。P128:土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。P129:土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。三、土地承包经营权的取得三、土地承包经营权的取得（一）土地承包经营权的设定 1.设定原则。P124:农
15、村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。农村土地承包法农村土地承包法第第6条：条：“农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。”问题：关于妇女土地承包经营权的保护问题：关于妇女土地承包经营权的保护 农村土地承包法农村土地承包法 P30：承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的
16、，发包方不得收回其原承包地。江西省实施江西省实施中华人民共和国农村土地承包法中华人民共和国农村土地承包法办法办法 P21：承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；其离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。承包期内，因结婚男方到女方家落户的，适用前款规定。案例案例2：出嫁的妇女在原户籍所在地能否享有土地承：出嫁的妇女在原户籍所在地能否享有土地承包经营权包经营权?原告徐某是某县汤沟镇沟东村七组的农民，于1995年2月与该县农场职工王某结婚，婚后生有两子，长子大宝，次子二宝。徐某户口一直未迁出。2000年
17、某县统一调整土地时，被告沟东村村委会分给原告即徐某和王大宝1.5亩责任田，王二宝因属于计划外生育而未分地。2002年6月，该县一酒厂扩建，征用被告418亩的土地，两原告的责任田也在征用范围，被告在将土地补偿费分给各个农户的同时，以原告徐某的丈夫属于农村户口，原告应在其丈夫处分配责任地为理由，仅发给两个原告青苗补偿费400余元，扣下了两原告土地补偿费、安置补助费合计1万余元，且没有安排徐某就业，造成原告母子生活困难。后徐某多次找沟东村村委会要求给付土地补偿费，未果。为此，原告徐某、王大宝向法院提起诉讼。被告辩称：原告丈夫是农村户口，按县委有关文件规定，原告应在其丈夫户籍所在地分责任田，因而土地补
18、偿费不应该发给原告。思考问题：思考问题：（1）妇女的土地承包经营权的取得和保护有何特点？应如何保护？（2）已出嫁妇女能否在原户籍所在地取得土地承包经营权？为什么？（3）本案应如何处理？2.设定方式（登记问题）设定方式（登记问题）P127:土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。（二）土地承包经营权的调整与回收（二）土地承包经营权的调整与回收 P130:承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等
19、法律规定办理。P131:承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。（三）土地承包经营权的流转（三）土地承包经营权的流转 中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定决定(2008年年10月月12日日)加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损
20、害农民土地承包权益。流转方式：流转方式：农村土地承包法农村土地承包法：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。（第32条）物权法物权法：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。（第128条）1.转包转包(1)特点。转包主要发生在农村集体经济组织内部农户之间。转包人是享有土地承包经营权的农户，受转包人是承受土地承包经营权转包的农户。(2)程序要求：应向发包人备案 2.出租出租(1)特点。出租人是享有土地承包经营权的农户，承租
21、人是承租土地承包经营权的外村人。(2)程序要求：出租合同需向发包人备案。农村土地承包法农村土地承包法P39：承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。（转包、出租的限制性）实践中的问题：实践中的问题：未应向村委会备案的转包、出租纠纷应如何处理？甲与乙约定：甲将自己承包的5亩耕地交给乙耕种，承包费用由乙负担，并约定甲可以随时收回，但未向村委会备案。后来，因乙拒绝按约定交付承包费用，双方发生争议。问题：（1）村委会应向谁主张承包费用？（2）村委会能否以转包未备案为由，收回承包经营权？3.互换互换(1)特点。是农村集体经济组织内部的农户之间
22、为方便耕种和各自需要，对各自的土地承包经营权的交换。(2)程序要求：应与发包人变更原土地承包合同。（办理土地证）4.转让转让(1)特点 承包人与发包人的土地承包关系即行终止，转让人也不再享有该土地承包经营权。(2)转让的条件（限制）转让人有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源。经发包人同意。受让人是从事农业生产经营的农户。实践中的问题：如何理解实践中的问题：如何理解“有稳定的非农职业或者有有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源稳定的收入来源”？（1）迁入小城镇。（江西省实施中华人民共江西省实施中华人民共和国农村土地承包法办法和国农村土地承包法办法第二十二条：承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应
23、当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转，承包方自愿交回的除外。同时，保留了土地承包经营权的承包方应当继续履行与土地承包经营有关的义务。）（2）在校大学生。（3）服兵役。（4）打工、经商等。5.其他流转方式其他流转方式(1)入股。农村土地承包法农村土地承包法P42:承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。(2)抵押。（四荒土地）农村土地承包法农村土地承包法P49:通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转
24、。(3)土地代耕。四、土地承包经营权的内容四、土地承包经营权的内容 1.权利。(1)土地的使用收益权。包括对土地的耕作、养殖、畜牧的权利，并获取土地收益。(2)对土地上其投资的财产、收获物享有所有权。(3)出租权。应与设置于土地上的农用工作物一同出租。2.义务。(1)支付地租的义务。(2)依约定方法和用途使用土地。(3)保持土地肥力的义务。第四节第四节 建设用地使用权建设用地使用权 一、概念和特征一、概念和特征 1.概念。是指民事主体在一定的土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施而对该土地享有的占有、使用和收益的权利。2.特征。(1)是以他人的土地为标的物而成立的物权。(2)是以在他人土地上拥有
25、建筑物或其他工作物为目的的物权。(3)是以利用他人土地为中介的限定物权。3.与土地承包经营权的区别与土地承包经营权的区别(1)建设用地使用权以在他人土地上有建筑物或其他工作物为目的，土地承包经营权则是在他人土地上进行耕作、养殖、畜牧的权利。(2)建设用地使用权不以地租为必要，而是一次性支付代价。而土地承包经营权则一般以支付地租的的形式负担使用权的代价。(3)建设用地使用权人即使因不可抗力不能使用土地，也不得请求减免租金的支付，而土地承包经营权人因不可抗力而导致收益减少或全无时，可以请求减少地租的支付。二、建设用地使用权的取得二、建设用地使用权的取得 P136:建设用地使用权可以在土地的地表、地
26、上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。思考问题：关于空间用益物权思考问题：关于空间用益物权案例案例3：整体经营性商品房的产权人，应当如何行使：整体经营性商品房的产权人，应当如何行使所有权？所有权？某商厦系由某房地产公司开发的商铺。顾某出资向房地产公司购得该商厦9单元房产，房价为20余万元，双方签订的房屋买卖合同第22条规定：“该物业的设计功能及用途为商业，买方不得将该物业用作工业或不符合上述设计功能的其他用途。”1999年5月，顾某领取了房屋所有权证。2001年1月28日，房地产公司向顾某邮寄挂号信一份，载明：该商厦五楼只能作为一个整体使用，已经长期空置，经其公
27、司多方招商，现有投资人拟在此开办餐饮项目，初步洽谈租期为58年，首年租金每平方米为150180元，每年递增24%，请你在半个月内予以答复，否则其公司将视作你已经同意并授权其公司统一出租你的9单元房产。该信因逾期无人领取于2000年3月退回。3月16日，房地产公司召开楼业主会议，顾某没有参加，参加会议的业主同意将商厦五楼中自有房产部分委托房地产公司出租给第三方使用。2000年3月22日，房地产公司与某餐饮公司签订一份商业用房租赁合同，约定房地产公司将该商厦的第5层出租给餐饮公司。2000年4月，餐饮公司进入该商厦5楼进行装修及营业。顾某所有的9单元位于餐饮公司总台吧台位置。2001年1月，顾某向
28、法院起诉，认为餐饮公司侵占了其取得合法产权的9单元房产，请求法院判令餐饮公司迁出并赔偿其租金损失。被告餐饮公司则认为，9单元房产是餐饮公司向房地产公司租赁的，餐饮公司本身并无过错，原告应向房地产公司主张权利。第三人房地产公司认为，原告所购9单元系位于某商厦5楼的商铺，而5楼所有空间没有进行隔断，是一个整体，无法分割使用。房地产公司与原告签订的管理公约对各业主所购房屋所有权进行了限制，房屋的使用应按大部分业主的意见办，现大部分业主已同意出租给餐饮公司，房地产公司的行为符合大部分业主的利益，且公司就9单元出租事宜已发信征求原告的意见，履行了告知义务。故行为并无不当。【争议焦点【争议焦点】本案争议的
29、焦点是整体经营性商品房的产权人，应当如何行使所有权？对此有两种观点：第一种意见认为，应判决餐饮公司迁出9单元。理由是：顾某拥有合法的房屋产权，房地产公司未取得顾某同意将其房屋出租给第三人的行为无效。第二种意见认为，应驳回顾某的请求。理由是：本案具有特殊性，顾某所购房产系商业用房，该单元位于餐饮公司的吧台位置，且某商厦5楼完全没有隔断，整体上具有不可分性，如果分割使用会影响到整体房屋的使用功能和效果。顾某在对9单元行使所有权时应当要受到5楼其他业主权利的限制，且餐饮公司已实际租赁该单元并投入经营。从促进交易和维护大多数业主利益的角度来看，应驳回顾某的请求。思考问题：你认为本案应如何处理？为什么？
30、思考问题：你认为本案应如何处理？为什么？建设用地使用权的取得方式：建设用地使用权的取得方式：1.出让取得。2.划拨取得。其范围有特定规定，包括：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。3.转让。4.继承。三、建设用地使用权的流转三、建设用地使用权的流转 P143:建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。P144:建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用
31、地使用权的剩余期限。P145:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。四、建设用地使用权期限届满后对房屋所有权人的保四、建设用地使用权期限届满后对房屋所有权人的保护护 P149:住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。第五节第五节 宅基地使用权宅基地使用权 一、概念和特征 1.概念概念 是指以建造自己的住宅及其附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。2.特征特征(1)权利主体。宅基地使用
32、权的主体是农户，即农村村民。(2)权利客体。宅基地使用权的客体是集体所有的土地。(3)权利内容。是利用集体土地建造住宅及其附属设施的权利。二、宅基地使用权的设立与流转二、宅基地使用权的设立与流转 土地管理法土地管理法（2004年8月28日）第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。国土资源部关于加强农村宅基地管理的意国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见见（国土资发2004234号）第13条规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。宅基地
33、使用权法律调整的原则：宅基地使用权法律调整的原则：（1）一户一块宅基地原则；（2）无偿取得原则；（3）地随房走、房随地走原则；（4）城镇居民不得在农村购置宅基地原则。案例案例4:如何理解宅基地使用权的范围？如何理解宅基地使用权的范围？芙蓉村村民王某与张某的宅基地南北相邻。张某建房时，将新建房屋的地下部分延伸到王某的宅基地上20厘米。王某要求张某停止施工，解决纠纷，张某不同意。王某诉请法院判决张某停止侵权，恢复王某对该宅基地的使用权。张某答辩认为，自己建房的地基在地下，而地表并未越界，未妨害王某宅基地地表的正常使用，不构成侵权行为。问题：宅基地使用权的范围能否基于地表之下？张某的行为是否构成侵权
34、？三、关于小产权房交易问题三、关于小产权房交易问题 P153:宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。案例案例5：北京宋庄画家村小产权房纠纷案：北京宋庄画家村小产权房纠纷案 2002年7月，画家李玉兰以4万5的价格购买了通州区宋庄镇村民马海涛的农家小院，然而在住了4年后，2006年10月，李玉兰却收到了通州法院的一纸传票：她被原房主马海涛告上了法院，要求撤销合同、腾退房屋。由此，画家和村民之间开始了一场“拉锯战”：先是村民马海涛起诉画家李玉兰，法院最终判定房屋买卖合同无效，李玉兰腾退房屋。随后，原被告双方来了个角色互换，李玉兰又以马海涛失信为由将其告上法庭索赔48万
35、，画家和村民之间的官司就这样戏剧性的回到了地方法院开庭审理。法院判决被告马海涛赔偿李玉兰损失185290元。李玉兰认为评估价格过低，并且遗漏了搬家费和其他损失，于是上诉到了二中院。北京市第二中级人民法院作出终审判决，维持了一审法院作出的农民马海涛赔偿画家李玉兰经济损失18万多元的判决。加上二中院原先判赔的房屋补偿9.4万余元，画家李玉兰总共将获赔28万元。第六节地役权第六节地役权 一、概念和特征 1.概念概念 是以按照合同约定，利用他人土地（不动产），以提高自己的不动产的效益的用益物权。P156:地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地
36、，自己的不动产为需役地。客体是他人的不动产。主体包括不动产所有权人和使用权人。目的在于提高权利人利用不动产的效益。通过签订地役权合同方式设立。2.特征特征(1)具有从属性。(2)具有不可分性。(3)不具有排他性。在同一块土地上，可以同时为不同的人设置同一种类的地役权，也可以为同一人设置不同的地役权。问题：如何理解地役权与相邻权的区别？问题：如何理解地役权与相邻权的区别？2010年司考全真题（卷三）年司考全真题（卷三）9某郊区小学校为方便乘坐地铁，与相邻研究院约定，学校人员有权借研究院道路通行，每年支付一万元。据此，学校享有的是下列哪一项权利？A相邻权 B地役权 C建设用地使用权 D宅基地使用权
37、案例案例6：为眺望大海与他人约定限制盖房，该合同是：为眺望大海与他人约定限制盖房，该合同是否有效？否有效？甲公司于2003年3月以1000万元购买了一块位于某市临近海边的100亩土地，打算在该地建一栋豪华酒店。该地旁边有一滨海商店，占地10亩。甲公司在购得该土地后便与滨海商店协商，并于2003年5月初订立一书面合同。合同规定：滨海商店在20年之内不得拆除该商店并兴建高层建筑，以避免阻碍酒店的旅客今后在酒店上眺望大海，并影响酒店周围环境的美观。为此，甲公司每年向滨海商店支付10万元作为补偿，并到房产管理部门办理了登记手续。后来，滨海商店因经营状况不好，便决定改建，欲拆掉该房屋并兴建一幢五层楼的旅
38、馆，该旅馆与甲公司兴建的酒店相距约100米。甲公司得知这一消息后，立即找滨海商店交涉，请求其停止兴建旅馆。滨海商店认为此前和甲公司签订的合同是不公平的，应当认定无效，予以拒绝。甲公司便向法院提起诉讼，请求法院责令滨海商店停止兴建旅馆的行为。【争议焦点【争议焦点】本案争议的焦点是甲公司和滨海商店签订的合同是否有效？滨海商店应否停止兴建旅馆的行为？对此有二种观点：第一种意见认为，甲公司为了自己的利益而限制滨海商店的权利，是不公平的，故双方签订的合同是无效的。滨海商店有权在自己的土地使用权上决定改建房屋。第二种意见认为，甲公司为自己土地的便利和滨海商店签订的合同是合理的，滨海商店既然同意了甲公司对自
39、己土地的限制，就有容忍义务，应当遵守合同的约定，滨海商店应当承担违约责任。思考问题：你是如何看待本案纠纷的？为什么？二、地役权的设立二、地役权的设立 P157:设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所；(二)供役地和需役地的位置；(三)利用目的和方法；(四)利用期限；(五)费用及其支付方式；(六)解决争议的方法。P158:地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。三、地役权的内容三、地役权的内容（一）需役地人的权利和义务（一）需役地人的权利和义务 1权利。表现
40、为对他人土地的利用，如汲水、修渠、通道、排灌等。2义务。（1）善意行使权利。即地役权人应选择对供役地人损害最小的方法利用他人土地，在完成工作后，应及时恢复原状，并补偿损害。（2）妥善管理修建物的义务。若其修建物造成供役地人的损害时，应承担过失责任。（二）供役地人的权利与义务（二）供役地人的权利与义务 1权利。（1）供役地人在不妨碍地役权人行使权利的范围内，可以行使与其相同的权利。（2）供役地人在不妨碍地役权人行使权利的范围内。2供役地人负有不作为的义务。四、地役权的流转和消灭四、地役权的流转和消灭 P164:地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。P165:地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。P166:需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。P167:供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。P169:已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
